変動金利は怖くない？？ その44

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその44です。

テンプレはレス１にあります。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224865/

[81: 匿名]

たまに「返済例を公開しろ」系の固定が現れるけど
公開されると黙るよね

変動テンプレなんて固定さんの想像するほど特別じゃないから
コメントできないんだろうけど

[82: 匿名さん]

>81

そうそう。リクエストに応えてやったんだから、
感謝ぐらい示せばいいのに。

それに、変動が複数公開しても、固定が公開することは
一度もない。

まあ、固定派の懐事情なんか、知りたくもないけどね。

[83: 匿名さん]

>>81
>>82
同感。しょうもない質問してどうするんだろうか？

>まあ、固定派の懐事情なんか、知りたくもないけどね。
固定さんの興味はある意味当たってて、変動派自身は全員が繰り上げ＋αをしていると
考えているんだと思う。

つまり、こういうこと。

固定さん…俺だってギリギリなんだから、変動の連中もギリギリのはずだ！
変動さん…俺だって繰り上げ返済しているんだから、みんなしてるよな？

結果、金利の低い変動は残債がどんどん減少するため「今日も固定さん頑張ってるな～」となる。

そもそも、ローン減税と固定との差額＋αで結構残債減らせると思うんだけどね。
固定さんはローン減税を何に使っているのか興味ある。

[84: 匿名]

大手デベのその中でも比較的高級なマンションを
こないだ購入した。営業マンに融資事情を聞いたら、
変動とフラットSが6対4ぐらいだそうだ。

但し自己資金が極端にある人や高齢者を除くと
フラットSが7割ぐらいだそうだ。
おそらく30代以下に限定すると大半がフラットかも。

むしろそこそこ年収ある人がそれなりの融資を組む
場合は旧フラットSが標準仕様だった気がする。

[85: 匿名さん]

若い人の相場観が的確なのでしょう。

[86: 匿名さん]

>>85
年取るとリスクが取れないからだと思う。
若者は何だかんだ言って、まだ昇給の余地があるわけだし。

今後、収入増えて返済楽になるのに、長期固定にしたらもったいない。

[87: 匿名さん]

>>84
計算を仮に100人とすると、変動高収入層約40人、変動通常層20人、フラット層40人ってことでしょうか？高級マンションにしては、意外にフラットが多い気がするが。

[88: 匿名さん]

その話おかしいですね。そもそもフラット利用者は民間の1/10にも満たないと聞いた事あります。

[89: 匿名]

私も最初はおかしいと思いましたが事実のようです。
新規利用者といっても借り換えも新規ですが
フラットは借り換え不可です。つまり借り換えの方は
ほぼ全て変動なのでしょう。

僅かしか借りない人はほとんど変動でしょう。
借入額がそこそこあっても50歳とかで短期で返す
人もほぼ変動なのでしょう。
それにフラット旧Sに対応してない建物も多く
ありました。金利も特に高めの時は申し込みが減少
していた可能性もあります。

一見大半の方がデータ上では変動に見えても、
ありがちな特定の条件ではフラットS利用が結果的
に主流だったってこともあるのでしょうね。

[90: 匿名さん]

特定の物件の特定の時期にフラットSが集中してるって事？

破綻率考えると民間で借りられない人が身分不相応の物件を無理して買ってるって事？

[91: 匿名さん]

>>85
>>86
(若者の特徴)
目先のメリットを重要視し、リスクに対して認識はしているものの非常に甘い。
自分はリスクに対してコントロールできたり、賢く対処できると過信している傾向がある。
自分の考え方や価値観が一番正しいと思い込んで、人の意見は聞かない。

[92: 匿名さん]

>>91
>>人の意見は聞かない
その人の意見とやらには何の責任もないし、補償もしてくれないんだから
>>分の考え方や価値観が一番正しいと思い込んで
この考えは至極まっとうであり、当然だとう思う
すべては自己責任なんだからこれ以上の答えはないと思うけど

[93: 最近契約した者]

繰上返済予定の人は、
ＳＢＩとかの契約手数料が高いところで契約はしないほうがいいよね。
保証料が高いところで契約しても、繰上返済により保証料は返還されるので、
変動で繰上返済予定（ギリ変）ではない人は、ＳＢＩとかの手数料が高いところで契約しないほうがいいよね。

