阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[2: 匿名]

いらっしゃいませ。

有意義な検討の場になるといいですが、多分、、、

ちなみに、本物の山手台住民の方は、もし自分の財布が痛まないなら、擁壁北部も南部と同じような擁壁仕上げにしてほしいですか？
街路樹の下も、南部と同じように植栽を植えてほしいですか？


私は擁壁仕上げをしてほしいですし、植栽もしてほしい。
さらに出来れば、公園にもう少し遊びやすい遊具も設置してほしいですね。

住民なりすましは、おやめくださいね。

[3: 匿名]

http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg

本当の検討者なら僅か十数年でこんなに醜くなるコンクリートむきだし擁壁（上段）をわざわざ希望するわけないですよね

誰だっていつまでも美しいまちに住みたいです

[4: 匿名]

確かに擁壁に石を貼ってくれればそれに越したことは無いが、それは期待出来ない。
利幅を阪急が減らして擁壁に石を張るに必要な条件は
①売れない
②売れない理由は擁壁に石を張らないことが最大要因
③次回街区からは石張りに変更

このサイクルが一番効果的だが、実際は売れてるから
中々厳しいかな？

既に購入済みの街区は更に厳しいでしょう。

自分で張るしか無いね。唯一は阪急に業者を紹介してもらって希望者が一括注文してボリュームディスカウントさせるとか、そんな方法なら可能性あるかもね。

遊具は確かに欲しいね。でかいすべり台とかね。ただ既に宝塚市の管轄だろうから宝塚市に言うしかないかもね。

[5: 匿名]

石をはらなくても、購入者はいますよね。

何たって、大阪通勤圏ですから。

あちらの板で、南部の坪単価は昔は100万で今は30万だと言われていますが、北部の中古が出たら、もっと坪単価は下がりますよね。

中古同士比べられた時に、打ちっぱなしでは景観が今イチで、どうしても不利だと思うのです。

でも、売れるのだから仕方ないですよね。

＞阪急に業者を紹介してもらって希望者が一括注文してボリュームディスカウントさせる
↑住民的にはやりたい人は何割位いるでしょう？
ローンがあったりすると、中々乗り気な方は少ないかもしれませんね。

まとめて安く仕上げられるなら、うちはやりたいですけど。南部のように統一された擁壁はきれいです。

公園は市に言うのですね。

4丁目の自治会が出来たら、公園の事なども話し合えたらいいですね。

[6: 匿名さん]

大阪通勤圏がどうのこうのとか、購入者がいるとかいないとか、関係ありませんよ。

重要なのは、阪急（と幸和不動産＝幸福銀行）が当初に地元や市民に約束しお客さん
（現在の山手台住民）に対してもずっと謳ってきた
「まちなみの美しさや景観への配慮や緑の豊かさ（緑視率）において非凡なまちづくり」
をちゃんと責任を持って最後までやり遂げるかどうかが重要な所ですからね。

＞中古同士比べられた時に、打ちっぱなしでは景観が今イチで、どうしても不利だと思うのです。

不利どころではありませんよ。
だって宝塚市内のバス便ニュータウンでも、コンクリートむきだしの分譲地なんて殆どありませんからね。
中古になって、醜く汚れたコンクリート擁壁だらけになれば、誰も住みたいとは思わなくなります。

家が不足している時代ならいざ知らず、これからはどんどんファミリー向けの家が余りますから、
不動産市仲介場では、買い手が優位となり街を選ぶ時代が到来します。

そんな時にバス便ニュータウンなのにまちなみが汚い街は、需要が無く価値が暴落するのは
明らかですよね。

[7: 匿名さん]

暴落するときは南も一緒にしてるよ。現に今既にしてるじゃないか。後になって北のせいにとかしない方が良い。潔くないよ。擁壁の問題を資産価値と絡めるのはまず無理がある。今擁壁があっても南の資産価値は決して褒められて高くないのだから。下落幅で言えばNT最大級。そもそも街自体の問題だよ。そうすると通勤の問題や学区の問題が影響するのは当然だろう。そこから逃げて擁壁擁壁、揚句隔離スレまで設けられても恥も外聞もなく擁壁「だけ」に拘る感性、センスがどうかしていると思わないか。

