リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[231: 匿名さん]

>230
その数字は売り出し戸数だね。契約済みの戸数とは別。

[232: 匿名さん]

残り168戸か
5月ももう終わりだからあと10カ月で完売だと平均17戸くらいか。

良い物件だけど来年3月末までに完売は厳しそうね。
B,C棟も出来るから買え控えしてる人もいるだろうし、
値下げとかは3棟全部建ってからになるのかな？

しかもギャラリー跡地にはD棟も検討する余地あるとか言ってるらしいじゃん（10～15階程度のマンション）。

[233: 匿名さん]

確かにそうですね。

値下げ自体は３棟出来てからだと考えられますよね。

A棟値下げ後にB,C棟売り始めたら普通に考えて売りにくそうだし。

[234: 匿名さん]

ここからが売れにくいのでは？
残り物よりB,C棟の1期1次を狙うでしょ！
待てば値下げも期待できそうだし…

D棟とかはやめた方が…
「高層団地」って呼ばれそう…

[235: 匿名さん]

Ａ棟が売れ残ったままＢ棟の販売開始なんて、悲惨の極みじゃん。
想像してみろよ。そんな分かりやすい不人気物件買いたいか？

そりゃ、おおっぴらに値下げした価格を宣伝するのは避けるだろう。
けど、個別交渉で値下げして、なんとかＡ棟完売御礼の形を作ろうとするに決まってる。
それがイヤなら、Ｂ棟Ｃ棟の計画を延期するかの二択。

万一、このまま無策で売り続けて、Ａ棟が売れ残りを多数抱えて竣工し、
その横でこれまた何も考えずにＢ棟の販売を開始するようなら、
ここの担当者は相当な強心臓だわ。

[237: 匿名さん]

ハイハイ

[238: 匿名さん]

そんな説明で株主が納得するか？（笑）

記事の通りだろ。

計画通り順調。
つまり当初の計画通りの売れ行き。
苦戦してるわけではない。

ま、値下げはこないだろうな…

[239: 匿名さん]

不人気物件とか笑える（笑）

今日もネガキャンお疲れ様っす。

[240: 匿名さん]

無策じゃないだろうな。

今月が今年1番の売り数ぽいし。

完売するから安心しろw

[241: 匿名さん]

検討者じゃないのにちょこちょこちょこちょこ・・と
ネガ書き込みホントお疲れさまです。

そのパワーを別に使えれば、いいお仕事するだろうにって思いますけどね。

[242: 匿名]

そもそも当初の計画の内容・ノルマがわからないのですが、公開されているのでしょうか。

そしてその計画は、まっとうな内容・ノルマなのでしょうか。

「計画通りです」の評価分析ができず、困っています。

[243: 匿名さん]

スXフさんなんて、竣工2年後にまだ売ってても、計画どおりですからね。
まあ、ここと違ってスXフさんの場合、それで本当に計画どおりだから怖いところですが。

さておき、A棟は竣工前完売が出来て当然。いや、できないと本当にマズイ。
A棟が全部売れたところで、立地、デベ、間取仕様がほぼ同じマンションの、
全戸数の1/3にすぎないんだから、その程度の需要すらないならはじめから詰んでる。

[244: 匿名]

第二の二子玉ライズまっしぐら？
でも、ここはＢ，Ｃ棟がまだ着工してないから今からでも中止出来るからマシかな？

[245: 匿名さん]

B、C棟中止の方がA棟の希少性上がるからいいね。是非そう願いたい。

[246: 匿名さん]

確かにB,C棟を中止して何か別のものを作って、
港駅前はとりあえずA棟だけってしといたほうがA棟の価値は高いだろうね。

B,C棟の規模を小さくするとか、
京急ストア作るとか、
市に売って公園緑化するとか、

ただB,C棟待ってる人がいたら、
A棟しかできないって情報が出た瞬間涙目だねｗ

[247: 周辺住民さん]

B,C棟中止になったらUR賃貸でも作ってくれないかな。
永住はしたくないけど一時的には住んでみたいかも。

[248: 匿名さん]

別にA棟が完売しなくても、
B,C棟は建てられるんじゃないかな。

京急不動産としては（京急グループとしてはが正しいかな）、
京急電鉄の乗客が結果的に上昇すれば、
A,B,C棟全てが完売しなくても採算はとれるんじゃないかな？

全体で７割くらい売れていい所じゃない？

A棟が今７割くらいの契約者数だからB棟の計画が進んでも良いとは思うが。

マンションが出来ることによって大師線の利用者は住む人以外にも、その親類知人が利用してくれるって言うのもあるし。

上記の事を踏まえるとA棟の値下げ次期はC棟が完成した後。

甘い考えかな？

[250: 匿名さん]

