二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？part36

[匿名さん]

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスpart36です。
引き続き情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193870/
前々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176671/


所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：77.29平米～218.37平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア

施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[341: 匿名]

だいぶ賃貸に移行したいみたいですね。

空けておくよりは貸したほうが損害も少ないですしね。

[343: 匿名さん]

相続までのつなぎで住むだけだから、
将来値下がり確実な近郊マンションなら借りて住むほうが合理的。

[344: 匿名さん]

東急大勝利を検証してみましょう。
ライズが適正価格より３割ほど高いのは、擁護派以外誰もが認めるところ。
７割の戸数が定価販売され、残り３割を定価の半額で投げ売りしたと仮定すると…

1.3×0.7+1.3×0.5×0.3=1.105

よって、適正価格で完売するより１割ほど売上が多いことに。
あとは販売に四年以上を要したコストをどう見積もるか、ですね。

[345: 匿名さん]

式の答えが消えてる。
答えは勿論、1.105です。

[346: 匿名さん]

割高だろうと満足してるんですから、余計なお世話です！

[348: 匿名さん]

勝った時期や値段で隣人同士ギスギスしなければいいね＾＾

[350: 匿名さん]

それでもあなたはライズとクロスとどっちがいいですか？

[351: 周辺住民さん]

田園都市線の通勤ラッシュ、
座って通勤できる裏技あるらしいです。


「田園都市線　座って通勤　裏技」


で、
検索してみてください！

[352: 匿名さん]

ライズとクロス、どっちもデベや管理が評判が芳しくない東急という時点で五十歩百歩。
まあ強いて言うなら私はクロスかな。

[353: 匿名さん]

大勝利者→東急
勝利者→最後に買い叩いた住人
敗者→定価購入者
そこそこ楽しめた→ネガ

そろそろここも店仕舞い。
今なら半額程度まで買い叩ける気がするけど如何に？

[354: 匿名]

関連会社に売って、賃貸に出すんですよ。
表向きは売れたことになる。購入者の自尊心も保てるし、賃貸者は委任状が多いから理事会の意見が通りやすくなる。
2年更新だから好ましくない方は契約切れる。良いことたくさんあるんですよ！

だから、同じような間取りが大量に賃貸に出ているんですよ。

[356: 匿名さん]

近所に住んでますが夜は明かりが付いてますよ。
勤務先の都内のタワーよりよっぽど多いですけど。
夜　来てみてください。

[357: 匿名さん]

200以上の賃貸はすごいですね。
そんなゴーストが深刻とは驚きです。

[359: 匿名さん]

200以上の賃貸とは、根拠は何でしょうか？

買えない庶民の妬みにしか聞こえませんが。

[360: 匿名さん]

まあまあ。高島屋やショッピングモールがあるオシャレな二子玉のタワマンに住んでるなんて羨ましい、って言ってあげたら彼女も喜びますよん。

[362: 匿名さん]

>355
高家賃払って郊外に住む人はかなり特殊で数が限られちゃいます。

[364: 匿名さん]

>361 通りすがりだか、このマンションもっと灯りついてるよ。プラウドタワーとたいして変わらんよ。だいたい内廊下のタワマンの間取り知ってる人なら、灯りが3〜4割ついてたたらほとんど入居してることが分かる。

[365: 匿名さん]

また通りすがりが現れた！
通りすがっただけの割には熱心に擁護するのが特徴。
私？私もただの通りすがりです(笑)

[366: 364ですが]

はは、熱心なネガにとっては熱心な擁護に見えるんだろうね。思ったことを率直に述べただけです。あんたもそうなんだろうけどな。ではさようなら。

[367: 364ですが]

ちなみに武蔵小杉や大崎、品川もよく通るが、どのタワマンの灯りもやっぱり半分ついてるかどうか、という感じ。そういうことだ。

[368: 匿名さん]

>364

3、4割しか電気ついてない、との書込にもっと点いてると言いながら、
同じ書込で「内廊下なら3、4点いてればほとんど入居している」と…
意味わかんないだけど。

懸命に擁護したい気持だけは伝わりましたけど(￣▽￣)b

[369: 匿名さん]

ライズは外廊下ってこと?!

