こちらは変動金利は怖くない？？のその44です。
テンプレはレス１にあります。
前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224865/
[スレ作成日時]2012-05-18 10:42:43
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない？？ その44
| No.1 |
by 匿名さん 2012-05-18 10:43:25
削除依頼
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。 そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。 目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。 （今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません） 以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/ リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。 固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。 その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。 変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。 支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。 例えば ３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合 （日銀は当分の間金利を上げないと言ってる） 3%差額を繰り上げた場合の内訳 固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円） 変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円 年間408,000円の繰上 変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残） 月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても 最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。 （実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが） 変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。 何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、 確率としてはかなり低いのではないでしょうか？ 月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも 最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、 アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、 12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので 10年後は確実に3%前後になります。 変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで 将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。 変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。 特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。 ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。 変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。 （これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな 仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。 後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも 良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。 ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、 特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。 ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。 |
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| No.2 |
by 匿名さん 2012-05-18 10:54:37
日経がえらいことに！
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| No.3 |
by 匿名 2012-05-18 11:03:19
やはり金利上昇はあり得ないね…
と言いたいところだけど、あの程度で一喜一憂しても仕方ない |
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| No.4 |
by 匿名さん 2012-05-18 11:28:35
日経は2012年入って上げた分ほぼ戻したね。
しかし、ギリシャはひどいな。借金しまくって公務員の高収入と高額な国民年金払ってたんでしょ？いざ払えなくなったら増税と歳出カットは当然なのに、緊縮財政拒否とか。 もうデフォルトさせちゃえばいいように思うけどそんなことしたらリーマンショック以上のダメージと不況の長期化になるらしいし。 一体いつどうやって解決するんだろう。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2012-05-18 11:39:04
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| No.6 |
by 匿名さん 2012-05-18 11:46:06
他スレからの拾いもので申し訳ないですけど
>>日本が景気回復する前に信用不安から長期金利が上がった場合 >>日銀の政策金利は上げることができないと思うんですが、 >>住宅ローンの変動金利のみ金利が上がることってあり得ますでしょうか？ これどう思います？ |
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| No.7 |
by 匿名さん 2012-05-18 11:52:01
信用不安→円安→通貨価値下落→インフレ→政策金利上昇
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| No.8 |
by 匿名さん 2012-05-18 11:54:28
変動金利は短期プライムレートを元に決定され、短期プライムレートは政策金利を元に決まる。
それと、短期プライムレートは優良企業への貸出基準となる金利なので、信用不安などで短期金利まで上がったら企業が持たない。 だからユーロは短期金利が下がるまで資金供給をやり続けてた。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2012-05-18 12:09:10
信用不安→円安→大増税→年金医療カット→通貨価値下落→失業率倒産率自殺率急上昇→餓死者急上昇→中国の属国化→公用語が中国語に
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| No.10 |
by 匿名さん 2012-05-18 12:13:47
変動ってもう上がる事はあってもこれ以上下がる事はないのでしょうか？？
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| No.11 |
by 匿名さん 2012-05-18 12:57:33
別にこれ以上下がる必要もないだろ
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| No.12 |
by 匿名さん 2012-05-18 13:22:18
店頭金利が下がることはなくても
ローン減税など加味すると 実質的な負債に対しての支払い金利は まだまだ下がる可能性はある。 |
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| No.13 |
by 匿名 2012-05-18 14:33:37
もう今以上になることは一切期待できないからね＜住宅ローン
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| No.14 |
by 匿名さん 2012-05-18 14:54:04
ローンの金利もさることながら価格も底値ですからね。
これで景気回復してくると価格も金利も上がって来るでしょうし、減税も無くなるでしょうから。 |
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| No.15 |
by 匿名さん 2012-05-18 19:36:14
３３歳
年収２３０万円 物件３２５０万円 頭金１５０万円 預金５０万円 借入３１００万円 変動３５年 金利１．０５％ これならＯＫでしょうか？ |
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| No.16 |
by 匿名さん 2012-05-18 19:43:38
アルバイトがローン組めるのか？
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| No.17 |
by 匿名さん 2012-05-18 20:18:53
４３歳
