リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[781: 匿名]

1分80mルールだから、徒歩10分をうたう物件だって部屋の玄関出てからじゃなくてエントランスからだし、それに川崎駅至近なら信号待ちだってある。

ここは駅まで40m＋定刻通りが売りの日本の電車なら5分あれば余裕でしょう。

[782: 匿名さん]

京急川崎駅で全てが完結するか、勤務先が京急本線の人（品川でJR乗換え含む）なら、まあいいかな。
逆に、毎日川崎でJRに乗換えなきゃならないとしたらやめとけ。
タワマン命ならここでいいけど、そうでないなら、JRの鶴見・新子安・東神奈川あたりで、普通のMS探すのが吉。
子供がいるなら特に。線路の西側で探せば、学校だってここよりかなりマシになる。

[783: 主婦さん]

電車に限らず交通の便もよさそう、車で空港やTDL方面も近いんですね。
ただ目の前の大通りの混雑具合がよく分かりませんが。

JR川崎駅も北口が出来たらもっと便利になりますね。

[784: 賃貸住まいさん]

＞７７４

確かに徒歩１０分も雨の日や信号待ちや歩道橋など考えると、駅が目の前で川崎まで２分は超便利ですね。

[785: 匿名さん]

鶴見、子安、東神奈川？なんでわざわざ各駅停車のショボい駅になるの。理解出来ない。駅自体はここよりはましなだけで川崎駅、横浜駅に遠いじゃん。港町ならぶらぶら川崎駅まで行けるでしょ?

[786: 匿名さん]

各駅停車？？

[787: 匿名さん]

立地面での売りは交通利便性だけで、タワマン好きがターゲット。
出来上がる街は、駅＋タワマン。商業施設なにそれうまいの？という潔いコンセプト。

どこかに似てるな、って言ったらどこかに怒られるかな。
あっちには競馬場とか風俗なんかないし。

[788: 匿名さん]

竣工という言葉の使い方が曖昧でした。

本物件の竣工は平成２５年２月下旬で入居開始が３月中旬。本来短いですが、その間をして竣工後、使用開始までの間とすべきでしょう。

私は、占有区画内覧を平成２４年１２月とのインフォメーションを受けておりましたので、
建物竣工を本年末と考えてしまっていました。竣工後から売上に加速がつくという意味は当然入居開始間での期間であり、入居開始以降は所謂「売れ残り」として賞味期限切れとなるのは私も当然だと思います。

本物件は外構工事、植栽工事、共用部備品搬入など、作業は相当なボリュームですので竣工から使用開始までは一定の時間が掛かると勝手に考えてしまって居ました。すいません。

建物竣工から使用開始までの期間は、自分が購入する物件を見て触れるという面の心理的効果は高く（直ぐに入居できるという現実性も大きい）売上が加速する時期だと思いますし、この間の物件は決して売れ残りとは云えないと思います。

この物件を購入に至るのであればその決め手は、周辺の環境を含めこのマンションの竣工で一変する事だと思いますし、北側景観が思いの他良いことのメリットですし、何よりマンションそのものの価値と川沿い、タワーといった災害リスク、その他様々なマイナスイメージとのバランスをどう捉えるかですから、やはり竣工後（建物完成から入居開始まで）が勝負だと思います。

データで判断する不動産投資家にとっては、即日完売は大きなメリットですし、環境、建物のイメージや間取り、設備など、所謂カタログスペックが良くないこの物件は基本的に投資対象にならないでしょう。

[789: 物件比較中さん]

なんだかんだ、盛り上がってますねえ。
他の近隣の板と大違いだ

[790: 匿名さん]

盛り上がりだけで売れてない。
近隣はそれなりに売れている。

[791: 匿名さん]

竣工まであと10カ月くらいあるし、
毎週コンスタントに売れてるから問題ないんじゃねこの物件？

[792: 物件比較中さん]

＞７９０さん
それなりに売れてる近隣マンションとは？よかったら教えてください。

[793: 匿名さん]

近隣マンションって何処？

[794: 購入検討中さん]

＞エレベーターで一分て40〜50階くらい？

そうですね、30階以上ですね。
駅まで30秒、川崎まで1駅2分と考えると、
エレベーター待ち時間と乗っている時間というのは、ばかになりませんね。。。

比べてみると、ちょっと驚きです。

[795: 匿名さん]