[370: 匿名さん]

夜景眺望の良い部屋で人がいるなら、
電気ついてカーテンを開けてる部屋が多いはずだが。

[372: 匿名さん]

タワマンなら、少なからず眺望を意識して選んでるから、外に一切光が漏れない厚手のカーテンで締め切る人っていないですよね。
カーテンしても薄手。

[373: 匿名さん]

今さらこんなマンションに必死になっちゃってどうしたの？完売阻止？

[374: 匿名さん]

二子玉川再開発事業ホームページ見たら、

6月28日　再開発事業差止請求訴訟　
最高裁・「本件上告を棄却する。本件を上告審として受理しない。」との決定をしました。
これにより、事業差止請求訴訟は終了しました。

だってさ。これの腹いせか。

[375: 匿名]

http://www.kokyuchintai.com/rent/data400.html

賃貸の部屋多いですね

[377: 匿名さん]

>372

うちはカーテン閉めてますよ。
その方がエアコンの効きがいいですから。

タワマンはみんなカーテン開けて景色を楽しむとか、考えが浅はかなようですね。

[378: 匿名さん]

ウチは夜明かりをつけてる部屋は1つか2つ。外から見たら部屋の窓の半分か1/3くらいしか明るく見えないだろうね。

[380: 匿名さん]

このマンションはリビング以外の洋室もほとんど窓があるから、リビングは外から見える窓の面積の半分から1/3くらい。全戸入居したとしても、外から見たら半分も明かりついてないことになる。

[381: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝みたいに、紙カーテンの部屋はあるのでしょうか？

[382: 匿名さん]

だとしたら、通りすがりを名乗る方の、3～4割よりもっと明かりが点いてる、
というのはガセ情報ってことですね。
ただの通りすがりが何故ライズを擁護する嘘を書くのか…不思議なこともあるもんだ。

通りすがり、という部分から嘘なら整合性あるか(笑)

[383: 匿名さん]

明かりはだいたい半分弱くらいの印象。通りすがりの書き込みに矛盾はないと思う。

[384: 匿名さん]

俺は大した知識も無いのに完売間近の物件にムリな難癖つけてるヤツの存在が不思議。都心とか湾岸にも長期売れ残り物件あるだろうが。

[385: 匿名さん]

これだけ賃貸が出回っているのであれば、
完売云々も適当に賃貸に出した事にしてデベのさじ加減で完売宣言して終わりでしょう。
気象庁が後になって「梅雨明けした模様」って宣言するのと一緒。

[386: 匿名さん]

384
湾岸の長期売れ残りなら最近、ゴクレ２物件が完売しましたよ。
他にも完売間近があるらしい。

[393: 匿名さん]

明りが何割とかいう流れになってますが、本質はそこじゃない。

賃貸業者に大量にバルクセールした結果、分譲と賃貸用マンションのハイブリッド状態に
なっていることをどうとらえるか。

気にならない人は全く気にならない。
リセールバリューの低下に繋がると気にする人は気になるってこと。

[396: 匿名]

もともと川底に資産価値はない

[398: 買い換え検討中]

どれくらいの不良在庫が、バルクセールされたのですか？

[402: 匿名さん]

どれだけバルクセールされようと、あなたには関係ないことです。

どうぞ他の物件を検討なさってください。

[407: 匿名さん]

いよいよ残り４邸で完売間近ですね！
これで人気優良物件であることが証明されました。

[408: 匿名さん]

Ⅱ期や公園完成前に売れ切ちゃうのかな。
完成後の資産価値は上がるだろうな。
でも街の人は増えて欲しくない。

[410: 匿名さん]

竣工から２年数か月経ちましたが、植栽は立派になりましたか？

[411: 匿名さん]

日本が亜熱帯化すると内陸部はジャングルになるらしいよ。

[412: 匿名さん]

内陸に限らず
湾岸の晴海物件でも、将来はジャングルに…、って書き込みがありましたよ。

[413: 匿名さん]

亜熱帯化すると雨が増えるから内陸部には住めなくなるよ。

[414: 匿名さん]

さすがに赤土剥き出し状態は解消されたかな？

[415: 匿名]

建物周辺の強風はどうにかならないの　汗

[416: 買い換え検討中]

大量のバルクセールが行われたとありますが、どれ位の数の部屋が、売られたんですか？
バルクセールと聞くと不良資産の叩き売りのイメージがありますが、かなり大幅な値引きがされたのでしょうか？

[417: 匿名さん]

どんなに事情通の方でもさすがに値段までは知らないと思いますよ、最高機密でしょうから。

ただし、ある程度見積もることはできます。
賃貸事業者が自ら買い付けるとなると、表面利回りは最低10％は確保しないとなかなか手は出さないと思います。
月額家賃25万円程度の部屋で、3000万円という計算になります。
勿論何十件もキャッシュで購入する法人相手だから成り立つ取引です。
あなた個人が同様の条件を引き出そうとしても鼻で笑われるだけですからご注意ください。

