二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？part36

[匿名さん]

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスpart36です。
引き続き情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/193870/
前々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176671/


所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：77.29平米～218.37平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア

施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[202: 匿名]

なぜ今まで開発されなかったか、土地柄等よく考えた方がいいですよ。

マンション下の地盤は改善したみたいだけど、それでは新浦安とかわりないでしょ。

[205: 匿名さん]

地盤の問題でしょうか？
だから、先の地震で免震装置が壊れたのでしょうか？

[206: 匿名さん]

免震装置は壊れてませんよ。

[207: 匿名さん]

>197
坪300万近くの武蔵小杉を、安いとは言えないでしょう。割高。

[209: 匿名さん]

>208　それは壊れたって言わんでしょ、普通。

[210: 匿名さん]

随分と売主に優しい普通だこと。
壊れないのが大前提のエキスパンションジョイントが壊れたんだから、どちらかというと売主に怒るのが普通だと思うけどな。

[212: 匿名さん]

エキスパンションジョイントは

地震の大きな揺れのエネルギーを吸収して躯体の損傷を軽減する役目もあるじゃないの

車で言えばバンパーの役目だろ



エキスパンションジョイントは壊れない大前提だって　それ一体誰が言ってるの？

[214: 匿名さん]

>212

知ったかぶりを…

http://www.palacap.co.jp/ex/index.html

[215: 匿名さん]

そもそもエキスパンションジョイントとやらが壊れたという話事態ないんだが、
何を根拠に言っているのかな？
住民ではないんだよね？

[216: 匿名さん]

ちょっとは過去の書き込みを読んでから投稿してよ。
ライズ擁護派がエキスパンションジョイントが壊れたことを認めてるんだが。

しかも212=215だとすれば、具体的な事例を出す度に前提を覆されるんじゃ、
話にならないし。

[217: 匿名さん]

擁護派だかなんだか知らないけどその様な報告は実際ありません。
で、212でもありません。

[218: 匿名さん]

ライズポジの発言推移

震災の被害は皆無
↓
駐車場や免震ゴム、エキスパンションジョイントの被害を指摘される
↓
それは壊れてるとは言わない。エキスパンションジョイントはバンパーと同じだから壊れるのは問題ないとの理屈を展開。
↓
壊れないのが大前提だと指摘される。
↓
本当は壊れてなかった、と前言の翻し。←今ここ

[219: 入居済み住民さん]

どこのメーカーのエキスパンションジョイントだか知らんが、確かに壊れた。免震装置は正常に作動し、元に位置に戻った。破損したという報告など一切ない。震災後に何度も報告されている。これが事実。

[220: 入居済み住民さん]

↑
壊れたと認めながら破損は一切していない　とは？　論理的矛盾。　

通常、免震装置は、5強クラスの地震で壊れることはない。
建築業界では、ライズのケースは非常に珍しいと言われている。

[221: 入居済み住民さん]

エキスパンションジョイントは壊れたが、免震装置は壊れてない。何度書いたら分かるんだ。

[222: 入居済み住民さん]

＞220　議事録とか総会の報告見たら分かること。住民ではない。

[223: 買い換え検討中]

↑　ここは検討スレです。

[224: 匿名さん]

↑220のさも住民であるかのような書き込みに対するレスですよ。よく流れを見ましょう。

[227: 匿名さん]

世田谷の外れだからこそ、リバービューがあるんじゃない。
真ん中の市街地じゃ、他人の家やビルや道路が見えるだけだよ。

[228: 匿名さん]

リバービューって、あの薄汚い川のこと？

[230: 匿名さん]

>225 エキスパンションジョイントが壊れたから交換した、それだけです。何度も言いますが免震装置は損傷していません。

[231: 匿名さん]

薄汚い川と貧相な植栽と年１回の花火のために相場より2～3割も高い物件を買う
気がしれない。

花火なんて、花火の日で特別料金の屋形船でも1人3万円程度。3人で9万円。
30年間毎年屋形船で花火を見ても3×3×30＝270万円程度で済むのに。

ライズの場合、8千万の部屋で2割の割高として、1600万円。

[235: 匿名]

液状化対策とかスーパー堤防とかちゃんとしてるから大丈夫ですよ。（なかなか珍しい地域ですよ）

[242: 匿名さん]

エキスパンションジョイントが破損しただけで、免震装置は壊れていません。

[245: 匿名]

http://www.mlit.go.jp/river/shinngikai_blog/shaseishin/kasenbunkakai/s...

