武蔵小杉地区の今後について・・・【40】

[匿名さん]

パート40です。
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[797: 匿名]

タワマン13棟が建った武蔵小杉の街を想像するとワクワクします。タワマン数日本一になればいい店も沢山できますか？

[798: 匿名さん]

蒲田くんお疲れ様です。

[799: 匿名]

蒲田くん呼ばれてますよ。
蒲田には190m級のタワマンはありますか？武蔵小杉には何本もできますよ。

[800: 購入検討中さん]

武蔵小杉は便利だと思うけど、住みたいと思う要素が「便利さ」以外にないんだよね。
憧れがあって無理しても買いたいという感じではなくて、どうしても「コスト対効果」目線になる。

一番嫌だなと思うのは、そういう「コスト対効果」目線で選んだ人が
たくさん住んでいる街ということかな。。
たぶん、何をするにしても、まず「コスト対効果」を考える、
よく言えば堅実だけど、視野が狭いというか、視野が狭いことに気づいていないというか、
そういう人が多いのではないかと懸念します。（なんとなくね。）

[801: 匿名さん]

すごい思い込みだな。幸せな人生ですね。

[802: 匿名]

>800
もう、そんなに安くないよ。
ホントにイイと思って
買ってるから。


もうコスト対効果ではありません。 都内よりイイと思って買ってるから、
まだ値があがっても
需要あるかめもよ。
13棟も建つってことは
ジワジワあがってくよ。

[803: 匿名さん]

供給過多で苦戦してるともっぱらの評判だよ・・・

[804: 匿名さん]

＞13棟も建つってことはジワジワあがってくよ。

需要と供給の概念を覆すトンデモ理論

[805: 匿名]

>803
>804

はい。でも実際あがってますよ。

逆に一棟だけしかないと
どうでしょうか？

その一棟だけでは
希少価値はあるかもしれませんが、
周りの相場的には高くなりようがませんよ。


13棟もあると、一気に
値上がりはないでしょう。
高すぎると見送られるからね。

ただ、ジワジワあがってきますよ。

新築坪単価は5ずつあがってきます。

武蔵小杉が今後発展してけば


最大350くらいまでは

可能性あるかも。

[806: 匿名さん]

そう。

[807: 匿名さん]

もう上がらないよ。新駅近でないから。
こっからは下がる。

[808: 匿名さん]

ホントに価値があるのはエクラス、GWTでおしまい。

[809: 匿名さん]

そうですよ、相場ってジワジワ浸透していつの間にかその土地の相場観が世間によって認知されるのです。
すぐ近くの二子玉川は正にこの相場観無しの失敗例ですね。
野村のプラウドに舞い上がって坪４００なんて、相場観なしの値付けしたためライズは未だに長期在です。
そのため二子玉川の相場は崩壊して、と言うより「やはり二子玉川はまだ無理なんだ」と言うところに世間の相場観が収斂して武蔵小杉との比較相場が定着しつつあります。
一方武蔵小杉はこれだけタワマン建っても、しかも将来的供給計画加味した上で完売が続き完全に世間の武蔵小杉を見る目、所謂武蔵小杉ブランドと言うものが定着して来ました。

[810: 匿名さん]

８０８さん
まだまだ上がりますよ。
確かにＧＷＴがピークでしょうが、相場観はＧＷＴの相場が維持されそれ以上にはなかなかならないでしょう。
私の言うまだまだあがるという意味は、新築物件は坪３００ぐらいが上限でしょうがＧＷＴやエクラス、既存パークシティあたりは中古でも３５０ぐらいまで上がるでしょう。３００という武蔵小杉相場が定着しその中での優劣が出来てきますから。
良い例が横浜ナビューレです値。あの地区の相場観からしたらベストの物件は後で上がるでしょう。

[812: 匿名さん]

確かに。既存パーク住民さんの坪単価350まで上がって欲しい願望、妄想。

[813: 匿名さん]

一昔前の湾岸と同じ発想だな。

[814: 匿名さん]

小杉の場合は特殊だよね。タワマンばかりだから。30年後にはどんな風に見えるんだろう。

[815: 匿名]

