変動金利は怖くない？？ その44

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその44です。

テンプレはレス１にあります。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224865/

[1: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[2: 匿名さん]

日経がえらいことに！

[3: 匿名]

やはり金利上昇はあり得ないね…

と言いたいところだけど、あの程度で一喜一憂しても仕方ない

[4: 匿名さん]

日経は2012年入って上げた分ほぼ戻したね。

しかし、ギリシャはひどいな。借金しまくって公務員の高収入と高額な国民年金払ってたんでしょ？いざ払えなくなったら増税と歳出カットは当然なのに、緊縮財政拒否とか。

もうデフォルトさせちゃえばいいように思うけどそんなことしたらリーマンショック以上のダメージと不況の長期化になるらしいし。

一体いつどうやって解決するんだろう。

[5: 匿名さん]

>>4
世界的なダメージは仕方ないよ。
腐ったギリシャにはつぶれてもらって、
もう一度、世界を再生しなおすしかないよ。
いよいよ、変動か固定かなんて呑気なことを
言ってられない事態がくるな。

[6: 匿名さん]

他スレからの拾いもので申し訳ないですけど

>>日本が景気回復する前に信用不安から長期金利が上がった場合
>>日銀の政策金利は上げることができないと思うんですが、
>>住宅ローンの変動金利のみ金利が上がることってあり得ますでしょうか？

これどう思います？

[7: 匿名さん]

信用不安→円安→通貨価値下落→インフレ→政策金利上昇

[8: 匿名さん]

変動金利は短期プライムレートを元に決定され、短期プライムレートは政策金利を元に決まる。

それと、短期プライムレートは優良企業への貸出基準となる金利なので、信用不安などで短期金利まで上がったら企業が持たない。

だからユーロは短期金利が下がるまで資金供給をやり続けてた。

[9: 匿名さん]

信用不安→円安→大増税→年金医療カット→通貨価値下落→失業率倒産率自殺率急上昇→餓死者急上昇→中国の属国化→公用語が中国語に

[10: 匿名さん]

変動ってもう上がる事はあってもこれ以上下がる事はないのでしょうか？？

[11: 匿名さん]

別にこれ以上下がる必要もないだろ

[12: 匿名さん]

店頭金利が下がることはなくても
ローン減税など加味すると
実質的な負債に対しての支払い金利は
まだまだ下がる可能性はある。

[13: 匿名]

もう今以上になることは一切期待できないからね＜住宅ローン

[14: 匿名さん]

ローンの金利もさることながら価格も底値ですからね。

これで景気回復してくると価格も金利も上がって来るでしょうし、減税も無くなるでしょうから。

[15: 匿名さん]

３３歳
年収２３０万円
物件３２５０万円
頭金１５０万円
預金５０万円

借入３１００万円
変動３５年
金利１．０５％

これならＯＫでしょうか？

[16: 匿名さん]

アルバイトがローン組めるのか？

[17: 匿名さん]

４３歳
年収２００万円
物件２２５０万円
頭金０万円
預金０万円

借入２２５０万円
変動３５年
フラット３５

銀行の審査は通らず、フラットで借りる事にしました。

[18: 匿名さん]

>15

銀行名を言ってごらん。自演の固定さん。

[19: 匿名さん]

>>15

たぶん子供銀行

>>17は普通に有りそう。

[20: ビギナーさん]

自分なりにまとめてみた。間違ってたら指摘してね。

今長期金利が安いのは、EU諸国等にくらべて安心感のある日本が買われているから。
少なくとも日本国債が他国よりも信頼されているのは間違いない。
だけど、今後日本国債の価値が当面下落しないことを意味してはいない。
あくまで「現時点」の市場の総意であって、いつ大きく下落するかはほとんどの人には
予測できない。
株式も経済の先行指標だか日々刻々と変化していく。リーマンショックを予測できた
人はごくわずかしかいない。

また、変動金利のひとは危なくなったら固定へ切り替えると言うが、
固定金利は先行指標の為、一般の人がヤバイと判断できる頃には、
既に上がっており、切り替えは事実上難しい。

ただし、信用不信から国債の値段が下がり長期金利が上がったとしても、
変動金利は政策金利と連動している為、信用不信からインフレにならない限りは
変動金利があがる可能性は低い。

つまり、変動金利の人は、インフレになる前に安全圏まで資金を返済する必要がある。
しかし、その時期がいつ来るかは普通の人には予測できない。

世界経済を確実に予測出来るソロス以上の投資判断力がある人にしか、固定に比べて損しないとは断言できない。
これからまた20年低金利がつづくかもしれないし、明日いきなり長期金利が上がり始めるかも知れない。

