阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[190: 匿名]

西４丁目を指して偽ブランド品ってのも有りましたよね？

[191: 匿名さん]

ブランドなんてそもそもないでしょう？
やれ西二丁目だろうがなんだろうが。

六甲アイランドに大枚はたいてた人らと
一体何が違うのよ？

やれＷのどこが良いとか、誰も知らんよ。
目玉の連中と同じ、コンプレックスの塊。

[192: 匿名さん]

>185
>昭和60年代以降は人工石材や化粧型枠の擁壁になった場所もありますが、
>いずれにせよコンクリむきだしは存在しません。

しったかぶりは、いかんよ。
１年前に分譲した某阪急分譲地は、コンクリむきだしだった。
４丁目同様に人気ですぐに売り切れたけど。

ちなみに、そのすぐ横に１０年ぐらい前に分譲した石垣の擁壁の
阪急分譲地があるけど、コンクリむきだしの地区のほうが坪単価が高い。

石垣の擁壁の地区は、人気が低下気味なのは山手台と同じ構図。

[194: 匿名]

>>192
馬鹿ですか？

山手台北部以前に、コンクリむきだしの手抜き分譲地は阪急分譲地に存在しないという話でしょう。

[195: 匿名]

ちなみにコンクリむきだしでも販売する事が可能な理由は、汚れる前なら無知な消費者を騙せるからです。

コンクリむきだしが支持されているわけではなく、広告戦略や営業戦略次第では手抜きでも売り逃げする事が可能だというだけの話で、将来醜い景観になる事を隠した悪質な商法にすぎません。

山手台南部分常時など以前の阪急は、コンクリむきだしでは20年もしないうちに醜い景観になりまちなみに深刻に悪影響を与えるという真実をちゃんとお客さんに説明して、自然石を用いた造成がなぜ必要なのかきちんと説明していました。

[196: 匿名さん]

>>186

『応援』ではなかったと思う。
西4丁目の住民は自治会ができたら、擁壁についての議論をさっさとやれ、的な書き込みだった。
西4丁目の方も気を悪くされていたような。そりゃそうだわな。

[197: 匿名]

南部より北部の人気があるという意見は不正確であり全くのデタラメです。
北部を買われた方々もお金があるなら、南部に住みたいと思って買ってる人が殆どです。
街並みを見比べれば誰でも分かります。
http://farm8.static.flickr.com/7088/7188995048_eeef69cb34_o.jpg
http://farm8.static.flickr.com/7211/7189028876_b93e17d319_o.jpg
北部のほうが早く売れただのという意見は、高いレストランより牛丼チェーン店のほうが
混んでいる、客が多いというレベルの話です。
平均7000万円のマンションより、平均2500万円のマンションのほうが売れるのは
当たり前で、平均2500万円のマンションのほうが人気があるわけではありません。
単に予算の問題で、低価格な商品のほうが買える人が多い（裾野が広い）というだけの話です。
値段度外視でただで貰えるなら100人中100人が7000万円のほうを貰います。
山手台でも西4丁目か西2丁目の土地をただで貰えるなら、西4丁目を選ぶ人はいません。

[198: 匿名]

そもそも早く売れただの苦戦しただのは、デベロッパーが宝塚市民に約束して理念にも掲げていたどこよりも緑豊かでどこよりも美しい（景観に配慮した）まちづくりを最後まで遵守するかどうかという話とは何の関係もありませんよね。

[199: 匿名さん]

7000万の例は知りませんが、4～5000万のマンションがほぼ即日完売な一方で、平均2000万円台のマンションが築4年経つのに完売できない例が近隣にあります。
別に高いから売れないということはなく、その値段に見合った価値がそなわっていれば、ちゃんと売れるのだと思いますよ。

そんなことより、他人の家が写った写真を「悪い例」としてアップロードするのはいい加減やめなさい。>>82も含めて、早々に削除依頼をした方がいいです。

[200: 匿名]

