パークタワー渋谷本町

[マンコミュファンさん]

SKY SUITE - ２路線利用で都心へダイレクト。１駅２分の「新宿」駅から全方位アクセス。
都市の「華やぎ」と「安らぎ」を描く、総戸数１４２邸のタワーレジデンス。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1017/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区本町3-1-5
交通：都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩6分、京王新線初台駅から徒歩8分
総戸数：142戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：40.63～73.1m2
入居：2013年11月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[21: 物件比較中さん]

夜間の騒音なんかはどうでしょうか？結構うるさいですか？
結構音に敏感なので気になります。

立地的には利便性は好さそうな場所ですね。

[22: 匿名さん]

利便性が良いと言えるのは、車を利用する人だけでは？
駅近とは言えず、スーパーが近いとは言えず。

[23: 匿名さん]

>>18さん
大体距離でいうと一番近道で１．５キロ位ですよね。初台のオーケーストアは駐車場が20台位
しかないので、週末は駐車場待ち渋滞が時間によってはできていますね。これ位の距離なら
自転車でも行かれるので、平日に行った方がおすすめします。やはり日用品などはオーケーストアは
安いですからね。ただオーケーストアは周りのスーパーの値段をみて価格を決めているので
初台はちょっと他のオーケーに比べて値段がちょっと高めかも。

[24: 匿名さん]

せっかくここに住めるならスーパーではなく日々の買い物は不動通り商店街などを利用したいです。

[25: 匿名さん]

まぁあ初台の駅には成城石井もありますからね
オーケーやマルエツプチと合わせて利用すればそこそこの物は揃いますよ

[26: 匿名さん]

＞十二社通りにくだれば“事務所”も多いですし。

よくご存じで。

その昔、この周辺に住んでいた頃、朝通勤していたら全身彫り物で白いブリーフ一枚の男が正面からかけきた。そして、その男を追う数人の制服警官もかけてきた。近所の‘事務所’にガサ入れがあり、脱走したので追うことになったらしい。結局、逃げる男、追う警官、全員が僕のわきをすりぬけていったが、その時、人質されていたらと思うとゾッとした。

というわけで、ここいらは良いところですが、治安がいいところではないので、そこは勘案した方がいいですよ。ちなみにこの一件があった道路が、ロケーションの良さを訴求する写真で登場していて笑ってしまいました。

[27: 匿名さん]

まぁ防犯マップで確認すればいい話だな。たいして犯罪が多い地域でもないでしょう

[28: 匿名さん]

犯罪マップだと、このマンションの位置は真っ赤（最も犯罪が多い）ですよ。

行けば分かりますが、山手通りを境に街の雰囲気はまったくちがいます。新宿の反対側は昔からお住まいの方が多く、パンフレットにもある不動通り商店街のような下町情緒溢れるところです。歌舞伎町が近いので水商売の人も多いのですが、それも味です。

しかし、このマンションのある新宿側はちがいます。そこを混同してうたっているあたり、作為をかんじないでもないです。

[29: 匿名さん]

どこをどう見たら真っ赤になるのか分かりませんが
この辺は黄緑ですよん

[30: 匿名さん]

赤色は交通事故マップと勘違いではないですかね
警視庁の犯罪マップでは緑のエリアでたいして犯罪が多い地域では無いですね

[31: 匿名さん]

この辺り、そんなに治安悪そうな感じじゃないと思っていましたが
やはりそうですか。
交通事故は気を付けないとですね。

販売価格帯が思ったよりも低めでした。
意外ですね。

[32: 匿名さん]

治安が悪いというよりガラが悪いのですね。
十二社通りの裏手は、元花街で街娼がうろうろしていたようなところです。
「事務所」も多いです。現在はボロアパートの多い貧・民街です。
しかし、このマンションの周辺は、そこからは離れており普通ですよ。

[33: 匿名さん]

