クロスエアタワーってどうですか？【もう12スレ目】

[匿名さん]

あっという間にパート１２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/227738/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[806: 匿名さん]

http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0
中身良く見るように！３３１万で成約してるでしょ！

[807: 匿名さん]

>>802
ＭＲに聞いてみたらどうだ。

[808: 匿名さん]

成約は実際坪300位だろうな、それならまずまずでしょ。

[809: 匿名さん]

条件の異なるプリズムがいくらで成約しようとクロスの売れ行きには関係ない話
プリズムがいくらで売れようと、クロスの売れ行きが悪い現実は何も変わらないのですから

[810: 匿名さん]

仮にプリズムが331で成約してるとなると、クロスは逆に面目丸つぶれだね
どんだけクロスが嫌なのかって話だ

[811: 匿名さん]

クロスからしても駅近のあちらが330程度ないと
困ります。あちらの一割減で中古価格は推移する
かなと期待はしてます。

[812: 匿名さん]

803はギリギリの予算で高値掴みしてしまった焦りか。
投資家でもあるまいし気に入ったとこ買って満足が一番。

[813: 匿名さん]

いやいや９０平米以上は、割安だといっているだけです。残りはあまりないけどね。９０平米以下は、もう１割下げないと売れないでしょうけどね。

[814: 匿名さん]

いずれにせよ含み損だから割高なんだけどね

[815: 匿名さん]

まだまだ勝負はこれからです。
クロスをバカにしないでよ--

[816: 匿名]

ここでいろいろ言われてるほどひどくないと思ってましたが、
販売期間が長い、すなわち経費がかかる、赤字にしないため経費を価格に乗せる、
つまり、だらだら売ってるから割高ですね。

[817: 匿名さん]

経費を価格に乗せる？
そんなもん最初から乗ってるよ。
広宣費、完成までのモデル費用、棟内モデル費用くらいまでは。
即完する前提で値付けする物件なんか無いから。
完成してしばらくしたら税金やら管理費やら無駄だから値引きしようか、って話。
今の時点で上がったり下がったりなんてありえないから。
よっぽど市場と合ってなくて全く売れてないなら引くこともあるけど。
ここの場合はある程度順調にきてて、完成して既来場者に内覧させればほとんどさばけると踏んでるから値引きは無いでしょ。

[818: 匿名さん]

まあ値引き狙いのネガレスなら無駄な努力になるからやめたほうがいいね。時間の無駄だよ

[819: 匿名さん]

全然売れ行き悪いのに順調なの？
あと3年コース予定なら順調だけどね

[820: 匿名さん]

東急はすでにボロ儲けだし、
利益率良すぎると東京都に還元しないとならない契約だから
余裕なんでしょう。

[821: 匿名さん]

むしろだらだら売って、ダメ社員を養うのかな?

[822: 匿名さん]

>>819
来年3月に入居予定で、まだ9ケ月もあるのに、
残２８％って売れ行き悪い？
まあ、絶好調まで行かないけど、普通に売れていると思うよ。
後1年もあれば余裕で完売でしょう。

[823: 匿名さん]

８２２さんのいうとおり！
話は違いますが、きょうライズの販売メールが来ました。
二子玉川駅から徒歩６分、タワーイースト３４階の１１１平米が１億６４６０万円。坪単価４８７万です。真西向き。
これだったら、クロスの３７１１号室の１億８０万南東向き９５平米の方が
坪単価３５０万だし、割安だと思いますけどね。

[824: 匿名さん]

クロスは仕様が低いからライズより割安とは言い切れないなぁ
場所も悪いし

[825: 匿名さん]

残35%なのにここの掲示板のポジさんはサバ読むのですか？

[826: 匿名さん]

１００平米超えと９５平米じゃ価格は全然変わってくるのが当たり前。
割安、割高を論ずるレベルじゃない。
ここだって１１０平米クラスはそれなりに高いでしょ。

[827: 匿名さん]

１２２平米で１億３０００万だね。
隠居すればライズの方がよいかもしれませんが、通勤者にとっては二子玉川は遠すぎだね。１億６４６０万出すなら、多少狭くても渋谷美竹を買うけどね。１億６０００万クラスのクロスの部屋はもう売り切れ。

[828: 匿名さん]

