クロスエアタワーってどうですか？【もう12スレ目】

[匿名さん]

あっという間にパート１２となりました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/227738/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：30.96平米～123.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[666: 匿名さん]

悪口書いてバイト代貰えたらいいな。多分それは無いだろうな。
ポジの意見もちゃんとしたものを望みます。

[667: 匿名さん]

なんか終わった感がプンプンになってきたな。
これ以上売れそうな感じが皆無。

[668: 匿名さん]

掲示板で判断は出来ない。

[669: 匿名さん]

武蔵小杉は初回販売300戸が完売。
売れるところは売れていて一概には言えませんね。

[670: 匿名さん]

初回はクロスも完売でしたね。初回は販売調整できるから、どこも完売御礼を出して顧客を引き付けようとしてるだけでござい。
クロス買う人は、武蔵小杉を比較対象にしませんので、関係ないですね。

[671: 匿名さん]

クロスはたった１４３戸だったっけ？

[672: 匿名さん]

確かに神奈川と東京目黒は比べようがない。

[673: 匿名さん]

神奈川とって言うより、川崎市と目黒区を比べてもねえ

[674: 匿名さん]

クロス初回なのに3割しか売れなくて不調だったという負の歴史があるからな

[675: 匿名さん]

全戸が完売するまで完売とは言わない。

[676: 匿名さん]

↑
心配いらん、一年後に言わせてもらうぞ。

[677: 匿名さん]

いや、それは大幅値下げしないと無理だと思う
東急のことだから、ライズ、プリズム見る限りはのんびり数年売り続けていくと思うけど

[678: 匿名さん]

悪くても来年末には完売でしょう。
値引きなくても全く問題ない。

[679: 匿名さん]

武蔵小杉は23区の割高エリアと接していて、割安感が出て良く売れているんだろうな。

[680: 匿名さん]

それが理由なら、二子玉川に接する高津区も割安感で良く売れなきゃおかしいなあ。

[681: 匿名さん]

おとなりのこれと比較するのが一番わかりやすいです
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0

[682: 匿名さん]

単に中古の売り出し価格だから実際の成約価格はもっとしたでしょうね
現に坪310でも売れてないみたいですし

クロスはプリズムより駅から遠いから中古時に不利でしょう

[683: 匿名さん]

>681さん
大きな差が無いのに、お値段は大きな差。
武蔵小杉が好調な理由も納得できますね。

[684: 匿名さん]

ここも駅5分だから近いんだけど、駅2分にライバル中古があると転売はきついでしょうね。

[685: 匿名さん]

いやいや、６８１さんのプリズムを見る限り、３月に売り出し最安値価格が３３１万円で、成約１件ですから、最低でも坪単価３３１万円で取引があったということです。売り出し物件が低層階ですので、上層階が売りに出ればもっと高い値段で売れるでしょう。
３年おちのプリズムかつ仕様の低いプリズムが坪単価が３３１万ということは、新築のクロスは駅から５分といえども、同等以上の価値はあります。
クロスの坪単価が平均３３０万円と言うのは安い！お買い得ということになりますね。少なくとも相場としては高くはないということが実証されてます！

[686: 匿名さん]

今すぐ売るわけじゃないから10年、20年先まで見ないと意味ないよ。

坪単価高過ぎると思いませんか？

[687: 匿名さん]

感覚でどうこういうより、６８５さんのように具体的な比較をしてもらえると納得できます。

[688: 匿名さん]

６８６さん。思いません。プリズムの中古売買価格からいって、少なくとも妥当値であることは立証されてるじゃないですか！

[689: 匿名さん]

６８６さん。だれにも１０年先、２０年先のことなんかわからんでしょ。あたは未来予言者ですか？
少なくとも東京都は２０２０年までは人口は減らないと試算されています。日本の人口は間違いなく減りますが、利便性を求めて東京の減少率は最小と考えます。池尻より田舎の物件を買うより、クロスを買う方が値下がり率は低いと私は思います。

[690: 匿名さん]

たかいよ。坪260
なら妥当。

[691: 匿名さん]

８９０さん。根拠は？あなたの財布の中身？

[692: 匿名さん]