まあ、８大疾病病が無料でついてくるところは魅力ではあるが・・・

[94: 匿名さん]

年寄りは古い既成概念に捕らわれて本質を見誤る人が多いよね。

代表的な例が「金利が低い時は固定」とか。

[95: 匿名]

>92
「自己責任」とは最終的な判断に対してのこと
聞くと鵜呑みにするとでは雲泥の差
「聞く耳」くらいは持てというだけの話

[96: 匿名さん]

>95
「聞く耳持った上で、自己判断した結果」と
「聞く耳もたず、過信した結果」とを、
たかが匿名の掲示板でどうやって見分けたんですか？

[97: 匿名さん]

>(若者の特徴)
>目先のメリットを重要視し、リスクに対して認識はしているものの非常に甘い。
>自分はリスクに対してコントロールできたり、賢く対処できると過信している傾向がある。
>自分の考え方や価値観が一番正しいと思い込んで、人の意見は聞かない。

これは若者というより、個々人の性格によるものが大きいと思いますが？
年配の人が他人の意見をきちんと聞いてより良い判断をしている方が多いとでも？
偏見だと思いますけどね。

[98: 95]

>96
質問の意味が解りかねます

>92に違和感を感じたんで
>91に補足したつもりでしたが…

いずれも一般論で絶対ではないし
個別具体的な話でもないと思いますが？

[99: 匿名さん]

ほら、>91のいってる人たちが沢山出てきたｗ

[100: 購入検討中さん]

変動で、元金と元利どっちがいいですか？
減税なくなる10年後に10年分まとめて繰り上げ、その後頻繁に繰り上げする予定です。

[101: 匿名さん]

元利以外有り得ない。

[102: 匿名さん]

その道の通は元金みたいね。

[103: 匿名さん]

元利を選択し、元本の減りを均一になるように繰り上げれば、元金と同じような効果になるので、
無理に元金を選ぶ理由はどこにもないと思う
とにかく一番緩くなるように借りて、必要に応じて繰上（軽減or短縮）を行うことにより、いろいろ柔軟な対応が出来る

[104: 購入検討中さん]

ありがとうございます
通ではないので元利でいきます。

[105: 匿名さん]

売上返済して５年くらいで返済完了すれば金利なんてそれほど考えなくていいのにね。
というか変動でいいんでしょ。

[106: 匿名さん]

売上ではなく繰上でした。
失敬しました。

[107: 匿名さん]

つまんねースレだなあ

[108: マンション住民さん]

国債格下げされたね。長期金利上がるのかね。

[109: 匿名さん]

先々・・
苦労が続くの・・・

[110: 匿名さん]

これから実行のフラットさんはビクビクだね。

[111: 匿名]

そのあとは後追いで変動の番かも。

[112: 匿名さん]

長期金利2%越えるのはいつくらいだろ。

[113: 匿名さん]

>>108
日本国債の価値低下でフラットの指標である10年国債の長期金利は上昇するでしょう。変動金利には直接的に影響はありません。可能性は低いが国債の下落が続くようであれば、大量に国債を保有している金融機関は損失が膨らみ、変動金利の上昇材料になる恐れはありますね。

[114: 匿名さん]

変動金利は全く変動せず、フラット金利は毎月変動。
フラットの方がスレは面白いね。実行の人はドキドキなんだろうけど。

[115: 匿名さん]

>>113
金融機関の国債価格下落による損失が変動金利上昇要因になる？！
国債下落で金融不安になったところで、金融引き締めって狂気の沙汰な気がするんだが。

[116: 匿名さん]

現状、金融機関が保有する国債の平均残存年数は短期化しているから、金利上昇による影響は小さい。

そもそも金利がかなり低下しているので、多少金利が上がっても含み益の方が大きい。

[117: 匿名さん]

> >115
心配しなくても可能性は低いですよ。但し、金融機関の財政悪化による公的資金注入位の事態になれば、金融緩和どころではない。既存の債務者の金利を引き上げてでも自分たちの銀行を守るでしょう
。誤解のないように付け加えるが、あくまでも日本の格付けが下がり続けた場合の話しですよ。

