変動金利は怖くない？？ その44

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその44です。

テンプレはレス１にあります。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224865/

[121: マンション投資家さん]

どこぞの機関がどんな格付けをしようと、市場は反応してこなかったけどね。
これから金利が上がるって？全然そんな気がしないんだが。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html

実際、日銀も追加で金融緩和してる。
金利はもう下げられないから、総量緩和政策だけど、
もし金利がもう少し高かったら、当然下げていた局面。
http://mainichi.jp/opinion/news/20120428ddn003020013000c.html

固定さんの思惑とは裏腹に、
早めに固定にしておいてよかったなんて日は来なそうだよ。

[122: 匿名さん]

>121
何をいまさら、
昔から格付けと日本国債価格の関係なんて全くないよ。

[123: 匿名さん]

フィッチでA+に格下げとはいえ、「A」という格付け自体「高い信用力」って位置付け。ムーディーズ、SPに至っては「AA」であって「非常に高い信用力」

でも国債暴落するから消費税増税が必要らしい。

[124: 匿名さん]

その前に日経平均が暴落してますね

さすが日銀

[125: 匿名さん]

>>118
バブルとは違うので破綻者が出る程は上がらないが、長期金利が上昇したら後追いで変動金利も上昇する。それと担保処分したらよいだけなので不良債権にはなりません。これ位、学生でも知っていると思いますよ。

[126: 匿名さん]

>>125
景気の上昇を伴わない変動金利の上昇（日銀制御不能）が起これば、日本は破綻する。
長期金利が上昇するだけならいいが。

[127: 匿名さん]

>>126
せいぜい1～2%位の上昇。今の格付けを維持できれば低金利のまま。

[128: 匿名さん]

本当にあと10年間0金利のような気がしてきた。
今年は復興需要があるからさすがに株価は上がると思ってたのにこの体たらく。
金融緩和で何とか持ちこたえてるのが今の日本。

[129: 匿名さん]

>125

え～。意味が分かんないんだけど。
長期金利の上昇を政策金利が後追いするのは、
好景気の場合でしょ？

国債格付けが落ちたことによる長期金利の上昇が、
政策金利とどうかかわってくるの？

[130: 匿名]

格下げ連発
↓
国債売られ長期金利上昇
↓
利払い増加で財務に懸念
↓
円安
↓
インフレ
↓
政策金利上昇

[131: 匿名さん]

はいはい、また固定さんの極端な妄想が始まったよ！

[132: 匿名]

>130
インフレなら、貨幣価値が下がるので
金利上昇しても問題ないのでは？
むしろローン抱えている場合はインフレ歓迎

[133: 匿名]

金利プラス1％の変動金利税を新設し、
それを財源としてスーパーフラット35Sを新設。

当初10年マイナス1.5％の全期間固定で着工数を
増加大きく増加させ景気を刺激する案はどうか。

[134: 匿名]

却下

[135: 匿名]

総理「マンコミュでよい知恵を頂きましたので、
成案を得るべく野党の皆様方と胸襟を開いて
前向きに議論していくつもりであります。」

[136: 匿名さん]

それは、ハイパーインフレです。現実的なのは、景気の波程度のインフレです。

[137: 匿名]

景気の波？
円安なったら景気よくなるのですか？

[138: 匿名さん]

ゴンドラチェフの波がやってきます。

[139: 匿名さん]

今の日本はバブルへＧＯの前夜だよ。
日本のみが活況っていう時代が数年以内には来る。

[140: 匿名さん]

固定さんは何か勘違いしてるみたいだけど格付けが下がるから国債が売られるんじゃなくてその国の信用力が低下した結果格付けが下がるんだよ。

南欧諸国の格付け見てると格下げになる頃は既に国債が暴落した後。

ちなみに昨日の新聞に日本は対外資産から対外債務を引いた額が世界一と出てた。要するに世界一金持ちの国が日本。

>139

将来が予想出来ないから固定なんでしょ？

しかし、信用不安で国債暴落とかバブルが来るとかなんで真逆に両極端なの？

[141: 匿名さん]