新駅横のNECの土地はタワマンが3本くらい建つ広さがありそうですね。駅近だから坪単価300は越える？
日本一のタワマンの街になればかなり有名になり、新しいお店も沢山できそう？ですね。

[816: 匿名さん]

再開発の実態を知らないと上らないと思ってしまいがち。
ですが武蔵小杉の再開発は日本の中でもチョット違うのよ。
再開発規模とかではなく立地です。
渋谷と横浜の中間地点そして東急東横線であること。
これだけで価値は充分あったのです。
過小評価だった今までとは違い再開発の実態が伴うと更に上ります。

[817: 匿名さん]

いいですね、”日本一のタワマンの街”。

[818: 匿名]

無理だよ。横浜のタワー見に行けばなぜ上がってるかわかる。小杉とは環境グレード眺望などが段違い。350出すならナビューレや目黒駅近が買える。小杉は坪300が絶対上限。

[819: 匿名さん]

ポジな自分も上限は300だと思うなー。
駅近物件はもうないので、これからは250前後でもみ合いそうだし。
それでも安くはないけど。

[820: 匿名さん]

>>818
横浜？
何でそんな田舎でタワマン買わなくちゃならないの？
ありえないですよ。
環境？
郊外大型店が多数あるだけでしょ。
殺風景な街に魅力を感じません。

横浜は単なる観光地です。

[821: 匿名さん]

いいかげん横浜とか二子玉川とか他地域を貶めるような書き込みは止めましょうよ。ちょっと夢見過ぎじゃないですか？

[822: 匿名さん]

ネガのなりすましでしょうよ。
商業力で絶対に勝てない横浜を田舎扱いする小杉住民はいませんよ。

ネガるネタがなくなると成りすましが暴れるのはいつものこと。
放っておきましょう。

[823: 購入検討中さん]

渋谷と横浜の中間地に価値があるなら、菊名や自由が丘や新川崎や西大井が上がってないのに武蔵小杉だけ上がることはないかと。。

[824: 匿名さん]

>菊名や自由が丘や新川崎や西大井

玉石混交もいいところだね（笑）

[825: 匿名さん]

>>820
同感です。
横浜は単なる田舎の観光地。
横浜が聖地・都会だと思っている人は本当の田舎者。
横浜に行ってごらん。
横浜土産がたくさん売ってる。

[826: 匿名さん]

820=825 バレバレ　板荒らすの止めてくれる？

[827: 匿名さん]

横浜大好きの＞684は典型的な田舎者

[828: 匿名さん]

もう他の地域の話は止めよう。
BISTRO30、7月末オープンだそうです。

[829: 匿名さん]

横浜を相手にするとなぜか上から目線なのやめましょうよ。。
都内版では小杉たたかれてますから・・・

[830: 匿名]

横浜コンプレックスだな。新川崎が武蔵小杉に向きになるのと一緒だよ。

[831: 匿名さん]

横浜にコンプレックスないよ。
横浜信者に事実を教えてあげてる
だけです。

[832: 匿名さん]

もう止め！！

[833: 匿名]

武蔵小杉はタワマンの数で横浜駅に勝っているよ！13本以上は確定しているし。

[834: 匿名]

明日、私鉄リレーウォークに行ってくるのだが、
小杉から喜多見までたった２５分。…驚く。

[835: 匿名さん]

小杉も横浜もどっちも田舎でしょ

[836: 匿名さん]

東京も田舎だよ

[837: 匿名]

北見ってなにがあるの？

[838: ご近所さん]

池尻大橋のクロスエアや、大井町駅近ですら坪２７０なのだが、
そこから倍以上都心から離れる武蔵小杉が同じ水準というのは理解しがたい。

[839: 匿名さん]

近郊、郊外は親元近くの需要だから
都心に近い方が良いとは一概には言えませんよ。

[840: 匿名さん]

マンションの価値は都心からの距離じゃなく駅からの距離だよ

[841: 匿名さん]

>840
郊外駅近タワマン
高値づかみの典型例じゃない？

[842: 匿名さん]

大井町駅近坪２７０で買える？サンプルプリーズ。

[843: 匿名さん]