[118: 匿名さん]

>>117

逆でしょうね。金利を引き上げて破綻者が増えればそれは不良債券となります。

公的資金注入なんて事態が起きていると言うことは金融危機みたいになっているでしょうから、金利を引き下げて乗り切ろうとするはずです。

実際米国もユーロもそうしています。

銀行が金利を引き上げて利益を上げられるのはあくまで債務者に返済能力が有っての話です。

[119: 匿名さん]

この状況で金利引き上げなんかしたら、日経平均大暴落で金融機関は全滅だろうね。
このスレには日本を破綻させたい人が多くいるようで。

[120: 匿名さん]

全滅するわけないじゃん（笑）

[121: マンション投資家さん]

どこぞの機関がどんな格付けをしようと、市場は反応してこなかったけどね。
これから金利が上がるって？全然そんな気がしないんだが。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html

実際、日銀も追加で金融緩和してる。
金利はもう下げられないから、総量緩和政策だけど、
もし金利がもう少し高かったら、当然下げていた局面。
http://mainichi.jp/opinion/news/20120428ddn003020013000c.html

固定さんの思惑とは裏腹に、
早めに固定にしておいてよかったなんて日は来なそうだよ。

[122: 匿名さん]

>121
何をいまさら、
昔から格付けと日本国債価格の関係なんて全くないよ。

[123: 匿名さん]

フィッチでA+に格下げとはいえ、「A」という格付け自体「高い信用力」って位置付け。ムーディーズ、SPに至っては「AA」であって「非常に高い信用力」

でも国債暴落するから消費税増税が必要らしい。

[124: 匿名さん]

その前に日経平均が暴落してますね

さすが日銀

[125: 匿名さん]

>>118
バブルとは違うので破綻者が出る程は上がらないが、長期金利が上昇したら後追いで変動金利も上昇する。それと担保処分したらよいだけなので不良債権にはなりません。これ位、学生でも知っていると思いますよ。

[126: 匿名さん]

>>125
景気の上昇を伴わない変動金利の上昇（日銀制御不能）が起これば、日本は破綻する。
長期金利が上昇するだけならいいが。

[127: 匿名さん]

>>126
せいぜい1～2%位の上昇。今の格付けを維持できれば低金利のまま。

[128: 匿名さん]

本当にあと10年間0金利のような気がしてきた。
今年は復興需要があるからさすがに株価は上がると思ってたのにこの体たらく。
金融緩和で何とか持ちこたえてるのが今の日本。

[129: 匿名さん]

>125

え～。意味が分かんないんだけど。
長期金利の上昇を政策金利が後追いするのは、
好景気の場合でしょ？

国債格付けが落ちたことによる長期金利の上昇が、
政策金利とどうかかわってくるの？

[130: 匿名]

格下げ連発
↓
国債売られ長期金利上昇
↓
利払い増加で財務に懸念
↓
円安
↓
インフレ
↓
政策金利上昇

[131: 匿名さん]

はいはい、また固定さんの極端な妄想が始まったよ！

[132: 匿名]

>130
インフレなら、貨幣価値が下がるので
金利上昇しても問題ないのでは？
むしろローン抱えている場合はインフレ歓迎

[133: 匿名]

金利プラス1％の変動金利税を新設し、
それを財源としてスーパーフラット35Sを新設。

当初10年マイナス1.5％の全期間固定で着工数を
増加大きく増加させ景気を刺激する案はどうか。

[134: 匿名]

却下

[135: 匿名]

総理「マンコミュでよい知恵を頂きましたので、
成案を得るべく野党の皆様方と胸襟を開いて
前向きに議論していくつもりであります。」

[136: 匿名さん]

それは、ハイパーインフレです。現実的なのは、景気の波程度のインフレです。

[137: 匿名]

景気の波？
円安なったら景気よくなるのですか？

[138: 匿名さん]

ゴンドラチェフの波がやってきます。

[139: 匿名さん]

今の日本はバブルへＧＯの前夜だよ。
日本のみが活況っていう時代が数年以内には来る。

[140: 匿名さん]