>130

途中に増税と緊縮財政を入れて上げて下さい。

[142: 匿名さん]

＞130
風が吹けば桶屋が儲かる
みたいなもんだな。

笑点の大喜利みたいで面白いから、もっとそういうの投稿して。

[144: 匿名]

ローン控除あるうちは、繰上げよりも貯蓄が良い見たいですが、
皆さんは、どんなので貯金してます？

ちなみに私は、こんな感じ。

千葉銀行のはぐくみ(子供3人で、金利0.63%) 400万
SBI債(金利1.66%) 100万

今は、はぐくみに毎月積立中。

SBI債は、これ以上は、増やす予定ないけど、
安全でもうちょっと金利良いのって、ないですか？

[145: 匿名さん]

>>144
ＳＢＩ債を貯金とか言ってる時点で論外

SBI債
満期1.66％ 円建て社債
格付け BBB(R&I)

[146: 匿名]

>>145

SBIの分も満期後は、安全な所に預けたいので、
いいとこ知ってたら、教えてください。

[147: 匿名さん]

東電の財形いいよね〜

[148: 匿名さん]

>>144
ローリスクハイリターンの商品は存在しませんが、勤め先の優遇次第では、財形が一番でしょう。また、為替、信用、インフレで一番怖いのはインフレリスク。円高を注視できれば、外貨MMFもよいと思います。

[149: 匿名]

>>147

東電の財形、8.5%ですか。
ハンパないですね。

条件あるけど、550まで利子の課税がないし、
ペイオフあるし。

[150: 匿名]

>>148

会社の財形は、0.2%でした。

子供あと二人作って、1%目指します。

[151: 匿名さん]

資産運用は難しいですね。

[152: 匿名さん]

6月実行のフラット金利が2.04くらいになりそうだね。
固定も変動も低金利を享受できる。もっと住宅売れても良いのにね。

[153: 匿名さん]

>>152

2.04ってどこの銀行？手数料は？団信は？

[154: 匿名さん]

どこでもそうです。提携金融機関なら手数料は1％、団信は35歳未満なら掛け捨て生命保険(ラフネット生命など)でOK。
つまり旧フラットSなら、35年返済で10年間(2.04-1.00)＝1.04％、20年返済なら(1.73-1.00)＝0.73％となりますか。
うちは
ちなみにうちはオリックスで6月実行予定です。

[155: 匿名さん]

要するに団信別ってこと？

そうであれば、10年で返済できるなら選択肢に入るかな。

[156: 匿名さん]

フラット20sの旧フラット権利者なら団信混みでも1%割ってきたか。
10年間1%割れなら変動0.775%と良い勝負になりそうだね。

勝負の分かれ目は0金利解除時期かな。消費税増税もあるから難しいだろうね。

[157: 匿名さん]

154さん
自分は変動ですがその条件ならフラット悪くないですね。
当分、長期金利は大きく上がらないと読みきってフラット申し込んだんですか？
それともたまたまですか？

[158: 匿名さん]

当然ここまでフラットの金利が下がったのはたまたまでした。
ただ、申し込み時点の去年8月でも2.03％でしたので、旧Sでは1.03％でした。
はっきりいって1.03でも0.775でもその0.3％の差は毎月２万とたいしたものではなかったので、フラットにするつもりではいましたよ。あっ。元金均等で２０年の話です。

[159: 匿名さん]

フラット２０Ｓだと月々の返済金額が結構多くなる。
減税も受けられる金額が減るし、いくら繰り上げるかという自由度も少なくなる。

[160: 匿名さん]

私は新商品の物価スライド金利で借りようと思っています。
当初は０．３５％、デフレである限り０．３５％が継続されます。
ただし、インフレになると短期金利が上昇しなくとも物価にスライドして金利が上がってしまいます。
外資なので複雑なデリバティブと絡めてできた商品でしょうね。

