リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[642: 匿名さん]

641
一概そうともいえない。

低層と角部屋現時点でＡ棟は完売してるんだから、
3棟同時販売での低層と角部屋は全部売れたかもしれない。

現にＢ棟以降の角部屋と低層を待ってる人がいるんだし。

[643: 匿名]

低層が売れたのは安いから？

[644: 購入検討中さん]

B,C以降を未着手にしてるのはリスクを最小限に出来る良い方法だとは思う。

現にA棟は上記に書いてある通り、
低層と角部屋全階は完売に近い状態。

でも中、上層の中部屋が売れ行きまったりってことは、
B,C棟もどうようの現象が起きる可能性は大。

だったら予定変更してB,Cの計画そのものを練り直すことも出来るし、
選択肢はまだ沢山あるからね。



震災影響で上層避ける人も多いけど、
逆に今が狙い目と買う人もチラホラ。

そろそろ300戸契約だし、
竣工までどの程度の契約数がいっているか。


今日の先着情報見たらまったく売れてないわけじゃなさそうだし、
このペースであと1年くらいいったらいいんじゃないかな？

[645: 匿名さん]

643
低層が売れるのはやっぱ地震懸念じゃない？

一番したの階の4LDKも普通に4100万くらいだったから、
安いだけではないと思う。

もちろん安さは上層よりあるはず。

[646: 匿名]

普通の住宅街のマンションだと、抜け重視の人が低層階を回避してばらけますからね。
ここは低層も抜けてますし、安いほうへ寄ってしまっても不思議ではないです。

[647: 匿名さん]

見込み客に提示できる選択肢がどんどん人気のない方に偏っていくのに、
このペースで売れなんてのはただの無理ゲー。

[648: 匿名さん]

低層が売れたのは安いから。だけで。後は後付け

[649: 匿名さん]

＞ここは低層も抜けてますし、安いほうへ寄ってしまっても不思議ではないです。

単に、そんな値段表作った奴が馬鹿なだけじゃん。

低層でも眺望がキレイに抜けるなら、高層と低層の差を思い切り小さくして、
高層の方にお得感を出すくらいじゃないとダメ。
どのみち、安いのしか買えない低所得の奴には安いのしか売れないんだから、
もう少し出せそうな奴にはもう少し高いのをきっちり押し付けられる値付けにしないと、
そりゃ売れ残るわ。

本当にあと2本も作れるか怪しいものだが、今も計画上はB棟C棟ができることになってる。
だから、A棟の低層が売り切れても、A棟の高層で妥協する必要はない。
これで、次があるから値下げもできないって言うなら、もう完全に詰んでるな。

[650: 匿名]

>649

結局安くして欲しいって言ってるようなものですね。

[651: 匿名さん]

だから安くなら無いって。いくら此処でお願いしても。諦めて安い物件探しなよ。

[652: 匿名さん]

げ、また2戸も売れてる。これじゃ値下げされないじゃない？誰だよ値下げ祭りとか言ってた奴。

[653: 匿名]

上の匿名さん

奴、奴、って。
口が悪いですよ。

[654: 購入検討中さん]

確かに安くはならない、
安くなるのを待っているのなら他を探した方が良いよ。

確実にB,C棟の情報が出るまではね。

低層が売れたのは安さだけじゃないでしょ。

上層の４０００万台が売れなくて、
低層の４０００万台が売れたのは、
やっぱり地震懸念でしょうね。


少ないペースではあるが、
今も売れている状態だし、
このまったりペースをあと１年くらい続けるんじゃないかな？

そしたら完売くらいになるでしょ？

竣工は１０カ月、
竣工半年くらいはみたほうが良いかもね。

[655: 購入検討中さん]

続き。

って言う事はだ、

諸費、経費考えると、
B、C棟は予定と若干変更になる可能性も０ではなくなるってわけだ。

もしかしたら建たない可能性もあるわけだし、
予定通り建つけど、
戸数減らしたり、
Bが２５階程度、
Cが２０階程度、
見たいな階段見たいなデザインの３棟になる可能性だってある。

[656: 匿名]

そうすると、A棟上層階東は眺望が抜ける可能性がありますね。

[657: 購入検討中さん]