固定さんは何か勘違いしてるみたいだけど格付けが下がるから国債が売られるんじゃなくてその国の信用力が低下した結果格付けが下がるんだよ。

南欧諸国の格付け見てると格下げになる頃は既に国債が暴落した後。

ちなみに昨日の新聞に日本は対外資産から対外債務を引いた額が世界一と出てた。要するに世界一金持ちの国が日本。

>139

将来が予想出来ないから固定なんでしょ？

しかし、信用不安で国債暴落とかバブルが来るとかなんで真逆に両極端なの？

[141: 匿名さん]

>130

途中に増税と緊縮財政を入れて上げて下さい。

[142: 匿名さん]

＞130
風が吹けば桶屋が儲かる
みたいなもんだな。

笑点の大喜利みたいで面白いから、もっとそういうの投稿して。

[144: 匿名]

ローン控除あるうちは、繰上げよりも貯蓄が良い見たいですが、
皆さんは、どんなので貯金してます？

ちなみに私は、こんな感じ。

千葉銀行のはぐくみ(子供3人で、金利0.63%) 400万
SBI債(金利1.66%) 100万

今は、はぐくみに毎月積立中。

SBI債は、これ以上は、増やす予定ないけど、
安全でもうちょっと金利良いのって、ないですか？

[145: 匿名さん]

>>144
ＳＢＩ債を貯金とか言ってる時点で論外

SBI債
満期1.66％ 円建て社債
格付け BBB(R&I)

[146: 匿名]

>>145

SBIの分も満期後は、安全な所に預けたいので、
いいとこ知ってたら、教えてください。

[147: 匿名さん]

東電の財形いいよね〜

[148: 匿名さん]

>>144
ローリスクハイリターンの商品は存在しませんが、勤め先の優遇次第では、財形が一番でしょう。また、為替、信用、インフレで一番怖いのはインフレリスク。円高を注視できれば、外貨MMFもよいと思います。

[149: 匿名]

>>147

東電の財形、8.5%ですか。
ハンパないですね。

条件あるけど、550まで利子の課税がないし、
ペイオフあるし。

[150: 匿名]

>>148

会社の財形は、0.2%でした。

子供あと二人作って、1%目指します。

[151: 匿名さん]

資産運用は難しいですね。

[152: 匿名さん]

6月実行のフラット金利が2.04くらいになりそうだね。
固定も変動も低金利を享受できる。もっと住宅売れても良いのにね。

[153: 匿名さん]

>>152

2.04ってどこの銀行？手数料は？団信は？

[154: 匿名さん]

どこでもそうです。提携金融機関なら手数料は1％、団信は35歳未満なら掛け捨て生命保険(ラフネット生命など)でOK。
つまり旧フラットSなら、35年返済で10年間(2.04-1.00)＝1.04％、20年返済なら(1.73-1.00)＝0.73％となりますか。
うちは
ちなみにうちはオリックスで6月実行予定です。

[155: 匿名さん]

要するに団信別ってこと？

そうであれば、10年で返済できるなら選択肢に入るかな。

[156: 匿名さん]

フラット20sの旧フラット権利者なら団信混みでも1%割ってきたか。
10年間1%割れなら変動0.775%と良い勝負になりそうだね。

勝負の分かれ目は0金利解除時期かな。消費税増税もあるから難しいだろうね。

[157: 匿名さん]

154さん
自分は変動ですがその条件ならフラット悪くないですね。
当分、長期金利は大きく上がらないと読みきってフラット申し込んだんですか？
それともたまたまですか？

[158: 匿名さん]

当然ここまでフラットの金利が下がったのはたまたまでした。
ただ、申し込み時点の去年8月でも2.03％でしたので、旧Sでは1.03％でした。
はっきりいって1.03でも0.775でもその0.3％の差は毎月２万とたいしたものではなかったので、フラットにするつもりではいましたよ。あっ。元金均等で２０年の話です。

[159: 匿名さん]

フラット２０Ｓだと月々の返済金額が結構多くなる。
減税も受けられる金額が減るし、いくら繰り上げるかという自由度も少なくなる。

[160: 匿名さん]

私は新商品の物価スライド金利で借りようと思っています。
当初は０．３５％、デフレである限り０．３５％が継続されます。
ただし、インフレになると短期金利が上昇しなくとも物価にスライドして金利が上がってしまいます。
外資なので複雑なデリバティブと絡めてできた商品でしょうね。