[161: 匿名さん]

つくづくフラットって運ですね。

私はそんなギャンブルはしたくないなぁ

[162: 匿名さん]

旧フラットの場合、昨年９月迄に申し込みし仮承認をとって置く。実行時に改めて変動金利と比べ、フラットの金利がお得でないと判断したら変動金利を選べばよいだけのことでしょ。

[163: 匿名さん]

昨年でもこのスレでは、日本国債の信用不安から長期金利が上昇するなんてレス多かったけど逆の動きになってる。
国債格下げされた月がフラット金利安値更新だからね。世界一の債権国の日本国債が暴落なんて簡単にはしない。
よって国債暴落議論は無駄。通常の景気変動で変動とフラットどちらが得かの議論の方が実態に即してる。
今年いっぱいくらいは旧フラット20sと変動0.775%のどちらが得かの議論かな。

[164: 匿名さん]

>>163
フラット最安値は格付け発表前に、十分に下がっていた貯金。格付け発表後は上昇しています。
そもそも一段階の格下げでは、大きな影響はないでしょう。
日本は国債バブルです。これだけの財政赤字で国債価値が高いのは、14年迄の日銀の金融緩和政策の影響での市場の安心感からの信用で保っているだけですよ。

[165: 匿名さん]

>>164

国債にバブルは有りません。バブルとは皆が更に価格が上がるとの思わくから値段がどんどん上昇する現象。
国債の場合、元本＋配当利回り以上の価格には絶対になりませんからバブルは起こり得ないのです。
もし、元本＋配当利回りより高い値段がつくとそれはマイナス金利になってしまいますから。

投資家が日本国債を買うのは単に安全だから。他にリスクを取って運用する先がないので仕方なく買っているだけです。

>14年迄の日銀の金融緩和政策の影響での市場の安心感

金融緩和の影響で市場に安心感？何故金融緩和をすると市場に安心感が出るのでしょう？

>フラット20S

20Sが低金利で変動と遜色ない事は分かりますが、これを利用する方ってどのくらいの年収でいくら位借り入れているのでしょうか？

3000万借入でも月14万以上になります。よほど頭金が有るか地方の安い物件かかなりの年収でないと20Sは有効ではないと思います。しかも団信を民間生保にして安くするには35歳以下でないとダメなようだし。

そう考えるとフラット20Sで低金利で借りられる人はかなりの少数派ですよね。

なら35年変動＋繰上げで結果20年くらいで返すほうが柔軟に対応出来て良い気がします。

[166: 匿名さん]

それでも金利だけみれば旧フラット20sは魅力。もちろん限られた運の良い人。

逆に旧フラット20sじゃないと変動0.775%の魅力には対抗できない。

[167: 匿名さん]

なんか、フラットのスレになってない？

[168: 匿名さん]

１0年後は確実に1%上がるんだから余裕を持った借入にするとなると返済率20%以下で計算すると3000万を20Sで借りるには年収800万以上必要だね。

35歳以下で年収800万。

[169: 匿名さん]

とりあえず変動・30年で借りますが、ローン減税が終わる10年後くらいに一括返済をしようかと考えています。
初期費用も含め一番お得なのはどこの銀行でしょうか？
大手は大体同じ(金利0.775、保証料約0.2) ですよね。保証料って繰り上げ返済したら残高・残存期間などに応じてどの程度返還されるんでしょうか？もしもあんまり還ってこないなら新生銀行(変動0.9←提携なので基準金利から全期間▲0.7優遇、保証料金無し)なんかはどうなんだろうか、と悩んでいます。
詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイス頂けますと助かります。

[170: 匿名さん]

>>165
バブルの定義なんて初めて聞きました。日本の財政の歳入、歳出、国債償還を見た方がいいですね。２年後迄に消費税増税等、有効な政策が打てず歳入が現状維持だと、どうなると思います？突出した償還率の国債を買う投資家はいません。投資家が儲けが出なくなるラインを超える時、買わなくなる時にバブルが弾ける。しかしこれはあくまでも最悪のシナリオの場合です。市場の安心感は、誰でも分かる簡単なことなので自分で調べて下さい。説明が面倒なんで。