＞１９８
＞そもそも早く売れただの苦戦しただのは、
＞デベロッパーが宝塚市民に約束して理念にも掲げていたどこよりも
＞緑豊かでどこよりも美しい（景観に配慮した）まちづくりを
＞最後まで遵守するかどうかという話とは何の関係もありませんよね。

関係あるでしょう。
景観を配慮しないことにより将来資産価値が暴落するってアナタ自身が
前スレで散々主張していたことですからね。
なんならコピペしましょうか？
アナタの大量の書き込み。

[202: 匿名]

仮にこれから分譲する街区を2丁目並みの緑地率にして、区画も平均70～80坪取って、4～5千万で売り出したとしても、買う人いないだろうね。
そもそもその値段の土地に家建てれる財力を持つ人が極僅かだし、お金持ってる人が候補にあげるのはニュータウンではなく既存の住宅地(特に神戸線沿線の)だろうから。

[205: 匿名]

それで評価されてないから西２丁目は暴落したんでしょ？

[206: 匿名]

今時山を削ってローコストの宅地を大量供給するのは社会的必要性を感じないが、買う人もいるかどうか疑わしい『こだわりの邸宅街』など、もっと必要性がない。
そんなもの造るくらいなら元の山に戻す方がまし。

[207: 匿名]

＞因みに2丁目の値段が下がっている云々は、分譲当時はバブル末期ですから、
＞建物価値の減少と会わせて当時より大幅に安くなっているのは当たり前です。


バブル末期？？？相変わらず嘘つきですね。

西２丁目で４０００万円台前半で売りに出てる件の２物件は

１９９５年２月築と４月築。

いずれも阪神大震災の後です

１９９５年＝平成７年、

あなたいつまでバブルやってたの？(#^.^#)

[208: 匿名さん]

今でこそ、2丁目は緑豊かなまちなみという点で、それなりには稀少性があると思いますが、仮に新街区が2丁目と同じような仕様(グリーンベルト、擁壁)になれば、その稀少性も失われて価格の下落に歯止めが掛からなくなるのでは？2丁目は駅に近いという意見もありますが、普通に歩ける距離でもなく、バス便エリアという点で2丁目も4丁目も条件に差はないですから。

[209: 匿名]

どれだけ屁理屈をこねて言い訳しても、手抜きは正当化されませんよ。

阪急はどこよりも美しく、景観配慮が求められる山の↑の北部ほど普通の分譲地より遥かに各戸の緑が多い（土地面積が広い）街にすると約束して、開発できなかった市街化調整区域を、開発可能な区域に変更させて開発した場所ですから。

[210: 匿名]

>>206
55坪2300万のローコスト手抜きコンクリ分譲地より、ちゃんと擁壁に景観配慮して土地面積も広めにした平均70坪2800万の自然石擁壁分譲地のほうが遥かに買う人は多いです。

土地ガ大きくなれば効率が良くなり造成コストは低くなります。つまり50～60坪で坪42～43万で販売できる場所は、70坪なら坪38～39万でも採算がとれるのです。そこに石貼りしてもせいぜいプラス100万です。

[211: 匿名さん]

>192
>馬鹿ですか？
>山手台北部以前に、コンクリむきだしの手抜き分譲地は阪急分譲地に存在しないという話でしょう。

相変わらず、理解力が無いね。
いつの間にか、山手台北部以前の話に摩り替わってる（笑）
阪急の分譲地で、コンクリむきだしは、別に山手台北部だけでないってことをいい加減理解したら？

[212: 匿名さん]

2丁目のような街区を70坪2800万で大量供給すれば、山手台南部だけでなく、中山台の中古相場は崩壊するかもね。かといって4～5千万では、価格に見合った価値があるとはいえないから売れないだろう。
だが、擁壁にたかだか100万(この数字も30万だったり50万だったり、根拠に乏しい数字だが)程度で薄い石を貼っただけのチープな宅地が、『世代を超えて住み継がれる街』になるかといえば、答えはNOだろう。
だってこれまでのニュータウンとの差がないから。いずれは既存ニュータウンと同じ問題(空き家の増加)に直面することになる。