たしかに、せいぜい260くらいだろうね

[693: 匿名さん]

高いと思う人は、安いと思うところへ行くべきですね。ライズ、プリズム見てもわかるように長期戦で望みますよ東急は。ましてや今の価格は２回値引きした後だから簡単には値下げしないでしょうね。

[694: 匿名さん]

２６０万で買える確率はほとんどないから、他へ行くべきだね。待っても、ネガレス一生懸命書いても無理無理。

[695: 匿名さん]

都心までの距離感から言えば
現状価格が高過ぎるだけのような気がしますね。

公園も少ないし住環境も良くないですからね。

[696: 匿名さん]

東京駅まで直線で何キロだっけ？

[697: 匿名さん]

６９５．それは一般的な話で、この辺の相場に比べてるんじゃないね。
隣が３３１万だから、新築はもっとしててもおかしくないから、３３０万ぐらいでクロスを買えるなら安いと思うけどね。

[698: 匿名さん]

高い高いって６９５は、根拠レスだね。なんで高いと思うのかな？理由を教えてほしいね。自分の資金が足りないっていうのは無しね（笑）

[699: 匿名さん]

>>686
10年先だと新築相場が坪250くらいだろうから、中古のここは坪150で売れるかどうか？

[700: 匿名さん]

>695
公園も少ないしって、ここは空中公園併設だけど

[701: 匿名さん]

６９９は全く根拠ないね。ココが１５０万なら他は１００万だね。１５０万になるなら、ここ買わない方がいいってことだね。検討しないで、よそへ行ってね。

[702: 匿名さん]

隣が坪３３１万です。クロスは高くないね
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0

[703: 匿名さん]

３月に３３１万で取引成立してます。隣の中古プリズムタワー。

[704: 匿名さん]

成立価格？レインズで調べたのかな。

[705: 匿名さん]

周りの相場は350万円ぐらいだから、
クロスの価格は適正だと思う。
南角部屋は380万円で、金あれば買いたいね。

[706: 匿名さん]

この先しばらく池尻周辺に目立った大型物件ないから
あせって完売させるインセンティブはないだろう。
それに竣工して周辺の都市整備が終わってからの方が
評価が上がりそうなマンションだと思う。

[707: 匿名さん]

空中公園に行く人は誰もいないでしょうね。だって騒音でうるさいし、排気ガスが飛んでますし。
音は上に行くほどうるさいのです。

[708: 匿名さん]

池尻自体に需要が大きいなら、
この先しばらく池尻に供給がないのがメリットになるが、
需要が小さいなら大したメリットにはならないわけで。

[709: 匿名さん]

基本的にランニングコストの高いマンションってリセール悪いし、余計な共用施設が多くてお荷物。
資産価値の落ちるマンションによくある共通点だけど、ここもそうだね

[710: 匿名さん]

>709
資産価値の落ちてるマンションって
例えばどこ？

[711: 匿名さん]

空中庭園って、ジャンクションですよね
環境悪そうでとてもじゃないけど、子供は連れていけなさそう

[712: 匿名さん]

ジャンクションの上につくられた公園だから環境悪い？ほんとかなぁ？

[713: 匿名さん]

環境悪いというより、空気が悪いでしょ？

[714: 匿名さん]

>>706
賛成です。空中庭園はまだ謎ですが、
評判が良ければ最高ですね。

[715: 匿名さん]

道路にフラットに併設されてる公園より空気悪い？本当かな？

[716: 匿名さん]

首都高もあるからな

[717: 匿名さん]

何処の道路にフラットに併設された公園、と比べるかだね。

[718: 匿名さん]

空気が悪いどうか、自分で確認してみたらどうだ。

[719: 匿名さん]

住環境悪いよね
246沿いの歩道も首都高とジャンクションでかなり圧迫感あるし、なんかいつも薄曇りのような暗い感じがしてる

[720: 匿名さん]

↑
多少あるだろうが、言われるほど圧迫感と暗い感じはいないよ。
気のせいじゃない。

[721: 匿名さん]

ま、明るくはないな

[722: 匿名さん]

全部出来上がったら、結果良いか悪いかわかるから楽しみだ。今は何とも言えないかな。

[723: 匿名さん]