[8: 匿名さん]

不動産市仲介場では、買い手が優位となり街を選ぶ時代が到来します。


既になってますよね。もし仲介の人間なら余計にわかるでしょう。
山手台が現に客に選ばれていますか？中古市場で取引が活発ですか？

[9: 匿名]

山手台南部は宝塚市の中学校区ごとの調査でも、居住満足度がトップクラスに高いというデータが出ていました。
中古物件の供給じたいが、他の分譲地と比べるとまだ少なくあまり出ないですよね。
中山台や逆瀬台の同時期に建てられた中古物件よりは確実に高値で取引されていますので、今の所南部に関しては他の宝塚市内のバス便ニュータウンより相対的に優位な状況になっています。これはこだわりの景観面が大きいです。

>>6さん

その通りです。山手台北部がコンクリ打ちっぱなしになり、景観面のアドバンテージが無い街になれば今以上に家が余る時代に中古同士の比較になった際に、中山台以下になるのは明らかです。
中山台は以下の点で山手台北部（打ちっぱなしになった場合）より優れていますからね。

・公共施設、生活＆金融機関が充実している
・擁壁が間地石で落ち着いている　30年以上経過してもまちなみはさほど悪化していない
・今年からバス便がJR中山寺に乗り入れる
・阪急中山周辺（ダイエー周辺）やJR中山寺周辺は、山本駅周辺より充実しており買物便利

平日の朝7時30分発

JR中山寺～大阪　　　23分　乗り換え0回（無し）
JR中山寺～淀屋橋　　34分　乗り換え1回（梅田）
JR中山寺～本町　　　36分　乗り換え1回（梅田）
JR中山寺～新大阪　　35分　乗り換え1回（川西池田）

阪急山本～梅田　　　35分　乗り換え0回（無し）
阪急山本～淀屋橋　　47分　乗り換え1回（梅田）　
阪急山本～本町　　　49分　乗り換え1回（梅田）　
阪急山本～新大阪　　50分　乗り換え1回（梅田）


山手台北部は、景観や環境面で他のバス便分譲地より明確に秀でたまちでもつくらない限り、暴落は避けられません。

[11: 匿名さん]

嘘ですね。相対的優位に中古取引等一切されてません。我田引水の虚偽はやめるように。

【ウイル不動産販売】が売買成約価格データも公表してます。他の仲介にも聞いてみればよい。

分譲価格が当時相対的に高かっただけで、下落幅で言えば文句なくトップレベルです。

売り出しが少ないとかの情報もいい加減極まりないですね。あなたこそインチキ情報ですね。

[12: 匿名さん]

　大　体　Ｊ　Ｒ　中　山　寺　に　乗　り　入　れ　て　な　ど　い　な　い　で　し　ょ　う

　一か所だけ上の方にバス停が出来ただけで、それこそ南には一切関係ない

　不動産屋が物件概要でそんなこと書いたら不当景品表示法で罰せられます

　インチキ不動産屋以外は

[13: 匿名さん]

山手台は、駅前に何にもない山本駅に坂を歩くか自転車で延々と降りるしか術がないＮＴです。

山本からは当然座れませんし各停で通勤時間もかかります。帰りは登りなのでもっと大変です。

だから市場でも不人気で取引が少ないのです。検討する側からすれば至極当然のことでしょう。

[14: 匿名さん]

阪急宝塚線の各駅評価です。

宝塚：いわずとしれたターミナル、御殿山や川面の後背住宅地は評価が高い
清荒神：山本に劣らぬマイナー駅だが寺の知名度と宝塚駅まで実質歩ける距離で勝る、座れる
売布神社：学区が良い、駅近の南斜面は閑静で便利、山手はミニバスだけで不便、ほぼ座れる
中山：ＪＲとのダブルアクセス、商業繁華性が高い、座れることもある
山本：マイナー、駅前施設無し、座れないの三重苦
雲雀丘花屋敷：駅前何もないが古くからの高級住宅街、始発列車あり
川西能勢口：商業繁華性が極めて高い、ＪＲとのダブルアクセス、ターミナル駅