これと言って何もない大井町はもっと安いんじゃないか？

[844: 匿名さん]

しょせん外周区じゃん。

[845: 匿名さん]

池尻大橋のクロスエアも本当に坪２７０？


所在地： 東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通： 東急田園都市線 池尻大橋駅 徒歩5分
価格：3,200万円台予定～8,200万円台予定
間取：1R～3LDK 専有面積：36.72m2～85.97m2
販売戸数/ 総戸数： 5戸 / 689戸

[846: 匿名さん]

ブリリア大井町ラヴィアンタワー（大井町駅5分）は坪320だったよ。

[847: 匿名さん]

>846
ぼったくり価格だね。

[848: ご近所さん]

無印、ユニクロ、大型書店は駅直結で必ずできる。
無印はマンションが今後もこれだけ増えるのであれば、マンションの建設が終わるまでの
間だけの短期間の契約でもぼろもうけできる。まわりにニトリやホームセンターがないからなおさら。
本屋は立候補しているチェーン店が多数いるはず。それに商業施設にとっては集客装置になる書店は
他の有力店を誘致する上でも必ず必要な業種。
家電量販は駐車場がすくない、会社帰りのサラリーマンの利用が見込めないから無理。
その代わり、アリオができるとIYが２店舗併設になるから、差別化のために
今のIYがロープライス化して家電やホームセンター的な要素を充実させることになるはず。
鹿島田のオリンピックとか昔溝口にあったプライスのイメージ

ただねー600坪でフードショーは微妙。十分な広さの通路とるとすると20店舗くらいしかつくれない。
中途半端な食物販ｿﾞｰﾝは危険。パン屋と肉屋以外全滅する可能性あり。
ＧＷＴ側に作ったほうがよかったのでないかな？あっち側の方が客層的にも広さ的にもいいのに
もったいないな、、、、

[849: ご近所さん]

坪320も坪270もたいして変わらないでしょう。
要は池尻大橋や大井町と武蔵小杉が同水準なのがおかしいという話なのに
なぜそうやって話題を逸らそうとするのですか？

[850: 匿名さん]

フードショーっていうよりスーパーの惣菜コーナーの規模だよ。
区画図だとフードショーに入るのは14店舗。
見せる厨房をつくるのでそれが場所とってる。
あとスーパー隣接だから生鮮食品はたぶん入らない。
惣菜とスイーツだから今まで東横ガード下に
入ってるようなのが数が増えただけなかんじ。

[851: 匿名さん]

坪320と坪270は全然違います。75m2だと坪320は7200万円、坪270は6100万円。1000万円以上違いますよ。

[852: 匿名さん]

>850
600坪、14店舗は、確かに中途半端な感じかも…

[853: 匿名さん]

フードショーは小型店ですが、GWTの商業施設にもデパ地下のようなものができるんじゃないかと予想してます。
両方合わせればそれなりになるんじゃないでしょうか。

[854: 匿名さん]

そうですね。 GWTの商業施設にも期待です！

[855: 匿名]

後にできる6本のタワーマンションと駅前のオフィスビルにもそれなりの商業施設ができるのでしょうか？

[856: 匿名さん]

>838
>840

笑止

どんな駅でもエキチカなら価値が高いとでも？

リアルに都心からの距離が倍近いのに？

[857: 匿名さん]

あくまでフードショーではなくフードショースライスですからね
フードショーの雰囲気を一部切り取った断面をお見せしますよ程度のことでしょう

GWTの商業施設は営業曰く「高級路線」だそうですけど、フーディアム2Fを見ると不安になりますね
駅直の商業施設なのでチェーン居酒屋とかが入る可能性は高い気がしますがね

>855
オフィスビル(2013年5月)：1F店舗併設予定だが恐らくコンビニレベル
野村タワー(2014年3月)：3F建て10～20小間ほどの商業棟併設
住友タワー(2016年3月)：5F建て商業＆メディカルモール併設
JXタワー(2016年11月)：A・B合わせて7小間ほどの小規模商業併設
大成タワー(2018年ごろ)：商業・公共公益施設隣接予定（詳細不明）

[858: 匿名さん]