気のせいってことはないだろうね
ジャンクションの存在は変わらないしもう躯体はほぼ出来上がってるから今ある圧迫感が緩和される事はあまりないだろうね

[724: 匿名さん]

後は、見慣れて気にならなくなる、ってのはあるかも。

[725: 匿名さん]

722さんのおしゃる通りです。

721さん
逆に雨の日は傘がいらないですね。

[726: 匿名さん]

最高高度も結局、青葉台の黒いビルの方が高かったね。

[727: 匿名さん]

723
中目黒方面しか利用しない人にとっては関係ない話だと思うが。

[728: 匿名さん]

中目黒は歩けるけどそれなりに遠いね

[729: 匿名さん]

両サイドと所々上方向が塞がれてるけど、上方向全部じゃないから、傘なしだと雨に普通に濡れるよ

[730: 匿名さん]

中目黒駅まで少し距離があるけど、両サイドにいいお店が沢山あるので楽しいです。

[731: 匿名さん]

お店にばかり行くわけじゃないし、そもそも渋谷に行けばもっと店は多いけどね

[732: 匿名さん]

渋谷はまた別の楽しみがいっぱいありますね。
とにかくクロスから東へ渋谷、南へ中目黒、西へ三茶、
楽しい毎日になりそうです。

[733: 匿名さん]

高くはなるが直に渋谷か三茶か中目に住んだ方がもっと楽しいし便利よ。
池尻はマンション供給多すぎてもはやプラウド、クラッシィでも需要が
尽きたみたいだし。環境良くてもこの有り様だし。
契約しても将来スカスカの賃貸タワーになる前に買い換えがベストですね。

[734: 匿名さん]

確かに目黒クロスの立地は珍しい。
渋谷、中目黒、代官山、三軒茶屋までギリギリ徒歩で行けちゃう、
しかし、どっちも中途半端の距離で、残念ながら大人気な物件まで至らないのが事実。
交通手段を使わずに以上の場所へ行きたいなら、
この目黒クロスエアタワーが一番いい候補物件だと思うけど。どうでしょう？

[735: 匿名さん]

中目黒に住めば十分な気がする

[736: 匿名さん]

目黒大橋のクロスは中目黒生活圏だから、
これで契約した人が多いと思いますよ。

[737: 匿名さん]

またでたよ 生活圏
日常生活には中目黒はちょっと遠いね

[738: 匿名さん]

遠くないじゃない。
ドンキ　と　コナミスポーツはたったの６分
***有名パスター店は８分
ラーメン屋や中華など徒歩１０分
正直に言えば、中目黒はグルメだけが楽しい。
遊びなら渋谷でしょうね。

[739: 匿名さん]

それだったら普通に池尻大橋駅前に行く方が近いですね

[740: 匿名さん]

田園都市線に用があれば使うでしょうけど。
普段はたぶん渋谷と中目黒と代官山でウロウロするでしょうね。

[741: 匿名さん]

ここ中目黒徒歩10分でも売り上げ大差ないのでは。
やはり駅距離以前の環境の問題でしょう。
勿論中目黒五分以内でアドレスも大橋でなければ
環境劣悪でも今の価格ならもっと人気だったと思うが。

[742: 匿名さん]

田園都市線に用がないのにここ買っちゃうの？
それなら最初から渋谷中目代官山に買えばいいのでは？
東横でそれらの街にもっと出やすいとこ買えばいいのに。

[743: 匿名さん]

そりゃそうだ
環境の悪さが他でカバーできないくらい群を抜いてる

どこのデベもそれを見越してここの土地に入札しなかったんだろうな

[744: 匿名さん]

ほとんどの契約者は普通に田園都市線を使うよ。

[745: 匿名さん]

741
大橋ではなくて中目黒５分なら、クロスの価格は最低２割増しでしょう。

742
勤務先は六本木だから、中目黒駅の利用が最重要で、
これがなければ、検討していないでしょうね。

[746: 匿名さん]

>745
中目黒駅が日常使いだとしたら、三茶タワーも三軒茶屋駅から遠いとは思いませんよね？
三茶タワーから中目黒駅は遠いから検討外だとは思いますが。

[747: 匿名さん]