可能性は０ではないとは思うけどほんとB棟の情報が出ないから難しい。

そもそもリヴァリエ３棟は４５°傾きが付いててA棟東側でも願望は損ねない方。
B棟が出来てもA棟東は北東、南東の願望が抜けますよ。

[658: 匿名さん]

大師線沿いにほんとマンション多くなりましたね。
港町駅、鈴木町、川崎大師、東門前、
このあたりがどんどん出来ていきますね。

リヴァリエも川崎区では唯一のタワマンになるんですか？

川崎区民として大師線沿いがどんどん発展するのは喜ばしいです。
それに伴い様々な整備も進めば良いですね。

[659: 匿名さん]

ＢＣ棟の階数を減らし段差をつけることは
建築的にも美しいので大歓迎ですが、
土地は投資済みですし、法的に建築できるのに
延床を減らすことはなかなか難しい決断だと思います。

建蔽率を余らせるマンション開発なんて聞いたとありません。
（外廊下が主流だったのは外廊下なら床面積に算定されなかったからであり、
最近内廊下は増えたのは共用廊下は床面積に算定しないと法律が改正されたからです）

開発は法律上建てられる面積いっぱいに建てるのが基本です。

延床面積を減らす事により低下する建築費はそれ程ではないですしね。

因みに斜線制限を受けない理想的な敷地なのに
高さが１００メートル以下で開発したのは
羽田空港の斜線制限に引っかかるからです。

[660: 匿名さん]

ＢＣ棟を建築せず、土地を転売し
工場や倉庫建設という可能性は開発としてはありますが、
再開発指定地区ですし今更難しいでしょうね。

[661: 匿名さん]

660
工場、倉庫はまずないと思うけど、
オフィスビルに変更とかは選択の余地はあるかもね。

商業施設含めたオフィスビルならそこそこ利益とれるんじゃないかな？


ってか計画通りB,Cも100m級マンションがなんだかんだで販売されるんじゃないかな？

売れ残りのコスト考えても2～3年かけて売れば採算のるんじゃない？

[662: 購入検討中さん]

細かい話ですが、建蔽率ではなく容積率のことでしょう。

[663: 匿名さん]

私もそう思います。３本、予定通り建つのでは？
時期は予定通りでないかもしれないし、
分譲するかは分かりませんが。

[664: 匿名さん]

時期は予定通りにはならないだろうな。

川崎のリバーサイドマンションってもう何個も出来てるけど、
今のところはリヴァリエが住みたいな。

幸区のリバーサイドはちょっと駅から遠いんだよね。。。
検討したことはあったけどそれがネックだった。

んでリヴァリエはそのネックを解消してくれたんだけど、
徒歩1分ってのもあるせいか価格が予算をオーバーしてしまって。。。

悲しいかな～

[665: 匿名さん]

リバーサイドは、震災後マイナス要素ばかりが強調されているけれど
本来魅力的な立地だった筈です。

個人的には南側に川があるより（日当たりは抜群ですが）
北側に川があるこの物件が気に入りました。

一日中川がカーテンを下ろさず順光で眺められるのですよね。

南向きに拘らないアメリカのサンフランシスコの海へと
続く北向き斜面の景色に圧倒されて以来、
眺めの良い北向きの物件を探し続けています

（変わり者ですが）

[666: 匿名さん]

でもここ震度7予測地域でしょ？

[667: 匿名さん]

＞リバーサイドは、震災後マイナス要素ばかりが強調されているけれど
＞本来魅力的な立地だった筈です。

「XXXXだが、川には何も建たないので。眺望が半永久的に確保されるという利点もある。」

って主張ならまだしも、手放しで魅力的なんて珍説は、震災前だって成り立ってないだろ。

XXXXの部分は、臭い/風だったり洪水/排水だったり歴史的/社会的何かだったり、いろいろ。

[668: 契約済みさん]

三棟建つのは決まったって聞いた。
川崎市と協力した再開発地区だから簡単に変更できないみたいだね。
でも売り出し時期は様子を見てから決める感じだったよ。
近隣マンションの売り出しが落ち着いたら動くんじゃないかな。

[670: 匿名さん]