もし、変動金利がこれからも低いままだという人がいたら、その人は金利うんぬん等細かい
事はいわずに、投資を始めたらいい。ソロスやバフェットみたいに数百億単位でお金が稼げるだろう。

変動派は、なんとなく安全に見える大金かけたチキンレース。
固定派は、リスクが限定される事に保険として金を払っている。

もしどちらかが比較優位ならアービトラージできてしまう。
市場はかなり効率的だからそんなことはめったに起こらない。
だから固定、変動のどちらを選ぶかは、その人の人生観。

どっちが正しいとかの話じゃないよ。

[21: 匿名さん]

＞ただし、信用不信から国債の値段が下がり長期金利が上がったとしても、
＞変動金利は政策金利と連動している為、信用不信からインフレにならない限りは
＞変動金利があがる可能性は低い。

＞つまり、変動金利の人は、インフレになる前に安全圏まで資金を返済する必要がある。

ここのつながりが良くわからない。なんで、変動金利が上がる可能性が低いということと、
インフレになる前に資金を返済することがつながるわけ？
「つまり」の意味が分かっている？

[22: 匿名さん]

それとね、

＞もしどちらかが比較優位ならアービトラージできてしまう。
＞市場はかなり効率的だからそんなことはめったに起こらない。
＞だから固定、変動のどちらを選ぶかは、その人の人生観。

っていうけど、属性が悪くて、フラットから変動に借り換えることができない人は、
人生観なんて関係なくない？だって選択肢がないんだもの。

[23: 匿名さん]

審査金利がフラット３５の機構より低い金融機関は普通に存在しますよ。
言わんとすることはわからなくもないですが。

>変動派は、なんとなく安全に見える大金かけたチキンレース。
>固定派は、リスクが限定される事に保険として金を払っている。

これに同意します。オプションの話です。

[24: 匿名]

>>13は「住宅ローン控除」のことです。
ごめんなさい。

[25: 匿名さん]

>>20
変動が固定と同じ期間で、少ない額で返済を済まそうとするならリスクは変わらない。もしくは金利上昇分のリスクが高くなる。
しかし、変動が固定との差分をテンプレ返済するなら、元本が減るから金利上昇リスクが時間と共に小さくなる。

現状では、政策金利が短期間で上昇する可能性は薄いため、テンプレ返済を前提とする場合、金利上昇リスクを
かなり小さくすることができる。

[26: 匿名さん]

>>20
いろいろ突っ込まれているけど、ココも変だと思う。

>また、変動金利のひとは危なくなったら固定へ切り替えると言うが、
>固定金利は先行指標の為、一般の人がヤバイと判断できる頃には、
>既に上がっており、切り替えは事実上難しい。

こんなことを考えている変動なんて本当にいるの？
いるとして多数派なの？極少数なんじゃないの？

固定でも25年かそこら、変動なら20年以内で返済できる人ならこんなこと考えないでしょ？
返済期間が長い＝無理のあるローンだよ。

>つまり、変動金利の人は、インフレになる前に安全圏まで資金を返済する必要がある。
>しかし、その時期がいつ来るかは普通の人には予測できない。

あと、ココも変じゃないか？
今の金利が○年続けば、X％まで金利が上がっても固定と等価、といことは計算で求められるんだから。
計算すれば、ハイパーインフレでも起きない限り、固定と逆転は生じないことは分かる。

で、割と近い将来に変動金利が5％とか7％とかに向かって上昇しない限り、変動の方がトクだ、
ということが分かる。（返済期間によるけどね）

固定で借りるというのは、早期に一方的な金利上昇が起こり、かつそれが維持される、という見込みってこと。
本当にそう思って借りている人は極少数だと思うけどね。

[27: 匿名さん]

>だけど、今後日本国債の価値が当面下落しないことを意味してはいない。
>あくまで「現時点」の市場の総意であって、いつ大きく下落するかはほとんどの人には
>予測できない。

市場の総意や格付からすると、日本国債が下落するのは日本より格下の国（先進国以外のほとんどの国）が破たんしてから下落について考えても遅くないですね。

ちなみに日本の格付AAは
「当該債務を履行する債務者の能力は非常に高く、最上位の格付け（「AAA」）との差は小さい」
との位置づけです。今現在多くの格付会社が日本国債の現在知り得る情報を元に分析した結果この格付を得ています。それでも心配な人は好きにして下さい。

