リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[170: 匿名さん]

ＪＲ川崎駅までかかる時間が話題になってますが。

それはどうでもよいでしょう。

その道筋にあるものー今、そこにある危機ーが問題なのではないかと。

[171: 匿名さん]

ポジが（笑）を多用するマンションって、それだけでなんか嫌ですね。

[172: 購入検討中さん]

無駄な投稿ご苦労様

建築工事ブログ拝見したけど

植栽がどんなふうになるか楽しみですね

早めに植えてほしいです、そろそろ？

[173: 匿名さん]

>>171
そう思わせようと工作してるのに気が付くんだ。
わざとポジ書いて嫌な感じにさせてしまう匿名板の特性。

[174: 匿名さん]

今日もネガのおかげでスレが伸びる！
Yahoo！不動産のアクセスランキング4位だってよ。
宣伝ご苦労様。

[175: 匿名さん]

検討する際のポイントとして、敷地の得難い自由度により最善の設計が可能であった物件であるということを重視しました。
建築設計は敷地の制約を受けます。日影規制や斜線規制は勿論の事、平面形状や隣地環境など様々な制約の中で建築家はベストな回答を導きます。
外的な要因で建物の形状決まってしまうと言っても特に都市部では決して言い過ぎではありません。
私がこの建物の外形を見たとき、高層マンションとして理想的な形をしているという印章を持ちました。構造に無理が無く、四方が均等で、また、ＤＦＳ制振構造を機能させるにも縦横比、平面形状に無理がありません。無理が無いということは施行が楽でありそれは結果的に施工費の低減、信頼性の向上に繋がります。
広大な面積の河川に面した敷地で、ＤＦＳ制振構造をいかに効果的に実現するかという視点で設計された建物であり、それは設計と研究部門と施行が一体なったゼネコンの良さが結実したプロジェクトだと感心しました。
スーパーゼネコンにとってマンション建築は出来れば遠慮したい現場ですし、エースが投入されることはまず無い現場ですが、この物件はオリジナル技術の見本として大林組が力を入れている例外的な現場だと思っています。
マンション選びは価格（イニシャル、ランニング）、立地、環境、使い勝手、間取りを重視する事は当然ですし、その判断基準は人それぞれですが、そこがクリアできれば建物としてはお買い得だと思ました。

ですので契約しました。

[176: 購入検討中さん]

今ある危機と言っても、ここは今より悪くなりようがないのだから、割安でいい物件じゃないかなあ？
坪170万以下で、交通至便で日当たり・眺望も確保されていて、なかなかこんな物件はなさそうだけど。

京急川崎はJR川崎とも地下街で直結だし、
ラゾーナへ行っても雨に濡れるのは港町駅からエントランスまでの30秒ですよ。
十分検討に値すると思うけど。

[177: 匿名]

　駅近でなかったら戸建てだな。駐車場もゼロだし、管理費もゼロ。
マンション買うなら駅近。高く売れるし。
駅近でないマンションのメリットが分からん。駐車場費かかるし（安くてもその分管理費・修繕費に組み込まれるので）、土地もマンション住人での分割になるし。高く売れないし。
マンション買うなら、駅近で静かな場所。
なのでリヴァリエは希少価値物件だな。

[178: 匿名]

駅近と言っても何もない駅じゃねぇー

[179: 匿名]

皆さん知ってるかもですが、不動産の紹介状があると1パーセント安くなるよ。

[180: 匿名さん]

１０分間隔で時間の通りに来る電車があるじゃないですか。それ以上何が望みなの？

[181: 匿名さん]

何処の不動産？みんな知らないかと…

[182: 契約済みさん]

紹介状の件はわかりませんが、うちは会社の提携で京急さんがあったので１％の割引がありました。

[183: 購入検討中さん]

朝夕は5分間隔で、日中は10分間隔。
しかも時間が一定で憶えやすいので、実質的な待ち時間はゼロ。
大師線は案外化けるのかもしれない。

[184: 匿名さん]

本線乗り入れでもしない限り化けないし、そんな可能性は考えるだけ無駄。

[185: 匿名]

羽田国際化で多摩川リバーサイド計画が進めば化ける可能性は大あり。
住宅化は今後も進むし工場の研究所化だってあり得る。

[186: 匿名さん]

