リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[700: 匿名さん]

>698
これがかの有名なステマとかいうやつかと。

[701: 匿名]

住宅部分で27フロアあって角が4方向。
角が108部屋あって残りが10部屋だったら一般的に「ほぼ完売」なんじゃないの？

[702: 匿名さん]

いい加減なこというなよ。

696が正しいなら、東角は総数27戸に対しあと10戸も残ってるんだから、「ほぼ完売」とは到底いえない。
そして、残りの3方向は残戸ゼロなんて情報はどこにもない。

[703: 購入検討中さん]

ここはファミリータイプの部屋ばかりだけど、
坪単価が190万円を超えてくると他マンションとの競合があるみたいだね。

坪単価160～180万は瞬殺状態だから、
Ｂ棟Ｃ棟のファミリータイプは仕様を落として、高層階でも坪単価を190万程度に抑えるといいんじゃないかな。

Ｂ棟は単身用など小さな部屋を多くするらしいから、
坪単価は逆に上がるけど3000万円以下の部屋がけっこうあるだろうね。
実需ではなく投資目的の購入者も増えるかも。

[704: 検討中]

696です。東角以外の角部屋はすべて完売です。東角も中層階より上しか空きがありません

[705: 購入検討中さん]

＞そして、残りの3方向は残戸ゼロなんて情報はどこにもない。

南・北・西の角部屋は、とっくの昔に残戸ゼロですよ。
価格表を見れば全て「済」になっているので、
「情報がどこにもない」というのはおかしいし、なぜ「情報がどこにもない」のか説明が必要です。

[706: 匿名さん]

ここってアクアリーナとよく似てるね。

[707: 匿名]

700だけどいい加減なことは言ってませんよ？
ギャラリーに行けば価格表で確認できますね。
>>702さんはそんなにムキになってどうしたんですか？

[708: 匿名さん]

これ以上仕様落としたら、しょぼすぎるよ

[709: 匿名さん]

仕方ないじゃん。
安くなきゃ売れないとこだし、ここに高級感求める人はいないでしょう。

[710: 匿名さん]

床暖房すらオプションなのに、これ以上どこを削れるの？

まとまったコスト削減を狙うなら、
タワマンなのに浴室乾燥機なしとか、
各階ゴミステーションなのにディスポーザなしとかになるけど、
それじゃ日々の生活に差し障る。

いっそ、施工を長谷工に変えれば・・・

[711: 匿名さん]

>710
オール電化なんだから床暖房はオプションにしてくれた方がありがたいぞ。
ただの金食い虫で正直、まったく役に立たない。
B棟以降はオール電化をやめるっていう手はありかもな。

[712: 匿名さん]

長谷工をばかにするなよ。w
少なくとも床がたわむようなマンションはつくんないよ。

[713: 匿名]

長谷工のタワマンって聞いた事ないよね
でも、長谷工が作ったら長谷工仕様で1000万安くなるのでは？

[714: 匿名]

ここオール電化だったのですか？

[715: 匿名さん]

行ってみたらびっくり。
ビニールハウスが気になって・・・。
こりゃ残念。

[716: 周辺住民さん]

〉ビニールハウス

いちごかなんか栽培してました？

[717: 匿名さん]

気になる人はやめた方がいいです。

[718: 匿名]

実際 長谷工が施工なら500万は安く買える立地と設備なのは間違いないな。。。

[719: 物件比較中さん]

川崎駅前で5000万～7000万（安くて4000万台、高くて億ション）を考えたら、
適正っちゃ適正価格だけど、
4000-5000万最多ならまだ手が出せない人も沢山いるだろうな。

川崎駅前がいったん需要が終わって、
南武線沿いか大師線沿いにマンション多くなりそうだね。

[720: 匿名]

中堅ゼネコンに変えて共有施設減らせばだいぶ削れます。

[721: 匿名さん]

同じ筐体を後2本作るのに、ゼネコン変えたら余計なコストかかるだけだろ。

[722: 匿名]

毎月1回5日程ある競馬開催日に現地に行ってみてはいかがでしょうか

[723: 匿名]

長谷工でもそうじゃなくても普通の板状マンションだったら、多摩川側は共用廊下になって眺望のメリットがなくなりそうです。

[724: 匿名さん]

東門前のような環境だったら最高なのに。
ここは眺望だけだな。
やっぱりマックとかない駅はだめだな。

[725: 匿名]

東門前は国交省のハザードマップで液状化危険度がかなり高く真っ赤かですよね。

[726: 匿名]

あれ？もしかして東門前でなく東の角前って意味？

[727: 物件比較中さん]

つか、削れ削れで安さを求める人は、このマンションは価格的に合わないからさっさとあきらめたほうがいいよ。
まぁ、となるとタワーはなかなか手が出ないだろうけど。郊外のなら別か？
いつまで粘着してるんだい？