少なくとも政府や財務省、聞いた事のない経済評論家や、証券会社のアナリストのような人たちの「日本はこのまま行くとギリシャになる」的なポジトークより格付け会社の格付のほうがよっぽど信ぴょう性があります。

>株式も経済の先行指標だか日々刻々と変化していく。リーマンショックを予測できた 人はごくわずかしかいない。

株式市場と債券市場は全く別物です。過去に先進国で信用不安から暴落を起こした国債はゼロです。国債の位置づけは常に安全な資産で有って、好況時に売られ、不況時に買われます。

それと、インフレは変動固定に限らず負債者にとってプラスですよ。インフレは借金を目減りさせます。

[28: 匿名さん]

自分なりに固定さんとの考えの違いをまとめてみた。

固定さん：本当に日本国債がギリシャのようになると思ってるらしい。
変動さん：日本国債は現時点、世界中のどの国と比較してもかなり安全な投資先という位置づけ。近い将来破たんするわけがないので金利上昇は有り得ない。仮に危なくなったら増税と歳出削減を優先するはず。

固定さん：リーマンショックを予想出来ないと（相場を予想出来ないと）変動は危険と思ってるらしい。
変動さん：金利と相場は別物です。別にこれから景気が良くなって金利が上がるなら問題ないし、景気が低迷して金利が上がらないならそれはそれで問題ない。ようするに相場がどうなるかはどうでも良く、景気と連動してればいいと思ってる。ただ、色々な状況を考えるとそんなにすぐには良くならないだろうから変動にしてるだけ。相場が読めて近い将来バブルが来るって分かるなら変動を選ぶ人はいないでしょう。

固定さん：変動は危なくなったら固定に切り替えるらしい。
変動さん：最近そういう事言う人ほとんどいないですね。誰も話題にしてないのに固定さんが勝手に話題にして無理だと主張する。変動は景気にニュートラルだから上がったり下がったり。

固定さん：インフレになると変動は危険
変動さん：インフレは債務者の見方です。変動固定に限らず負債は目減りします。給料が上がるとは限らないと言う人もいますが、給料がインフレ率同様の上昇をしてくれなければ（実質目減り）固定さんも結局は危ない事になってしまいます。

まぁ、決定的な違いは、
固定は将来の金利上昇に対して掛け捨ての保険を払っているのに対して、変動は将来の金利上昇（を含むあらゆるリスクに対して積立（繰上げ返済と無駄な金利を払わない）を行なっているような違いですかね。

固定は金利が上がらなければ保険金は無駄になりますが、変動は積立ているので金利が上がらなければ元本を大きく減らす事が可能です。仮に上がってもすぐに急騰しなければ積み立てているので怖くありません。

どちらがいいかは個人の自由ですが、景気にニュートラルの変動は上がっても上がらなくても対応出来ますが、固定の場合は上がるほうに掛けたギャンブルと同じですから上がらないと損失を出すのと同じ事になります。またデフレが続くと負担が重いので破たん者が増えてしまいます。（現実に民間0.03に対してフラット8%の破たん率）

あとは人それぞれ好きなほうを選べばいいと想います。

[29: 匿名さん]

お疲れ様でした

チラシの裏にかきましょうね

[30: 匿名さん]

>28

その通りだと思います。やっぱり変動派の人は、
きちんと物事を整理して考える方が多いですね。

[31: 匿名]

なんか大袈裟に考えずもっとシンプルに考えたら
いいのでは？

長期で多額なローンは安全性が一番
↓
かと言って金利が高過ぎるとちょっとね。
↓
長期金利が欧州不安で激安水準
↓
フラットがバーゲンプライス、旧Sなら変動並み

どっちみち最近の金利は大差無いんだから
変動のプライオリティは少なくなりつつあるかと。
支払いがギリギリじゃなければ固定を選ぶ人が
多いのは当然なのでは？

昔借りた人には関係ない話しだけどね。

[32: 匿名さん]

>>31

旧Sじゃなければ？

[33: 匿名さん]

>>28
これは素晴らしい。ぜひ次回のテンプレに入れて欲しい。
非常に分かりやすいし、初めて来た人にも取っ付きやすいと思う。

後は金利上昇について触れても良いかな

固定さん：将来、金利上昇が起きたらどうするんだ！
変動さん：残債が十分に減少していれば問題ない。変動の方が金利が低いため、同額支払っても残債の減少ペースは速い。残債が減少すればするほど金利上昇に対する抵抗力は高まる。
（また、中銀による利上げは後追いかつゆっくりなので、タイムラグを利用することもできる）

テンプレに想定問答集を入れると良いのかね？
入れすぎるとネタがなくなっちゃうかな？

ループはつまんないから、テンプレにできるようなものを議論するのは歓迎。

[34: 匿名さん]