管理費270円/月・m^2で修繕積立金65円/月・m^2・・・ひどいな。
典型的な、管理費でボッて修繕積立は後でお前ら（＝購入者）考えろ式、後は野となれ山となれ式。

平成21年の調査では、新築マンションの修繕積立金の当初設定額は平均で平米あたり月95.4円。
資料請求した他のタワマンを5件ほどピックアップしてみたが、どこも、当初設定額は85～95円/月・m^2のレンジ内。

ご愁傷様です。

[187: 匿名さん]

>>186
どういう計算してんの？
悪質すぎるｗ

あと新築マンションじゃなくて新築タワマンと立地考えて計算してね。

そこらの2000万～3000万台の普通の新築マンションと管理費比べてる時点で検討する余地なしｗ


管理費は新築タワマンとしては普通。（平均2万前後）
修繕積立も30年計画の平均は他の新築タワマンの平均値（平均2万ちょっと）

[188: 匿名さん]

あれ？
また管理費と修繕積立の話してんの？

ちゃんと過去スレ見ろよまんどくせい。
あーまんどくせい。

もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。
（立地面からしてあたりまえだけどJR川崎駅前よりは安い）

むしろ共用施設の充実、セキュリティ面などを考慮しても、
月2万の管理費と修繕積立が払えないようじゃリヴァリエは検討できないと何度もいってるジャマイカ。

[189: 物件比較中さん]

すげー。
なんとかして評価を下げようと必死な業者。。必死すぎる。。。

[190: 匿名さん]

何もない駅近がむしろ良いよね。
ごちゃごちゃしてなくて、
しかもリヴァリエは敷地内に緑豊富。

川崎駅まで一駅2分だし全然事足りる。

[191: 匿名さん]

ふと思ったんだが、
評価を下げようとしてるのは業者だけじゃないんじゃないか？

ここが欲しくて買いたいが高くて手が出せない、
人気落として値下げ狙ってるのを待ってる輩とか？

考えすぎか？ｗ

[192: 匿名さん]

ここが高いって？
まわりの普通のマンションよりやすいのに？

[193: 匿名さん]

そういえば、
隣接される保育園って認可になったのですか？

[194: 匿名]

ポジ書き込みの勢いがありすぎてイジりたくなるだけじゃないですかね。

[195: 匿名さん]

すいませんでした。高くて手が出ないのでネガ書いちゃいました。

[197: 匿名さん]

186の５つってのがどこだか知らんけど、割と面白そうなテーマなので、
この辺の駅近タワマンでぱっと思いつく３つについて、
公式ＨＰの一番広い部屋と一番高い修繕積立金で割り算してみた。

　エクラス　92.08平米　13810円　⇒　平米あたり月150円
　ルサンク大崎　88.31平米　8900円　⇒　平米あたり月101円
　ロイ鶴　85.36平米　7970円　⇒　平米あたり月93円

85円～95円の間には入らんね。むしろ上ぶれ。

＞もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。

　リヴァリエ　93.81平米　6080円　⇒　平米あたり月65円

平均かこれ？ってまあいいや。

ちなみに管理費は駅近タワマン相場並、ないし、むしろ少し安いくらい。
これは、購入層の財布に配慮してるのかな？
どうでもいいけど、ロイ鶴の管理費が高すぎて笑った。

[198: 匿名さん]

なんども話題には出てるが、
リヴァリエの管理費は平均だよｗ

記事にも載ってたけど、
リヴァリエの売り上げは好調らしいし、
残り3割強だっけ？

11か月もあれば売り切れるんじゃね？

もしくは9割くらいはいくっしょ。

[199: 匿名さん]

駅前徒歩1分で川崎まで2分でこの価格はかなり良心的だよ。

しかも高速出入口も近いし羽田も近いしな。

住んでみたいよほんと。

[200: 197]

過去スレざっと読んできました。

管理費は他のタワマンと大差ない、
修繕積立金は他のタワマンと大違い、が実態のようですね。

後者の詳細は、
当初設定の修繕積立金額は相場よりかなり安い、
でも、トータルでの修繕コストが安い訳ではない。
他のタワマンより大幅な修繕積立金の値上げと、
足りない分は、他のタワマンではあまり見ない、
修繕積立一時金の徴収で辻褄をあわせようとしている、ということでした。

後でもめそうと思って忌避するか、
最初が楽で嬉しいと考えるかは、その人次第ってことですかね。

[201: いつか買いたいさん]