[728: 匿名]

ここより安いタワマンなんて郊外に行ってもないよね

[729: 匿名さん]

そもそも郊外にタワマン自体が少ない。。。
土地があって、少し高い建物にすれば願望よい郊外にタワマンなんて必要ないじゃんか。

今後土地なんかの問題でタワマン自体も少なくなってくるんじゃね？
（駅前とか土地なくなってきたし郊外は普通のマンションだし）

[730: 匿名]

ラゾーナの売値はここより安かったと思う

[731: 匿名さん]

すでに十分安いなら、ここの問題は余計深刻だよね。

どうすんのよ後1100戸も。

[732: 匿名さん]

簡単でしょ。
もっと安く売り出せばよい。

[734: 匿名さん]

ラゾーナの分譲価格は下記だからここより安くないでしょ。

52 ～ 97 (m2)
2,750 ～ 7,080 万円

[735: 匿名さん]

ラゾレジの話はこの辺にしておいたほうがよい。死ぬほど笑われるよ。

[740: 匿名さん]

ここ資産価値下がることはあっても上がる事はなさそうだね。
大規模なのに商業施設とセットじゃないのって珍しいね。

[741: 匿名さん]

みなさん永住するつもりみたいですので資産価値の上昇には興味がなさそうですね

[742: 匿名]

修繕費の上昇にも興味がないみたいですね

[743: 匿名]

こんなに便利で静かな場所もうこのあたりでは出ませんからね。

[744: 匿名さん]

この位置でタワーなんて、津波の避難場所みたいだな。

[747: 匿名さん]

>どうすんのよ後1100戸も

Ａ棟の残りは投売り
Ｂ・Ｃ棟は全室ワンルーム化
これで逝きませんか？

[748: 匿名さん]

B、C棟は当初から間取りがA棟と異なり、
一部屋の広さも狭くなると計画されてた。

A棟はこのままだったら竣工後1年以内には完売しそうなペースだから、
現時点での値下げの必要はない。

B,C棟はそもそも部屋の広さが狭くなるから価格自体も抑えられる。

[749: 匿名さん]

川崎駅周辺はタワマン一旦需要完了したっぽいね。

今はリヴァリエのA棟のみ。
あとはちょい足を伸ばして小杉とかか。

もう土地が無くなってきて、
今度この辺りはどうなるんだろうな。

[750: 匿名さん]

川崎駅前に土地がない

だいたいイエス

徒歩20分以上や多摩川や大師線に土地がない

これはノー

[751: 物件比較中さん]

>川崎駅前に土地がない
確かに駅前はもうないな。
暫くはタワマン作られないとは思う。
※ただ一か所西口を左に曲がり徒歩5分くらいの所に気になる更地があるんだが、
　そこはどうなんだろう。。。現平面駐車場、砂利整地の場所。


大師線とか南武線沿いはまだまだマンションは建つだろうね。

ただタワマンは中々建たないだろうな。。。

[752: 匿名]

小規模狙いならありそうだけどあれだけの敷地の大規模マンションで多摩川ビューのできる土地はもうないね。
どのみち大田区側じゃないと景観を望むリビングは無理だ。

[753: 匿名]

まだまだ撤退しそうな大規模工場があるから分からないぞ

[755: 物件比較中さん]

撤退しそうな大規模工場ってまだありますか？

確かに川崎はどんどん工場は現象右肩下がりですが、
いったん落ち着いたものかと思いました。

[756: 契約済みさん]

BC棟もファミリータイプ中心にする事で決まったって聞いたよ。
部屋狭くして安く売る案もあったらしいけど。
川崎市と京急はモデルタウンとして再開発する意向を変えないでいくってことらしい。

そうなるとBC棟は今売り出しても厳しいだろうから、A棟に入居後の動きになるんじゃないかな。
個人的には早く三棟建って欲しいけどね。

人が住むと周辺環境も変わってくるだろうから、そこまで待つ考えではないかと。
それとA棟は全部売りきらないで、モデルルームとして数部屋は残すって聞いた。

[757: 匿名さん]

それは、売り切らないのではなく、売り切れないから、ではないでしょうか。

[758: 物件比較中さん]

狭くならないの？
じゃあ全体戸数は減るのかな。

[759: 契約済みさん]

売り切れない可能性も充分あるから、残った部屋からモデルルームを選ぶ感じになるんじゃないかな？
ただ各方位の部屋はB棟が建つまでは残すと思うよ。
買う方も実際の景色が観れる方がいいし。
A棟が出来てからが勝負みたいな話してたから。

秋冬ぐらいから棟の中に入れるのかな？
そこからは売れてくるのかもしれない。

[761: 匿名さん]