[171: 匿名さん]

>>170

>２年後迄に消費税増税等、有効な政策が打てず歳入が現状維持だと、どうなると思います？突出した償還率の国債を買う投資家はいません。

ならとっくに国債は暴落しているはずです。

>突出した償還率の国債を買う投資家はいません。投資家が儲けが出なくなるラインを超える時、買わなくなる時にバブルが弾ける。

投資家は現時点100%償還される前提で日本国債を買っています。満期まで保有していれば元本が保証されているので儲けが出なくなるラインは存在しません。

バブルとは不動産や株式をはじめとした時価資産の資産価格が投機によって実体経済の経済成長以上のペースで高騰し続ける事。国債は高騰し続ける事は有りませんからバブルも有り得ません。

例えば残存期間１年、額面１００万円の年利２％の国債が有ったとした場合、これを市場から購入しようとした場合、１０２万円以上に値上がる事は通常有り得ないのでそれ以上の価格には成り得ないわけです。

[172: 匿名さん]

そもそも評価損が出る。
しかもわずかでもインフレになれば実質損害がでる。

[173: 匿名さん]

>>170
そもそも消費税を10％にしたところで、財政の改善効果は微々たる物。

「2年後」の話なら資産売却で十分に賄える。
だから国債の暴落などあり得ない。

[174: 匿名さん]

国債暴落の話は数年前から出てるけど、今月は長期金利も低くフラット最安値。
国債格下げされても長期金利は1%以下。

日本国民の貯金癖がなくならない限りは銀行に金集まる。
その金は国債を買うか住宅ローンの貸し付けでしょ。

日本国民の貯金癖がなくなれば景気浮揚だけど、おそらく10年後も変わらないだろう。
国民から無理矢理税金搾り取り、公共事業をバンバンやれば別だけどね。

[175: 匿名さん]

国債バブルなんて無いのは同意

名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム

日本の場合は市場参加者がデフレの長期化を想定し、低成長率が長期化する事を織り込んで安全な投資先である日本国債を買いました結果が今の長期金利。

結局成長率が上がって来ないと金利は上がらない。ようは景気次第。

[176: 匿名さん]

>>171
最悪のシナリオと注釈を付けているのに頑くなに国債バブルを否定する姿勢には恐れいる。経済の低位安定を望む気持ちも分かるが、最悪の場合をイメージすることも大切なこと。
>>175
名目長期金利のくだりが難しくて意味が分かりません。

[177: 匿名さん]

>>171

国債にバブルがないと言っているだけです。最悪のシナリオと国債バブルは全く関係有りません。
信用不安による長期金利上昇が有ったとしてもそれはべつに国債バブルが弾けたから金利が上がるわけではないですから。

ちなみに経済の低位安定を望む人なんてこの世にいないと思いますが？それと、最悪をイメージ？財政破綻を言っているのでしょうか？ならローンは組まないべきですね。

>名目長期金利のくだりが難しくて意味が分かりません。

名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム

名目長期金利（金曜日時点の１０年国債利廻り0.885%）＝実質長期金利＋期待インフレ率（４月のコアCPI0.2%）＋リスクプレミアム（日本国債が償還されないリスク）

もし期待インフレ率が高ければ（これから物価が上昇すると皆が思えば）仮に利廻りが0.885を受け取ってもインフレ率がそれ以上になると実質損失を出す事になるので国債は売られ、利廻りは上昇します。もし２年後に日本国債が償還されないリスクが高くなれば市場はそれを織り込んで金利にリスクプレミアム分が上乗せされます。

[178: 匿名さん]

>>176

フィッシャー方程式

[179: 匿名さん]