年収２００万円 物件２２５０万円 頭金０万円 預金０万円 借入２２５０万円 変動３５年 フラット３５ 銀行の審査は通らず、フラットで借りる事にしました。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2012-05-18 20:19:52
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| No.19 |
by 匿名さん 2012-05-18 20:53:33
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| No.20 |
by ビギナーさん 2012-05-18 21:09:11
自分なりにまとめてみた。間違ってたら指摘してね。
今長期金利が安いのは、EU諸国等にくらべて安心感のある日本が買われているから。 少なくとも日本国債が他国よりも信頼されているのは間違いない。 だけど、今後日本国債の価値が当面下落しないことを意味してはいない。 あくまで「現時点」の市場の総意であって、いつ大きく下落するかはほとんどの人には 予測できない。 株式も経済の先行指標だか日々刻々と変化していく。リーマンショックを予測できた 人はごくわずかしかいない。 また、変動金利のひとは危なくなったら固定へ切り替えると言うが、 固定金利は先行指標の為、一般の人がヤバイと判断できる頃には、 既に上がっており、切り替えは事実上難しい。 ただし、信用不信から国債の値段が下がり長期金利が上がったとしても、 変動金利は政策金利と連動している為、信用不信からインフレにならない限りは 変動金利があがる可能性は低い。 つまり、変動金利の人は、インフレになる前に安全圏まで資金を返済する必要がある。 しかし、その時期がいつ来るかは普通の人には予測できない。 世界経済を確実に予測出来るソロス以上の投資判断力がある人にしか、固定に比べて損しないとは断言できない。 これからまた20年低金利がつづくかもしれないし、明日いきなり長期金利が上がり始めるかも知れない。 もし、変動金利がこれからも低いままだという人がいたら、その人は金利うんぬん等細かい 事はいわずに、投資を始めたらいい。ソロスやバフェットみたいに数百億単位でお金が稼げるだろう。 変動派は、なんとなく安全に見える大金かけたチキンレース。 固定派は、リスクが限定される事に保険として金を払っている。 もしどちらかが比較優位ならアービトラージできてしまう。 市場はかなり効率的だからそんなことはめったに起こらない。 だから固定、変動のどちらを選ぶかは、その人の人生観。 どっちが正しいとかの話じゃないよ。 |
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| No.21 |
by 匿名さん 2012-05-18 21:29:53
＞ただし、信用不信から国債の値段が下がり長期金利が上がったとしても、
＞変動金利は政策金利と連動している為、信用不信からインフレにならない限りは ＞変動金利があがる可能性は低い。 ＞つまり、変動金利の人は、インフレになる前に安全圏まで資金を返済する必要がある。 ここのつながりが良くわからない。なんで、変動金利が上がる可能性が低いということと、 インフレになる前に資金を返済することがつながるわけ？ 「つまり」の意味が分かっている？ |
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| No.22 |
by 匿名さん 2012-05-18 21:35:27
それとね、
＞もしどちらかが比較優位ならアービトラージできてしまう。 ＞市場はかなり効率的だからそんなことはめったに起こらない。 ＞だから固定、変動のどちらを選ぶかは、その人の人生観。 っていうけど、属性が悪くて、フラットから変動に借り換えることができない人は、 人生観なんて関係なくない？だって選択肢がないんだもの。 |
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| No.23 |
by 匿名さん 2012-05-18 21:58:40
審査金利がフラット３５の機構より低い金融機関は普通に存在しますよ。
言わんとすることはわからなくもないですが。 >変動派は、なんとなく安全に見える大金かけたチキンレース。 >固定派は、リスクが限定される事に保険として金を払っている。 これに同意します。オプションの話です。 |
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| No.24 |
by 匿名 2012-05-18 22:00:13
>>13は「住宅ローン控除」のことです。
ごめんなさい。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2012-05-18 22:01:43
>>20
変動が固定と同じ期間で、少ない額で返済を済まそうとするならリスクは変わらない。もしくは金利上昇分のリスクが高くなる。 しかし、変動が固定との差分をテンプレ返済するなら、元本が減るから金利上昇リスクが時間と共に小さくなる。 現状では、政策金利が短期間で上昇する可能性は薄いため、テンプレ返済を前提とする場合、金利上昇リスクを かなり小さくすることができる。 |
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| No.26 |
by 匿名さん 2012-05-18 22:13:27
>>20
いろいろ突っ込まれているけど、ココも変だと思う。 >また、変動金利のひとは危なくなったら固定へ切り替えると言うが、 >固定金利は先行指標の為、一般の人がヤバイと判断できる頃には、 >既に上がっており、切り替えは事実上難しい。 こんなことを考えている変動なんて本当にいるの？ いるとして多数派なの？極少数なんじゃないの？ 固定でも25年かそこら、変動なら20年以内で返済できる人ならこんなこと考えないでしょ？ 返済期間が長い＝無理のあるローンだよ。 >つまり、変動金利の人は、インフレになる前に安全圏まで資金を返済する必要がある。 >しかし、その時期がいつ来るかは普通の人には予測できない。 あと、ココも変じゃないか？ 今の金利が○年続けば、X％まで金利が上がっても固定と等価、といことは計算で求められるんだから。 計算すれば、ハイパーインフレでも起きない限り、固定と逆転は生じないことは分かる。 で、割と近い将来に変動金利が5％とか7％とかに向かって上昇しない限り、変動の方がトクだ、 ということが分かる。（返済期間によるけどね） 固定で借りるというのは、早期に一方的な金利上昇が起こり、かつそれが維持される、という見込みってこと。 本当にそう思って借りている人は極少数だと思うけどね。 |
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| No.27 |
by 匿名さん 2012-05-18 22:21:57
>だけど、今後日本国債の価値が当面下落しないことを意味してはいない。
>あくまで「現時点」の市場の総意であって、いつ大きく下落するかはほとんどの人には >予測できない。 市場の総意や格付からすると、日本国債が下落するのは日本より格下の国（先進国以外のほとんどの国）が破たんしてから下落について考えても遅くないですね。 ちなみに日本の格付AAは 「当該債務を履行する債務者の能力は非常に高く、最上位の格付け（「AAA」）との差は小さい」 との位置づけです。今現在多くの格付会社が日本国債の現在知り得る情報を元に分析した結果この格付を得ています。それでも心配な人は好きにして下さい。 少なくとも政府や財務省、聞いた事のない経済評論家や、証券会社のアナリストのような人たちの「日本はこのまま行くとギリシャになる」的なポジトークより格付け会社の格付のほうがよっぽど信ぴょう性があります。 >株式も経済の先行指標だか日々刻々と変化していく。リーマンショックを予測できた 人はごくわずかしかいない。 株式市場と債券市場は全く別物です。過去に先進国で信用不安から暴落を起こした国債はゼロです。国債の位置づけは常に安全な資産で有って、好況時に売られ、不況時に買われます。 それと、インフレは変動固定に限らず負債者にとってプラスですよ。インフレは借金を目減りさせます。 |
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| No.28 |
by 匿名さん 2012-05-18 22:47:02
自分なりに固定さんとの考えの違いをまとめてみた。
固定さん：本当に日本国債がギリシャのようになると思ってるらしい。 変動さん：日本国債は現時点、世界中のどの国と比較してもかなり安全な投資先という位置づけ。近い将来破たんするわけがないので金利上昇は有り得ない。仮に危なくなったら増税と歳出削減を優先するはず。 固定さん：リーマンショックを予想出来ないと（相場を予想出来ないと）変動は危険と思ってるらしい。 変動さん：金利と相場は別物です。別にこれから景気が良くなって金利が上がるなら問題ないし、景気が低迷して金利が上がらないならそれはそれで問題ない。ようするに相場がどうなるかはどうでも良く、景気と連動してればいいと思ってる。ただ、色々な状況を考えるとそんなにすぐには良くならないだろうから変動にしてるだけ。相場が読めて近い将来バブルが来るって分かるなら変動を選ぶ人はいないでしょう。 固定さん：変動は危なくなったら固定に切り替えるらしい。 変動さん：最近そういう事言う人ほとんどいないですね。誰も話題にしてないのに固定さんが勝手に話題にして無理だと主張する。変動は景気にニュートラルだから上がったり下がったり。 固定さん：インフレになると変動は危険 変動さん：インフレは債務者の見方です。変動固定に限らず負債は目減りします。給料が上がるとは限らないと言う人もいますが、給料がインフレ率同様の上昇をしてくれなければ（実質目減り）固定さんも結局は危ない事になってしまいます。 まぁ、決定的な違いは、 固定は将来の金利上昇に対して掛け捨ての保険を払っているのに対して、変動は将来の金利上昇（を含むあらゆるリスクに対して積立（繰上げ返済と無駄な金利を払わない）を行なっているような違いですかね。 固定は金利が上がらなければ保険金は無駄になりますが、変動は積立ているので金利が上がらなければ元本を大きく減らす事が可能です。仮に上がってもすぐに急騰しなければ積み立てているので怖くありません。 どちらがいいかは個人の自由ですが、景気にニュートラルの変動は上がっても上がらなくても対応出来ますが、固定の場合は上がるほうに掛けたギャンブルと同じですから上がらないと損失を出すのと同じ事になります。またデフレが続くと負担が重いので破たん者が増えてしまいます。（現実に民間0.03に対してフラット8%の破たん率） あとは人それぞれ好きなほうを選べばいいと想います。 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2012-05-18 22:53:23