フラットの最低金利の所って手数料が2.1取られたりするし（3000万で６２万の手数料）団信がプラス0.3有ったりしますよね？
あと、ネット系ノンバンクや外資系、新規参入組が多いのも気になります。そういう不安ってないのですか？

長い付き合いになると思うので・・・

だいたい住宅ローンの条件に給料引き落としや各種引き落とし、カードの作成などが有ったりしてローン以外にも何かと生涯お世話になる金融機関なのでメガバンクや地元有力地銀のほうが便利だし安心なのかなぁって。駅前に支店が有って窓口が有ったほうが便利だし信用も置けるし。

気にしすぎかなって気もしますが、私は上記理由でフラットだと低い金利では借りられないのでやめました。

[35: 匿名]

固定選ぶ・・・無い無い
かわいそやね
ガンバレ

[36: 匿名さん]

日経10000円超えた時、固定に騙されて日経銘柄の株買いそうになった俺が来ましたよ。
固定が今年は日経が18000円まで上がり、今年終わりには0金利解除されるから保険に株買った方が良いとか言われて信じそうになった。
でも賢明な変動さんが株買うより繰上返済した方が良いとのアドバイスを選びました。
アドバイスくれた変動さん、有り難う。
これからもコツコツ繰上返済。

[37: 匿名さん]

＞３６
で？

[38: 匿名さん]

騙されずに良かった。良かった。
デフレは簡単には脱却できませんよ。当面0金利です。

[39: 匿名さん]

あいつらは知識がないから、すぐに雰囲気で適当なことを言うんだよね。
低知能な固定には困ったものだよ。

[40: 匿名さん]

株は余裕資金でやるものといっても、金融緩和後に100万日経225
買ってたら15万損。塩漬けしても回復するかわからないのが株。
変動をギャンブルのように言う固定さんがいるけど、変動の保険に株なんてとんでもないこと言うね。
しかも相場勘0

[41: 匿名さん]

高い固定金利を借り換えもせず、株でも損切り出来ず塩漬けの人もいそうだね。

[42: 匿名さん]

>>36
確かにそんな相談もあったかもね。

住宅ローン減税で戻ってきたお金を繰り上げ返済せずに、高配当銘柄で運用～みたいな話も、
油田事故や原発事故を考えれば相応にリスクはある、という話もあったように思う。

資金の性格が違うんだから、淡々と繰り上げ返済するか、ローン減税切れるまでリスクゼロで運用するかの
いずれかを選ぶべきなんだろうね。

そもそも企業業績が改善しなければ株も上がらないし、利上げもされない。
金融緩和は漢方薬みたいなもので、それだけで短期的な改善効果は望めない。

[43: 購入検討中さん]

公務員だと、共済貯金2%とかあるから、

同僚は、繰上げせずに、積み立ててるね。

あと、公務員は、変動多い。

[44: 匿名さん]

つまらないスレになってきた。

[45: 匿名さん]

変動はテンプレ実行が大前提で旧フラットと渡りあえると思うが、皆さん本当にテンプレ実行しているのか疑問を感じる。粛々としていたら何の不安もないのでこんな掲示板に来ないと思う。また実際の返済例、これだけテンプレして残債がこんなになりましたーの類いが全くない。健全なスレであれば、テンプレ頑張った残債を競い励まし合うと思うが、ここは固定を変に煽るばかり。残念だが客観的に見てギリ変の集いにしか見えないよ。

[46: 匿名]

>45
君は何か勘違いしているね
そもそも励まし合いはギリ変のすること
普通の変動は本当に怖くないから励まし合いは必要ないし、
他人の残債の減り具合なんか全く興味がない
ここは暇潰しで覗いてるだけ

他人の残債の減り具合が知りたい、分からないと変動の怖さが抜けないなら
君にはフラットが向いてるよ

[47: 匿名]

テンプレ実行できる収入の人って相当高収入の業種か
借りてる額が破格に安い地方の住人だよな。

少なくとも首都圏住民でサラリー貰ってる人としては考えられない。

[48: 匿名]

だったら少し前の固定はほとんどがローン破綻しているはずだが？

[49: 匿名]

>47
テンプレ繰り上げを返済額軽減で実行していく事の意味を理解していないな

それに、少なくとも変動でローン審査通る属性なら何ら問題ない
極端に高収入とか低借入なんてことはない

[50: 匿名さん]

46
全く進歩のない予想通りの返答だね。言い訳はいらないのでテンプレ実行例お願いします。