ちなみに大成タワーっていうか小杉町三丁目東地区計画は、
今のマルエツからツタヤあたりまでを丸々商業棟にする計画なので
隣のイトーヨーカドーと敷地面積同じぐらいの商業施設が出来るということになるね。
地権者的には、居酒屋カラオケといった少々猥雑な施設になるような気はするけど
それだけ広ければ色んなジャンルの店が入りそうだよね。

エルシィ跡タワーの詳細も不明だけど、あの立地で商業無しはちょっと考えにくいよね。
JXタワーの下駄はコンベンションホールと保育園で決まってるから店は少ないけど
エルシィ跡は逆にそういう制約がないので、三井による一体開発と考えると
(JXに持ってこれなかった分)大き目の商業施設をエルシィの下駄にってのは充分考えられる。

いずれにせよ、小杉は5～6年もすれば今では考えられないほどの変化を遂げているはず。
マンションは過剰供給により値崩れするかもしれないし、セレブな街になるとも思えない。
そしてなんといっても何事も予定通りいかないのが川崎だけど、変わろうという強い意志の
エネルギーはまだまだあると思うね。色んな意味で当分は目が離せない場所だよ。

[859: 匿名]

飲食店は入るマンションにすみたくないわ。
ネズミ、ゴキブリがあがってくるもの。

[860: 匿名さん]

ここのネガは性根が腐っている。

[861: 匿名さん]

>858
全く同感。
特にセレブな街にはならないっていうのは現状の計画通りだと間違いなくそうなるね。
ただ供給は多いけど横須賀線と東横線を両方使いやすいマンションはもう1棟だけで
値崩れと呼べるほど下がるかはわからないかな。
オシャレにならないともう一段上の年収の人たちを呼び込めないから値上がりはなくなったとは思う。

それでも、いろいろと変化はしていくし、抜群の住みやすさを誇る街になるのは確か。
ただ懸念は人口急増による通勤者の急増。
もう本数は増やせないのでそれで第二の田園都市線のような
混雑状況になったらせっかくの通勤利便性のメリットが薄れてしまう。

[862: 匿名さん]

>>861
地味だけど輸送力増強は計画されているよ。

・東横線の10両化
・目黒線の8両化
・大崎短絡線による横須賀線・湘南新宿ラインの増発および相鉄乗り入れ

これから先のタワマン住民増加分なんて現在の駅利用者の数％程度であり、
これらの施策で十分に吸収できるんじゃないかな。

[863: 匿名さん]

東京行きと新宿行きのホームが分けれないから、朝の混雑は解消しない。

[864: 匿名さん]

大崎短絡線は大崎近辺の地元住民が土地買収に応じていないから期待はできないよ。

[865: 匿名さん]

>>861

＞＞ただ供給は多いけど横須賀線と東横線を両方使いやすいマンションはもう1棟だけで

パークシティＧＷＴや東京機械跡地にこれからできる住友のマンションからレジデンスの裏の横須賀線改札を通って
横須賀線ホームの南寄りの位置に行くのと、

エクラスやエルシティ跡地のマンションからＪＲ南武線の改札を入り、南武線のホームを歩いて連絡通路を通って
横須賀線ホームの北寄りの位置に行くのと、時間的にほぼ同じですよ


障害物が綱島街道の信号かラッシュ時の南武線のホームの人かの違いはありますが

[866: 匿名さん]

>>863
単純に増発されれば単純に混雑は減ります。
増発できればだけど。

>>864
そうなんですよね…。
なんとかならないですかね。

[867: 匿名さん]

865さん

レジデンス横の横須賀線改札経由のが早いでしょ

[868: 匿名さん]

とうとう話題が無くなったかな！？

[869: 匿名さん]

そんなの前からでしょ。
でも今年後半からは盛り上がるネタが増えてくると思うよ。

[870: 匿名]

似たスレがいっぱいあるからねぇ〜

[871: 匿名さん]

駅ビルどんな感じですか？

写メくださーい。

[872: 匿名]

まだ、出来上がってないのに…写メですか？

[873: 匿名さん]

まだまだ外観は進んでませんか？

[874: 匿名]

全然まだまだです

[875: 匿名]

