二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？part36

[匿名さん]

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスpart36です。
引き続き情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193870/
前々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176671/


所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：77.29平米～218.37平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア

施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[421: 匿名さん]

神奈川県民に
世田谷神話は通用しなかったのかな？

[422: 匿名さん]

>420
いまだに小杉自慢がいることに驚いた。

[423: 匿名さん]

神奈川県民から見れば、
親元から遠くなって、なおかつ通勤が不便になる世田谷区より
武蔵小杉を選ぶのは理の当然だと思う。

[424: 匿名さん]

>418

これなどはわかりやすい例だと思います。

物件の部屋番号をみると、ほぼ階を連続して○○11号室と○○12号室ばかり。
通常の仲介物件ではありえないラインナップですよね。


http://www.tohto.ne.jp/rise/roomplan/index.html

[425: 匿名さん]

別なタワマンを以前中古で売ったときは、
同じ部屋タイプが同時に幾つも仲介に出ましたよ。
北角部屋だったんですけどね。
うちを含めて北向きに住んでみて冬を越したら嫌になったみたい。

[426: 匿名さん]

>425

424のラインナップを見れば、そんな次元の話ではないことが分かりますよね？

[427: 匿名さん]

>424
郊外のワンルームを借りる人って学生？

[429: 入居済みさん]

バルクセールなんて絶対嘘です！いい加減な事、書かないでください。
多分、数個の部屋が賃貸に出てるだけですよ。
ライズは、あと４戸で完売ですよ。

[430: 入居済みさん]

あと、武蔵小杉と比較するなんて、世田谷区のプライドが傷つきますね。
武蔵小杉は川崎市。川向う。こちらは世田谷区。
レベルが違います。

[431: 匿名さん]

比較したいのは小杉の人でしょ。
何かしら優越感を得たいんだろうけど、生活スタイルも人種も違うんだから、あんまり意味無いと思う行為だけどね。小杉の良さは否定してないんだから。

[432: 匿名さん]

神奈川県民が世田谷区の物件を買わなくなった。

ただそれだけのお話でしょ。

[433: 匿名さん]

419, 414, 426
バルクセールではなく、主に地権者に割り当てられた物件（かなりあります）や、投資目的で購入した物件が賃貸に出ているのがほとんどです（業者に確認済み）。
バルクセールというのは、想像でしかありません。
1000棟以上の物件で、資産価値も上がっていく物件なので、投資目的の購入があるのは当然ですよ。

[434: 匿名さん]

資産価値も上がっていく、って根拠は？

[435: 匿名さん]

>433

お気を悪くされないと良いのですが、不動産業者は「嘘にはならない」上手い言い回しをすることが多いので
疑り深い性格なので以下の点を明確にしていただけるとありがたいです。
(433が不動産業者かどうかはわかりませんが)


(1)賃貸物件は地権者に割り当てられた物件であるかの記載です。単にそのようなケースが1件でもあれば
嘘にはなりませんが、賃貸物件の何件中何件がそのようなケースなのでしょうか？

(2)「業者に確認済み」とのことですが、業者とは「ライズに賃貸物件を仲介ではなく自社管理物件を出している
賃貸管理業者」のことでしょうか？
単に「知り合いの清掃業者から噂で聞いた」ケースで嘘にはなりませんので。

(3)自社管理物件を出している賃貸管理業者だと仮定して、賃貸物件の何件中何件がそのようなケースなので
しょうか？


特に(3)について、このご時世で表面利回りが5%を下回るのに定価で購入したプロがいることが
私には信じられないので、具体的な業者名を教えていただけるとよりありがたいです。

以上、よろしくお願いいたします。

[436: 銀行関係者さん]

バルクセールがあったのは本当のようですね。某不動産会社に聞きました。
投げ売り(?)状態だったようで、かなり会たたかれたとの情報も。
既購入者は、クレームしないのでしょうか？

[437: 匿名]

投げ売りされるようなマンションだったとは…。
そういうことを簡単にされると資産価値が下がりますね。

[439: 匿名さん]

435さんは、購入検討者なのですか？

[440: 匿名さん]

すべて購入者の自己責任ってことで。

[441: 匿名さん]

登記とって、所有者を確認することってできるんだっけ？

[442: 匿名さん]

法務局へ行けば見れますよ。
手数料かかりますけどね。

[443: 匿名さん]

久しぶりにパンフレットを読み返していて、「森の邸宅街」「うるおいの散策路」
「住宅を包む森の安らぎ」と書いてあって、ワクワクしていた頃を思い出しました。

完成予想図はこんな感じでしたね。

[444: 匿名さん]

現実はこんな感じでしたが。

[445: 匿名]

木々の成長は時間かかるよ。

[446: 匿名さん]

そうでしょうね。

ただ、我が子を443のような環境で育てたかった方は、木々の成長を待っていたら
成人してしまう、というのが気になるでしょうね。

あなたも本当はパンフレットのような緑の中で新築に入居し、「住宅を包む森の安らぎ」
を満喫したかったのでは？

デベによっては時間をかけずにその成長を実現させている所もあるようですよ。
それができないのなら、パンフで「森の邸宅街」「うるおいの散策路」「住宅を包む森の安らぎ」
とまで森をアピールしなくても良かったのに。