これって近くじゃないの？

[248: 入居済み住民さん]

>244 免震装置に異常はない、と何度も報告されています。免震装置が破損したと言う報告は存在しません。報告書に記載されているとのことですが、どれのことでしょうか。資料名と記載された日付を教えて下さい。当方、今までに配布された資料は全て持っております。

[249: 匿名さん]

>>246　武蔵小杉とか書かなきゃそれなりに説得力あったのにな。

[251: 匿名]

破損だが交換だが補修だが色々な視点があるけど。

「震災の影響で、人為的に元に戻す必要があった。」

ということでしょ？

そこで、次の大地震に耐えられるのか、それなら震災後に計画竣工したマンションのほうがいいのではないか、というのが検討者の視点なんですよ。

[252: 匿名さん]

なら　こんなところでグタグタ言ってないで

震災後に計画竣工したマンションに行けばいいのにｗ

[253: 入居済み住民さん]

＞250、251　随分曖昧な記憶ですね。免震装置は動いた、というのは正常に機能したということです。震災後に配布された報告書には、動いて元に戻っていると書いてありました。免震装置がズレて？交換しただの補修したなんて記載はどこにもありませんでしたよ。人為的に何かを元に戻した、という記録もありません。
震災当日とその後にも免震装置のメーカーと施工会社の点検が入っていますが、免震装置は地震がなくても定期的に点検、メンテナンスするものです。
人工地盤とマンション躯体のつなぎ目であるエキスパンションジョイントやデッキプレートの一部は壊れて交換しました。
これが事実です。資料を保存していないのなら、よく思い出してみて下さい。

[254: 匿名]

だから、地震で壊れて交換した箇所があったんでしょ

[256: 入居済み住民さん]

だから免震装置が破損したとか積層ゴムを交換しただのはデタラメだということです。それだけ大掛かりな補修を行えば、そのような報告がなされますし、修繕費もあの程度では済みません。震災後に免震装置のピットに入って点検するのも当たり前のことで、このマンションに限ったことではありません。壊れてない免震装置を壊れたことにすることで何かメリットでもあるんですか？

[257: 入居済み住民さん]

ちなみに震災後の点検を定期メンテナンスとは言ってませんが。落ち着いて下さい。

[260: 匿名さん]

はい、免震装置は震災後に点検、メンテを受けただけで破損はなかったということです。おつかれさま。

[261: 匿名さん]

震災の影響でそのままでは正常に機能しない状態に陥ったので、交換や調整をせざるを得なかった。
それをある人は壊れたととらえ、ある人は単なるメンテととらえるって話。

車に例えると、新車として展示、販売してたらぶつけられてバンパーが凹み、交換した。
バンパーは正常に機能しただけ。
これを新車として売り続けられたものを買うかどうかも客次第。

[262: 匿名さん]

免震装置がそのままで正常に機能しない状態になったという報告はありません。震災当日に異常がないことが確認されています。

[263: 入居済み住民さん]

エキスパンションジョイントをバンパーに例えたなら、その比喩は妥当かもしれません。今後も破損の懸念はあります。できれば無事故（事故＝大地震）でいって欲しいものです。

[264: 匿名さん]

そこは微妙ですね。
エキスパンションジョイントは、何度も書かれているように大きな地震でも壊れないのが大前提ですから。
最後の一文は同意します。

[265: 匿名さん]

通りすがりです。

http://ameblo.jp/cipslim/entry-10888730827.html
>あまりにも地震の揺れが大きいと、エキスパンションジョイントのカバー部分が壊れたり、外れたりします。このカバーが外れたり、ジョイントそのものが壊れたりしても、建物本体にダメージがなければ、大きな問題ではなく、壊れるべくして壊れたと理解するべきでしょう。