山本からバス便どころかバスもろくに来ないＮＴが市場で人気が出るわけがないでしょう。

[15: 匿名]

山手台の南部は暴落していませんよ。
中山台や逆瀬台の時価の10%増しぐらいで分譲されましたが、現在の土地価値は20%増し（建物の残存価値から土地価値を評価）ぐらいです。宝塚市内の多くのバス便エリアは、同一駅の駅徒歩数分の土地に対して坪単価が45～50%程度になっていますが、山手台南部は55～60%ぐらいを保っています。
約2年前に2丁目の南向きの220㎡前後の更地がハウスメーカーの建築条件付でも坪50万ジャストで成約しましたしね。
宝塚の他のバス便ニュータウンでは、この値段では絶対に売れません。

[16: 匿名さん]

あなた二年前の成約価格持ち出してきて一体何言ってるの？それでも仲介なの？
しかもハウスメーカー案件でしょう。古家付きなんかそんな値段で買う人居ないよ。

[17: 匿名さん]

じゃあその後の成約価格レインズで拾ってきなよ

[18: 匿名]

ちなみに逆瀬台や中山台は土地65坪程度の場合、築浅（10年未満）の中古でも3500万～4200万円程度でなければ売れませんが、山手台は同一条件で5000万円以上の成約事例が複数あります。

[19: 匿名さん]

だから取引時点は？2年前とか眠たいこと言わずに。あんた客にそんな提案してんの？

[20: 匿名]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010102000000-kekka4.pdf

山手台中学校区の居住満足度（定住意向）は市内でもトップだったんですね。
中古の売物件の件数が、他の分譲地よりも明らかに少ないのも満足されている方が多いからでしょうね。

[21: 匿名さん]

ほら逃げた。卑怯者。

[22: 匿名さん]

売れないから売りにも出さないのさ。購入時の価格との開きがダントツに大きいから当然だ。
そんなことみんなわかってるんだから誤魔化すなよ。誤魔化そうとするから否定されるのさ。

[23: 匿名]

山本が不人気？　全くデタラメですね。

http://station.next-group.jp/ranking/WNT/551

山本が沿線で不人気ナンバーワンなら、山本の駅徒歩圏も悲惨な地価になっているはずだが、そんな事実は全く無い。
中山や売布と全く変わらない。駅周辺は綺麗で魅力が高く（新池公園や駅北側のロータリーなど）、環境が良く暮らしやすいという評価。そもそも山本周辺は、生活するには全く不便じゃないし。

[24: 匿名さん]

中級住宅地なんだよ。それをさも高級住宅地然として、しかも上から目線で北や他の住宅地（けやき坂とか）を叩いたりするから叩かれて憂き目にあう。自業自得というか、君のせいで迷惑してる住人さんも多いことだろう。満足して静かに住んでる人の想いすら君の逆効果なはしゃぎようで台無しにしてしまっているのさ。少しは反省して筆を置いたら？

[25: 匿名さん]

山本の徒歩圏は便利だよ。植木屋の地主ばかりだ。ＪＲ新駅の計画もあるようだしな。
その地主が売った裏山にバスもろくに来ないのに
何を勘違いしたか上から目線で大枚はたいたからって講釈垂れてるのが問題なのさ。
山本からバス便どころかバスもろくに来ないのが余計に問題なのさ。

いずれにしても宝塚線で一、二の不人気駅であることだけは間違いないがな。
それに山手台じゃなくて、【山本台】が地名的にも本来正しいのだろう。
自分が乗せられたんだよ阪急に。なのに今度は阪急叩きとはみっともない。

[26: 匿名さん]

どうだ、擁壁の問題など屁でもないだろう。もっと他の議論なり問題点があるはずだ。

西二丁目周辺なりがもっと魅力ある町として資産価値を上げる事に精を出したらどうだ。

上から目線で下から北を叩いたり他のＮＴを叩いたり天に唾吐くような真似はせずに。

[27: 匿名さん]

>20>23のすぐ後で>25は、ちょっと・・・

[28: 匿名]