８２４さん。ライスよりクロスの方が場所が悪いって意味わからないんだけど？場所はクロスの方がいいでしょ。

[829: 匿名さん]

ライズは高額間取りはかなりの値引きがあるし
比較は出来ないかな、購入層も、違うしね。
といっても立地、環境、仕様が良い分高いよ
ライズは。あまり背伸びしないで庶民派タワー
クロスのが住み心地は意外に良かったりして。

[830: 匿名さん]

ライズの方が仕様がいいのはわかるけど、立地？いいかな？多摩川好きな人はいいだろうけど？環境？都心から遠い分サラリーマンにはつらいよね。
自営業とか隠居者むきだね。
１億６０００万出す価値はないですね。世田谷のはしっこですよ。人口減少率もこれからたかくなりそうな地域ですね。高島屋が撤退したら、見るべきものもないしね。
やっぱ現役世代は、渋谷まで１駅のクロスの方がいいです。仕様はそれほど高くないけど、この地域で坪単価３５０万前後は、お買い得です。

[831: 匿名さん]

この地域で坪単価３５０万前後は、お買い得です。＞
そんな価値があるとは到底思えませんが、
何か隠れた理由がありますか？

[832: 匿名さん]

ライズなんか、薄汚い川っぺりの県境でしょ？
あそこを立地がいいと思う人って県境を越えてきた方ばかりじゃない？

実際、契約者の７割は川崎あたりの方らしいし。

[833: 匿名さん]

なんか醜いね
クロスがライズを罵るのって

[834: 匿名さん]

二子玉川、ライズ共によいとは余り思わない。

しかし世の中の人にどちらに住みたいか
と問いたら8、9割はライズであろう。
とはいってもあちらは高すぎる。
田都のタワマンの需要は完全尽きたね。
二子、駒沢に2つ、三茶、池尻に2つ。
ライズ以外は環境が酷いけど仕方ない。
三茶、二子、プリズムの前に建ち、震災
なかったらもう少し人気でたはずだ。

[835: 匿名さん]

武蔵小杉タワマンが売れてる現状を見ると、
震災なかったら、は言い訳にならない。

[836: 匿名さん]

震災後の竣工で羨ましいですよ。
うちのタワマンなんて、住友物件だけど、
非常階段の壁はところどころ落ちて、部屋の壁紙にヒビ入ったのに
建物自体にはヒビ入ってないから保証対象外。

先週首都高３号線走りましたが、三茶タワー、プリズムタワーに比べ、
明らかに高速から、距離が離れてますね（といっても３０メートルくらいかな）。
渋谷方面からだと、住友タワーが威圧感あり、影に隠れてる印象でしたが、
住友の高級賃貸タワーよりはクロスエアタワーの方が好印象です。

このご時世ですし、竣工前の完売はだれも予想してないですよね。
ポジさんもネガさんもネタが尽きたということでしょうね。
環境、売れ筋以外のネタはありませんかね。

[837: 匿名さん]

>>825
それは３ケ月前の情報だぞ。
可笑しくない？？？

[838: 匿名さん]

世の中の8,9割がライズ!?それはない。
川崎周辺のお友達だけが世の中じゃありませんよ。

[840: 匿名さん]

ライズはスミフ三茶ヒルズと同じで、高額物件がいくつか残っているだけだが、クロスは全体的に売れ残ってるから差は歴然だろう
結局のところ山手線駅の渋谷までの距離(付随的に中目黒もだが)という点でしか売りがなくて、他は中途半端だし
マンションとしてのクオリティでは前二者には及ばないのが実状

[841: 匿名さん]

でも渋谷と中目黒だけでの売りも充分だと思う。
それで買ってる人が多いはず。

[842: 匿名さん]

ライズは売れ残りを賃貸業者に叩き売りしただけじゃん。
階以外は同じ部屋番ばかりの賃貸業者が明らかになってバレたらしい。

てか、ライズ厨なんなの。
ライズの公式ライバルはクロスじゃなくて武蔵小杉でしよ？
専用スレあるんだからそっちでやってよ。

[843: 匿名さん]

そんな高級物件と比較してもね。スミフから見たらこちらは
カス扱いされても仕方ないがライズには環境、仕様以外は負け
ないと思います。

[844: 匿名さん]

クロスも賃貸業者に叩き売りしそうですね

[845: 匿名さん]

叩き売りは小さな間取りだけでしょ。
資産価値も小さな間取りから破綻していくから
プレミアは大丈夫なはず。

[846: 匿名さん]

クロスの販売は心配要りません、順調です。
今回は残り僅かの億ション部屋も契約になりそうです。

[847: 匿名さん]

ライズだったらクロスがいいって誰かが書いてたけど、それなら美竹の方がいいんじゃないの?