>>166
旧フラット35sと変動0.775%は判断に迷うが、旧フラット20sは即断。こんなチャンスは二度と来ませんよ♪
景気上昇や国債暴落でもリスクの高い変動を選択する理由なんてない。

[180: 匿名さん]

>179

ちなみに年収と年齢と借入額は？

フラット20Sが魅力的なのは分かりますが普通の人は無理だと思うんですが。そもそも20Sで余裕な人なら変動20年でも良いわけですし、なら変動35年で借りて自動繰上げで20年以下で完済目指したほうが安全で安心な気がします。

[181: 匿名さん]

なぜ年数増やしてまでリスクを高くする必要があるの？

[182: 匿名さん]

まあフラットは安全最優先型の商品だったわけだが、
そこに安さが加わってきた最近は特に旧35Sや旧20Sなどは隙の無い商品となったね。

先見の明で承認を取っていた人はおめでとう。

[183: 匿名さん]

フラットは国債暴落には無力だと思うけど。景気上昇にしか対応できない。

[184: 匿名さん]

>>183
さっぱり意味が分かりません。

[185: 匿名さん]

>181

年数を増やすのはリスクを軽減させる為でしょ。
20Sが得だからと言って無理な借り入れして破綻さましたじゃ本末転倒。

で、20Sの利用者ってどんな属性の人？年収は最低１０００万は必要だよね？

[186: 匿名]

判断力とは外部環境や雰囲気に大きく左右される
ものだが、仮に15年前とかに旧Sが今の金利で発売
されたら9割が申込むレベル。

今の金利水準はそういうレベル。

[187: 匿名さん]

>186

5年前にフラットが3%切った時に歴史的な低金利と皆が飛びついてたからね。

ていうかもう選べないフラットSの話いつまで引っ張るの？

[188: 匿名さん]

今のフラット→ 5年間0.7％、5年間0.3％の優遇でも十分魅力的と思うのですが、いかがでしょうか？
仮にフラット20Ｓだと最初1.03％です。変動0.775％と比べてもその差わずか0.255％。
3000万でも76500円/年→6375円/月ですね。10年後元本が半分になればその差0.955％ですが、毎月の差は12000円/月。

[189: 匿名さん]

十分魅力的だと思いますよ。
この金利水準なら支払総額は実は少し前の旧フラットSと同水準ですし。

[190: 匿名]

フラットネタはどうでもいいよ

[191: 匿名さん]

フラットは団信で0.3プラス、金利低い所は手数料が2.1だからな。金利だけ見ると低いように見えるけど実はそうでもない。

[192: 匿名さん]

変動スレでフラットの優位性を必死に書き込む人は一体何がしたいの？

全然興味ないし、魅力も感じてないからウザいだけ。スレ違いだし。

[193: 匿名さん]

>>192

自信の無さの表れでしょうね。
変動の人がフラットスレへわざわざ変動は有利だとは書き込まないでしょ？それは自分の選択に自信が有るから自分と違う選択をした人に興味がない。

逆に自分の選択に自信がないと自分と違う選択をした人が気になって仕方ない。そして自分を正当化する為に必死に優位性を主張する。

[194: 匿名さん]

そういはいっても、変動の方にもフラット対する誤認がありますね。
手数料は、表示は2.1％でしょうが、実際は提携銀行だと1.0％です。
団信も、35歳以下であれば別に入らなくてもいいので、掛け捨て保険で0.15％ほどに抑えられます。

[195: 匿名さん]

要するに35歳以下でしかも提携銀行じゃなきゃメリット無いんでしょ？

そもそも銀行系の金利はノンバンク系より高めだし、最低金利出せるのは楽天とかイオンくらい？いずれにしても選択肢が狭すぎてタイミング良く低金利だ借りられるかは奇跡に近い。

いずれにしてもスレ違いだし興味ないからどうでもいいけど。

[196: 匿名さん]

スルーできるように大人になりましょう

[197: 匿名さん]