お疲れ様でした
チラシの裏にかきましょうね |
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| No.30 |
by 匿名さん 2012-05-18 22:56:34
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| No.31 |
by 匿名 2012-05-18 23:03:10
なんか大袈裟に考えずもっとシンプルに考えたら
いいのでは？ 長期で多額なローンは安全性が一番 ↓ かと言って金利が高過ぎるとちょっとね。 ↓ 長期金利が欧州不安で激安水準 ↓ フラットがバーゲンプライス、旧Sなら変動並み どっちみち最近の金利は大差無いんだから 変動のプライオリティは少なくなりつつあるかと。 支払いがギリギリじゃなければ固定を選ぶ人が 多いのは当然なのでは？ 昔借りた人には関係ない話しだけどね。 |
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| No.32 |
by 匿名さん 2012-05-18 23:09:08
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| No.33 |
by 匿名さん 2012-05-18 23:09:59
>>28
これは素晴らしい。ぜひ次回のテンプレに入れて欲しい。 非常に分かりやすいし、初めて来た人にも取っ付きやすいと思う。 後は金利上昇について触れても良いかな 固定さん：将来、金利上昇が起きたらどうするんだ！ 変動さん：残債が十分に減少していれば問題ない。変動の方が金利が低いため、同額支払っても残債の減少ペースは速い。残債が減少すればするほど金利上昇に対する抵抗力は高まる。 （また、中銀による利上げは後追いかつゆっくりなので、タイムラグを利用することもできる） テンプレに想定問答集を入れると良いのかね？ 入れすぎるとネタがなくなっちゃうかな？ ループはつまんないから、テンプレにできるようなものを議論するのは歓迎。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2012-05-18 23:22:07
フラットの最低金利の所って手数料が2.1取られたりするし（3000万で６２万の手数料）団信がプラス0.3有ったりしますよね？
あと、ネット系ノンバンクや外資系、新規参入組が多いのも気になります。そういう不安ってないのですか？ 長い付き合いになると思うので・・・ だいたい住宅ローンの条件に給料引き落としや各種引き落とし、カードの作成などが有ったりしてローン以外にも何かと生涯お世話になる金融機関なのでメガバンクや地元有力地銀のほうが便利だし安心なのかなぁって。駅前に支店が有って窓口が有ったほうが便利だし信用も置けるし。 気にしすぎかなって気もしますが、私は上記理由でフラットだと低い金利では借りられないのでやめました。 |
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| No.35 |
by 匿名 2012-05-19 11:22:17
固定選ぶ・・・無い無い
かわいそやね ガンバレ |
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| No.36 |
by 匿名さん 2012-05-19 19:23:34
日経10000円超えた時、固定に騙されて日経銘柄の株買いそうになった俺が来ましたよ。
固定が今年は日経が18000円まで上がり、今年終わりには0金利解除されるから保険に株買った方が良いとか言われて信じそうになった。 でも賢明な変動さんが株買うより繰上返済した方が良いとのアドバイスを選びました。 アドバイスくれた変動さん、有り難う。 これからもコツコツ繰上返済。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2012-05-19 20:14:14
＞３６
で？ |
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| No.38 |
by 匿名さん 2012-05-19 21:18:55
騙されずに良かった。良かった。
デフレは簡単には脱却できませんよ。当面0金利です。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2012-05-19 21:25:39
あいつらは知識がないから、すぐに雰囲気で適当なことを言うんだよね。
低知能な固定には困ったものだよ。 |
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| No.40 |
by 匿名さん 2012-05-19 21:35:11
株は余裕資金でやるものといっても、金融緩和後に100万日経225
買ってたら15万損。塩漬けしても回復するかわからないのが株。 変動をギャンブルのように言う固定さんがいるけど、変動の保険に株なんてとんでもないこと言うね。 しかも相場勘0 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2012-05-19 21:38:41
高い固定金利を借り換えもせず、株でも損切り出来ず塩漬けの人もいそうだね。
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| No.42 |
by 匿名さん 2012-05-19 21:40:16
>>36
確かにそんな相談もあったかもね。 住宅ローン減税で戻ってきたお金を繰り上げ返済せずに、高配当銘柄で運用～みたいな話も、 油田事故や原発事故を考えれば相応にリスクはある、という話もあったように思う。 資金の性格が違うんだから、淡々と繰り上げ返済するか、ローン減税切れるまでリスクゼロで運用するかの いずれかを選ぶべきなんだろうね。 そもそも企業業績が改善しなければ株も上がらないし、利上げもされない。 金融緩和は漢方薬みたいなもので、それだけで短期的な改善効果は望めない。 |
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| No.43 |
by 購入検討中さん 2012-05-19 22:02:21
公務員だと、共済貯金2%とかあるから、
同僚は、繰上げせずに、積み立ててるね。 あと、公務員は、変動多い。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2012-05-20 01:39:49
つまらないスレになってきた。
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| No.45 |
by 匿名さん 2012-05-20 04:23:45
変動はテンプレ実行が大前提で旧フラットと渡りあえると思うが、皆さん本当にテンプレ実行しているのか疑問を感じる。粛々としていたら何の不安もないのでこんな掲示板に来ないと思う。また実際の返済例、これだけテンプレして残債がこんなになりましたーの類いが全くない。健全なスレであれば、テンプレ頑張った残債を競い励まし合うと思うが、ここは固定を変に煽るばかり。残念だが客観的に見てギリ変の集いにしか見えないよ。
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| No.46 |
by 匿名 2012-05-20 06:48:28
>45
君は何か勘違いしているね そもそも励まし合いはギリ変のすること 普通の変動は本当に怖くないから励まし合いは必要ないし、 他人の残債の減り具合なんか全く興味がない ここは暇潰しで覗いてるだけ 他人の残債の減り具合が知りたい、分からないと変動の怖さが抜けないなら 君にはフラットが向いてるよ |
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| No.47 |
by 匿名 2012-05-20 07:11:29
テンプレ実行できる収入の人って相当高収入の業種か
借りてる額が破格に安い地方の住人だよな。 少なくとも首都圏住民でサラリー貰ってる人としては考えられない。 |
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| No.48 |
by 匿名 2012-05-20 07:16:05
だったら少し前の固定はほとんどがローン破綻しているはずだが？
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| No.49 |
by 匿名 2012-05-20 07:21:24
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| No.50 |
by 匿名さん 2012-05-20 07:36:22
46
全く進歩のない予想通りの返答だね。言い訳はいらないのでテンプレ実行例お願いします。 |
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| No.51 |
by 匿名 2012-05-20 07:47:24
テンプレなんか言ってるのはスレ主だけでは？
返済方法なんか人それぞれ。 むしろ返済方法に特定の注文が付くのなら ローンとしての危険性を認めてるようなもん。 |
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| No.52 |
by 匿名さん 2012-05-20 07:53:20
本当にテンプレ実行しているの？変動さんのポリシーからすると、繰り上げしたら期間短縮型でしょ。
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| No.53 |
by 匿名 2012-05-20 07:55:06
今日は朝から固定の煽りが活発だねぇ
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| No.54 |
by 匿名 2012-05-20 08:08:14
このスレほど「不安感」とは何かを認識させられる
スレはないね。 テンプレという一つのお守りを作って少し安心した 気になる。ただこれは理解できる。 それでも不安だから他の種類の実行者を煽って 自己正当性の確認作業をしてしまう。 抑えが効かなくなり悪口がひどくなりすぎて 当然逆襲に合う。 逆襲に憤慨して削除依頼をする。 結局余計に気分悪くなる。だけど止められない。 この繰り返しなんだよね。このスレって。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2012-05-20 08:09:20