中目黒通勤の人がクロスってあまり主流のケースじゃないと思う
そしてこれをもって中目黒普通に使えると言われてもねぇ

1200~1300mが許容ならば池尻大橋徒歩５分である必要もなく、駅距離の点で選択肢がかなり広がる訳だ

[748: 匿名さん]

結論を言おう。どんなに日本屈指の劣悪環境であろうと
中目黒徒歩圏との判断であれば大手が入札に手を上げて
ました。野村、財閥系のプロが手を上げなかった土地が
果たしてどうなるか。現段階ではそうなる思ってたよと
ある人は言ってましたが東急の逆襲今からあるか！

[749: 匿名さん]

↑
結論は？

[750: 匿名さん]

プリズムは、なんで財閥系が手を挙げたんだろうね？
東急がボロ儲けするだけでは？

[751: 匿名さん]

プリズムの土地はそれだけ希少だったのかもね。
三茶みても幹線道路一つまでは許容なのかもね。
ここは山手、JCが余計だし意外に駅まで歩くと
距離もあるし。
ロジェみても駅近だと環境悪かろうがここより割高
でも簡単に完売だし。全く共用施設だスーパー、
図書館など関係ないんだよなぁ。

[752: 匿名さん]

共用施設は賃貸に出す時は魅力になると思うけど？
ロジェって知りません。どこですか？

[753: 匿名さん]

賃貸なら、スーパーや図書館に部外者が入ってきても
気にもならないですものね。自分が所有する建物ではないから。

[754: 匿名さん]

共用施設は管理費上げるだけで、お荷物になることが多いよ

ロジェはプレサンスロジェのことで、池尻大橋徒歩１分
関西の方ではわりと有名で、最近関東に進出してきている

[755: 匿名さん]

そりゃ駅近のロジェと比べても相手にならんわな。
ここが徒歩一分ならもっと人気だったと思うけど。
それでも人気なかったら管理費高いとか無駄な
共用施設とか他の要因もあるのかもしれないが。

[756: 匿名さん]

隣が坪３３１万です。クロスは高くないね
http://www.perrier-japan.com/tower_manshon?tid=dG1ncHR0

[757: 匿名さん]

お隣と言ってもあちらは駅近だし、条件が違いますね。
さらに、そのサイトは成約価格じゃないから参考になりません。

[758: 匿名さん]

残念ながら駅近のお隣ですら坪300万も怪しいようです。
成約価格というのは確実に世間にでる坪330万よりは
下回るのが通常です。そこに手数料がかかる訳ですから
自ずと坪300以下となってしまうのです。
クロスはクロスなりの良さもある訳ですから坪いくら
など気にせずに自分が気に入れば含み損何て家賃分と
考えれば痛手は少なく済みますよ。この立地では永住は
環境的に困難なので適度に買いかえがマンション購入の
こつです。長く住んでも修繕費あがるだけ、固定資産税
の減税がなくなるだけでリスクだけが高まります。
マンション購入って煩わしいですが五年に一回ペースでの
買いかえを勧めます。マンション購入の目も肥えてきますよ。

[759: 匿名さん]

共用施設の何もないタワマンなんて、魅力無いな。ただの箱みたい。
５年ごとにマンション買い換えてる人なんて少数でしょ？

[760: 匿名さん]

５年毎の買い換え？
どうせなら譲渡課税が安くなる６年でしょ。
ここみたく損失計上物件はいつ引越してもいいけどねｗ

[761: 匿名さん]

転売にも不利な立地だし、賃貸にも不向きっぽい。
ここ買うなら余剰資金か永住目的でないと厳しいんじゃないかな？

[762: 匿名さん]

余剰資金あったらもっといいところ買うだろうな
永住もここは厳しいよ

[763: 匿名さん]

将来は半分以上の凄い数の賃貸が出回るだろうから
それまでに池尻大橋自体がどれだけ魅力のある街に
なるかが重要では。素敵な街になれば借りる人は多いよ。

[764: 匿名さん]

ランキングは圏外に脱落したし人気が無くなったのかな。

[765: 匿名さん]

永住は個人の好み。