OKストアは、遠すぎですね。坂道がすごくて、疲れますよ～。車でもないとちょっとつらい。

この辺は、思いっきり新宿エリアですよ。

[34: 匿名さん]

青梅街道から十二社通りのあたりは再開発で凄い変わるからね。
ボロアパートも一掃されます。
ただこの辺って今後は供給過剰になると思うんですよね

[35: 匿名さん]

交通事故のマップで赤いのは山手通りがあるから仕方がないですね
防犯面で見れば普通のエリアです。特に危ないことも無いと思います。
山手通りの子供の横断だけは気をつけて下さいませ。大人なら問題ないかもしれませんが

[36: 匿名さん]

スーモの みんなの街（http://suumo.jp/area/kanto/）で調べると、刑法犯認知件数（1万人当り）が関東エリア順位で220/221位ですね。治安が普通とは言えないような…。近年、新宿はますまず国際都市の様相を呈してますから、ちょっと怖いかな。

[37: 匿名さん]

新宿として駅前周辺と一括りにしてる人は阿呆かと・・
そういう方はターミナル駅から遠く離れた場所の方がいいと思います

[38: 匿名さん]

近くには高校や小学校や児童館もあるのですから、それなりに治安は維持されているでしょう。
地図上ではお隣になっている関東国際高等学校というのはどういう高校なのでしょう？
ネットで調べればすぐわかりそうですが。
興味をもちました。
一般人が英会話など教わったりできる機会なんてあったりしませんかね。

[39: 匿名さん]

この辺で一番の問題は買い物でしょうね
繁華街のど真ん中に住むわけでもないし治安は問題ないでしょう

[40: 匿名さん]

大通りの騒音は問題ないのですか。

[41: 匿名さん]

騒音なり空気の悪さは仕方がないですね。前は山手通りですもの
その分は価格で頑張らないと売れ行きは厳しいでしょうね
それにしてもビックリするほど盛り上がらない物件ですね
あと治安に関しては全く問題ないエリアですよん

[42: 匿名さん]

>>38さん
関東国際高等学校は英語、中国語、ロシア語、韓国語、タイ語、
インドネシア語、ベトナム語など入試ができる制度があるので各国から生徒が集まる
国際的な学校です。留学制度や交換留学の制度もかなり充実していて世界中にはばたける
育成がされている様ですね。英語は話せて当たり前の時代なのでこういった学校へは子供は
いれたいなと思いますね。

[43: 匿名さん]

小さい意味でのこのあたりのエリアは、治安はそんなに悪くないと思います。

むしろ、すべてが中途半端で、利便性が高いとは言い難い気がします。
（新宿まで出る気があれば別）

実際に住み始めてみると、何にもないなぁ～って思うと思いますよ。

[44: 匿名さん]

小中一貫校にぜひ子供をいれたいと考えていて、区立渋谷本町学園が近くの物件のここが
気になっています。渋谷区初の小中一貫校でもあり今年開設したばかりなので、
まだ色々な実績がないかもしれませんが、最初の歴史を作りあげていくのもなかなかできる
事ではないので魅力ですよね。制服も私立の様な制服ですね。そんな小学校が徒歩５分とは
かなり魅力的です。

[45: 匿名さん]

いくら一貫とはいえ、区立に期待するのはやめておいたほうがよいと思います。

この物件からもほど近い東大を意識するならばの話ですが。

[46: 匿名さん]

73平米が一番広い部屋になるのでしょうか？

[47: 購入検討中さん]

なんか安くないですか？

定期借地権物件かと思いましたがそうじゃなかった。

[48: 匿名さん]

>>47
初台や西新宿は相場的にこんなものです。中央線都下側よりは全体的に安いですね。

[49: 匿名]

それだけ人気薄なエリアなんですかね。

[50: 匿名さん]

>>49
新宿や渋谷に近いのに安いのは、新大久保とかと同じで治安の問題が大きい。
ファミリー層にはウケが悪い地域ですね。
逆に子供はいらない、利便性重視、という人には都心部が割安に買えるという側面もあります。