[447: 匿名さん]

>443
>444

違いすぎる…

いくらなんでもこれはちょっと酷すぎませんか？

[449: 周辺住民さん]

東急さん、うまい事やりましたね。

[450: 匿名さん]

444は夏の写真。
秋冬だったらこんなんじゃすまない。
デジャブかと思ったら、グルーポンの例のあれか。

[451: 匿名]

444
詐欺に近いですね
虚偽広告または誇大広告として然るべき機関に通報するやりかたもあります。

[452: 匿名さん]

真面目な話し、30年経ってもイメージＣＧのようにはならないと思います

[453: 匿名さん]

いやいや、植物の成長パワーはスゴイかもよ

[455: 匿名]

当初の広告に使用されたイメージと現状が極端に乖離している。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[457: 匿名さん]

ネガは嫌いだが、これは明らかに売主が悪いだろ…

[458: 匿名さん]

まあ確かに植栽に不満はありますが住めば都、そう悪くはないですよ。

[462: 匿名さん]

>459
ここは明神池の跡地ではありませんよね。
何故わざわざ間違った事を書くのでしょうか。
ここの契約者ではありませんが、歴史を歪曲するのは正しい態度では無いと思いますよ。

[463: 匿名]

462
タイトル:
明神池 : 世田谷 玉川村名所物語
URL:
http://marukokawa.exblog.jp/1555042/


明神池の跡地ですが。

[464: 匿名さん]

463さん

せっかくですが、ここは明神池の跡地ではないようです。

他の方のブログですが参考になさってください。
あのタモリさんも訪れたようですね。
http://peepooblue.cocolog-nifty.com/blog/2010/03/post-ede1.html?optimi...

[465: 匿名さん]

ライズは明神池の跡地ではありませんが
龍神池の跡地になります。
龍神池は明神池の別名ではありませんので、>>459さん、>>463さんはおそらく勘違いされているのでしょうね。

[466: 匿名さん]

世田谷区ハザードマップをみればライズが龍神池の埋立地跡地だという理由がわかりますよ。
ちょうどライズの地域だけがイエローゾーンになっています。周辺はグリーンゾーンにもかかわらず、不思議だと思います。
周辺に比べると、標高が低いとか窪地になっているとか地盤が弱いとか おさらくそんな理由でライズだけイエローゾーンになっているんだと容易に推察できます。

[467: 匿名さん]

は？
龍神様を祀った明神池でしょ？
捏造してまで何がしたいの？
捏造でないと言うのなら龍神池とやらが存在した記述をちゃんと出してね。

[468: 匿名]

もともと川が玉川高校あたりまで蛇行していたって話でしょ。その名残で池があったというだけ。
江戸時代などの話ですが・・・
そんなに気にしなくてもいいかと思います。

[469: 匿名さん]

ライズの真下に明神池や龍神池が埋まっているということを書く人がいるけど、古地図等を見ても、見つかるのはここからかなり南西の明神池の記述ばかり。場所も異なりますので、ライズとは無関係なのです。

ここも川沿いだから、大昔に池くらいあったかも知れませんが、住んでいる人を怖がらせるような根拠の無い歴史物語を捏造しようとする人の意図が分からない。

[470: 匿名さん]

いずれにせよ、昔は川か池だったって事でしょ。

[471: 匿名さん]

っていう印象操作をしたかったけど失敗って事だね。

[472: 匿名さん]

武蔵小杉の再開発はどんどん進んで、こことの格差は広がる一方だなあ。
今度は900戸のタワマンらしいよ。

[473: 匿名]

明神池とか龍神池とか云々はどーでもよいよ

ライズの場所は昔は川だったり池だったりした事実には変わりないんだからさっ


多摩川ってのは洪水で氾濫とか何度もあった川なわけだし

[474: 匿名さん]

どんどん進んで、ではなく
どんどん林立して。

[487: 匿名さん]

携帯電話の通話品質の件は解決しましたか？
Xiはやっぱり圏外でしょうか…

[488: 入居済み住民さん]

Softbankですが、フェムトセル導入して問題はなくなりました。
現時点では個人で対応するしかないと思います。

[490: 物件比較中さん]

"にこたま"はテレビなどでよく特集されていますが便利ですか？
いわゆる遊びに行く場所だと想像してたんですがこんな立派なマンションとかもあるんだって知ると興味わいてきました。

でも2LDKでも数億円っていうのはすごいですよね。まず買えるのかというハードルが我が家にはありますが見に行くだけならタダ。ますは初にこたまデビューを果たしてみようと思います。

[491: 匿名さん]

新築も中古も、見るだけならタダ。ですものね。

[492: 匿名さん]

なんか提灯が灯り始めましたねぇ。

[493: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233728/res/443-444

これってどうなんでしょう。

売主には真摯な対応を期待します。

[494: 匿名さん]

どういう立場で言ってるの？

[495: 匿名]

内装や場所などは良いけど、藤棚が全然日よけにならない。やっぱり普通に屋根にしてほしいな。駅まで日陰なしはつらい。

[496: 匿名]