大師線住民ですが、このマンションの売れ行きで資産価値もかわるんだから、頑張って売り切ってもらわないと。
期待してます。

[671: 匿名さん]

売れなきゃ京急なんだから終電時間延ばすとかするんじゃない？

[672: 匿名さん]

まだ2棟残ってると思って待ってる人が多そうじゃない？
普通の大規模マンションとは売れ方は違ってくるんじゃないかと。

[673: 物件比較中さん]

666
直下型地震来たら関東どこでも震度七です（笑）
関東以外をご検討お願いします。

[674: 物件比較中さん]

672
それは確かにありますね。

角部屋や低層が完売状態で無理にA棟より、
BC棟の角部屋、低層を検討してる人はいます。

多分全体で10年かかろうが、
C棟まで頑張ると思いますよ。

何か売りの材料を加えてくる可能性もありますし。
(B棟の隣接施設は小児科を検討しているなど)

C棟の隣接施設なども含め未定の件がまだ多いので、
長く注目しても良さそうな物件です。

[675: 周辺住民さん]

B棟の周りには桜が沢山植えられるので、
周辺住民としては早く出来て欲しい気持ちもあったりします。


ただリヴァリエの敷地になるので、
入るのは厳禁だろうな、、、

[676: 匿名さん]

673

一応、首都直下地震の震度分布図で
川崎駅周辺のみ震度７予測となっている。

[677: 購入検討中さん]

ネガは気にせず、真面目な話、
文科省は震度分布図を公表したけど確かに川崎駅周辺が赤くなっていますね（震度7）。

この辺りが揺れにくいエリアであるとは誰も思っていないけど、
リヴァリエのみならず川崎駅周辺検討する人はそれを承知の上で検討しないといけませんね。

川崎駅周辺って、昔はどんな土地だったんでしょうね？


＞東京湾北部地震はあくまでも仮定の地震とした上で、
＞市区町村ごとの震度については「精度が足りない」などとして言及を避けた。
＞ただし、分布図によれば、東京の江戸川区や大田区、
＞神奈川では川崎市の南部などで震度７となる地域に含まれている。

[678: 匿名]

周辺住民！？とはいかに！？

[679: 匿名さん]

関東大震災で震度7を経験してるから大丈夫でしょう。
それ以降の埋め立て地は危険でしょうが。

[680: 匿名さん]

川崎駅近でもう大規模マンションの供給がなくなってしまったので
嫌でもここに注目が集まって来ると思います。

[681: 物件比較中さん]

震源が千葉よりになれば川崎は七にならないよ。
また横浜にずれても川崎は七にならない。

あの分布はあくまでもお台場とかその辺りに直下型地震が来たらの一例。

川崎直下になったら七だろうな（笑）

[682: 匿名さん]

そういえばリヴァリエは埋め立てではないですよね。

[683: 匿名さん]

川崎駅周辺では土地はとりあえずリヴァリエで終わり。

んで再開発区域がまた指定されてうまく土地買い取れたらまたマンションたつだろうね。



幸区に一箇所駅徒歩五分くらいの所に広いジャリの平面駐車場があるから、
あそこはゆくゆくマンションにはなりそうだなとは感じてる。

[684: 匿名さん]

まぁ地震懸念してる時点でマンションは検討しない方がよい。

災害対策がシッカリしてるから安心だと思ったらリヴァリエは検討したら？


震度七に近い地震がきた仙台でも高層ビルは健在だったから、
改めて日本の地震対策に驚いた。

[685: 匿名さん]

確かにそうですね。

明らかに今住んでいるアパートより、
こういう地震対策がシッカリしてる方が安心するw

今の所は絶対潰れそうw

[686: 物件比較中さん]

今の技術で作られたタワマンは三世代は住めると言われてますからね。

木造の戸建より丈夫なイメージはあります。

[687: 匿名さん]

地震より多摩川氾濫リスクの方がずっと心配ですけどね。

[688: 匿名さん]

多摩川氾濫なんて川崎区は歴史上一度も記録はないですし、
気にしなくてはいいのでは？

川崎市はリバーサイドのマンション沢山あるし、
リヴァリエのスーパー堤防も台風くらいじゃびくともしない設計ですしね。

自然災害より人的災害のほうが懸念してます。

[689: 匿名さん]