とはいえ、半蔵門のマンションがここと同じぐらいの坪単価が買える現状では
ファミリーという足枷を外せば、都心のど真ん中まで高望みも狙える景況感（不動産不況）かと。

おそらく実需以外の不動産購入が恐ろしく冷え込んでいる為に
都心と郊外の価格逆転現象が起きているのでしょうね。

[51: 購入検討中さん]

確かに都心で便利だけど、周辺の環境がいい、ということはなさそうですね。

子育てには、向かないかも。

それと比較的、小さいサイズの間取りが多いので、買って賃貸にだすような層もいそう。

ずっと住む、という場所ではなさそかな。

[52: 初台住民]

この地域の特に甲州街道の南側には大使館や著名財界人の邸宅も多くあります。確かに北側は多少雰囲気が違いますが、初台が治安が悪いというのであれば、東京には治安が良い場所はなくなってしまいますよ。
この物件の価格がいくらか安めなのは（そうでもないと思いますが）、初台という街が不有名だからという理由に尽きると思います。

渋谷区は東京23区でもトップクラスの財政内容を誇り、教育機関・公共サービスとも充実していて住むには良い区です。あとは景観にうるさい区なので、新築マンションが出にくいという特徴もあります。

[53: 匿名さん]

初台8分なら充分便利。

家族向けではないという声が多い中、うちは家族で検討中なり、
広さ的にやはり70は欲しいところで必然的に75Aは候補。

リビングが直窓の南東向きだけに日当たりが良過ぎるのではという心配も(しかも東にもバルコニーあり)ありますが、これを悩むのは贅沢とも思えますな。

新宿を生活圏とできることも加えて贅沢度は高いと見ております。

[54: 匿名さん]

共用施設がどのくらいの規模になるのでしょう。

フィットネスとライブラリーは、あると嬉しい施設です。

[55: 購入検討中さん]

初台も、甲州街道の北と南とでは大分雰囲気が違うようです。

ここは、初台というよりは、西新宿の色が濃いように思います。
購入を考えている人は、実際に現地に行ってみたほうがいいのでは。

あと共有施設は、結局、使わなくなったりするので、ないほうがいいみたいですね。

[57: 購入検討中さん]

割ってみましょう。

[59: 匿名さん]

そういえば京王新線は西参道駅できるって話まえに合ったけどどうなったのかしら・・
西新宿の再開発が遅れてるからそれ次第なのかな

[60: 匿名さん]

>>52

初台が有名でないから、ではなく幹線道路沿い高速道路沿いの立地かつ、
甲州街道より北側でそんなに良い場所じゃないからでしょ。

[61: 購入検討中さん]

有名じゃない、だけで安くなるほど日本の不動産会社は、甘くない。

初台自身は、オペラシティもあるしイメージも良い。

立地とか周辺環境だと思うけどね。

[62: 匿名さん]

そりゃ住所が所詮本町だからね。渋谷区内で最安のエリア

[63: 周辺住民さん]

盛り上がりませんね。
近隣住民ですか、渋谷区は行政サービスが充実してて好きです。

[64: 匿名さん]

>>55

利便性の面では西新宿カラーの中にあるほうがいいかと思います。
初台駅の甲州街道側は特に何もないですから、このマンションがそちら側の立地だったとしたら価格もまた違ったのかもしれません。

勝手な先入観ですが新宿勤務の方もご検討の方が多いのでは、もしいらっしゃれば普段の行動範囲を参考までに伺いたいところです。何もないところを10分歩くのと新宿の街中を10分歩くのでは全く感覚が違いますので、こちらで生活すると普通に代々木方面あたりまでは歩きでの行動範囲に見れるのでは。

[65: 匿名さん]