要するにテンプレ実行出来れば変動金利は怖くない事は認めたんですね。
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| No.56 |
by 匿名さん 2012-05-20 08:22:02
何とかして変動をギリギリに仕立て上げたいみたいだけど、
・テンプレ実行できない＝フラットでも返済困難 ・変動で借りてフラットと同じ金額を返済すれば、金利が低い分残債が早く減る 住宅ローンは初期金利が重要だから、低金利をうまく活用するということ。 自分が借り方を間違えたからといって、変動を僻むのは良くない。 そもそも返済期間が短い人はフラットにする意味がない。 5年で返済できる人は10年固定にしないのと同じ。 余裕を持ったローンを心がければ良い。 返済に余裕があるのにフラットにしてしまった人は無知だから。 それに気づいたら借り換えれば良い。 >>52 >本当にテンプレ実行しているの？変動さんのポリシーからすると、繰り上げしたら期間短縮型でしょ。 オプションを自ら放棄するのはもったいないから、返済額軽減。 本質的に期間短縮と返済額軽減は等価。 |
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| No.57 |
by 購入検討中さん 2012-05-20 08:56:29
住宅ローン控除がある内は、繰上げしないで、貯蓄してる人が大半じゃない？
繰上げの条件って、基本以下の計算になる。 住宅ローンの金利＞住宅ローン控除1%+貯蓄の金利 変動の場合、連動する金利を考慮すると、以下のようになる 政策金利＞住宅ローン控除1%+10年国債の利回り 国債の方が金利上がるの早いから、 このようになることは、ほとんどない。 テンプレでは、繰り上げ推奨見たいだけど、 実際には、貯蓄の方が良いと思う。 |
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| No.58 |
by 匿名 2012-05-20 09:18:03
テンプレに「または貯蓄」って書いてあるじゃん
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| No.59 |
by 申込予定さん 2012-05-20 10:16:51
8月に契約予定の者です。
いろいろ検討し、懇意にしてるFPにも相談した結果、やっぱり変動との結論になりました。 FP の方からは、固定と変動の金利差を保険料として考えても固定は（相対的に）高すぎて割が合わない、 とのアドバイスでした。 ただ銀行にとって美味しい商売の住宅ローンも、最近は利鞘が減ってきてるみたいですね。 政策金利は変わらなくても銀行独自の適用金利は今後多少上がっていくかも。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2012-05-20 10:22:29
実はその点も見逃せないな。
いつまでも値下げ合戦のチキンレースを してるとは限らないし。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2012-05-20 10:22:31
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| No.62 |
by 匿名さん 2012-05-20 11:03:45
確かにここまでの優遇金利は異常なレベルだよね。
だけど、よっぽどほかに投資先がないってこと。 個人の住宅購入者しか、手堅い投資先が見当たらない、 ってことだよね。 |
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| No.63 |
by 匿名さん 2012-05-20 11:28:44
国債があるじゃないか（笑）
セブン銀行の動きが気になりますね |
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| No.64 |
by 匿名 2012-05-20 16:59:42
ならない
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| No.65 |
by 匿名さん 2012-05-20 18:34:11
日本郵政も住宅ローンへ参入とのニュースもあったしね。
きっと良い投資先なんだろうよ。 |
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| No.66 |
by 匿名さん 2012-05-20 19:50:29
その場合は新規貸し出しの優遇幅縮小でしょ。それすら疑問だけど。
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| No.67 |
by 匿名さん 2012-05-20 20:48:09
金余り銀行の投資先は国債か住宅ローン。
変動は安泰だな。 |
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| No.68 |
by 匿名さん 2012-05-21 01:14:10
まあ住宅ローンは手堅いだろうよ。
でも、そんなことで良いのか日本の銀行！！ とも思う。 |
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| No.69 |
by 匿名さん 2012-05-21 06:57:49
テンプレ返済例が1つもありませんでしたね。リスクヘッジになる有効な返済方法論と思うが、実行している人は予想通りほぼいないんでしょう。この１日の固定への煽りのないスレの話題を見るとすぐ分かります。
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| No.70 |
by 匿名さん 2012-05-21 07:51:29
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| No.71 |
by 匿名さん 2012-05-21 08:19:45
私3000万借りて月8万の所12万返済してます。元金が月10万減ってます。
普通に実行出来ると思いますよ。 |
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| No.72 |
by 匿名さん 2012-05-21 08:45:42
2500万借りて、月々約69,000で自動繰上返済3万行ってます
その他、不定期に繰上返済しています。年間約150万ほど元金が減っています。 まだ2年ほどですが、月々の返済額が約66,000になりました 現在はマンションなのですが、いつかは実家に戻り家を建てなければならないので 出来るだけ早く完済したいと思ってます |
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| No.73 |
by 匿名さん 2012-05-21 11:45:31
テンプレの実行って大したことないと思うけど。出来ない人のほうが稀では？
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| No.74 |
by 匿名 2012-05-21 12:10:29
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| No.75 |
by 匿名 2012-05-21 12:40:38
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| No.76 |
by 匿名さん 2012-05-21 14:26:13
自分がｷﾞﾘだと人もそうだと思ってしまうのかな。
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| No.77 |
by 匿名さん 2012-05-21 14:36:43
ギリは７６だろ？
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| No.78 |
by 最近契約した者 2012-05-21 17:24:30
いろいろ検討した上、変動にしました。
土地２２００万円、建物２９００万円（注文住宅） について、現金を２６００万円だし、２５００万円の借入です。 期間３０年で、変動、元利均等。月の支払７万８０００円弱ね。１０年後の繰上返済用に、毎月３万円積立定期してます。 方式を元金と元利を迷いましたが、このスレみて、元利にしました。とても、とっても参考になりました。 とりあえず、当初の１０年は繰上返済せずに、住宅ローン控除をＭＡＸ適用。 年収は６００万円ぐらいです。夫婦でけっこう頑張って、お金ためて頭金用意しました（笑） 今からはとりあえず１馬力で行く予定なんで（笑） 絶対、変動金利の元利均等方式ですね |
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| No.79 |
by 匿名さん 2012-05-21 17:47:07
担保がバッチリ、銀行としては美味しい客だ。
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| No.80 |
by 匿名さん 2012-05-21 20:36:21
固定さんもようやくｷﾞﾘじゃなければ変動は怖くないと認めたようだね。
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| No.81 |
by 匿名 2012-05-21 22:22:38
たまに「返済例を公開しろ」系の固定が現れるけど
公開されると黙るよね 変動テンプレなんて固定さんの想像するほど特別じゃないから コメントできないんだろうけど |
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| No.82 |
by 匿名さん 2012-05-21 23:06:17
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| No.83 |
by 匿名さん 2012-05-21 23:49:55
>>81
>>82 同感。しょうもない質問してどうするんだろうか？ >まあ、固定派の懐事情なんか、知りたくもないけどね。 固定さんの興味はある意味当たってて、変動派自身は全員が繰り上げ＋αをしていると 考えているんだと思う。 つまり、こういうこと。 固定さん…俺だってギリギリなんだから、変動の連中もギリギリのはずだ！ 変動さん…俺だって繰り上げ返済しているんだから、みんなしてるよな？ 結果、金利の低い変動は残債がどんどん減少するため「今日も固定さん頑張ってるな～」となる。 そもそも、ローン減税と固定との差額＋αで結構残債減らせると思うんだけどね。 固定さんはローン減税を何に使っているのか興味ある。 |