実際、建物が竣工する前に購入（契約）するのは、日本人位だと
云われた事がありましたし、
竣工後に販売を開始することをPRするデベロッパーもあります。
また、購入者の意識としても実際に目で確かめたいという
気持ちはあるでしょうから、
実はこれから売行に加速がつくのかなと思います。

個人的にも、建物竣工の何年も前に契約する事は
リスクを伴うと思っていますが…

人気の区画（自分が購入したい区画）を契約するためには
販売前から接触して一次で購入しないとなりませんし、
契約後に契約者として現場を確り確認していくという
スタンスも個人邸の建築主の様で、
気分としては悪くは無いかなと考えたりしています。

[766: 匿名さん]

762さんじゃありませんが人それぞれですよ。

そもそもここは投資用物件じゃないし、今年や来年から物件を探し始める人にとっては出来上がって施工自体の状況や外構が確認できる物件と青田買いせざるを得ない物件があるなら、それぞれ比較して検討するでしょう。
完成後に「大手施工で、駅も新築、庭もキレイ」となれば十分魅力的かと思います。

それに京急は他デベみたいに売り急ぐ理由がないから、竣工後即値引きはないと思う。

[767: 購入検討中さん]

川崎はどんどん進化して、将来楽しみなニュースが次々出てくるからいいですね。
今後数十年は、うれしい変化が楽しめそう。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120613-00000024-kana-l14

[768: 匿名さん]

＞竣工後は売れ残りという考えは極端では。

竣工1年以上前から青田売りをしていた物件で、
竣工してもまだ売れてない部屋があったとしても、

　「一概に売れ残りとはいえない。」(キリッ）

って、そりゃあないない、アンタの言ってることがおかしい（笑）

[769: 購入検討中さん]

ここは港町駅にほとんど直結３０秒で、京急川崎まで１駅２分だから、
川崎へ出るなら例えば川崎駅徒歩１０分の物件より便利なんじゃないかな。

川崎まで徒歩と違って雨が降っても濡れずに行けるし、
仮に同じ4500万円出すなら、
川崎駅近くの６０㎡台よりここの８０㎡台の方が６畳２部屋分も広くて前向きに検討できると思う。

[770: 匿名さん]

それはいくらなんでも徒歩10分の人に失礼では。

たとえば今から、二分三十秒では川崎駅にはまず着かないわけで。


電車が二分と、何時なんどきでもたった今から二分でいけるとは全く違うので。

徒歩と電車乗車時間を横並びにするのって、どうなのでしょうか？

[771: 匿名さん]

30秒で駅って、多分、タワー未経験でしょうかね。

[772: 匿名さん]

ここの周辺は再開発される要素がなさそうだね。
大規模物件なのにまわりに店がまったくないって、すごい計画だな。

[773: 匿名さん]

771

1番下買うじゃない？

[774: 購入検討中さん]

う～ん、私は案外便利だと思いますよ。
雨に濡れて歩かずに済むので。。。

電車は１０分間隔なので、平均待ち時間５分とすれば京急川崎まで９分ですが、
電車に合わせて家を出れば実際５分以内に着いてしまうので。

徒歩と電車乗車時間を比べるのはたしかにどうかとも思いますが、
実際の利便性を考えると、これは十分比べてもいいのではないかと（個人的には）。

人それぞれの見解次第ですが、
先日現地から電車に乗って、１０分歩くより断然楽だと思いました。

[775: 匿名さん]

ここが３棟完成すれば周辺の様子も変わるよ。
住民が一気に増えるから新しい店もできるだろうし、川崎の
新しいブランド地域になる可能性は十分にある。

[776: 購入検討中さん]

＞30秒で駅って、多分、タワー未経験でしょうかね

今もタワーに住んでいるので、おっしゃっている意味はわかります。
私は高層階なので、ノンストップでもエレベータ乗車時間は１分かかりますね。

それはどこのタワーでも大差ないでしょうから、
マンションのエントランスを出てからを基準に考えています。

[777: 匿名さん]

3棟完成するのに後何年かかることやら。
そもそも商業施設ができるような敷地ないし。

[778: 匿名さん]

用途地域が工業地域だから、期待に反して雇用対策で工場でも新設されなければいいのですが。。。。。

[779: 匿名さん]

エレベーターで一分て40〜50階くらい？
マンションのエレベーターは遅いからね。

[780: 匿名さん]

大きな工場なんて味の素くらいしかないし、なくなることはないだろうから、周辺が変化することはなさそうだな。

[781: 匿名]

1分80mルールだから、徒歩10分をうたう物件だって部屋の玄関出てからじゃなくてエントランスからだし、それに川崎駅至近なら信号待ちだってある。

ここは駅まで40m＋定刻通りが売りの日本の電車なら5分あれば余裕でしょう。

[782: 匿名さん]