[213: 匿名]

現に山手台自慢の西２丁目の暴落はとどまるところを知らないもんね・・・

[214: 匿名]

山手台の歴史は暴落の歴史

当時１億数千万した山手台自慢の西２丁目でも４千万ちょいに暴落・・・

指値入ったら３千万円台まで落ちるでしょうね・・・

町並みこだわった「つもり」でもなんの効果もないですね。

http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/FXFO8A19/


次、少し建物大きくなってもこの程度の価格

基本４千は変わらない

これ以上出すなら４丁目で新築買いますからね

これも山手台のフラッグシップ西２丁目

http://www.7737440.com/bkn-info6719524.html

[215: 匿名さん]

別に、2丁目のこだわりを否定するつもりはないけど。
新街区で2丁目同様の仕様にして、ニーズに見合った価格(60坪2400万、70坪2800万？)に設定したとして、既存街区の方たちはそれを受け入れられるのかな？
それはそれで、「そんな値段で売ったら自分たちの買った土地の価値が下がる」というクレームが出そうだが。

[216: 匿名さん]

なんだか頻りと山手台（南部）は美しい街並みだからどうのとか書きこんでるが

山手台自体に全く魅力を感じないし、まずここまで行きたいとは思わないけどね

途中の登りの道が車は混むわ急だわ高圧線あるわで何とも汚くイメージ悪いしね

駅だってマイナーで座れない山本しかない訳だし、そりゃ不人気なのも当然でしょう

南部だろうが北部だろうが、言い方悪いがグロス価格だけの客しか検討しないのでは

それでも新しい街にバス便で価格も安いしという人がいるのは頷けるものがあるけど

グロスだけ無駄に張って街自体魅力に乏しいとなれば検討客も成約事例も無いのは当然

[217: 匿名]

>82
>197

投稿者は早く削除した方がいいよ。

あくまでも「まちなみは公共のものだから写真をアップしても問題ない」と言い張るつもり？

これからも写真をアップするつもり？

住人に咎められたら、「法律上は問題ないです」とでも言うのかな？

法に触れなければ何やってもOK、では、「阪急が宝塚市民との約束を反故にした」ことと、やってることは大して変わらないな。

[218: 匿名さん]

>>217

明らかに法律上問題ありますよ

これは特定個人の敷地建物の全景であって

街並みの写真でもなんでもないですし

ストリートビューだって訴訟になると負けるので、

写真をぼかしたり対象から外します

自分にモラルの欠片もないのに上場会社のモラルをご大層に説くのは

チャンチャラおかしいね

[219: 匿名]

＞215さん

別に、2丁目のこだわりを否定するつもりはないけど。
新街区で2丁目同様の仕様にして、ニーズに見合った価格(60坪2400万、70坪2800万？)に設定したとして、既存街区の方たちはそれを受け入れられるのかな？


売れると思うし、苦情も出ないと思われます。

大体南部と北部では、駅までの距離、雪の積もり方、気温が違います！

学校は遠いし、北部はさらに、寒いんです。

この辺りの分譲地は大体50〜60坪が多いですね。

平均70坪にしておけば、30年後には、山手台は南部北部問わず人気が出ると思われます。

2丁目は建物がついてくるから皆二の足踏むわけで、更地で70坪3千万なら、結局早く売れると思いますが？

[220: 匿名さん]

>2丁目は建物がついてくるから皆二の足踏むわけで、更地で70坪3千万なら、結局早く売れると思いますが？


買いません。買いたくないね。

何が北も南も価値が上がるだよ。

散々北を腐しておいてさ。

最低の卑怯者だな。

そもそも南でも十二分に北過ぎる。

[221: 匿名さん]

今土地に3千万から、上物入れて5~6千万以上出す・出せる人間が選ぶ街じゃない

グロスで3~4千万台ぐらいがいっぱいの人が選ぶ際に選択対象に入ってるだけの街

北でも南でも一緒

[222: 匿名]