ここは場所から何もかも中途半端な感じですね、その分価格は妥当なとこじゃないでしょうかね。
初台といってもパークリュクスやリビオは坪300万しましたから。
自分は初台方面に8分歩くくらいなら新宿に向けて8分歩くかな、そういうのを考えてもやっぱり中途半端。
でもアクティブに動ける人にはホント便利な場所。
幡ヶ谷在住ですが新宿で飲んだ帰りは余裕で歩いて帰ってきます。

[66: 匿名さん]

まぁ、みなさん大人の意見で、価格なりに妥当な物件ということで。

[67: 匿名さん]

間取りが欠けている部屋が多いのも、タワーだから仕方ないですね。

[68: 匿名さん]

うちにもこの物件が勝手に送られてきたから見てみたんだけど
学生時代に新宿初台はよく知ってるだけに微妙ですな・・・

特に価格設定もたかが初台で3LDKが7000万円台～というのも不思議な感じを受けました
山手線内も狙える価格になるし・・・タワーだからなんですかね？

最近、仙台の13階建て程度の低層免震が2000万、3000万でドンドン売り出されているのを見たんですが
都内の低層免震って億していたりアホみたいな価格なんだよね・・・

私はしばらく様子見しています

[69: 匿名さん]

ここは免震ではなく耐震では？

[70: 匿名さん]

仙台の物件と、都内の物件を比べても意味がない。

そもそも免震とか耐震で物件の価格が決まっているわけでもないし。

[71: 匿名さん]

No.70
仙台の免震物件の土地代がゼロとしても、都内の土地代併せて考えたり
色々考えた方がよろしいですよという意味です

買い手の立場に考えてね

[72: 匿名さん]

買い手の立場からすれば、ますます都内の物件と仙台の物件を比べる意味はない。

[73: 匿名さん]

三井がペンシル型のマンションって珍しいように思う。
どちらかと言うと三菱地所のイメージだな。

[74: 購入検討中さん]

ここ購入を検討していたんですが、あんまり魅力的な要素がないみたいですね。

[75: 周辺住民さん]

街は便利だよ。
新宿から歩いて帰れるし、
オペラシティーと新国立劇場はなかなか便利。

[76: 匿名さん]

それを魅力と考えられる方以外はちょっと。

[77: 匿名さん]

間取りみましたが、リビングが斜めになっている部屋ってどうなんでしょうか？
収納や物を置くのに不便そうですよね
１ＬＤＫでも結構広そうなのでいいなって思いました。
あとは価格が気になります。

[79: 匿名]

新築のマンションにすべきか賃貸か、中古かいろいろ検討しています
だいぶ古くてゴーストマンションもリフォーム＋耐震工事でだいぶ安くリニューアルし人気を集めているとか　古いからダメというのも一概には言えないみたいですね　

[80: 匿名]

リフォームじゃ天井高などの変更不可な部分があるし。

[81: 周辺住民さん]

このマンションの建築予定地はもともと隣の関東国際高校の土地だったのですが、校舎立て替え（現在４階建て→３階建てへ低層化）に伴って、その資金調達のために手放されたと聞いています。
周りは昔から住んでらっしゃる方が多い中で、ある程度まとまった形で１対１で商談できたので、通常よりも安く土地確保できたようです。
割と安い価格帯からだされているのは、そのおかげかもしれませんね。

[82: 匿名さん]

安く仕入れた土地、に建てるマンションが安く分譲される
とは限らないわけですが。
どこかのジャンクション隣りのタワーみたいに。

[83: 物件比較中さん]

>75

「うちここから近いから」とか言って友人と新宿駅で分かれて歩いて帰る。そんなシーンを考えちゃいますよ。今なんて電車乗って最寄り駅で降りてバスに乗って着いたバス停からちょっと歩いてようやく自宅です、時間の大切さを身に染みて感じる毎日ですから、ここみたいな都合のいい立地に住んで趣味や勉強、家族との時間をもっと増やしたい気持ちが強いです。
間取りと価格のバランスもそれなりにいいですよね、この立地で70平米もあれば嬉しい限りです。

[84: 匿名さん]