値下げは確実って何を言ってるのか。

B,C棟も売らないといけないんだからA棟の値下げはまだ当分ないでしょ。

B,C棟も売らないといけないんですよ？？わかります？

[251: 物件比較中さん]

というか、竣工で完売する必要性を京急さんとして感じていないのでは？

さすがに100戸とか残っているのではいろんな面で問題な気がしますが、数十戸程度であれば
B棟の販売をおこないつつ、部屋とか間取り、眺望とか実際のものを見せつつ売れるし、
B棟のスケジュールがよく分かりませんがいずれにせよ青田売りで入居がだいぶ先になってしまうと思うので
早く住みたい人はA棟を買うこともできる。
あとは、入居開始以降の管理費とか京急さんが負担する分と今割り引いて売るかの判断なのかな？
むかし、デベロッパーで仕事をしていたのでなんとなくそんな想像をしてみました。

京急さんは鉄道会社だからふつうのデベロッパーさんと財務の特徴が違いますからねえ。

[252: 匿名さん]

確かに竣工で完売する必要性は無いと思いますよ。

ってかね、
まだ竣工まで10ヵ月あるんだし値下げはまだ期待できないでしょ。

むしろ今月の売り上げみると売り切っちゃう可能性もあるんだし。

[253: 周辺住民さん]

１本にしといた方が価値は維持されるな。
いろいろあるけど、１本であれば希少性はあるわけで。

３本立てちゃうと、ツインとシンボルで３本立てた
豊洲のスミフ物件みたいに苦戦するんじゃないだろうか。
（向こうは高過ぎるということがネックではあるが）

あと「竣工までに完売しなくてもいい」ってのはないでしょ。
デベロッパーとしてはむやみに値引きする訳にもいかず、
結果的に「完売できなかった」はあったとしても、
「完売しなくてもいい」はあり得ない。

管理費も修繕費も、入居率100％を前提に各住戸に割り振って
計画されてるのに、完売できなければ足りなくなる。

普通は最初の１～２年くらいは100％に満たない分の管理費を
デベロッパーが補填することが多いので、その分、利益は減る。

半年や１年で完売する必要はなくても、竣工までには完売するのが理想だよ。

[254: 匿名さん]

確かにA棟のみにしたほうが一番良さそうな感じはするよね。

B,C棟も同様な売れ行きだと売主側の維持費が大変そう。

仮にB,C棟が中止になったと仮定したら、
その敷地は何が一番利益になるんだろうね？

[255: 匿名さん]

時間はかかるかもだけどB,C棟も出来るとは思うよ。

ただしA棟の値下げは無いとおもう。
（B,C棟を売ること考えたら）

長期戦になるの当初から覚悟してるから、
京急取締役も計画通り順調と発言したのではないかな。

まったく売れてないわけじゃないしね。

今7割くらいだっけ契約数？
あと10カ月もあんだし9割くらいは今のままで行く感じはするなぁ。

[256: 物件比較中さん]

253さん

なので、それは売主として割引販売による総利益の減と引渡後の管理費等支払いの額どちらをとるかというところでは。
今必死になって割引販売して利益減よりも、ゆっくりやるほうがB棟C棟を見据えていると思いますけどね。
全体の価格バランスを考えても。

いずれにせよ、はやくB棟の情報がほしいというのが、検討者としての思いです。。

[257: 購入検討中さん]

将来中古で手放すことになったら、某Ｘマンションなどが比較対象になるんじゃないかな。

某Ｘマンションよりいい値段がつけられるだろうから、いまの分譲価格は悪くないと思うけどね。

それに、査定賃料から見ても、ここの価格はまずまず良心的と思いますよ。

[258: 匿名さん]

敷地内にコンパクトな京急ストアが出来るといいな。

[259: 匿名さん]

B棟の販売がはじまろうが、A棟はあせらず値引きせずにたんたんと売り続けるんだっけ？
で、その後にC棟の販売。もちろんその横でB棟販売中、下手すりゃA棟の超売れ残りとも併売かもね。

・・・んな状況で、中古が高値で売れるわけないだろ。

[260: 匿名]

№259
武蔵小杉
パークシティ　現在3棟目建てているが、1棟、2棟の中古売れてるぜ。
→A棟の価値を考えると、B,C棟の新築建設販売中でもA棟の中古は売れると予想！