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| No.84 |
by 匿名 2012-05-21 23:51:42
大手デベのその中でも比較的高級なマンションを
こないだ購入した。営業マンに融資事情を聞いたら、 変動とフラットSが6対4ぐらいだそうだ。 但し自己資金が極端にある人や高齢者を除くと フラットSが7割ぐらいだそうだ。 おそらく30代以下に限定すると大半がフラットかも。 むしろそこそこ年収ある人がそれなりの融資を組む 場合は旧フラットSが標準仕様だった気がする。 |
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| No.85 |
by 匿名さん 2012-05-22 00:24:34
若い人の相場観が的確なのでしょう。
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| No.86 |
by 匿名さん 2012-05-22 00:36:27
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| No.87 |
by 匿名さん 2012-05-22 06:43:59
>>84
計算を仮に100人とすると、変動高収入層約40人、変動通常層20人、フラット層40人ってことでしょうか？高級マンションにしては、意外にフラットが多い気がするが。 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2012-05-22 07:49:07
その話おかしいですね。そもそもフラット利用者は民間の1/10にも満たないと聞いた事あります。
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| No.89 |
by 匿名 2012-05-22 08:05:37
私も最初はおかしいと思いましたが事実のようです。
新規利用者といっても借り換えも新規ですが フラットは借り換え不可です。つまり借り換えの方は ほぼ全て変動なのでしょう。 僅かしか借りない人はほとんど変動でしょう。 借入額がそこそこあっても50歳とかで短期で返す 人もほぼ変動なのでしょう。 それにフラット旧Sに対応してない建物も多く ありました。金利も特に高めの時は申し込みが減少 していた可能性もあります。 一見大半の方がデータ上では変動に見えても、 ありがちな特定の条件ではフラットS利用が結果的 に主流だったってこともあるのでしょうね。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2012-05-22 08:40:20
特定の物件の特定の時期にフラットSが集中してるって事？
破綻率考えると民間で借りられない人が身分不相応の物件を無理して買ってるって事？ |
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| No.91 |
by 匿名さん 2012-05-22 08:57:46
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| No.92 |
by 匿名さん 2012-05-22 09:30:59
>>91
>>人の意見は聞かない その人の意見とやらには何の責任もないし、補償もしてくれないんだから >>分の考え方や価値観が一番正しいと思い込んで この考えは至極まっとうであり、当然だとう思う すべては自己責任なんだからこれ以上の答えはないと思うけど |
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| No.93 |
by 最近契約した者 2012-05-22 10:37:30
繰上返済予定の人は、
ＳＢＩとかの契約手数料が高いところで契約はしないほうがいいよね。 保証料が高いところで契約しても、繰上返済により保証料は返還されるので、 変動で繰上返済予定（ギリ変）ではない人は、ＳＢＩとかの手数料が高いところで契約しないほうがいいよね。 まあ、８大疾病病が無料でついてくるところは魅力ではあるが・・・ |
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| No.94 |
by 匿名さん 2012-05-22 10:38:00
年寄りは古い既成概念に捕らわれて本質を見誤る人が多いよね。
代表的な例が「金利が低い時は固定」とか。 |
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| No.95 |
by 匿名 2012-05-22 11:20:47
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| No.96 |
by 匿名さん 2012-05-22 11:59:58
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| No.97 |
by 匿名さん 2012-05-22 12:30:15
>(若者の特徴)
>目先のメリットを重要視し、リスクに対して認識はしているものの非常に甘い。 >自分はリスクに対してコントロールできたり、賢く対処できると過信している傾向がある。 >自分の考え方や価値観が一番正しいと思い込んで、人の意見は聞かない。 これは若者というより、個々人の性格によるものが大きいと思いますが？ 年配の人が他人の意見をきちんと聞いてより良い判断をしている方が多いとでも？ 偏見だと思いますけどね。 |
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| No.98 |
by 95 2012-05-22 12:46:14
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| No.99 |
by 匿名さん 2012-05-22 12:57:09
ほら、>91のいってる人たちが沢山出てきたｗ
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| No.100 |
by 購入検討中さん 2012-05-22 13:51:44
変動で、元金と元利どっちがいいですか？
減税なくなる10年後に10年分まとめて繰り上げ、その後頻繁に繰り上げする予定です。 |
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| No.101 |
by 匿名さん 2012-05-22 14:39:32
元利以外有り得ない。
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| No.102 |
by 匿名さん 2012-05-22 14:54:26
その道の通は元金みたいね。
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| No.103 |
by 匿名さん 2012-05-22 16:21:17
元利を選択し、元本の減りを均一になるように繰り上げれば、元金と同じような効果になるので、
無理に元金を選ぶ理由はどこにもないと思う とにかく一番緩くなるように借りて、必要に応じて繰上（軽減or短縮）を行うことにより、いろいろ柔軟な対応が出来る |
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| No.104 |
by 購入検討中さん 2012-05-22 16:24:28
ありがとうございます
通ではないので元利でいきます。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2012-05-22 17:34:12
売上返済して５年くらいで返済完了すれば金利なんてそれほど考えなくていいのにね。
というか変動でいいんでしょ。 |
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| No.106 |
by 匿名さん 2012-05-22 17:34:31
売上ではなく繰上でした。
失敬しました。 |
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| No.107 |
by 匿名さん 2012-05-22 19:51:45
つまんねースレだなあ
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| No.108 |
by マンション住民さん 2012-05-22 21:57:47
国債格下げされたね。長期金利上がるのかね。
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| No.109 |
by 匿名さん 2012-05-22 22:14:49
先々・・
苦労が続くの・・・ |
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| No.110 |
by 匿名さん 2012-05-22 22:37:24
これから実行のフラットさんはビクビクだね。
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| No.111 |
by 匿名 2012-05-22 22:46:53
そのあとは後追いで変動の番かも。
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| No.112 |
by 匿名さん 2012-05-22 22:50:28
長期金利2%越えるのはいつくらいだろ。
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| No.113 |
by 匿名さん 2012-05-22 23:06:45
>>108
日本国債の価値低下でフラットの指標である10年国債の長期金利は上昇するでしょう。変動金利には直接的に影響はありません。可能性は低いが国債の下落が続くようであれば、大量に国債を保有している金融機関は損失が膨らみ、変動金利の上昇材料になる恐れはありますね。 |
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| No.114 |
by 匿名さん 2012-05-22 23:18:38
変動金利は全く変動せず、フラット金利は毎月変動。
フラットの方がスレは面白いね。実行の人はドキドキなんだろうけど。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2012-05-22 23:27:52