[848: 匿名さん]

＞プレミアは大丈夫なはず。

逆だよ。
高い部屋ほど値崩れが大きい。

[849: マンション投資家さん]

いやいや、クロスプレミアム部屋の販売価格はかなり押さえ気味で、
10年住んでも大した変わらないじゃないの。

[850: 匿名さん]

>848
希少性が無くなると大きく値崩れするのがプレミア物件ですね。

[851: マンション投資家さん]

847さん
美竹のプレミアムは坪470万なので、高すぎます。
まあ、価値はクロスより高いのが良く分かります。
価値高い分、単価も高いから。坪100万の差があります。

[852: 匿名さん]

これだけマンションがボコボコ出来ると希少性なんて言ってられなくなるだろ。

[853: 匿名さん]

抑え気味でも売れ残ってるから需要が少ないんだろうね
中古の需要なんてもっと少ないだろうし値崩れ大きいよ

[854: 匿名さん]

今このタイミングでクロスのプレミアに手を出すなんてチャレンジャーだな

[855: 匿名さん]

目黒区のような近郊物件でプレミアマンションはちょっと苦しいでしょうね。

都心も東京駅周辺にどんどん集約されるから、
プレミア物件はそこに限りなく近くないと駄目だろうな。

[856: 匿名さん]

契約になりそうとか、これだけ露骨に関係者が書き込んで販促する物件も珍しいもんだ

[857: 匿名さん]

なんと言われようが、クロスプレミアムも数戸しかないから、
完売は時間の問題でしよう。
クロスプレミアムの価格は高くないので、
資産価値の心配は要らないと思います。

[858: 匿名さん]

高い部屋だけ売れればいいの？

[859: 匿名さん]

自分と同規模の部屋が売れればいいです。あとは関係ないですから。売れない方が共有施設使う人が少なくていいです。売れ残っても、管理費、修繕積立金を払うのは東急ですから、懐は痛みませんわ。６９８戸もあるのに他の広さの売れ行きなんかきにしてもしょうがないでしょ。
でも近隣の住民はクロスの開業を楽しみにしている人が多いです。竣工後の方が売れ行き伸びるんじゃないでしょうか。見れば普通買いたくなる物件ですから。

[860: 匿名さん]

仕様だけが問題ならカスタマイズすれば？
この坪単価でこの立地なら自分でお気に入りにしますよ。
気に入らない高級仕様を押し付けられるならライフスタイルに合わせたものに替えたいですね。

[861: 匿名さん]

859さんは何故ここの掲示板見てるの？
自分の部屋と同タイプの売れ行きだけならモデルルームの情報で十分じゃない？

[862: 匿名さん]

>857
あまりにも無責任な発言じゃない？

売れれば良いと言う態度が見え見え。

[863: 匿名さん]

>855
そうそう。
近郊のプレミアなんてー５０００なんてザラにありますね。
やっぱ、都心じゃないとなあ。

[864: 匿名さん]

質問。皆様にとっての郊外ってどこからですか？

[865: 匿名さん]

>864
目黒区、中野区、品川区あたりからじゃない？

[866: 匿名さん]

明治通りより内か外かだろ。

[867: 匿名さん]

863さん
都心のいい物件はどこにありますか？

[868: 匿名さん]

ここは山手通りの外だから郊外ってこと？

[869: 匿名さん]

プレミア狙いなら千代田区内のタワマンが絶対条件でしょ。
希少価値もあるし。

[870: 匿名さん]

>868
郊外でも都心に近い方だから近郊だね。
環八から外側が郊外かな。

[871: 匿名さん]

>869
って言われてプチバブルのときに買ったら
今は当時より値下がりした…

[872: 匿名さん]

目黒区あたりじゃこれから先プチバブルも有り得ないのが現実だよ。

[873: 匿名さん]

プレミア買ったら10年後は30％落ちくらいで売れるのかな？

[874: 匿名さん]

869
東京駅前にも住んでみたらどうですか？

[875: 匿名さん]