[261: 匿名さん]

まあ、ここの修繕積立金はどんどん値上がりするから、売り抜けられないと困るからねぇ。

ましてや20年目に高額な一時金徴収が待っている。
率直にいって、そのとき滞納者がでないなんてわけがない。

その前に売り抜けた者だけが生き残ることができるサバイバルゲームだな。

[262: 購入検討中さん]

お、ネガに必死ですねぇ

[263: 購入検討中さん]

一般的に言って、一定水準以上のマンションは新築時の分譲価格が一番安いですよ。

特に角部屋や上層階などの、好条件で希少性のある部屋はね。

いずれにせよ、このマンションは、収益還元法で試算しても取引事例比準価格を出しても
他マンションより良心的な値付けですよ。

大幅値引きをしてもまだ割安感の出ない他マンションとは違うと思う。

[264: 匿名さん]

>いずれにせよ、このマンションは、収益還元法で試算しても取引事例比準価格を出しても

よくわかりません。おばかなわたくしに具体的に教えてください。
数式と数値でしめしてくれるとわかりやすいです。

[265: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ばかでもPC使ってるなら検索してみてはいかが？

[266: 購入検討中さん]

言っている意味・内容は、No257と同じです。

ご存知で聞いているのではないかと思いますが、
取引事例比準価格は、実際の複数（3つ以上）の取引事例に基づき、
さまざまな条件の違いを補正して同一条件であればどのような価格になるか試算するもの。
補正の仕方は、一定の様式（フォーム）があります。

収益還元法は、賃料を査定しコスト控除後の利益を
投資家が投資するであろう還元利回りで割り戻すものです。
どこまでをコストとするかについては、いくつかのやり方があります。

また、将来の出口戦略まで想定し、
将来キャッシュフローを現在価値に割り引くＤＣＦ法というものもあります。

いずれも四則演算（足す、引く、かける、割る）で計算できますが、一本の式では表現できません。

[267: 匿名さん]

この段階にしてはちょっと先着順が多いかな。
もう少し頑張ってほしいね。

[268: 匿名さん]

リヴァリエ規模のタワーマンションでは、ふつう最後の住戸が売り出される時期はいつごろなんでしょう。
いつかの段階で５０戸とかある程度まとまった数を売り出すのかな。

[269: 匿名さん]

先着住戸はいわば売れ残りなので売れにくいはず。逆に営業会社が変わって明らかに加速した感じはします。

[270: 匿名]

ADRの負の倒産イメージがまとわりつく販社を切り捨てたのでしたっけ？
そもそも最初は何故にそのような会社と組んで頼んでたのですかね。京急さんは。

[271: 匿名]

大和ハウスが提携だか援助をしていたからでしょう。

[272: 匿名さん]

『悲惨マンション2012』のスレも必見

リヴァリエの事も触れていますよ

[273: 匿名さん]

周りの環境含めての評価だからね。
ギャンブル街、風俗街、飲み屋街、工業地帯と、
悪環境に囲まれたこの地域が今後、ドラスティックに変わることはないだろうね。

特に子供の教育環境考えたら、ここは難しいじゃないの？

[274: 匿名さん]

のむ、うつ、かう、が近所でできるここは男のロマンを感じさせる
とっても希少なマンションですなぁ。

[275: 匿名]

ギャンブル、風俗、飲み屋が近くにないタワマンなんてあるの？

[276: 匿名さん]

地方勤務から10年ぶりに帰って来たものからすると東門前なんて劇的に変わってますよ。

[277: 匿名さん]

お隣の鈴木町に今度は住友不動産でマンションって本当なんでしょうか。
本当ならヨーカドーも当分安泰ですね。

[278: 匿名]

タワマンは、駅近でないところはほとんどない。故に多かれ少なかれギャンブル、飲み屋、風俗が比較的近くにあることは驚かない。
しかし、これほどまでにこじんまりとした駅に近いタワマンで、かつこれほどまでに大規模なギャンブル、飲み屋、風俗、工場に近いタワマンを、私は他に知らない。

[279: ご近所さん]

>275

豊洲とか晴海に風俗ってあるんだっけ？

[280: 購入検討中さん]

マンションかどうかは明確でありませんが、
メルシャン跡地は住友不動産が買ったそうですよ。

買い手が住友不動産なら、たぶんマンションでしょう。。。と思われます。
地図で見る限り、グランファーストより大規模そうですが。