山手台西2丁目・東2丁目の住宅地の路線価（固定資産税）は93D～102D
標準宅地（山手台西2丁目12番9）　93000 用途地区区分　高級住宅

麓から見て同一立地にある中山台（五月台1～3丁目、桜台2丁目）の住宅地の路線価が79D～84D
標準宅地（中山五月台1丁目5番16）　84000 用途地区区分　普通住宅
標準宅地（中山桜台2丁目3番4）　85000 用途地区区分　高級住宅

国税庁のプロの評価がこれ。

[29: 匿名]

山本駅が宝塚市内でダントツ不人気なら、賃料相場もダントツの最安になっているはずですが、全くそんな事はありませんね。

始発駅の宝塚を除いて、雲雀丘～清荒神間は賃料相場に明確な差異は見られません（同一グレードで同一条件で同一築年数なら、ほぼ同じ）。

[30: 匿名さん]

山手台スレで山本が沿線一の不人気駅とかワーストとか事実に反する頓珍漢なでたらめを
しつこく書き続けているのは1人（山手台をディスる為だけにスレに寄生している）ですからねぇ。

皆とっくに気付いているし。

[31: 匿名さん]

何かと話題の西4丁目購入者ですが、山手台を選んだ理由は
・梅田通勤1時間以内の阪神間
・閑静な住宅街、第一種低層住居専用地域
・建築条件無し
・子供が自然と触れ合って遊ぶ環境が整っている
・60坪程度で3000万未満
・通勤(将来的には通学も)時に安全
・幹線道路まで極端に狭い等、自動車の運転に困難な場所が無い
・徒歩10分以内にスーパー等がある
・地盤に不安が無い
で探した結果、60坪には満たないもののほぼ満点だったのが山手台西4丁目だっただけです。

[32: 匿名]

確かに山本が特に不人気なんて事は一度も聞いた事が無いですね。
基本的には住みやすくて環境も良いという評価です。

>>31
西宮名塩（東山台）も全てあてはまるんじゃないですか？
しかも駅までバスやマイカー送迎不要（徒歩＋エレベーター）です。
そして徒歩圏の施設は、比較にならないほど充実しています。

[33: 匿名さん]

>>28

路線価評価で㎡＠8000円や9000円の差で何故高級住宅地と中級住宅地に分かれる？
坪換算で3万以下の差、実勢ベースなら5万以下程度の差だぞ？
（余談だが中山五月台と中山桜台の差に至っては㎡＠1000円だ1000円。
　坪＠3千円。60坪で実勢で＠5000円の差としても総額30万差だぞ。）

坪5万の差で高級と中級だなんて思っているのがまさに君のアタマの中そのものだよ。
南は「高級山本台」、北は「中級山本台」とでもせいぜい言っているのが関の山だよ。
誰も高級住宅地などと思っていないよ。周りに訊いてみなさい。勘違いは止めなさい。

それといつまでも山本の駅近で比較せず、バス便はおろかバスもろくにないエリアの
賃貸データでも拾ってきてから物を言いなさい。君は心底卑怯なんだよ。
感覚で物を言ってる。それも恐らく判ってるのに都合よく屁理屈を言っているだけだ。
山本のどこに人気があるんだ。山本が悪い駅だなどと言ってない。人気が無いだけだ。
それに中山寺との間なら中山寺から当然乗るからな。雲雀丘花屋敷の始発狙いもいるし。
でも山本台の山の中腹からそんな面倒なこと時間もないし出来ないからな。

[35: 匿名]

33
お前ア○だろ。
28は宝塚のバス便エリアで山手台南部の地価が、最低評価（暴落）になどなっていない
むしろ相対的な評価は高い（路線価高い）というデータを出しただけだろ。
用途地区区分の「高級住宅」うんぬんは、単にその標準宅地の立地面のちょっとした注釈で
不動産鑑定士の判断。路線価の本質ではない。単にその標準宅地や周辺に邸宅が多い程度の意味。

[36: 匿名さん]

>32
阪神間と言うのは大阪～神戸の平野に面していると言う条件ですので、名塩や三田は選択肢外です。

[37: 匿名さん]

>33
＞山本のどこに人気があるんだ。山本が悪い駅だなどと言ってない。人気が無いだけだ。

感覚的にも人気がないという印象はないし、>23さんの出した
http://station.next-group.jp/ranking/WNT/551
でも、阪急宝塚線の駅ではほぼ中間の10/19位だけど？