エレベータの時間を気にしてる時点でここの物件以外のタワマンも検討出来ないですね。

タワマン以外をご検討した方がよいですね。

数分も待てない人って。。。

[796: 購入検討中さん]

795の人は

>769
>774
>776

をよく読みましょうね。

[797: 匿名さん]

駅前1分川崎まで1駅の場所は魅力的ですよ。

住んでみたいとは思うな。

緑化もいいですね。

[798: 匿名さん]

港町駅は
それは横浜、川崎、蒲田には適いませんが、
通過列車が無いと言う真理的な安心感を含め、
京急本線の各駅停車の駅は勿論、
特急、急行停車と比べても結構便利だし、
ストレスが無いと思います。

終電の問題はありますが、
いざとなれば川崎からタクシー使っても
大した出費にはならないし。

[799: 匿名さん]

げ、また、一戸売れてる。売れ残り住戸なのに。これじゃ竣工後の安売りなくなるじゃないだろうなー⁉

[800: 匿名ちゃん]

どうして一戸売れた!!とわかるのですか?
方法をおしえてください。よろしくお願いします。

[801: 匿名さん]

HPの物件概要が今日更新されたからわかったのでしょ
そんなこともわからないの？

[802: 契約済みさん]

正直このマンションを買うまでに不安要素はたくさんありました。やはり一番気になったのは周辺環境です。
そんな中での決めては駅近と多摩川の景観の魅力が不安要素を上回ったからです。
ここはマイナス要素とプラス要素が極端なので良し悪しの意見が分かれるのは当然だと思います。
ただそれに見合う価格設定になってると思うので、悪い物件ではないと思います。
今はあまり良くない周辺環境をこれから良くしていこうと思う人たちが集まればいいなと思ってます。
このマンションだけではなく、近隣含めて住みたい街に発展することを夢見てます。

[803: 匿名さん]

メリット点も沢山あるのも確かだからね。

総合的に良い方だとは思うよ。

将来性もあるし。

[804: 匿名]

将来性は何処のマンションでも物語りますよ。

[805: 匿名さん]

将来性なんて悠長なことを言ってられませんよ。

消費税が上がりそうです。
１４年度に８％、１５年度に１０％だとか。
５０００万の物件なら５００万が税金として上乗せなんですよ。

Ａ棟はともかく、Ｂ・Ｃ棟は、税金が上がる前に売り出せるか？

できなきゃ、デベと検討者は、枕並べて討ち死にですわ。

[806: 匿名さん]

なんで５％から１０％に上がるのに５００万上乗せなんだよ。上がるのは５％だろうが。

それに物件価格には消費税が含まれてるから、物件価格×消費税にはならないだろ？

[807: 匿名さん]

5%の場合

5000万　税込

本体価格：4761万9千9百
税額：238万9千1百


10%にあがった場合

本体価格：4761万9千9百
税額：476万1千9百

単純計算で5000万税込なら230万くらいあがる計算だわな。

これくらいなら売主負担でも賄えるでしょ。

増税後はそこまで値段あがらないんじゃね？

[808: 購入検討中さん]

いろいろ計算されていますが、
消費税はマンションの価格のうち、建物価格にしかかかりませんよ。

マンション価格が5000万なら、そのうちの建物価格は概ね3000万弱のはずです。
その部分に消費税がかかります。

[809: 匿名さん]

ここ修繕費滞納とかすごくなりそうだな。

[811: 匿名さん]

過去に消費税が導入されたときはマンション価格もさがった例もあるんですね。

今回はどうなるでしょうかねー、
まぁ消費税の話はここの物件に限らずの話題なので、
ここでしてもしょうがないですが。

[812: 購入検討中さん]

B棟C棟は消費税が上がるとされていますが、
そのような時には住宅ローン控除やフラット35の金利減免幅が拡大されたりするので、
実はB棟C棟の方がお得かもしれませんね。

A棟のタイミングだと、住宅ローン控除も200万で
フラット35sの金利減免幅も5年0.7%6年目以降0.3％ですが、
以前のように拡大されたら消費税増税以上のメリットがあります。

しかし、その時の金利水準がどうなっているか分からないので、待つのもリスクですね。
そのへんは、自己責任で判断するしかないですね。

[814: 匿名さん]

マンション売上は２０１２年１月～４月期では首都圏まだまだ好調の数字だしてますよ。
去年よりも売り上げは結構あがっています。

人口減少よりも都市人口集中のが多いのでしょうね。

まだマンションの価格上昇は見込める範囲だとは思います。

[815: 匿名さん]