このブログにあるようにエキスパンションジョイントは大きな地震の場合は建物同士の揺れを吸収する役割なので壊れても仕方がないものです。
これが壊れても建物に損傷がなければ問題無しとするのが一般的です。
何をそんなにこだわってるのかよく分かりません。

[266: 匿名さん]

管理組合のコンサルなんて、免振装置の素人のブログを貼られてもなぁ。

こっちはまさにプロ中のプロですから。

http://www.palacap.co.jp/ex/index.html

[267: 匿名さん]

>クリアランスは通常の約10倍（500ミリ前後）に広がりエキスパンションジョイントも大型化が進みました。
>「壊れないが当たり前」をモットーに、、、

クリアランスが昔よりも広がって、大きな揺れでも動きを吸収できるようになったというだけで、大きすぎる揺れ、動きには壊れるということには違いないけど、きちんと理解してる？

コマーシャル文句を勘違いしちゃダメだよ
「壊れないが当たり前」はあくまでもモットーなんだから

[268: 匿名]

「地震の影響で交換が必要な部分があった」　これは嘘じゃないでしょ？

[269: 匿名さん]

大きすぎる揺れって、震度5弱なんだけど…

コマーシャル文句ではなく、
「30年前はエキスパンションジョイントも可動する部分なので「壊れて当たり前。壊れたら取り替える」
という考え方がありました。
当社は1977年の設立以来、地震を考慮しないエキスパンション ジョイントはあり得ないとの考え方を
貫いています。」
とのことです。

ライズの「壊れて当たり前」は30年前の考え方らしいですよ。

震度7の地震がきたら、ライズの免振装置ともどもどうなることやら。

[270: 匿名さん]

震度5弱で50cmのずれ以上になるよ

[271: 匿名さん]

>当社は～

コマーシャル文句じゃん。

[272: 匿名]

震度５でこんなに大騒ぎしてどうするの？？

[273: 匿名さん]

電車止まったり、東京中大変でしたけど

[275: 匿名さん]

どうしても問題があった事にしないと気が済まないんだね。

[277: 匿名さん]

じゃあ一私企業のコマーシャル文句などではなく、
業界基準のソースでも探してきてね。

[278: 匿名さん]

コマーシャルとか言えば軽く聞こえるってか？
プロであるメーカーが震災後にもかかわらず宣言し続けることの意味は大きい。
「壊れては行けない派」はきちんとプロのソースのせたんだから、「壊れて正常」という業界標準とやらのソースを示すのは、擁護派の役割だと思う。

というか、「壊れてはいけない設備」が壊れたのなら、瑕疵として売主負担で修復させる交渉材料になるから、本当の住民なら都合がいいはず。
なんで売主を庇うような書き込みをする方がいるのか理解に苦しむ。

[279: 匿名さん]

壊れるのが正常っていうソースが免震装置素人の怪しげなブログだけじゃあねぇ…

瑕疵担保ではなく、管理組合費用で直したい理由でもあるのかしら？

通りすがりにしては随分長く留まってるようですけど(笑)

[280: 匿名さん]

メーカーが言ってるのは、5cmのバッファーが50cmになったので壊れにくいというだけでしょ
5cmも50cmもその限界を越えたら壊れます

[281: 匿名さん]

限界を越えりゃ何でも壊れるのが当たり前。
そういう詭弁ではなく、震度5で壊れるのはおかしいから、瑕疵じゃないの？てことでしょ。

[282: 匿名さん]

地震で何cm揺れるかは地震の周波数と建物の関係できまるから震度5で５０cm以上揺れても不思議じゃないんだけど
ビルとかゆっくり大きく揺れてる映像見たことない？

[283: 匿名]

それよりも、駐車場とかがヒビだらけだったのが心配だよ。

表面上綺麗にしても、内部のヒビは埋められないよね？

[284: 匿名さん]