続き。

川氾濫のリスクはなぜ心配してないかというと、
スーパー堤防に加え、
洪水ハザードマップを見るとリヴァリエ敷地はもっとも低リスクに分類されているから。

JR川崎駅前より低リスクなのは、
若干高い敷地になってると聞いたことはあります。

川崎市でもっともリスクの高い箇所は、
中原区ですね。

リヴァリエの浸水リスクが0.5mに対して、
中原区は6mという凄い数値が出ています。

上流のほうでは歴史上で数回氾濫があったと記録もありますしね。

[690: 物件比較中さん]

ハザードマップみてきたけど、
多摩川の流域に２日間で総雨量４５７ｍｍの雨（２００年に１度降る可能性があります）を想定して、
0.5mのリスクなのでかなりの低リスクだよ。

中原区はまだスーパー堤防が整備されてないからなのかな？

[691: 匿名さん]

>今の技術で作られたタワマンは三世代は住めると言われてますからね

住めても住むの大変そう。
修繕費すごい事になっているだろうし。
タワマンはせいぜい住んでも20年くらいが限界だと思う。
維持費考えたら、他の新築に引っ越したほうが安いかもしれないし。

[692: 匿名さん]

691
逆にしっかり修繕をしなさそうなマンションや戸建てよりは安全に住めるかも？

実家の戸建てとか怖くて住めないは。



ハザードマップみると大してなんだね本当に。

[693: 匿名さん]

A棟の角部屋はもう完売してるのかな？

わかるかたいますか？

なかなかギャラリーにいけなくて・・・

BC棟の情報もあればありがたいのですが。

[694: 匿名さん]

>>693さん
東角が1つ2つ空いてるのでは？
こんなところで聞くよりも、ギャラリーに電話すれば正確な情報をすぐに教えてくれますよ。

[695: 物件比較中さん]

BCはまだ情報未公開ですよ。

[696: 検討中]

東角、次期分譲含め残り10戸です！

[697: 匿名さん]

まだ10もあるのか？！角部屋で。

[698: 匿名]

ほぼ完売とかいう情報は何だったのか

[699: 匿名さん]

今昔散歩ってアプリでみるとA棟は埋めたてではなさそうですね
地盤考えるとA棟かなー

[700: 匿名さん]

>698
これがかの有名なステマとかいうやつかと。

[701: 匿名]

住宅部分で27フロアあって角が4方向。
角が108部屋あって残りが10部屋だったら一般的に「ほぼ完売」なんじゃないの？

[702: 匿名さん]

いい加減なこというなよ。

696が正しいなら、東角は総数27戸に対しあと10戸も残ってるんだから、「ほぼ完売」とは到底いえない。
そして、残りの3方向は残戸ゼロなんて情報はどこにもない。

[703: 購入検討中さん]

ここはファミリータイプの部屋ばかりだけど、
坪単価が190万円を超えてくると他マンションとの競合があるみたいだね。

坪単価160～180万は瞬殺状態だから、
Ｂ棟Ｃ棟のファミリータイプは仕様を落として、高層階でも坪単価を190万程度に抑えるといいんじゃないかな。

Ｂ棟は単身用など小さな部屋を多くするらしいから、
坪単価は逆に上がるけど3000万円以下の部屋がけっこうあるだろうね。
実需ではなく投資目的の購入者も増えるかも。

[704: 検討中]

696です。東角以外の角部屋はすべて完売です。東角も中層階より上しか空きがありません

[705: 購入検討中さん]

＞そして、残りの3方向は残戸ゼロなんて情報はどこにもない。

南・北・西の角部屋は、とっくの昔に残戸ゼロですよ。
価格表を見れば全て「済」になっているので、
「情報がどこにもない」というのはおかしいし、なぜ「情報がどこにもない」のか説明が必要です。

[706: 匿名さん]

ここってアクアリーナとよく似てるね。

[707: 匿名]

700だけどいい加減なことは言ってませんよ？
ギャラリーに行けば価格表で確認できますね。
>>702さんはそんなにムキになってどうしたんですか？

[708: 匿名さん]

これ以上仕様落としたら、しょぼすぎるよ

[709: 匿名さん]

