リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[211: 匿名さん]

期中の修繕積立一時金なんて、普通は禁じ手扱い。
MRで長期修繕計画を見せてもらって、計画にしっかり織り込まれたらドン引きだけどなぁ～

まあ、ここの購入層はみんな余裕ある買い方をするので、
後で修繕積立金（月毎）の額が跳ね上がって、さらに一時金を求められても、
滞納者なんてでるわけありません、ってことが購入者の総意ならいいんじゃない。

単に、売主の値段の付け方がえげつないってだけで、
20年30年スパンでみた総額がよそと比べて特別高いわけじゃないし、
208さんの言うとおり、ゆとりローンと同じで、全くメリットがない仕組みというわけでもない。

[212: 購入検討中さん]

20年後の修繕一時金って、他のタワマンでも見たけど、
実際のところ本当にそんなに珍しいですか？
それと、以前は長期修繕計画も25年か下手をすれば20年が一般的だったけど、
最近はどのマンションでも30年が普通ですか？
ここの30年の計画は良心的だと思うんだけど。

よく確認しておきたいので、ご存知の方教えてください。

[213: 契約済みさん]

国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというのがＨ20.6に出ました。
そこでは、基本30年で計画をすること、できれば30年間で均等積立方式であることが望ましい、としています。
ここ数年来で新築マンションを購入した場合はこれに基づいて30年で計画されているはずです。

また、Ｈ23.4月のガイドラインでは事例収集による「20階以上のマンションの修繕積立金の平均を206円/月」と示しています。ただ、事例の内容は「84事例のうち20階以上は14棟、その14棟のうち1990年代築が2棟、残り12棟は2000年代以降」であり、最近の新築マンションの相場を反映しているのかは不明です。

マンション購入時に修繕積立が高い、安いといっても個人ではどうしようもありません。「少なくとも素人ではない」管理会社が業界の経験則に基づいて決めた金額に従うほかはありません。あとはガイドラインにあるように組合で随時修繕計画を見直して将来に備えましょう。

ちなみに、「増額方式＋期中の一時金徴収」が現在一般的です。マンコミュの他の掲示板も見てください。
Ｈ23.4月のガイドラインを貼っておきます。Ｐ.9とか見てください。

www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

[214: 購入検討中さん]

付近の新築マンションの管理費と修繕積立金です（スーモ調べ、平米単価）
タワーマンションとそれ以外で3件ずつ集めてみました。


リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

パークシティ武蔵小杉ＧＷＴの管理費　302円/月、修繕積立金　120円/月
　
エクラスタワーの管理費　291円/月、修繕積立金　150円/月

サンクタス川崎タワーの管理費　253円/月、修繕積立金　88円/月

ラグゼコートの管理費　143円/月、修繕積立金　90円/月

オールパークスの管理費　183円/月、修繕積立金　85円/月

パークホームズ川崎大師の管理費　223円/月、修繕積立金　90円/月

[215: 匿名さん]

212さん
一般的にどうかは分かりませんが、自分が回った範囲で。

長期修繕計画は見たり見なかったりだけど、修繕積立金に関する説明として、
どこも30年目の想定額まで出てきていた。
その際必ず「途中の一時金徴収はありますか？」という質問をしたはずだが、
「YES」って答えが返ってきたところは記憶にない。

ちなみにデベは、三菱、東京建物、住友など。いずれもタワーないし大規模、大抵は23区（城南）。
ここの85平米の値段で、やっと65平米って感じ。

あと、NICEのタワーも、何年かは覚えがないけど、一時金はないと思う。
でもここはうろ覚えなので、聞いてないだけかも。

[216: 匿名さん]

＞リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

SUUMOソースなら、

64.55m2～93.81m2
1万1230円～1万6320円／月（全体管理費）、6190円～9000円／月（住宅管理費）
2510円～3640円／月（全体修繕積立金）、1680円～2440円／月（住宅修繕積立金）

なんだから、

　リヴァリエの管理費　270円/月、修繕積立金　65円/月

では？

213と122がでてきた計算式は見当つきますが、なんか作為を感じる間違い方ですね。

[217: 購入検討中さん]