＞大体南部と北部では、駅までの距離、雪の積もり方、気温が違います！

＞学校は遠いし、北部はさらに、寒いんです。


なんだよこれ、富士山の２合目と８合目じゃあるまいし・・・

こういうこと言うから同じ住民からさえ信用失うんだよ・・・

[223: 匿名さん]

同意。まったく馬鹿過ぎるし卑怯すぎるよな。

南部っても、どんだけ北で上だと思ってんだ。

バスもないのに。

[224: 匿名さん]

4丁目以降:
よりリーズナブルに家を建てられる。

それ以前の街区:
街並みで新しくできた街区と差別化され、希少性も保たれ、今後の中古売買では有利材料。

現状が、得する人が一番多いのでは？

景観の維持は住民の努力次第。

[225: 匿名]

＞220

南北を、同じような擁壁広さにし、北部の値段は3000万前後にすれば、売れますよ。

北が叩かれてるのは、理由があります。

何をイライラしてるんですか？

[226: 匿名]

南部は寒い。

北部はさらに寒い。

車で登っていくと、温度に変化が見れますから試してみてくださいね。

逆に夏は涼しいです。
ただし、伊丹尼崎西宮では晴れてるのに、山手台は雨‥と言うことが多々あります。

[227: 匿名さん]

中古売買で有利って、全く有利性が無いのだが？

不人気でそもそも取り引きが成立していないが？

[228: 匿名]

そんな事はどうでもいい。

気になるのは同じ町名なのに‥ってとこ。

[229: 匿名さん]

西２丁目が暴落しながらも、そこそこの価格で売れているのは、阪急の戦略のお陰。
４丁目を小割りにして、坪単価を高めに設定してくれているお陰で、まだマシな状態なのだから、阪急に感謝せなあかん。
西４丁目が２丁目と同じ調子だったら、客層も被るし、誰も古臭い２丁目を買わんよ。

[230: 匿名さん]

古臭いに同意。中古成約してないでしょう。

[231: 匿名さん]

>>228

一色単に見られるのがイヤなんですな。
新しく分譲するエリアが、『山手高台』とか、『山本高台』とか、『切畑台』とかだったらこんなに荒れなかったでしょうな。

[232: 匿名]

いっそ山手台南部が町名変更したらどうかな？

『山本台東』か『山本山荘』なんてどうでしょうか？

[233: 匿名さん]

北部が「長尾山手」(ナガオヤマテ)
南部が「山手台」
これでいいんじゃない？

[234: 匿名]

そんなのおかしいでしょう？

西４の住民は何も変化を望んでなどいないのにどうして町名変更されなくてはいけないのでしょうか？

擁壁が違うとか、難癖つけてるのは南部なんだから変えたかったら自分とこ(南部)を変えればいいでしょう？

[235: 匿名]

南部が『本山手台西』『本山手台東』

[236: 匿名さん]

西２丁目も西４丁目も部外者から見れば大差ないんだけど・・・。

例えば、>214で紹介されている４１８０万で売りに出ている、西２丁目のお宅も、
コンクリート打ちっぱなしではないが、それなりに汚れが目立ちますね。
擁壁がコンクリート打ちっぱなしかどうかは、資産価値に影響なんて、
立地条件に比べたら、微々たるもの。勘違いな人が多いですね。

それに、中古の土地を買ったとして、コンクリートの打ちっぱなしであれば、
化粧直しして、新築の様に綺麗にすることが出来るが、
石垣だと、古いまま我慢するか、やり直すしかないですよね。

[237: 匿名さん]

中古を買わせたくない業者もちらほら（笑

[238: 匿名さん]

>それに、中古の土地を買ったとして、コンクリートの打ちっぱなしであれば、
>化粧直しして、新築の様に綺麗にすることが出来るが、
>石垣だと、古いまま我慢するか、やり直すしかないですよね。


全くその通りですね。

極めて正論と思います。

石垣だから良しというのは短絡的に過ぎる。

古臭い街は古臭いのだから。不人気の理由は他にある。

[239: 匿名さん]

中古もリフォームすれば新築そっくりになるかもね