京急川崎駅で全てが完結するか、勤務先が京急本線の人（品川でJR乗換え含む）なら、まあいいかな。
逆に、毎日川崎でJRに乗換えなきゃならないとしたらやめとけ。
タワマン命ならここでいいけど、そうでないなら、JRの鶴見・新子安・東神奈川あたりで、普通のMS探すのが吉。
子供がいるなら特に。線路の西側で探せば、学校だってここよりかなりマシになる。

[783: 主婦さん]

電車に限らず交通の便もよさそう、車で空港やTDL方面も近いんですね。
ただ目の前の大通りの混雑具合がよく分かりませんが。

JR川崎駅も北口が出来たらもっと便利になりますね。

[784: 賃貸住まいさん]

＞７７４

確かに徒歩１０分も雨の日や信号待ちや歩道橋など考えると、駅が目の前で川崎まで２分は超便利ですね。

[785: 匿名さん]

鶴見、子安、東神奈川？なんでわざわざ各駅停車のショボい駅になるの。理解出来ない。駅自体はここよりはましなだけで川崎駅、横浜駅に遠いじゃん。港町ならぶらぶら川崎駅まで行けるでしょ?

[786: 匿名さん]

各駅停車？？

[787: 匿名さん]

立地面での売りは交通利便性だけで、タワマン好きがターゲット。
出来上がる街は、駅＋タワマン。商業施設なにそれうまいの？という潔いコンセプト。

どこかに似てるな、って言ったらどこかに怒られるかな。
あっちには競馬場とか風俗なんかないし。

[788: 匿名さん]

竣工という言葉の使い方が曖昧でした。

本物件の竣工は平成２５年２月下旬で入居開始が３月中旬。本来短いですが、その間をして竣工後、使用開始までの間とすべきでしょう。

私は、占有区画内覧を平成２４年１２月とのインフォメーションを受けておりましたので、
建物竣工を本年末と考えてしまっていました。竣工後から売上に加速がつくという意味は当然入居開始間での期間であり、入居開始以降は所謂「売れ残り」として賞味期限切れとなるのは私も当然だと思います。

本物件は外構工事、植栽工事、共用部備品搬入など、作業は相当なボリュームですので竣工から使用開始までは一定の時間が掛かると勝手に考えてしまって居ました。すいません。

建物竣工から使用開始までの期間は、自分が購入する物件を見て触れるという面の心理的効果は高く（直ぐに入居できるという現実性も大きい）売上が加速する時期だと思いますし、この間の物件は決して売れ残りとは云えないと思います。

この物件を購入に至るのであればその決め手は、周辺の環境を含めこのマンションの竣工で一変する事だと思いますし、北側景観が思いの他良いことのメリットですし、何よりマンションそのものの価値と川沿い、タワーといった災害リスク、その他様々なマイナスイメージとのバランスをどう捉えるかですから、やはり竣工後（建物完成から入居開始まで）が勝負だと思います。

データで判断する不動産投資家にとっては、即日完売は大きなメリットですし、環境、建物のイメージや間取り、設備など、所謂カタログスペックが良くないこの物件は基本的に投資対象にならないでしょう。

[789: 物件比較中さん]

なんだかんだ、盛り上がってますねえ。
他の近隣の板と大違いだ

[790: 匿名さん]

盛り上がりだけで売れてない。
近隣はそれなりに売れている。

[791: 匿名さん]

竣工まであと10カ月くらいあるし、
毎週コンスタントに売れてるから問題ないんじゃねこの物件？

[792: 物件比較中さん]

＞７９０さん
それなりに売れてる近隣マンションとは？よかったら教えてください。

[793: 匿名さん]

近隣マンションって何処？

[794: 購入検討中さん]

＞エレベーターで一分て40〜50階くらい？

そうですね、30階以上ですね。
駅まで30秒、川崎まで1駅2分と考えると、
エレベーター待ち時間と乗っている時間というのは、ばかになりませんね。。。

比べてみると、ちょっと驚きです。

[795: 匿名さん]

エレベータの時間を気にしてる時点でここの物件以外のタワマンも検討出来ないですね。

タワマン以外をご検討した方がよいですね。

数分も待てない人って。。。

[796: 購入検討中さん]

795の人は

>769
>774
>776

をよく読みましょうね。

[797: 匿名さん]

駅前1分川崎まで1駅の場所は魅力的ですよ。

住んでみたいとは思うな。

緑化もいいですね。

[798: 匿名さん]

港町駅は
それは横浜、川崎、蒲田には適いませんが、
通過列車が無いと言う真理的な安心感を含め、
京急本線の各駅停車の駅は勿論、
特急、急行停車と比べても結構便利だし、
ストレスが無いと思います。

終電の問題はありますが、
いざとなれば川崎からタクシー使っても
大した出費にはならないし。

[799: 匿名さん]

げ、また、一戸売れてる。売れ残り住戸なのに。これじゃ竣工後の安売りなくなるじゃないだろうなー⁉