[161: 匿名さん]

つくづくフラットって運ですね。

私はそんなギャンブルはしたくないなぁ

[162: 匿名さん]

旧フラットの場合、昨年９月迄に申し込みし仮承認をとって置く。実行時に改めて変動金利と比べ、フラットの金利がお得でないと判断したら変動金利を選べばよいだけのことでしょ。

[163: 匿名さん]

昨年でもこのスレでは、日本国債の信用不安から長期金利が上昇するなんてレス多かったけど逆の動きになってる。
国債格下げされた月がフラット金利安値更新だからね。世界一の債権国の日本国債が暴落なんて簡単にはしない。
よって国債暴落議論は無駄。通常の景気変動で変動とフラットどちらが得かの議論の方が実態に即してる。
今年いっぱいくらいは旧フラット20sと変動0.775%のどちらが得かの議論かな。

[164: 匿名さん]

>>163
フラット最安値は格付け発表前に、十分に下がっていた貯金。格付け発表後は上昇しています。
そもそも一段階の格下げでは、大きな影響はないでしょう。
日本は国債バブルです。これだけの財政赤字で国債価値が高いのは、14年迄の日銀の金融緩和政策の影響での市場の安心感からの信用で保っているだけですよ。

[165: 匿名さん]

>>164

国債にバブルは有りません。バブルとは皆が更に価格が上がるとの思わくから値段がどんどん上昇する現象。
国債の場合、元本＋配当利回り以上の価格には絶対になりませんからバブルは起こり得ないのです。
もし、元本＋配当利回りより高い値段がつくとそれはマイナス金利になってしまいますから。

投資家が日本国債を買うのは単に安全だから。他にリスクを取って運用する先がないので仕方なく買っているだけです。

>14年迄の日銀の金融緩和政策の影響での市場の安心感

金融緩和の影響で市場に安心感？何故金融緩和をすると市場に安心感が出るのでしょう？

>フラット20S

20Sが低金利で変動と遜色ない事は分かりますが、これを利用する方ってどのくらいの年収でいくら位借り入れているのでしょうか？

3000万借入でも月14万以上になります。よほど頭金が有るか地方の安い物件かかなりの年収でないと20Sは有効ではないと思います。しかも団信を民間生保にして安くするには35歳以下でないとダメなようだし。

そう考えるとフラット20Sで低金利で借りられる人はかなりの少数派ですよね。

なら35年変動＋繰上げで結果20年くらいで返すほうが柔軟に対応出来て良い気がします。

[166: 匿名さん]

それでも金利だけみれば旧フラット20sは魅力。もちろん限られた運の良い人。

逆に旧フラット20sじゃないと変動0.775%の魅力には対抗できない。

[167: 匿名さん]

なんか、フラットのスレになってない？

[168: 匿名さん]

１0年後は確実に1%上がるんだから余裕を持った借入にするとなると返済率20%以下で計算すると3000万を20Sで借りるには年収800万以上必要だね。

35歳以下で年収800万。

[169: 匿名さん]

とりあえず変動・30年で借りますが、ローン減税が終わる10年後くらいに一括返済をしようかと考えています。
初期費用も含め一番お得なのはどこの銀行でしょうか？
大手は大体同じ(金利0.775、保証料約0.2) ですよね。保証料って繰り上げ返済したら残高・残存期間などに応じてどの程度返還されるんでしょうか？もしもあんまり還ってこないなら新生銀行(変動0.9←提携なので基準金利から全期間▲0.7優遇、保証料金無し)なんかはどうなんだろうか、と悩んでいます。
詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイス頂けますと助かります。

[170: 匿名さん]

>>165
バブルの定義なんて初めて聞きました。日本の財政の歳入、歳出、国債償還を見た方がいいですね。２年後迄に消費税増税等、有効な政策が打てず歳入が現状維持だと、どうなると思います？突出した償還率の国債を買う投資家はいません。投資家が儲けが出なくなるラインを超える時、買わなくなる時にバブルが弾ける。しかしこれはあくまでも最悪のシナリオの場合です。市場の安心感は、誰でも分かる簡単なことなので自分で調べて下さい。説明が面倒なんで。