低周期振動による建物上部の大きな揺れと、基礎の積載ゴム付近の振れ幅を混同してる人がいるけど、大丈夫？

[285: 匿名]

宮城沖の地震が、ここまで影響するとは、地震ってすごいパワーですね

その他にも、堤防だの液状化対策だの飛び降りだの・・・大丈夫なの？？

[286: 匿名さん]

エクスパンションジョイントって別に基礎付近だけじゃないけど

[288: 匿名]

台風が近付いているので災害情報には気を付けましょう

[290: 購入検討中さん]

二子玉川もかなり風雨が激しくなって来ました。
ライズの高層階の方々、実況中継お願いします。

[295: 匿名]

昔は昔ですよ。

武蔵小杉や豊洲だってちょっと前まで工場や団地だけの街でしたからね。

[296: 匿名さん]

へーっ？
高島屋ができたのって５０年以上前でしょ？
随分年配の人もこのスレ見てるんだ。

[298: 匿名さん]

現代には何の関係もないですね。

[304: 匿名さん]

昨日お昼の番組で二子玉川の特集をやっていました。いま高島屋がある所は
田んぼだったそうですね。高島屋の中はもちろん、近くの商店街の和菓子屋さんや
八百屋さんなどもでていたのですが、ちょっと二子玉のイメージとは違ってまたすごく
いいなと思いました。
西河製菓店とく和菓子屋さんの豆大福はすごくおいしそうでしたよ！

[305: 匿名さん]

二子新地側に住んでた５０歳台だが、
このマンションの場所には二子玉川園と隣りの映画館の思い出しかないよ。

[306: 匿名さん]

話の出処は1個人の日記だけみたいですね。穿った見方をすれば、その日記を書いた本人が広めようとしているのかもしれない。
まあ、今となっては影響ないですし、昔の話はどうでもいいです。

[307: 買い換え検討中]

昔の話なんかどうだって良いじゃないですか？　それより免震装置の真実が知りたいです。

[308: 匿名さん]

また免震装置ですか？
それをこれ以上聞いても意味ないですよ。

いくら真実を書いても、問題を無かったことにしたい方による書き込みがすぐに続く。

そのどちらが正しいか、あなたは判断できないですよね？

[310: 入居済み住民さん]

>307、308 免震装置には異常ありませんでした。管理会社からの点検報告、管理組合の会議録、総会資料、どれも異常無しと記載されています。これが真実です。

[312: 匿名さん]

世田谷区民が大量に武蔵小杉に流れっちゃったね。

[313: 匿名]

この辺り液状化ﾘｽｸと水害ﾘｽｸのある地域なんだから、慎重に判断しましょうよ。

[314: 匿名さん]

消費税増税後めっちゃ価格下がるから焦らることない
そういう意味じゃこんなとこどうでもいいかもね

[316: 匿名]

色々な意味で注目されているのですよ

ネタになる事象も多いですし。

[319: 匿名]

ここと等々力の森音テラスだったらどちらが良いですか？

[320: 匿名さん]

317
そういえば、以前ここで
と び お り じ さ つ
があったと聞きました！
ちょうど一年くらい前？
スレにも当時の騒ぎが残ってるはず。
確かにその後の真相気になります。

[321: 匿名さん]

>319
森音テラスってなに？
何かの施設の名前？

[323: 匿名さん]

森音テラスも良いですね

[326: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンもまったく売れなくなって来たみたいよ。

[328: 匿名さん]

自殺だったと思いますよ。
もし事故だったら、安全性の問題とかで大問題になるはず。
もうこの話題はやめましょうよ、悪趣味です。

[329: 匿名さん]

新居に引っ越したばかりで楽しいはずの生活に何があったのでしょうか？

[331: 匿名さん]

３２６さん
武蔵小杉は未だにほとんどの案件が完売見たいですよ。
最近では坪３００万近い三井案件が３００戸即日完売らしいです。
業界でもって話題ですよ。
http://allabout.co.jp/gm/gc/395318/

[332: 匿名さん]