[38: 匿名]

標準宅地の中山桜台2丁目3番4付近って、建築費平均数億の超豪邸ばかり立ち並んでる所だよね。

その土地の用途地区の区分が高級住宅になっているのは当たり前。

あれで普通住宅にしたら鑑定評価員（不動産鑑定士）は呆けてると判断されてクビ。お馬鹿な33。

[39: 匿名]

『客観的事実』

①六甲山系、長尾山系の標高２００ｍ前後の場所でコンクリート剥き出しの大規模分譲地は山手台西４丁目（約３８０区画）だけ

②阪急の分譲地で、景観を無視したコンクリート剥き出しは山手台西4丁目がはじめて（過去の阪急分譲地は全て石などで景観に配慮）

③阪急は山手台開発で“すべては日本中がお手本とする美しいまちづくり”と今までの分譲地以上に景観に配慮すると謳ってきた

[40: 匿名さん]

あのな、相続税路線価評価もやってたがな
あんな注釈など何の意味もないよｗ
そもそも3年に１回で前回踏襲
そのうち気付いたら普通住宅に変わってるさ
あんなもん根拠に高級住宅とかほざくなよ
実際に市場で人気も資産価値もないのに

クビになった評価員などいないしな
死なない限り変わらんよ
幹事が住んでたりするかもしれんしな

[41: 匿名さん]

聞いたことない超マイナーサイトの口コミランキングなんて尼厨しか投稿してない。
宝塚市域の宝塚線の駅で清荒神と山本が一二を争うマイナー駅であることは明らか。

[42: 匿名]

市民の資産（長尾のやまなみ）を破壊するからには、必ず市の資産になる美しい街を作るといって開発した。
単に住まう人の為だけの開発でなく、市民に寄与する開発であると約束して、山にブルドーザーを入れた。

その責任が問われるのは当たり前。

買う人がいるなら当初の経緯や長年掲げてきた理念を破って市民を裏切っても良いなどという理屈は存在しない。

[43: 匿名]

どれだけ屁理屈や暴論で言い訳しても、大阪平野に面した六甲山系、長尾山系の山の上（海抜150m以上～）で、打ちっぱなしコンクリートの５００区画以上の住宅地など未だかつて存在しませんからね。
未だかつて存在しないというのは、それだけ『異常』だという事です。
今まではどこの業者も山の上で開発する場合は、それなりに景観配慮していたのです。
山手台開発は、開発禁止区域（保全対象の長尾山グリーンベルト）を開発する条件として、今までの山麓住宅街以上に景観に配慮した美しい街にして緑も回復させるといって、開発可能な区域に変更させた場所です。
今まではルールが無くても業者が自主規制していたので良かったのですが、ルールを破る反則業者が出てきた以上、行政による景観規制が必要でしょうね。

[44: 匿名さん]

未だかつてない異常な宅地がこのたび存在し得たのは

それが山手台だからに他ならないのでしょう

他人の所為ではありません

街の実力です

[45: 匿名さん]

ルールを破るって、ルールが無いのだろう？

ルールも作れない作れなかった町なんだろ？

[46: 匿名さん]

それから、市民市民言わないでくれる？
誰も気にしてないよ擁壁の仕上げなんか。

[47: 匿名]

景観を気にしてないのはお前だけ。
いや、お前もここを気にしないといけない立場だから必死に書き込んでるわけだな。

[48: 匿名さん]

こんなとこ気にならんよ。冗談止めてくれ。スレが無駄に上がってるから書いただけだよ。

[49: 匿名さん]

誰も擁壁の仕上げなんて気にしてないなら、ほぼ全ての市内の景観形成地域で

擁壁の景観を規制している事の説明がつかないよなｗ

アホすぎる

[50: 匿名さん]

それから、尼厨、口のきき方に気を付けろよ

[51: 匿名さん]

擁壁の景観をどう規制しているんだ？

具体的に書いてみろ？

まちづくりルールに何と書いてある？

絵が載ってるか？

適当な事ばっかり書くなよ