その奇跡の時期が今なんじゃないかな・・・。変動さんも、今だけはフラットも一度真剣に考えてみてはいかがですか？

[198: 匿名さん]

もう申し込めないのになにを考えろと？

[199: 匿名]

何を？

[200: 匿名さん]

低金利対決だね。

旧フラット20sと変動0.775%。

これは悩むのはわかる。ただフラット20s選べる人は繰上で10年で返済できる能力ある人だと思う。
どっちを選んでも大差はなさそう。

[201: 匿名さん]

フラットが下がってるならますます変動で借りたくなるけど。
この意味わからない人はフラットで得意げに無駄な利息を払うといい。

それと>>154、逓減定期扱ってないからライフネットじゃダメ。

やっぱりフラット借りる人は知識不足が多いね。

[202: 匿名さん]

自分は昨年9月実行で変動0.775%。フラット20sとどちらにしようか迷ったな。
当面0金利は続くと予想し変動にしたけど。今のフラットはその時よりさらに金利低いんだもんな。
フラットの実行月の金利が早めにわかるならいいのだろうけど、運もあるからね。

[203: 匿名さん]

5月ノンバンク系フラット最低金利は楽天の2.07％、当初5年1%優遇の1.07、5年目以降0.3優遇で1.77％
初期手数料借入額×1.365％、他最低金利の所は借入額×2.1％、3000万借入れで60万以上。

銀行系のフラット最低金利はりそな銀行の2.17％、当初5年1%優遇の1.17、5年目以降0.3優遇で1.87％
初期手数料融資額×2.1％。

その他35歳以上は団信でプラス0.3%、35歳以下でも生保に入る必要が有る。

やはり変動の0.775に対抗出来るのは旧フラット20Sくらいかな。もっとも3000万借入れだと団信込で月15万超えるので貧乏人には無理だけど。

[204: 匿名]

フラットこそギャンブル
堅実に行くなら変動(プラステンプレ)

今はこれが常識だね

[205: 匿名]

確かにフラット実行月までのハラハラ感は
変動実行後のソレの比じゃない気がする

[206: 匿名さん]

ふと思ったんだけど、手数料の高いフラットで短期返済するのは何だか勿体無いような。
返済期間が長ければ均されるけど、10年とかで返済するなら結局変動が安上がりなのでは？

と言って、20年返済にするとステップアップあるしねぇ。
変動で十分な気がする。

[207: 買い換え検討中]

変動0.675まできてるんですね。

[208: 匿名さん]

やっぱりスルーできるスキルはないんですね（笑）

[209: 匿名さん]

>>208

その前に君が変動スレをスルーすればいいんじゃね？

[210: 匿名さん]

スキルって使い方間違ってるだろ

[211: 匿名さん]

スキルって言葉の使い方のスキルがないんですね（笑）

[212: 匿名さん]

変動０．３５というのがあった。

[213: 匿名]

情弱ばかばかり。
2014年が楽しみだ。

[214: 匿名さん]

あれ？

2012年が転換期って言って無かった？

[215: 匿名さん]

いまに見てろよ！（笑）

[216: 匿名さん]

上がる上がる、って2006年頃からずっと言い続けてる人がいるけど
上がる理由がある訳じゃなくて上がるのを自分が期待してるだけでしょ。

何か当たらない競馬の予想屋みたいで、かわいそうになってくる。

[217: 匿名さん]

んなこと言うと、またムキになるから止めとけってｗ

[218: 匿名さん]

>>216
それはあなたが2006年に変動を選択してからずっとこのスレに
いるからそう思うんでしょ？

実行から6年も経っても未だにローン板でフラット叩きしてるのは
恐れ入りますけど。

[219: 匿名さん]

・安い車なのでドライブ中に事故を過度に気にし過ぎてデートに集中できない。
・多少高い車だが事故は皆無でドライブ中もデートに集中。おかげで愛が育めた。

[220: 匿名さん]

高い車買って自己破産が実に全体の8%らしいよ