仕方ないじゃん。
安くなきゃ売れないとこだし、ここに高級感求める人はいないでしょう。

[710: 匿名さん]

床暖房すらオプションなのに、これ以上どこを削れるの？

まとまったコスト削減を狙うなら、
タワマンなのに浴室乾燥機なしとか、
各階ゴミステーションなのにディスポーザなしとかになるけど、
それじゃ日々の生活に差し障る。

いっそ、施工を長谷工に変えれば・・・

[711: 匿名さん]

>710
オール電化なんだから床暖房はオプションにしてくれた方がありがたいぞ。
ただの金食い虫で正直、まったく役に立たない。
B棟以降はオール電化をやめるっていう手はありかもな。

[712: 匿名さん]

長谷工をばかにするなよ。w
少なくとも床がたわむようなマンションはつくんないよ。

[713: 匿名]

長谷工のタワマンって聞いた事ないよね
でも、長谷工が作ったら長谷工仕様で1000万安くなるのでは？

[714: 匿名]

ここオール電化だったのですか？

[715: 匿名さん]

行ってみたらびっくり。
ビニールハウスが気になって・・・。
こりゃ残念。

[716: 周辺住民さん]

〉ビニールハウス

いちごかなんか栽培してました？

[717: 匿名さん]

気になる人はやめた方がいいです。

[718: 匿名]

実際 長谷工が施工なら500万は安く買える立地と設備なのは間違いないな。。。

[719: 物件比較中さん]

川崎駅前で5000万～7000万（安くて4000万台、高くて億ション）を考えたら、
適正っちゃ適正価格だけど、
4000-5000万最多ならまだ手が出せない人も沢山いるだろうな。

川崎駅前がいったん需要が終わって、
南武線沿いか大師線沿いにマンション多くなりそうだね。

[720: 匿名]

中堅ゼネコンに変えて共有施設減らせばだいぶ削れます。

[721: 匿名さん]

同じ筐体を後2本作るのに、ゼネコン変えたら余計なコストかかるだけだろ。

[722: 匿名]

毎月1回5日程ある競馬開催日に現地に行ってみてはいかがでしょうか

[723: 匿名]

長谷工でもそうじゃなくても普通の板状マンションだったら、多摩川側は共用廊下になって眺望のメリットがなくなりそうです。

[724: 匿名さん]

東門前のような環境だったら最高なのに。
ここは眺望だけだな。
やっぱりマックとかない駅はだめだな。

[725: 匿名]

東門前は国交省のハザードマップで液状化危険度がかなり高く真っ赤かですよね。

[726: 匿名]

あれ？もしかして東門前でなく東の角前って意味？

[727: 物件比較中さん]

つか、削れ削れで安さを求める人は、このマンションは価格的に合わないからさっさとあきらめたほうがいいよ。
まぁ、となるとタワーはなかなか手が出ないだろうけど。郊外のなら別か？
いつまで粘着してるんだい？

[728: 匿名]

ここより安いタワマンなんて郊外に行ってもないよね

[729: 匿名さん]

そもそも郊外にタワマン自体が少ない。。。
土地があって、少し高い建物にすれば願望よい郊外にタワマンなんて必要ないじゃんか。

今後土地なんかの問題でタワマン自体も少なくなってくるんじゃね？
（駅前とか土地なくなってきたし郊外は普通のマンションだし）

[730: 匿名]

ラゾーナの売値はここより安かったと思う

[731: 匿名さん]

すでに十分安いなら、ここの問題は余計深刻だよね。

どうすんのよ後1100戸も。

[732: 匿名さん]

簡単でしょ。
もっと安く売り出せばよい。

[734: 匿名さん]

ラゾーナの分譲価格は下記だからここより安くないでしょ。

52 ～ 97 (m2)
2,750 ～ 7,080 万円

[735: 匿名さん]

ラゾレジの話はこの辺にしておいたほうがよい。死ぬほど笑われるよ。

[740: 匿名さん]

ここ資産価値下がることはあっても上がる事はなさそうだね。
大規模なのに商業施設とセットじゃないのって珍しいね。

[741: 匿名さん]

みなさん永住するつもりみたいですので資産価値の上昇には興味がなさそうですね