教えて下さった方、ありがとうございます。
以前は30年の計画を作っていると良心的と言われていましたが、今は基本30年なんですね。

私も平米当たりの管理費と修繕積立金は他のマンションと比べてみましたが、

１．リヴァリエの管理費は、タワマンとしては高くない（もっと高いところが多い）
　　もちろん普通のマンションよりは高い

２．当初の修繕積立金は明らかに安い

と思いました。
修繕積立金が安いのはいかがなものかと思いますが、
その代わり20年後に一時金があるから大丈夫という思想なんでしょうね。

[218: 匿名さん]

じゃあ20年までに売って引っ越したほうがよいね。
じゃないと売ることもできなくなるだろうし、最悪取り壊し費用負担するはめになるのかな？

[219: 購入検討中さん]

最近のタワマンの管理費について思ったことです。

最近のタワマンの中では、リヴァリエの平米当りの管理費は高くなく、良心的な方ですが、
2003-2005年頃に分譲していた都内のタワマンよりは高いですね。

最近のタワマンの管理費はインフレしているようです。
管理組合ができたら、管理の質を落とさない範囲で、管理会社とコスト削減を交渉する価値がありますね。

[220: 購入検討中さん]

普通のマンションと異なり、
タワマンの取り壊しは早くて70年、おそらく100年以上もつのでは？

50年後でも十分売れると思いますよ。
子や孫や、場合によってはひ孫に住まわせてもいいし、出口戦略はそんなに心配しなくてもいいかなと。

[221: 匿名]

タワマンは大規模修繕(取り壊しではなく)の時のはなしを考えてはいけません。

[222: 匿名さん]

しかし、まだ出来上がってもいないのに取り壊しの話とは。凄いですね。是非、政治家になって日本の将来を考えてください。

[223: 購入検討中さん]

制震構造は免震構造よりメンテナンス費用が安いことを考えると、修繕費も抑えられるので、30年後では、他のタワマンより資金的に余裕があるのでは？と、思いますが、どうなんでしょうね。

[224: 匿名さん]

ここの検討者変わってるね。
タワマンに永住とかありえないでしょ。

[225: 匿名さん]

>>224
古い時代の考えなら永住はないだろうねｗ

今のタワマンって100年以上建っていられる設計だし（リヴァリエに限らず）、
老後世帯も購入してる統計がばっちりあるし、
なんにせよ老後は利便性よいセキュリティがしっかりしてる所の方が安心して暮らせるじゃないか。


俺は別のタワマン検討者だけど永住目的で購入するよ（30代前半だけど）。

[226: 匿名さん]

>>224

そんな個人の意見をここでぶちまけられても（笑）

私はどちらかというと郊外戸建てより都内駅近タワマンに老後など住み続けたいですね。

[227: 匿名さん]

見つけてきた。
リヴァリエは好調の売れ行きらしい。
取締役が発言してるから間違いない。
嘘だったら株主に訴えられるし間違いないだろう。

http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1205160006/

必死にネガってる人お疲れ様でした。

[228: 匿名さん]

第4期1次　20戸抽選
先着29戸

先週末は12戸売れたのかな？


***以下最新情報***

第4期2次　15戸販売
先着37戸

******************

今月は15～20戸くらい売れたって事か？

月15戸のペース守ったら、
A棟完成までちょうど完売ペースだね。

所詮算数ではないけどさｗ

上記記事の取締役が好調だって言うのもわかる数字になったな。

[229: 匿名さん]

第4期2次　15戸
先着順37戸
契約済287戸

[230: 匿名さん]

あれその契約済数どっから出た？

以前どっかのコラムで3月末か4月末時点で67％契約済（304戸前後）とあった気がするけど。

[231: 匿名さん]

>230
その数字は売り出し戸数だね。契約済みの戸数とは別。

[232: 匿名さん]

残り168戸か
5月ももう終わりだからあと10カ月で完売だと平均17戸くらいか。

良い物件だけど来年3月末までに完売は厳しそうね。
B,C棟も出来るから買え控えしてる人もいるだろうし、
値下げとかは3棟全部建ってからになるのかな？

しかもギャラリー跡地にはD棟も検討する余地あるとか言ってるらしいじゃん（10～15階程度のマンション）。

[233: 匿名さん]