見上げれば、居住スペースは何となくわかりますが、商業スペースはまだ全然わかりません

[876: 匿名さん]

エクラスのスレにタワー部分の写真でてますよ

[877: 匿名]

何やかやといい、来年の３月には出来るんですよね

[878: 匿名さん]

タイミングよく武蔵小杉ブログに駅ビルの建設状況の
写真載ってますよ

[879: 匿名さん]

楽しみですね
街がどんどん綺麗に便利になっていくのはうれしいことです

[880: 匿名さん]

でも大地震の時、マンションのガラスが降ってこないかだけが心配

[881: 匿名さん]

道歩いてて車が突っこんでくる確率のほうが高いと思うので、せいぜい気をつけてください。

[882: 匿名さん]

↑性格悪そうw

[883: 匿名さん]

でも大地震の時、マンションのガラスが降ってこな いかだけが心配

っていうネガのほうがどうかと思いますが。

[884: 匿名さん]

ネガと決めつけるところが既にw

でも、実際はオフィスビルと違ってベランダがあるからそこまで落ちてこないんじゃない？

[885: 匿名さん]

日吉から目黒線を利用してますが、武蔵小杉って綺麗な印象ないですね。
タワマンばかりで、中には戸境が賃貸っぽいのもあったりします。

南武線や横須賀線が使えるのは便利かもしれないけど、住みやすさってのはどうなんでしょうね。

[886: 匿名]

とにかく高いですね、しかもファミリータイプの間取りが多いためかどこのタワーもロビーがキッズパラダイスで騒々しい。なのにまた公示地価が上がってますし。 いつはじけるかなと思いつつ中古マンション動向を見てますが、まったく動きが止まってます。

東戸塚→みなとみらい→武蔵小杉とタワー建てる土地を求めてデベ軍団が北上してますが品川、大崎からの南下も重なってしばらくは地価は高値維持ですか？

[887: 匿名さん]

885さん
日吉と比べて武蔵小杉は綺麗では無いとおっしゃいますが、あなたは武蔵小杉の開発区側に来られたことありますか？
日吉より全然良いですよ。私も生まれ育ち大学まで日吉でしたから、日吉は隅から隅まで知ってますが、慶応側の反対の住宅地は毎日歩くのも大変でした。朝なんて車に引かれそうになるので電信柱の影に隠れながら通勤してました。
今は武蔵小杉の駅前タワマンに引っ越し、超便利今までと比べて生活の質がワンランク確実に上がりました。
おまけに開発区の緑地はとても綺麗ですよ。

[888: 匿名さん]

タワマンばかりで、中には戸境が賃貸っぽいのもあるから武蔵小杉は綺麗ではない
↑
私には意味がわかりません

[889: 匿名さん]

駅前の雰囲気なんかを言ってるんでしょ。
駅前は日吉の方が綺麗なのは明白、慶応のイチョウ並木も良いしね。

武蔵小杉は下町にタワマンが乱立してるって印象。
駅前もゴチャゴチャしてるし。
綺麗、汚いって言う前に「ダサい。」って感じ。

[890: いつか買いたいさん]

日吉だって、慶応と反対側はごちゃごちゃしてるじゃん。

でも、駅としてはごちゃごちゃしているところがあるほうが、情緒があってよい。

[891: 匿名さん]

慶応と反対側、ゴチャゴチャしてないと思うけど。
放射線状に道路が広がってて、きっちり計画されて出来た街っていうことがすぐわかる。

[892: 匿名さん]

小杉駅前、特に東横駅前が今現在ゴチャゴチャしてるのは事実
来年にはその印象もずいぶん変わってるだろうし、再来年にはさらに変わっているだろう
さてどうなるか、楽しみだね

[893: 匿名さん]

少し小綺麗になって2流テナントが色々入り、ダサさに拍車がかかるだろう。
アリオが出来ればさらにダサい街になるし。
タワマンを含め、街全体が安っぽいよね。

[894: 匿名さん]

ま、フードショーなんてしょせん二流の集まりだしね

[895: 匿名]

自分も二流だから、二流の街の方が住みやすい。

[896: 匿名さん]

1流とか2流とかやめましょう