エクイリブリオ続いてますね。がんばれ！

[497: 匿名さん]

494
何度も直接要求したが、充分な成育期間が…、とか言っていつもうやむやにしますからね。
色々と実態を公にするのも１つの手ですよ。
そういうあなたこそ、植栽の改善を願わない住人の方？？
それとも、寝た子を起こしたくない立場の方？

[498: 匿名さん]

>495

藤棚もパンフCGのこんな感じ(CG右奥)が実現してたら屋根じゃなくても日陰ができて
良かったんじゃないですかね。

[499: 匿名さん]

現実は、「藤はどこ？」って感じです。

でも東急さんの感覚では「藤棚が華やぎを作っている」と思っているようですが。

[500: 匿名]

ほんと屋根をつけて欲しいですよね
この時期、日陰無しは辛いです
駅に着くまでに汗ダクです

[502: 匿名さん]

植栽に時間がかかるのはある程度常識だと思いますよ。
たった数年でここまで茂らせるには、どこからか引っこ抜いてこないと無理でしょう。確かにCGはやり過ぎの面もありそうですが、想像すればわかることかな？と…。
どの物件でも、完成予想CGの下には小さな字でそうした注意書きがありそうです。でも確かに屋根が欲しいですね。

とあるプラウドの広告、
「敷地の植栽は特定の季節の状況を表したものではなく、竣工時には完成予想図程度には成長していません。」

[503: 匿名]

50年経てば たぶん私は生きていません

[504: 匿名さん]

「ある程度」は常識かもしれませんが、ライズの場合は「ある程度」を超えてると
感じてます。
他物件でも就航直後にCG図のような植栽は確かに稀ですが、2年以上たってもほとんど
変わらず、501の方じゃないですが本当に50年くらいかかる気がします。

「どこからか引っこ抜く」というと、自然の野山から引っこ抜く行為のようにも
聞こえますが、現実には植栽用の木々を育てている業者がいて、そこからある程度育成
したものを購入して植える方が常識だと私は思いますがね。

50年もかかるんじゃ、サカタの種を買ってきて地面にばら撒くのと大差ないです。

それを森の邸宅だのなんだのと森を強調して販売する売主の真摯な姿勢と呼べるのでしょうか。

[505: 匿名さん]

就航ではなく、竣工の誤字です。

[506: 匿名さん]

502です。
私は最初からこんなに育たないだろうと思ったけれど、コストをかけて植樹すれば確かに可能かも知れません。
それなら504さんのおっしゃる通りかと思います。
「森のやすらぎ」に早くなるといいですね。

[507: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

クロスエアやブランズを売るのに必死でライズなんかに構ってられないです。

[508: 匿名さん]

最大の問題は、人口地盤に植栽しているので、あまり大きな木を植えられない、また育たないのではないか？
そうなると、これは本質的な欠陥の可能性がある。

[509: 匿名さん]

法的スレスレの植栽だな。
東急も法的にセーフなのは分かっていて
ギリギリのところまで経費削減したんだろう。

[511: 匿名さん]

現状がこの状態であると、CGのような植栽にするには管理組合、つまりは住民の
出費による気の長くなるような育成が必要となります。
つまり、50年後にCGのような植栽が実現していたとすれば、それは東急ではなく
住民の力によるものです。

であるにも関わらず、竣工前から販促資料として作成したパンフには森を謳い文句
にして販売しています。
本来は東急は森を謳い文句にする資格なんてないと思います。

[513: 匿名]

グリーンについてはパークシティ浜田山を見習うべきです。
あちらはコンセプトから樹種の豊富さまで本当に素晴らしいです。
東京で3本の指に入るマンションです。

[514: 匿名]

売れ残りがあるのは共通ですね。浜田山。
あちらの方が早く売り出したのかな？

[515: 匿名さん]

共通じゃない点もある。
賃貸業者への大量のバルクセールをしたかしないか。

[516: 匿名さん]

513

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147332/res/188-191

これのことですね。

確かに浜田山は予想ＣＧと現実との差異があまりない。

ライズとの差を考えると、これはもう企業としての顧客に対する姿勢の問題。

クロスエアやブランズの検討者がここを見たらどう思うのか考えて欲しい。

[517: 匿名さん]

三井と東急の差でしょ。それにしても二子玉や緑あふれる環境に憧れて高値で購入した方々が不憫です。ライズショッピングモールによる景観問題や、携帯電波不良や、地震による損傷や、殺風景で灼熱の大階段など、売れれば後はどうでもいいという東急不動産の姿勢は消費者として良くわかりました。

[519: 匿名さん]

他スレに乗ってた情報。

瀬田１丁目の公示地価
2003年553,000
2004年546,000
2005年544,000
2006年554,000
2007年630,000
2008年710,000
2009年630,000
2010年588,000
2011年578,000
2012年567,000

吉祥寺南町１丁目の公示地価
2003年555,000
2004年555,000
2005年565,000
2006年600,000
2007年680,000
2008年800,000
2009年745,000
2010年707,000
2011年707,000
2012年707,000