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| No.116 |
by 匿名さん 2012-05-22 23:35:12
現状、金融機関が保有する国債の平均残存年数は短期化しているから、金利上昇による影響は小さい。
そもそも金利がかなり低下しているので、多少金利が上がっても含み益の方が大きい。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2012-05-23 07:48:30
> >115
心配しなくても可能性は低いですよ。但し、金融機関の財政悪化による公的資金注入位の事態になれば、金融緩和どころではない。既存の債務者の金利を引き上げてでも自分たちの銀行を守るでしょう 。誤解のないように付け加えるが、あくまでも日本の格付けが下がり続けた場合の話しですよ。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2012-05-23 08:10:11
>>117
逆でしょうね。金利を引き上げて破綻者が増えればそれは不良債券となります。 公的資金注入なんて事態が起きていると言うことは金融危機みたいになっているでしょうから、金利を引き下げて乗り切ろうとするはずです。 実際米国もユーロもそうしています。 銀行が金利を引き上げて利益を上げられるのはあくまで債務者に返済能力が有っての話です。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2012-05-23 08:35:30
この状況で金利引き上げなんかしたら、日経平均大暴落で金融機関は全滅だろうね。
このスレには日本を破綻させたい人が多くいるようで。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2012-05-23 08:59:31
全滅するわけないじゃん（笑）
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| No.121 |
by マンション投資家さん 2012-05-23 09:15:49
どこぞの機関がどんな格付けをしようと、市場は反応してこなかったけどね。
これから金利が上がるって？全然そんな気がしないんだが。 http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html 実際、日銀も追加で金融緩和してる。 金利はもう下げられないから、総量緩和政策だけど、 もし金利がもう少し高かったら、当然下げていた局面。 http://mainichi.jp/opinion/news/20120428ddn003020013000c.html 固定さんの思惑とは裏腹に、 早めに固定にしておいてよかったなんて日は来なそうだよ。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2012-05-23 14:42:17
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| No.123 |
by 匿名さん 2012-05-23 14:52:11
フィッチでA+に格下げとはいえ、「A」という格付け自体「高い信用力」って位置付け。ムーディーズ、SPに至っては「AA」であって「非常に高い信用力」
でも国債暴落するから消費税増税が必要らしい。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2012-05-23 15:04:53
その前に日経平均が暴落してますね
さすが日銀 |
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| No.125 |
by 匿名さん 2012-05-23 19:58:18
>>118
バブルとは違うので破綻者が出る程は上がらないが、長期金利が上昇したら後追いで変動金利も上昇する。それと担保処分したらよいだけなので不良債権にはなりません。これ位、学生でも知っていると思いますよ。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2012-05-23 20:16:50
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| No.127 |
by 匿名さん 2012-05-23 20:26:20
>>126
せいぜい1～2%位の上昇。今の格付けを維持できれば低金利のまま。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2012-05-23 21:45:02
本当にあと10年間0金利のような気がしてきた。
今年は復興需要があるからさすがに株価は上がると思ってたのにこの体たらく。 金融緩和で何とか持ちこたえてるのが今の日本。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2012-05-23 22:15:00
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| No.130 |
by 匿名 2012-05-23 22:26:22
格下げ連発
↓ 国債売られ長期金利上昇 ↓ 利払い増加で財務に懸念 ↓ 円安 ↓ インフレ ↓ 政策金利上昇 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2012-05-23 22:34:49
はいはい、また固定さんの極端な妄想が始まったよ！
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| No.132 |
by 匿名 2012-05-23 22:40:10
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| No.133 |
by 匿名 2012-05-23 22:55:06
金利プラス1％の変動金利税を新設し、
それを財源としてスーパーフラット35Sを新設。 当初10年マイナス1.5％の全期間固定で着工数を 増加大きく増加させ景気を刺激する案はどうか。 |
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| No.134 |
by 匿名 2012-05-23 22:59:50
却下
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| No.135 |
by 匿名 2012-05-23 23:05:54
総理「マンコミュでよい知恵を頂きましたので、
成案を得るべく野党の皆様方と胸襟を開いて 前向きに議論していくつもりであります。」 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2012-05-23 23:13:10
それは、ハイパーインフレです。現実的なのは、景気の波程度のインフレです。
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| No.137 |
by 匿名 2012-05-23 23:15:41
景気の波？
円安なったら景気よくなるのですか？ |
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| No.138 |
by 匿名さん 2012-05-23 23:36:45
ゴンドラチェフの波がやってきます。
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| No.139 |
by 匿名さん 2012-05-24 00:51:36
今の日本はバブルへＧＯの前夜だよ。
日本のみが活況っていう時代が数年以内には来る。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2012-05-24 08:26:31
固定さんは何か勘違いしてるみたいだけど格付けが下がるから国債が売られるんじゃなくてその国の信用力が低下した結果格付けが下がるんだよ。
南欧諸国の格付け見てると格下げになる頃は既に国債が暴落した後。 ちなみに昨日の新聞に日本は対外資産から対外債務を引いた額が世界一と出てた。要するに世界一金持ちの国が日本。 >139 将来が予想出来ないから固定なんでしょ？ しかし、信用不安で国債暴落とかバブルが来るとかなんで真逆に両極端なの？ |
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| No.141 |
by 匿名さん 2012-05-24 09:10:31
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| No.142 |
by 匿名さん 2012-05-24 09:58:43
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| No.144 |
by 匿名 2012-05-24 21:28:47
ローン控除あるうちは、繰上げよりも貯蓄が良い見たいですが、
皆さんは、どんなので貯金してます？ ちなみに私は、こんな感じ。 千葉銀行のはぐくみ(子供3人で、金利0.63%) 400万 SBI債(金利1.66%) 100万 今は、はぐくみに毎月積立中。 SBI債は、これ以上は、増やす予定ないけど、 安全でもうちょっと金利良いのって、ないですか？ |
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| No.145 |
by 匿名さん 2012-05-25 00:10:44
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| No.146 |
by 匿名 2012-05-25 01:28:23
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| No.147 |
by 匿名さん 2012-05-25 05:19:46
東電の財形いいよね〜
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| No.148 |
by 匿名さん 2012-05-25 07:23:16
>>144
ローリスクハイリターンの商品は存在しませんが、勤め先の優遇次第では、財形が一番でしょう。また、為替、信用、インフレで一番怖いのはインフレリスク。円高を注視できれば、外貨MMFもよいと思います。 |