こんばんは。
西新宿の分譲タワーマンションに約４年賃貸で住み、そろそろ近隣で購入を考えている者です。
山手通りのこの場所は、初台駅、西新宿５丁目駅どちらから歩くにしても、現状は女性にとってはちょっと寂しい（特に夜）感じです。
でも、今後こういった中・大規模レジデンスが幾つかできれば、昼夜問わず人通りも多くなるのかなと期待しています。
これで２４時間有人管理であれば言うことないのですが、、

[85: 匿名さん]

54さん
共用施設にフィットネスルームとライブラリールームがあるようです。
紀伊國屋書店と提携しているようですので、幅広いジャンルの本を
楽しめるかもしれないですね。

ここは他にも共用部にトランクルームも用意されているようで、
各戸数分あるのかわかりませんが、便利だなと思いました。

[86: 匿名さん]

トランクルームは不要な人は不要なので
全戸分なくて良いですね。

[87: 匿名さん]

73平米の部屋が一番広い部屋になるのでしょうか？

[89: 匿名さん]

今年は70台平米位までの新築マンションが多いそうですね。

[90: 匿名さん]

進展が見られない西新宿３丁目再開発が実現すれば初台周辺も綺麗になりそうですけどね
新宿駅まで地下道で繋がるみたいですし。計画にある新駅もできると便利ですね

[91: 匿名さん]

西新宿３丁目再開発は、実施の見通しがついていないようで、
先に西新宿５丁目再開発が動き出すみたいです。

[92: 匿名]

西新宿五丁目もぜんぜん進展しそうな感じじゃないですね
ホントに進むのかしら？

[93: 匿名さん]

西新宿の再開発が実現すれば、ここの資産価値（価値だけでなく、売れない、貸せない）にも影響するのではないでしょうか。

[94: 匿名]

タラレバ期待で
高いお金を出して買えるかどうかですね。　

[95: 買い換え検討中]

再開発で売れない、貸せないことになるんですか？？

[96: 匿名さん]

近くにマンションが出来る情報があると、取りあえず新しいマンションを検討します。
つまり新しいマンションの評価が済むまで買い控えされるのです。
その間に値下がりの期待もあります。

[97: 匿名さん]

盛り上がらないね、ここ。

[98: 検討中の奥さま]

検討されてる人すくないんですかね。
駅からかなり離れてるからでしょうかね。

[99: 購入検討中さん]

４０Ａか４５Ｂの購入を割と真剣に考えてる独身男ですが、
スレがここまで盛り上がっていないと
もう少し様子見をした方がいいのかなと躊躇してしまいます。
ここ、そんなにイマイチですかねぇ(汗)。

[100: 購入検討中さん]

同じく購入考えているものです。
地盤、耐震（なぜ？）、山手通りは気になりますが、何階だったらいいのかと悩み中です。

[101: 匿名]

1Lは間違いなく人気。価格が高くて戸数もそれなりに多い2Lが苦しいのかな。

[102: 申込予定さん]

自分も1L狙いで、密かに動いてます。駅距離は微妙ですが、建物の造りとなんといっても間取りが気に入ってます。

[103: 物件比較中さん]

初台のマンション情報自体が珍しい気がします。

なので初台で物件探しをしている人がそもそも少ないのかもしれないですねえ。

マンション自体はいいなあって思ってるんで盛り上がらない理由はマンションの中身ではないと思いますよ。
ゆっくり検討できる分にはこれぐらいの流れでありがたいです。
西新宿を自転車で徘徊できる生活なんて楽しそうだなあ。

[104: 匿名]

中身、もありますよ。
タワーとしては小振り。制震でも免震でもないし。

[105: 匿名]

人気無くはないんじゃないですか？事前説明会なんどか満席になってるし。

ただ、渋谷区で探してる人だと西新宿5丁目とか初台で探すとは思えないし
新宿区で探している人も、ここはちょっと外れで目に留まりにくい物件なのかなと思います。

[106: 匿名さん]