328
悪趣味でも、書かずにいられない人がいるようです。

329
そんなの分かりません。
ここで語る事では無いと思います。

[333: 匿名]

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

選ぶ際は、、犯罪の多さも参考にしたほうがいいですよ

[334: 匿名さん]

>331 パーク住民しつこいわ

[335: 匿名さん]

武蔵小杉に住んでいると現実の生活がつまらないから、他の地域のマンションを貶しながら巡回しているんだよ。

[336: 匿名さん]

あと4戸。ゴールは近い。

[337: 匿名さん]

販売開始から4年、竣工から2年、結構かかりましたね。

賃貸業への叩き売りが無ければもっとかかってたと思いますが、物件の7割方は
あの割高価格で売れたんですから東急の大勝利でしょう。

[338: 匿名さん]

周辺の地場の需要を食い尽くしちゃったけどね。

[341: 匿名]

だいぶ賃貸に移行したいみたいですね。

空けておくよりは貸したほうが損害も少ないですしね。

[343: 匿名さん]

相続までのつなぎで住むだけだから、
将来値下がり確実な近郊マンションなら借りて住むほうが合理的。

[344: 匿名さん]

東急大勝利を検証してみましょう。
ライズが適正価格より３割ほど高いのは、擁護派以外誰もが認めるところ。
７割の戸数が定価販売され、残り３割を定価の半額で投げ売りしたと仮定すると…

1.3×0.7+1.3×0.5×0.3=1.105

よって、適正価格で完売するより１割ほど売上が多いことに。
あとは販売に四年以上を要したコストをどう見積もるか、ですね。

[345: 匿名さん]

式の答えが消えてる。
答えは勿論、1.105です。

[346: 匿名さん]

割高だろうと満足してるんですから、余計なお世話です！

[348: 匿名さん]

勝った時期や値段で隣人同士ギスギスしなければいいね＾＾

[350: 匿名さん]

それでもあなたはライズとクロスとどっちがいいですか？

[351: 周辺住民さん]

田園都市線の通勤ラッシュ、
座って通勤できる裏技あるらしいです。


「田園都市線　座って通勤　裏技」


で、
検索してみてください！

[352: 匿名さん]

ライズとクロス、どっちもデベや管理が評判が芳しくない東急という時点で五十歩百歩。
まあ強いて言うなら私はクロスかな。

[353: 匿名さん]

大勝利者→東急
勝利者→最後に買い叩いた住人
敗者→定価購入者
そこそこ楽しめた→ネガ

そろそろここも店仕舞い。
今なら半額程度まで買い叩ける気がするけど如何に？

[354: 匿名]

関連会社に売って、賃貸に出すんですよ。
表向きは売れたことになる。購入者の自尊心も保てるし、賃貸者は委任状が多いから理事会の意見が通りやすくなる。
2年更新だから好ましくない方は契約切れる。良いことたくさんあるんですよ！

だから、同じような間取りが大量に賃貸に出ているんですよ。

[356: 匿名さん]

近所に住んでますが夜は明かりが付いてますよ。
勤務先の都内のタワーよりよっぽど多いですけど。
夜　来てみてください。

[357: 匿名さん]

200以上の賃貸はすごいですね。
そんなゴーストが深刻とは驚きです。

[359: 匿名さん]

200以上の賃貸とは、根拠は何でしょうか？

買えない庶民の妬みにしか聞こえませんが。

[360: 匿名さん]

まあまあ。高島屋やショッピングモールがあるオシャレな二子玉のタワマンに住んでるなんて羨ましい、って言ってあげたら彼女も喜びますよん。

[362: 匿名さん]

>355
高家賃払って郊外に住む人はかなり特殊で数が限られちゃいます。

[364: 匿名さん]

>361 通りすがりだか、このマンションもっと灯りついてるよ。プラウドタワーとたいして変わらんよ。だいたい内廊下のタワマンの間取り知ってる人なら、灯りが3〜4割ついてたたらほとんど入居してることが分かる。

[365: 匿名さん]