確かにそうですね。

値下げ自体は３棟出来てからだと考えられますよね。

A棟値下げ後にB,C棟売り始めたら普通に考えて売りにくそうだし。

[234: 匿名さん]

ここからが売れにくいのでは？
残り物よりB,C棟の1期1次を狙うでしょ！
待てば値下げも期待できそうだし…

D棟とかはやめた方が…
「高層団地」って呼ばれそう…

[235: 匿名さん]

Ａ棟が売れ残ったままＢ棟の販売開始なんて、悲惨の極みじゃん。
想像してみろよ。そんな分かりやすい不人気物件買いたいか？

そりゃ、おおっぴらに値下げした価格を宣伝するのは避けるだろう。
けど、個別交渉で値下げして、なんとかＡ棟完売御礼の形を作ろうとするに決まってる。
それがイヤなら、Ｂ棟Ｃ棟の計画を延期するかの二択。

万一、このまま無策で売り続けて、Ａ棟が売れ残りを多数抱えて竣工し、
その横でこれまた何も考えずにＢ棟の販売を開始するようなら、
ここの担当者は相当な強心臓だわ。

[237: 匿名さん]

ハイハイ

[238: 匿名さん]

そんな説明で株主が納得するか？（笑）

記事の通りだろ。

計画通り順調。
つまり当初の計画通りの売れ行き。
苦戦してるわけではない。

ま、値下げはこないだろうな…

[239: 匿名さん]

不人気物件とか笑える（笑）

今日もネガキャンお疲れ様っす。

[240: 匿名さん]

無策じゃないだろうな。

今月が今年1番の売り数ぽいし。

完売するから安心しろw

[241: 匿名さん]

検討者じゃないのにちょこちょこちょこちょこ・・と
ネガ書き込みホントお疲れさまです。

そのパワーを別に使えれば、いいお仕事するだろうにって思いますけどね。

[242: 匿名]

そもそも当初の計画の内容・ノルマがわからないのですが、公開されているのでしょうか。

そしてその計画は、まっとうな内容・ノルマなのでしょうか。

「計画通りです」の評価分析ができず、困っています。

[243: 匿名さん]

スXフさんなんて、竣工2年後にまだ売ってても、計画どおりですからね。
まあ、ここと違ってスXフさんの場合、それで本当に計画どおりだから怖いところですが。

さておき、A棟は竣工前完売が出来て当然。いや、できないと本当にマズイ。
A棟が全部売れたところで、立地、デベ、間取仕様がほぼ同じマンションの、
全戸数の1/3にすぎないんだから、その程度の需要すらないならはじめから詰んでる。

[244: 匿名]

第二の二子玉ライズまっしぐら？
でも、ここはＢ，Ｃ棟がまだ着工してないから今からでも中止出来るからマシかな？

[245: 匿名さん]

B、C棟中止の方がA棟の希少性上がるからいいね。是非そう願いたい。

[246: 匿名さん]

確かにB,C棟を中止して何か別のものを作って、
港駅前はとりあえずA棟だけってしといたほうがA棟の価値は高いだろうね。

B,C棟の規模を小さくするとか、
京急ストア作るとか、
市に売って公園緑化するとか、

ただB,C棟待ってる人がいたら、
A棟しかできないって情報が出た瞬間涙目だねｗ

[247: 周辺住民さん]

B,C棟中止になったらUR賃貸でも作ってくれないかな。
永住はしたくないけど一時的には住んでみたいかも。

[248: 匿名さん]

別にA棟が完売しなくても、
B,C棟は建てられるんじゃないかな。

京急不動産としては（京急グループとしてはが正しいかな）、
京急電鉄の乗客が結果的に上昇すれば、
A,B,C棟全てが完売しなくても採算はとれるんじゃないかな？

全体で７割くらい売れていい所じゃない？

A棟が今７割くらいの契約者数だからB棟の計画が進んでも良いとは思うが。

マンションが出来ることによって大師線の利用者は住む人以外にも、その親類知人が利用してくれるって言うのもあるし。

上記の事を踏まえるとA棟の値下げ次期はC棟が完成した後。

甘い考えかな？

[250: 匿名さん]