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| No.149 |
by 匿名 2012-05-25 07:36:14
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| No.150 |
by 匿名 2012-05-25 20:10:04
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| No.151 |
by 匿名さん 2012-05-26 01:20:06
資産運用は難しいですね。
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| No.152 |
by 匿名さん 2012-05-26 16:33:29
6月実行のフラット金利が2.04くらいになりそうだね。
固定も変動も低金利を享受できる。もっと住宅売れても良いのにね。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2012-05-26 16:57:17
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| No.154 |
by 匿名さん 2012-05-26 17:27:15
どこでもそうです。提携金融機関なら手数料は1％、団信は35歳未満なら掛け捨て生命保険(ラフネット生命など)でOK。
つまり旧フラットSなら、35年返済で10年間(2.04-1.00)＝1.04％、20年返済なら(1.73-1.00)＝0.73％となりますか。 うちは ちなみにうちはオリックスで6月実行予定です。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2012-05-26 20:16:40
要するに団信別ってこと？
そうであれば、10年で返済できるなら選択肢に入るかな。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2012-05-26 20:23:56
フラット20sの旧フラット権利者なら団信混みでも1%割ってきたか。
10年間1%割れなら変動0.775%と良い勝負になりそうだね。 勝負の分かれ目は0金利解除時期かな。消費税増税もあるから難しいだろうね。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2012-05-26 20:46:41
154さん
自分は変動ですがその条件ならフラット悪くないですね。 当分、長期金利は大きく上がらないと読みきってフラット申し込んだんですか？ それともたまたまですか？ |
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| No.158 |
by 匿名さん 2012-05-27 00:14:05
当然ここまでフラットの金利が下がったのはたまたまでした。
ただ、申し込み時点の去年8月でも2.03％でしたので、旧Sでは1.03％でした。 はっきりいって1.03でも0.775でもその0.3％の差は毎月２万とたいしたものではなかったので、フラットにするつもりではいましたよ。あっ。元金均等で２０年の話です。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2012-05-27 00:41:54
フラット２０Ｓだと月々の返済金額が結構多くなる。
減税も受けられる金額が減るし、いくら繰り上げるかという自由度も少なくなる。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2012-05-27 00:45:38
私は新商品の物価スライド金利で借りようと思っています。
当初は０．３５％、デフレである限り０．３５％が継続されます。 ただし、インフレになると短期金利が上昇しなくとも物価にスライドして金利が上がってしまいます。 外資なので複雑なデリバティブと絡めてできた商品でしょうね。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2012-05-27 01:33:27
つくづくフラットって運ですね。
私はそんなギャンブルはしたくないなぁ |
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| No.162 |
by 匿名さん 2012-05-27 04:06:25
旧フラットの場合、昨年９月迄に申し込みし仮承認をとって置く。実行時に改めて変動金利と比べ、フラットの金利がお得でないと判断したら変動金利を選べばよいだけのことでしょ。
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| No.163 |
by 匿名さん 2012-05-27 05:44:01
昨年でもこのスレでは、日本国債の信用不安から長期金利が上昇するなんてレス多かったけど逆の動きになってる。
国債格下げされた月がフラット金利安値更新だからね。世界一の債権国の日本国債が暴落なんて簡単にはしない。 よって国債暴落議論は無駄。通常の景気変動で変動とフラットどちらが得かの議論の方が実態に即してる。 今年いっぱいくらいは旧フラット20sと変動0.775%のどちらが得かの議論かな。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2012-05-27 07:44:05
>>163
フラット最安値は格付け発表前に、十分に下がっていた貯金。格付け発表後は上昇しています。 そもそも一段階の格下げでは、大きな影響はないでしょう。 日本は国債バブルです。これだけの財政赤字で国債価値が高いのは、14年迄の日銀の金融緩和政策の影響での市場の安心感からの信用で保っているだけですよ。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2012-05-27 10:21:09
>>164
国債にバブルは有りません。バブルとは皆が更に価格が上がるとの思わくから値段がどんどん上昇する現象。 国債の場合、元本＋配当利回り以上の価格には絶対になりませんからバブルは起こり得ないのです。 もし、元本＋配当利回りより高い値段がつくとそれはマイナス金利になってしまいますから。 投資家が日本国債を買うのは単に安全だから。他にリスクを取って運用する先がないので仕方なく買っているだけです。 >14年迄の日銀の金融緩和政策の影響での市場の安心感 金融緩和の影響で市場に安心感？何故金融緩和をすると市場に安心感が出るのでしょう？ >フラット20S 20Sが低金利で変動と遜色ない事は分かりますが、これを利用する方ってどのくらいの年収でいくら位借り入れているのでしょうか？ 3000万借入でも月14万以上になります。よほど頭金が有るか地方の安い物件かかなりの年収でないと20Sは有効ではないと思います。しかも団信を民間生保にして安くするには35歳以下でないとダメなようだし。 そう考えるとフラット20Sで低金利で借りられる人はかなりの少数派ですよね。 なら35年変動＋繰上げで結果20年くらいで返すほうが柔軟に対応出来て良い気がします。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2012-05-27 11:13:47
それでも金利だけみれば旧フラット20sは魅力。もちろん限られた運の良い人。
逆に旧フラット20sじゃないと変動0.775%の魅力には対抗できない。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2012-05-27 12:30:39
なんか、フラットのスレになってない？
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| No.168 |
by 匿名さん 2012-05-27 13:12:07
１0年後は確実に1%上がるんだから余裕を持った借入にするとなると返済率20%以下で計算すると3000万を20Sで借りるには年収800万以上必要だね。
35歳以下で年収800万。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2012-05-27 13:23:44
とりあえず変動・30年で借りますが、ローン減税が終わる10年後くらいに一括返済をしようかと考えています。
初期費用も含め一番お得なのはどこの銀行でしょうか？ 大手は大体同じ(金利0.775、保証料約0.2) ですよね。保証料って繰り上げ返済したら残高・残存期間などに応じてどの程度返還されるんでしょうか？もしもあんまり還ってこないなら新生銀行(変動0.9←提携なので基準金利から全期間▲0.7優遇、保証料金無し)なんかはどうなんだろうか、と悩んでいます。 詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイス頂けますと助かります。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2012-05-27 16:17:54
>>165
バブルの定義なんて初めて聞きました。日本の財政の歳入、歳出、国債償還を見た方がいいですね。２年後迄に消費税増税等、有効な政策が打てず歳入が現状維持だと、どうなると思います？突出した償還率の国債を買う投資家はいません。投資家が儲けが出なくなるラインを超える時、買わなくなる時にバブルが弾ける。しかしこれはあくまでも最悪のシナリオの場合です。市場の安心感は、誰でも分かる簡単なことなので自分で調べて下さい。説明が面倒なんで。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2012-05-27 17:30:59
>>170
>２年後迄に消費税増税等、有効な政策が打てず歳入が現状維持だと、どうなると思います？突出した償還率の国債を買う投資家はいません。 ならとっくに国債は暴落しているはずです。 >突出した償還率の国債を買う投資家はいません。投資家が儲けが出なくなるラインを超える時、買わなくなる時にバブルが弾ける。 投資家は現時点100%償還される前提で日本国債を買っています。満期まで保有していれば元本が保証されているので儲けが出なくなるラインは存在しません。 バブルとは不動産や株式をはじめとした時価資産の資産価格が投機によって実体経済の経済成長以上のペースで高騰し続ける事。国債は高騰し続ける事は有りませんからバブルも有り得ません。 例えば残存期間１年、額面１００万円の年利２％の国債が有ったとした場合、これを市場から購入しようとした場合、１０２万円以上に値上がる事は通常有り得ないのでそれ以上の価格には成り得ないわけです。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2012-05-27 18:52:09