また通りすがりが現れた！
通りすがっただけの割には熱心に擁護するのが特徴。
私？私もただの通りすがりです(笑)

[366: 364ですが]

はは、熱心なネガにとっては熱心な擁護に見えるんだろうね。思ったことを率直に述べただけです。あんたもそうなんだろうけどな。ではさようなら。

[367: 364ですが]

ちなみに武蔵小杉や大崎、品川もよく通るが、どのタワマンの灯りもやっぱり半分ついてるかどうか、という感じ。そういうことだ。

[368: 匿名さん]

>364

3、4割しか電気ついてない、との書込にもっと点いてると言いながら、
同じ書込で「内廊下なら3、4点いてればほとんど入居している」と…
意味わかんないだけど。

懸命に擁護したい気持だけは伝わりましたけど(￣▽￣)b

[369: 匿名さん]

ライズは外廊下ってこと?!

[370: 匿名さん]

夜景眺望の良い部屋で人がいるなら、
電気ついてカーテンを開けてる部屋が多いはずだが。

[372: 匿名さん]

タワマンなら、少なからず眺望を意識して選んでるから、外に一切光が漏れない厚手のカーテンで締め切る人っていないですよね。
カーテンしても薄手。

[373: 匿名さん]

今さらこんなマンションに必死になっちゃってどうしたの？完売阻止？

[374: 匿名さん]

二子玉川再開発事業ホームページ見たら、

6月28日　再開発事業差止請求訴訟　
最高裁・「本件上告を棄却する。本件を上告審として受理しない。」との決定をしました。
これにより、事業差止請求訴訟は終了しました。

だってさ。これの腹いせか。

[375: 匿名]

http://www.kokyuchintai.com/rent/data400.html

賃貸の部屋多いですね

[377: 匿名さん]

>372

うちはカーテン閉めてますよ。
その方がエアコンの効きがいいですから。

タワマンはみんなカーテン開けて景色を楽しむとか、考えが浅はかなようですね。

[378: 匿名さん]

ウチは夜明かりをつけてる部屋は1つか2つ。外から見たら部屋の窓の半分か1/3くらいしか明るく見えないだろうね。

[380: 匿名さん]

このマンションはリビング以外の洋室もほとんど窓があるから、リビングは外から見える窓の面積の半分から1/3くらい。全戸入居したとしても、外から見たら半分も明かりついてないことになる。

[381: 匿名さん]

クレストプライムタワー芝みたいに、紙カーテンの部屋はあるのでしょうか？

[382: 匿名さん]

だとしたら、通りすがりを名乗る方の、3～4割よりもっと明かりが点いてる、
というのはガセ情報ってことですね。
ただの通りすがりが何故ライズを擁護する嘘を書くのか…不思議なこともあるもんだ。

通りすがり、という部分から嘘なら整合性あるか(笑)

[383: 匿名さん]

明かりはだいたい半分弱くらいの印象。通りすがりの書き込みに矛盾はないと思う。

[384: 匿名さん]

俺は大した知識も無いのに完売間近の物件にムリな難癖つけてるヤツの存在が不思議。都心とか湾岸にも長期売れ残り物件あるだろうが。

[385: 匿名さん]

これだけ賃貸が出回っているのであれば、
完売云々も適当に賃貸に出した事にしてデベのさじ加減で完売宣言して終わりでしょう。
気象庁が後になって「梅雨明けした模様」って宣言するのと一緒。

[386: 匿名さん]

384
湾岸の長期売れ残りなら最近、ゴクレ２物件が完売しましたよ。
他にも完売間近があるらしい。

[393: 匿名さん]

明りが何割とかいう流れになってますが、本質はそこじゃない。

賃貸業者に大量にバルクセールした結果、分譲と賃貸用マンションのハイブリッド状態に
なっていることをどうとらえるか。

気にならない人は全く気にならない。
リセールバリューの低下に繋がると気にする人は気になるってこと。

[396: 匿名]

もともと川底に資産価値はない

[398: 買い換え検討中]

どれくらいの不良在庫が、バルクセールされたのですか？