>873
10年先に買手がいるでしょうか？

渋谷なんてって感じになってそう。
近郊アパートのスラム化も進んでいるでしょうし。

[876: 匿名さん]

>>872-873
クロスの購入者に対し、かなり嫉妬しているように感じるが。

[877: 匿名さん]

嫉妬するような人はスレ見ないでしょう？

[878: 匿名さん]

10年で流石に30％はないと思います。大きな地震がきたら
自信はありませんが15～20％以内と予想します。

[879: 匿名さん]

14年後、渋谷の大規模改造も終わるし、
周辺相場は上がらないにしても、下がる事はないと確信している。
大幅含み損を煽っているネガ達はもっと勉強したほうがいいよ。

[880: 匿名さん]

まず引き渡し時に10-20%ダウンは免れないだろうね
そこから10年は、、、悲惨かもね

[881: 匿名さん]

渋谷の開発と大橋クロスに何の関係が？

[882: 匿名さん]

>879
渋谷の大改造、そして東急の凋落の可能性が極めて高い。
郊外で人口が減少して行き、一方で近郊アパート地帯の低所得化が進む中で
渋谷がちゃんと生き残れるとは到底思えないね。

[883: 匿名さん]

大改造しなきゃならないほど渋谷が追い込まれているってだけだと思うけど。

[884: 匿名さん]

>883
その通りですね。
安泰なのは都心部だけで、周辺のターミナル駅の将来はめちゃくちゃ暗い。

[885: 匿名さん]

都心とは大手町（東京）？
東京も大改造したような。

[886: 匿名さん]

東京は大改造が続く、
渋谷も続く？
改造は、続けないと材料出尽くしになる。

[887: 匿名さん]

>885
東京の顔、玄関口としての大改造で、
東京駅の空中権を売って費用に充てて、
同時に周辺ビルの高層化を進めるて
就業人口を増やすと言うGOOD　IDEA。

[888: 匿名さん]

>886
渋谷は郊外の単なるターミナル駅だと考えたほうがよろしいでしょう。
川崎駅みたいなもんです。

[889: 匿名さん]

川崎駅行った事ある？渋谷駅とは、全く違うよ。

[890: 匿名さん]

ネガ達と話しならん。
レベル低すぎる。

[891: 匿名]

川崎駅、ではなくて池袋駅みたい、と言ってあげればよかったのに。888さん。

[892: 匿名]

郊外やベッドタウンと違って都心近郊はまだまだ当面堅調だよ。
悲観的にみたとして、向こう十年はまず千葉埼玉川崎あたりの旧郊外タウンが衰退しはじめ、一定所得以上の世帯は都心近郊に動きはじめる。その次の十年で一部湾岸エリアが衰退しはじめて、さらに十年で都心近郊エリアが埼玉寄り千葉よりエリアあたりから弱体化しはじめると予想はするが、

住まいは港区渋谷区目黒区
オフィスは千代田区中央区
と二極に人気が集まってこれらエリアは日本トップの価値を持ち続けると予測。

計画含めた近年の高級物件の動きと人口増減、高齢化の動きから推測。

[893: 匿名さん]

１０年後２０年後３０年後の『人気や価値』
なんて予想できるなら苦労はありません。

[894: 匿名さん]

>>892
同感です。

[895: 匿名さん]

886さんと888さんは何者？
本当に渋谷周辺を知っているの？

[896: 匿名さん]

他人に何者かを聞くなら
まず自己紹介するのが礼儀です。

[897: 匿名]

ネガのレベルが低すぎるよ…。それに対するポジも情けないけど…

[898: 匿名さん]

それもマンションに比例してるのかな

[899: 匿名くん]

やはりコメントが情けない…

[900: 匿名さん]

今しか見えていない人もいますね。

特に売ってる業者はね。

確信犯的な面が強いけど。

[901: 匿名さん]

>892はその典型ですな。

[902: 匿名さん]

892さんのコメントは正しいと思います。
そう思っている人は多いはずです。

[903: 匿名さん]

思うのは自由ですが、
正しいかどうかが判明するのは、10年以上経ってから。

[904: 匿名さん]

今期に入ってからの発売戸数の低迷を見れば、
自ずから分かりますよ。
数字は嘘つかないから。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_3.html

[905: 匿名さん]

↑
クロスと何が関係あるの？