そもそも評価損が出る。
しかもわずかでもインフレになれば実質損害がでる。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2012-05-27 20:07:34
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| No.174 |
by 匿名さん 2012-05-27 20:11:47
国債暴落の話は数年前から出てるけど、今月は長期金利も低くフラット最安値。
国債格下げされても長期金利は1%以下。 日本国民の貯金癖がなくならない限りは銀行に金集まる。 その金は国債を買うか住宅ローンの貸し付けでしょ。 日本国民の貯金癖がなくなれば景気浮揚だけど、おそらく10年後も変わらないだろう。 国民から無理矢理税金搾り取り、公共事業をバンバンやれば別だけどね。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2012-05-27 21:22:47
国債バブルなんて無いのは同意
名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム 日本の場合は市場参加者がデフレの長期化を想定し、低成長率が長期化する事を織り込んで安全な投資先である日本国債を買いました結果が今の長期金利。 結局成長率が上がって来ないと金利は上がらない。ようは景気次第。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2012-05-28 00:17:25
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| No.177 |
by 匿名さん 2012-05-28 00:34:50
>>171
国債にバブルがないと言っているだけです。最悪のシナリオと国債バブルは全く関係有りません。 信用不安による長期金利上昇が有ったとしてもそれはべつに国債バブルが弾けたから金利が上がるわけではないですから。 ちなみに経済の低位安定を望む人なんてこの世にいないと思いますが？それと、最悪をイメージ？財政破綻を言っているのでしょうか？ならローンは組まないべきですね。 >名目長期金利のくだりが難しくて意味が分かりません。 名目長期金利＝実質長期金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム 名目長期金利（金曜日時点の１０年国債利廻り0.885%）＝実質長期金利＋期待インフレ率（４月のコアCPI0.2%）＋リスクプレミアム（日本国債が償還されないリスク） もし期待インフレ率が高ければ（これから物価が上昇すると皆が思えば）仮に利廻りが0.885を受け取ってもインフレ率がそれ以上になると実質損失を出す事になるので国債は売られ、利廻りは上昇します。もし２年後に日本国債が償還されないリスクが高くなれば市場はそれを織り込んで金利にリスクプレミアム分が上乗せされます。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2012-05-28 00:49:45
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| No.179 |
by 匿名さん 2012-05-28 08:11:04
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| No.180 |
by 匿名さん 2012-05-28 08:52:56
>179
ちなみに年収と年齢と借入額は？ フラット20Sが魅力的なのは分かりますが普通の人は無理だと思うんですが。そもそも20Sで余裕な人なら変動20年でも良いわけですし、なら変動35年で借りて自動繰上げで20年以下で完済目指したほうが安全で安心な気がします。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2012-05-28 09:00:41
なぜ年数増やしてまでリスクを高くする必要があるの？
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| No.182 |
by 匿名さん 2012-05-28 09:02:23
まあフラットは安全最優先型の商品だったわけだが、
そこに安さが加わってきた最近は特に旧35Sや旧20Sなどは隙の無い商品となったね。 先見の明で承認を取っていた人はおめでとう。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2012-05-28 09:21:25
フラットは国債暴落には無力だと思うけど。景気上昇にしか対応できない。
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| No.184 |
by 匿名さん 2012-05-28 09:33:30
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| No.185 |
by 匿名さん 2012-05-28 09:36:59
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| No.186 |
by 匿名 2012-05-28 09:38:53
判断力とは外部環境や雰囲気に大きく左右される
ものだが、仮に15年前とかに旧Sが今の金利で発売 されたら9割が申込むレベル。 今の金利水準はそういうレベル。 |
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| No.187 |
by 匿名さん 2012-05-28 10:30:23
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| No.188 |
by 匿名さん 2012-05-28 12:06:33
今のフラット→ 5年間0.7％、5年間0.3％の優遇でも十分魅力的と思うのですが、いかがでしょうか？
仮にフラット20Ｓだと最初1.03％です。変動0.775％と比べてもその差わずか0.255％。 3000万でも76500円/年→6375円/月ですね。10年後元本が半分になればその差0.955％ですが、毎月の差は12000円/月。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2012-05-28 12:11:23
十分魅力的だと思いますよ。
この金利水準なら支払総額は実は少し前の旧フラットSと同水準ですし。 |
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| No.190 |
by 匿名 2012-05-28 12:34:41
フラットネタはどうでもいいよ
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| No.191 |
by 匿名さん 2012-05-28 13:04:53
フラットは団信で0.3プラス、金利低い所は手数料が2.1だからな。金利だけ見ると低いように見えるけど実はそうでもない。
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| No.192 |
by 匿名さん 2012-05-28 13:23:18
変動スレでフラットの優位性を必死に書き込む人は一体何がしたいの？
全然興味ないし、魅力も感じてないからウザいだけ。スレ違いだし。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2012-05-28 14:29:41
>>192
自信の無さの表れでしょうね。 変動の人がフラットスレへわざわざ変動は有利だとは書き込まないでしょ？それは自分の選択に自信が有るから自分と違う選択をした人に興味がない。 逆に自分の選択に自信がないと自分と違う選択をした人が気になって仕方ない。そして自分を正当化する為に必死に優位性を主張する。 |
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| No.194 |
by 匿名さん 2012-05-28 16:40:23
そういはいっても、変動の方にもフラット対する誤認がありますね。
手数料は、表示は2.1％でしょうが、実際は提携銀行だと1.0％です。 団信も、35歳以下であれば別に入らなくてもいいので、掛け捨て保険で0.15％ほどに抑えられます。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2012-05-28 17:13:25
要するに35歳以下でしかも提携銀行じゃなきゃメリット無いんでしょ？
そもそも銀行系の金利はノンバンク系より高めだし、最低金利出せるのは楽天とかイオンくらい？いずれにしても選択肢が狭すぎてタイミング良く低金利だ借りられるかは奇跡に近い。 いずれにしてもスレ違いだし興味ないからどうでもいいけど。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2012-05-28 17:30:49
スルーできるように大人になりましょう
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| No.197 |
by 匿名さん 2012-05-28 18:12:08
その奇跡の時期が今なんじゃないかな・・・。変動さんも、今だけはフラットも一度真剣に考えてみてはいかがですか？
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| No.198 |
by 匿名さん 2012-05-28 18:16:09
もう申し込めないのになにを考えろと？
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| No.199 |
by 匿名 2012-05-28 18:16:58
何を？
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| No.200 |
by 匿名さん 2012-05-28 20:16:39
低金利対決だね。
旧フラット20sと変動0.775%。 これは悩むのはわかる。ただフラット20s選べる人は繰上で10年で返済できる能力ある人だと思う。 どっちを選んでも大差はなさそう。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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