不動産価格が下がるってホント。また、値引きが・・・あるみたいな。デマ飛ばすな。

[816: 購入検討中さん]

不動産が下がると言う人は、どういう立ち位置の人なの？

不動産を持っていないし、マンションの検討もしていない人？

不動産が下がるとして、要はどういうビジョンで何をしたいか、ですね。

[817: 匿名さん]

２０１２年１月～４月期の前年比って
そりゃ震災直後にマンション契約した人ほとんどいないから
そうなりますよね

２００８年までの数字とは比較できないと思います

[818: 購入検討中さん]

リヴァリエ公式ホームページで、DFS制振構造、免震、耐震の地震に対する揺れ方の違いの映像が見れるようになりましたね。
模型ですが、この映像を見るとやっぱり良いなあと思います。

[819: 購入検討中さん]

＞上がった部材費などを差し引いて納税するから、消費税増税=上昇額ではないはずです。
＞5%まるまる上がれば便乗値上げですよ！

部材費にかかる消費税はもともと差し引いているから、建物価格に増減はないのでは。
消費税が5％でも10％でも建物価格は変わらないので、建物にかかる消費税は5％分上がると思いますよ。

例えば、
消費税が5％のとき、マンションの部材費を105円とする。
消費税を差し引いた部材費は100円。
消費税が10％になるとマンションの部材費は110円となるが、消費税を差し引いた部材費は同じ100円。
したがって、建物価格は変わらない。

マンション購入者は建物価格に対する消費税を負担するので、5％が10％になれば建物価格の5％分負担増となる。

そうじゃないかな？？？
デベは仕様を落としたりして価格上昇を抑えるのでしょうけど。

[821: 匿名]

＞818さん
リヴァリエの揺れの比較拝見しましたが免震の揺れかたが怪しいです。

[822: 匿名さん]

確かにこれじゃ、DFS制震の優秀さのアピール以前に、
免震と耐震で大差ないじゃんなんで？っ思われちゃうよねぇ。。。

大方、免震よりDFS制震をよく見せるために、ゆれの強さとか振動数とか、
操作可能なパラメータで一番都合いい値（＝免震があまり効かない値）を採用したってとこだろうけど、
ちょいやりすぎかも。

[823: 匿名さん]

この模型、免震と耐震グニャグニャすぎ。w
免震と耐震はDFS制震と同じ強度で建てるわけないし。

耐震の揺れ方は心棒と同じような感じになるはず。

そもそも今時、耐震のタワーなんて少ないし。
ラゾーナは耐震らしいけど。

[824: 匿名さん]

＜販売戸数（≠契約戸数）＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次15戸　累積354/455

＜先着順戸数（＝売れ残り戸数）＞
？？？->2期2次28戸->？？？->4期1次29戸->4期2次37戸->4期3次43戸（->現在42戸）

ネットで拾ってきたデータなので、間違いあるかもしれません。

[825: 購入検討中さん]

312戸/455戸で68%超を売り切ったということですね。
来年3月までに350戸以上は売れると予想。

まあ、そんなペースで順調ということですかね。

[826: 匿名さん]

4期3次はまだ販売しておりません、お客様

[827: 購入検討中さん]

ああっ、そうでしたか

[828: 匿名さん]

整理すると、４期２次までに３３９戸を販売、うち２９７戸は成約、４２戸が売れ残・・・もとい先着順販売中、
残り１１６戸から４期３次で１５戸を販売予定、ってことですかね。

だとすると、契約済は297/455つまり６５％。
竣工までは残り約９ヶ月しかないので、
竣工前完売はもちろん、竣工時に残り１割切るのも今のペースじゃ無理でしょうね。

次さえなければ、竣工後にゆっくり売ってもいいんだろうけど・・・どうすんだろ？

[829: 購入検討中さん]

>竣工前完売はもちろん、竣工時に残り１割切るのも今のペースじゃ無理でしょうね。

それはそうでしょう。
竣工時に350戸がベンチマークらしいですよ。
月6戸ペースですが、
期末にキャンペーンをはって350戸オーバーを確保するのでしょう。

[830: 匿名さん]

ロイヤルタワー鶴見を思い出します。
どんなに売れてなくても、「当初の予定通りです。建物の実物を見てもらってじっくり販売するんです。」と言い張ってたなー。
結局、売れ残りを賃貸に回したり、大変そうな感じでしたね・・・。
あっ、失礼。まだ28戸が。。