[418: 匿名さん]

そんなに賃貸でているのですか？
何処に？

[419: 匿名]

>>418　一例ですが
http://www.kokyuchintai.com/rent/data400.html

[420: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンは300戸が即日完売なのに、
何でこんなに差がついてしまったのでしょう？

[421: 匿名さん]

神奈川県民に
世田谷神話は通用しなかったのかな？

[422: 匿名さん]

>420
いまだに小杉自慢がいることに驚いた。

[423: 匿名さん]

神奈川県民から見れば、
親元から遠くなって、なおかつ通勤が不便になる世田谷区より
武蔵小杉を選ぶのは理の当然だと思う。

[424: 匿名さん]

>418

これなどはわかりやすい例だと思います。

物件の部屋番号をみると、ほぼ階を連続して○○11号室と○○12号室ばかり。
通常の仲介物件ではありえないラインナップですよね。


http://www.tohto.ne.jp/rise/roomplan/index.html

[425: 匿名さん]

別なタワマンを以前中古で売ったときは、
同じ部屋タイプが同時に幾つも仲介に出ましたよ。
北角部屋だったんですけどね。
うちを含めて北向きに住んでみて冬を越したら嫌になったみたい。

[426: 匿名さん]

>425

424のラインナップを見れば、そんな次元の話ではないことが分かりますよね？

[427: 匿名さん]

>424
郊外のワンルームを借りる人って学生？

[429: 入居済みさん]

バルクセールなんて絶対嘘です！いい加減な事、書かないでください。
多分、数個の部屋が賃貸に出てるだけですよ。
ライズは、あと４戸で完売ですよ。

[430: 入居済みさん]

あと、武蔵小杉と比較するなんて、世田谷区のプライドが傷つきますね。
武蔵小杉は川崎市。川向う。こちらは世田谷区。
レベルが違います。

[431: 匿名さん]

比較したいのは小杉の人でしょ。
何かしら優越感を得たいんだろうけど、生活スタイルも人種も違うんだから、あんまり意味無いと思う行為だけどね。小杉の良さは否定してないんだから。

[432: 匿名さん]

神奈川県民が世田谷区の物件を買わなくなった。

ただそれだけのお話でしょ。

[433: 匿名さん]

419, 414, 426
バルクセールではなく、主に地権者に割り当てられた物件（かなりあります）や、投資目的で購入した物件が賃貸に出ているのがほとんどです（業者に確認済み）。
バルクセールというのは、想像でしかありません。
1000棟以上の物件で、資産価値も上がっていく物件なので、投資目的の購入があるのは当然ですよ。

[434: 匿名さん]

資産価値も上がっていく、って根拠は？

[435: 匿名さん]

>433

お気を悪くされないと良いのですが、不動産業者は「嘘にはならない」上手い言い回しをすることが多いので
疑り深い性格なので以下の点を明確にしていただけるとありがたいです。
(433が不動産業者かどうかはわかりませんが)


(1)賃貸物件は地権者に割り当てられた物件であるかの記載です。単にそのようなケースが1件でもあれば
嘘にはなりませんが、賃貸物件の何件中何件がそのようなケースなのでしょうか？

(2)「業者に確認済み」とのことですが、業者とは「ライズに賃貸物件を仲介ではなく自社管理物件を出している
賃貸管理業者」のことでしょうか？
単に「知り合いの清掃業者から噂で聞いた」ケースで嘘にはなりませんので。

(3)自社管理物件を出している賃貸管理業者だと仮定して、賃貸物件の何件中何件がそのようなケースなので
しょうか？


特に(3)について、このご時世で表面利回りが5%を下回るのに定価で購入したプロがいることが
私には信じられないので、具体的な業者名を教えていただけるとよりありがたいです。

以上、よろしくお願いいたします。

[436: 銀行関係者さん]

バルクセールがあったのは本当のようですね。某不動産会社に聞きました。
投げ売り(?)状態だったようで、かなり会たたかれたとの情報も。
既購入者は、クレームしないのでしょうか？

[437: 匿名]

投げ売りされるようなマンションだったとは…。
そういうことを簡単にされると資産価値が下がりますね。

[439: 匿名さん]

435さんは、購入検討者なのですか？

[440: 匿名さん]

すべて購入者の自己責任ってことで。