[171: 匿名さん]

>>170

>２年後迄に消費税増税等、有効な政策が打てず歳入が現状維持だと、どうなると思います？突出した償還率の国債を買う投資家はいません。

ならとっくに国債は暴落しているはずです。

>突出した償還率の国債を買う投資家はいません。投資家が儲けが出なくなるラインを超える時、買わなくなる時にバブルが弾ける。

投資家は現時点100%償還される前提で日本国債を買っています。満期まで保有していれば元本が保証されているので儲けが出なくなるラインは存在しません。

バブルとは不動産や株式をはじめとした時価資産の資産価格が投機によって実体経済の経済成長以上のペースで高騰し続ける事。国債は高騰し続ける事は有りませんからバブルも有り得ません。

例えば残存期間１年、額面１００万円の年利２％の国債が有ったとした場合、これを市場から購入しようとした場合、１０２万円以上に値上がる事は通常有り得ないのでそれ以上の価格には成り得ないわけです。

[172: 匿名さん]

そもそも評価損が出る。
しかもわずかでもインフレになれば実質損害がでる。

[173: 匿名さん]

>>170
そもそも消費税を10％にしたところで、財政の改善効果は微々たる物。

「2年後」の話なら資産売却で十分に賄える。
だから国債の暴落などあり得ない。

[174: 匿名さん]

国債暴落の話は数年前から出てるけど、今月は長期金利も低くフラット最安値。
国債格下げされても長期金利は1%以下。

日本国民の貯金癖がなくならない限りは銀行に金集まる。
その金は国債を買うか住宅ローンの貸し付けでしょ。

日本国民の貯金癖がなくなれば景気浮揚だけど、おそらく10年後も変わらないだろう。
国民から無理矢理税金搾り取り、公共事業をバンバンやれば別だけどね。

[175: 匿名さん]

国債バブルなんて無いのは同意

名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム

日本の場合は市場参加者がデフレの長期化を想定し、低成長率が長期化する事を織り込んで安全な投資先である日本国債を買いました結果が今の長期金利。

結局成長率が上がって来ないと金利は上がらない。ようは景気次第。

[176: 匿名さん]

>>171
最悪のシナリオと注釈を付けているのに頑くなに国債バブルを否定する姿勢には恐れいる。経済の低位安定を望む気持ちも分かるが、最悪の場合をイメージすることも大切なこと。
>>175
名目長期金利のくだりが難しくて意味が分かりません。

[177: 匿名さん]

>>171

国債にバブルがないと言っているだけです。最悪のシナリオと国債バブルは全く関係有りません。
信用不安による長期金利上昇が有ったとしてもそれはべつに国債バブルが弾けたから金利が上がるわけではないですから。

ちなみに経済の低位安定を望む人なんてこの世にいないと思いますが？それと、最悪をイメージ？財政破綻を言っているのでしょうか？ならローンは組まないべきですね。

>名目長期金利のくだりが難しくて意味が分かりません。

名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム

名目長期金利（金曜日時点の１０年国債利廻り0.885%）＝実質長期金利＋期待インフレ率（４月のコアCPI0.2%）＋リスクプレミアム（日本国債が償還されないリスク）

もし期待インフレ率が高ければ（これから物価が上昇すると皆が思えば）仮に利廻りが0.885を受け取ってもインフレ率がそれ以上になると実質損失を出す事になるので国債は売られ、利廻りは上昇します。もし２年後に日本国債が償還されないリスクが高くなれば市場はそれを織り込んで金利にリスクプレミアム分が上乗せされます。

[178: 匿名さん]

>>176

フィッシャー方程式

[179: 匿名さん]

>>166
旧フラット35sと変動0.775%は判断に迷うが、旧フラット20sは即断。こんなチャンスは二度と来ませんよ♪
景気上昇や国債暴落でもリスクの高い変動を選択する理由なんてない。

[180: 匿名さん]

>179

ちなみに年収と年齢と借入額は？

フラット20Sが魅力的なのは分かりますが普通の人は無理だと思うんですが。そもそも20Sで余裕な人なら変動20年でも良いわけですし、なら変動35年で借りて自動繰上げで20年以下で完済目指したほうが安全で安心な気がします。