値下げは確実って何を言ってるのか。

B,C棟も売らないといけないんだからA棟の値下げはまだ当分ないでしょ。

B,C棟も売らないといけないんですよ？？わかります？

[251: 物件比較中さん]

というか、竣工で完売する必要性を京急さんとして感じていないのでは？

さすがに100戸とか残っているのではいろんな面で問題な気がしますが、数十戸程度であれば
B棟の販売をおこないつつ、部屋とか間取り、眺望とか実際のものを見せつつ売れるし、
B棟のスケジュールがよく分かりませんがいずれにせよ青田売りで入居がだいぶ先になってしまうと思うので
早く住みたい人はA棟を買うこともできる。
あとは、入居開始以降の管理費とか京急さんが負担する分と今割り引いて売るかの判断なのかな？
むかし、デベロッパーで仕事をしていたのでなんとなくそんな想像をしてみました。

京急さんは鉄道会社だからふつうのデベロッパーさんと財務の特徴が違いますからねえ。

[252: 匿名さん]

確かに竣工で完売する必要性は無いと思いますよ。

ってかね、
まだ竣工まで10ヵ月あるんだし値下げはまだ期待できないでしょ。

むしろ今月の売り上げみると売り切っちゃう可能性もあるんだし。

[253: 周辺住民さん]

１本にしといた方が価値は維持されるな。
いろいろあるけど、１本であれば希少性はあるわけで。

３本立てちゃうと、ツインとシンボルで３本立てた
豊洲のスミフ物件みたいに苦戦するんじゃないだろうか。
（向こうは高過ぎるということがネックではあるが）

あと「竣工までに完売しなくてもいい」ってのはないでしょ。
デベロッパーとしてはむやみに値引きする訳にもいかず、
結果的に「完売できなかった」はあったとしても、
「完売しなくてもいい」はあり得ない。

管理費も修繕費も、入居率100％を前提に各住戸に割り振って
計画されてるのに、完売できなければ足りなくなる。

普通は最初の１～２年くらいは100％に満たない分の管理費を
デベロッパーが補填することが多いので、その分、利益は減る。

半年や１年で完売する必要はなくても、竣工までには完売するのが理想だよ。

[254: 匿名さん]

確かにA棟のみにしたほうが一番良さそうな感じはするよね。

B,C棟も同様な売れ行きだと売主側の維持費が大変そう。

仮にB,C棟が中止になったと仮定したら、
その敷地は何が一番利益になるんだろうね？

[255: 匿名さん]

時間はかかるかもだけどB,C棟も出来るとは思うよ。

ただしA棟の値下げは無いとおもう。
（B,C棟を売ること考えたら）

長期戦になるの当初から覚悟してるから、
京急取締役も計画通り順調と発言したのではないかな。

まったく売れてないわけじゃないしね。

今7割くらいだっけ契約数？
あと10カ月もあんだし9割くらいは今のままで行く感じはするなぁ。

[256: 物件比較中さん]

253さん

なので、それは売主として割引販売による総利益の減と引渡後の管理費等支払いの額どちらをとるかというところでは。
今必死になって割引販売して利益減よりも、ゆっくりやるほうがB棟C棟を見据えていると思いますけどね。
全体の価格バランスを考えても。

いずれにせよ、はやくB棟の情報がほしいというのが、検討者としての思いです。。

[257: 購入検討中さん]

将来中古で手放すことになったら、某Ｘマンションなどが比較対象になるんじゃないかな。

某Ｘマンションよりいい値段がつけられるだろうから、いまの分譲価格は悪くないと思うけどね。

それに、査定賃料から見ても、ここの価格はまずまず良心的と思いますよ。

[258: 匿名さん]

敷地内にコンパクトな京急ストアが出来るといいな。

[259: 匿名さん]

B棟の販売がはじまろうが、A棟はあせらず値引きせずにたんたんと売り続けるんだっけ？
で、その後にC棟の販売。もちろんその横でB棟販売中、下手すりゃA棟の超売れ残りとも併売かもね。

・・・んな状況で、中古が高値で売れるわけないだろ。

[260: 匿名]

№259
武蔵小杉
パークシティ　現在3棟目建てているが、1棟、2棟の中古売れてるぜ。
→A棟の価値を考えると、B,C棟の新築建設販売中でもA棟の中古は売れると予想！