ここは耐震構造なんですか？

[107: 匿名さん]

パンフに制震とも免震とも書いてなかったと思うので、耐震では？

[108: 匿名さん]

免震装置の寿命は５０～６０年といわれ、交換には建替えと同じぐらいかかるという説があります。
一方で、５０年後には新しい技術が出来ていて、そんなにはかからないという説があります。
本当のことはわかりませんが、新技術に期待するのも不安ですし、従来工法の耐震が安心ですかね。

[109: 匿名さん]

１０２さん
欲を言えばもちろんもっと駅から近い方がいいけど、ちょっと歩くからこそ
この環境があるのかなと、そこらへんはメリットに考える様にしています。
駅までは自転車が楽かなと思っています。駅前に結構大きな駐輪場があるので
止められるかな。

[110: 匿名さん]

説明会＆モデルルーム見学に行ってきました。
騒音、セキュリティ、防災など、かなりレベルの高い対応をしている印象を受けました。
ディンクス風カップルや単身者の方、50代？位の落ち着いたご夫婦など、かなり賑わっており、他のお客様の雰囲気も良くて安心しました。
間取り＆割安感からかやはり１LDKが人気、既に先行予約？もかなり入っている様子でした。
最寄りは大江戸線の西新宿５丁目ということですが、私的には京王新線の初台の方が近い気がしました。
（道路が広くて見晴らしがいいからそう感じたのかもしれません）

[111: 検討中の奥さま]

2ldkはまだ埋まってませんでしたか？

[112: 申込予定さん]

初台は確かに新しいマンションは多く建っていません。それだけでかなりの希少性はあると思います。多分数年前にリュクスが反対側に建ちました。私は抽選で落ちました。その時はリュクスで1L3400万～でしたから、仕様も良いパークタワーを見ると一概には比較できませんが、お買い得感はあります。ただ渋谷は固定資産税が高いイメージなので
、、私は定期借地ですが、西新宿エムズポートも検討してます。

[113: 物件比較中さん]

西新宿エムズポート同じ三井で、安くしてきたみたいだからね。同じデべで競合する意味あるんですかね？

[114: 匿名さん]

定借50年物件なら否定するが、あそこは70年だからいいんじゃない。

[115: 匿名さん]

７０年も建物持つのかな。５０年なら建物の寿命として妥当な気もするけど

[116: 匿名さん]

５０年しかもたないならここも、
分譲で買った人が高齢者になってから
住まいを追い出されることに成り兼ねない。
５０年後に高額な建替え費用をもし出せない場合。

[117: 匿名さん]

定借は中古で売りにくいから考えてしまう。
新築なら検討する価値はあるけど中古だと最初から選択肢にいれないなー。
将来、売りたくても売れない現実が待ってる。
半値なら売れそうだけどな。

[118: 物件比較中さん]

モデルルーム行った方評価教えてほしいです。私は今週末行きます。

[119: 主婦さん]

この１５年程で随分と治安がよくなりましたよ　小中一貫校が出来たことで
若い世帯に知名度があがりました　入学者数が一気に数倍です

[120: 周辺住民さん]

モデルルーム行ってきました。
グレード的には、やはり新しいマンションだけあって、行き届いていると思います。
食洗機とか、ディスポーザーとかカタログ上で見かける設備ももちろんですが、
非常に気にいったのは、フローリングと壁紙のグレードです。
傷が非常につきにくく、鋭利なもので削っても目立つような傷がつかず、また汚れがつきにくいため、
メンテナンスなどで非常に有効かとおもいました。
内容的なグレードでは、パークタワーのシリーズの中はかなり良いものを入れてきているんだな、と思いました。

地域的、規模的に派手さはないので、価格としても現実的な検討ができる範囲だというのも好感を持っています。
1LDK、2LDKはすでに申し込みがかなり入っていましたので、抽選倍率がどの程度上がってくるのか、気になりますね。

モデルルーム、期待していいと思いますよ。