いつか住みたいですよ。

[202: 匿名]

物件費、管理費は見せかけで、修繕と駐車場でぼったくるビジネスモデルw

[203: 匿名さん]

>>202
駐車場も周りのタワマンに比べたら安いんだが。

修繕も30年計画だと平均して2万ちょっとだろ？
これも周りのタワマンに比べたら同等なんだが。

管理費が見せかけ？
あれだけ共用施設がそろっててセキュリティ対策もばっちりなのに何を根拠に見せかけと言ってるの？

[204: 匿名]

なんで平米単価の話のあとに、ざっくりな話にして同等とかいうのだろう。スレループするだけでは？

[205: 匿名さん]

管理費、修繕費が高いとか言ってるのは、ここはおろか周辺の2～3千万の物件も買えないような人達でしょ。
タワマンであることと、設備・仕様を考えたら普通の金額なのに。

[206: 匿名さん]

修繕積立金は、当初からもっと高く設定しておかないとダメでは？って話なのに、
なんか意図的に捻じ曲げようとしているような。

それとも、本当に意味が分かってないのかな？

ここの修繕積立金の値付けは、まさに、ここで散々馬鹿にされている
2～3千万クラスの物件の購買者向けの常道そのもの。

[207: 匿名さん]

確かに2000万～3000万のマンションと比べられちゃうと困っちゃうね。

間取り4000万～5000万が最多（最小3000～最大6500万）のタワマンだったら、
ごく普通の管理費、修繕費なんだよね。

[208: 匿名さん]

>>206
修繕積立の30年計画を平均すると2万ちょっとだよ？

他のタワマンとかわらん。

むしろ当初安めで年数増えるごとに負担する方が、
ローン組んでる人たちには優しい計画だよ。
ローン前倒ししやすいからね。

[209: 匿名さん]

隣接する保育園だけど、
認可保育だった気がするけど、
ちゃんと聞いてないからなんとも。

[210: 購入検討中さん]

今日も元気にスレが伸びていますね。

[211: 匿名さん]

期中の修繕積立一時金なんて、普通は禁じ手扱い。
MRで長期修繕計画を見せてもらって、計画にしっかり織り込まれたらドン引きだけどなぁ～

まあ、ここの購入層はみんな余裕ある買い方をするので、
後で修繕積立金（月毎）の額が跳ね上がって、さらに一時金を求められても、
滞納者なんてでるわけありません、ってことが購入者の総意ならいいんじゃない。

単に、売主の値段の付け方がえげつないってだけで、
20年30年スパンでみた総額がよそと比べて特別高いわけじゃないし、
208さんの言うとおり、ゆとりローンと同じで、全くメリットがない仕組みというわけでもない。

[212: 購入検討中さん]

20年後の修繕一時金って、他のタワマンでも見たけど、
実際のところ本当にそんなに珍しいですか？
それと、以前は長期修繕計画も25年か下手をすれば20年が一般的だったけど、
最近はどのマンションでも30年が普通ですか？
ここの30年の計画は良心的だと思うんだけど。

よく確認しておきたいので、ご存知の方教えてください。

[213: 契約済みさん]

国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというのがＨ20.6に出ました。
そこでは、基本30年で計画をすること、できれば30年間で均等積立方式であることが望ましい、としています。
ここ数年来で新築マンションを購入した場合はこれに基づいて30年で計画されているはずです。

また、Ｈ23.4月のガイドラインでは事例収集による「20階以上のマンションの修繕積立金の平均を206円/月」と示しています。ただ、事例の内容は「84事例のうち20階以上は14棟、その14棟のうち1990年代築が2棟、残り12棟は2000年代以降」であり、最近の新築マンションの相場を反映しているのかは不明です。

マンション購入時に修繕積立が高い、安いといっても個人ではどうしようもありません。「少なくとも素人ではない」管理会社が業界の経験則に基づいて決めた金額に従うほかはありません。あとはガイドラインにあるように組合で随時修繕計画を見直して将来に備えましょう。

ちなみに、「増額方式＋期中の一時金徴収」が現在一般的です。マンコミュの他の掲示板も見てください。
Ｈ23.4月のガイドラインを貼っておきます。Ｐ.9とか見てください。

www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

[214: 購入検討中さん]

付近の新築マンションの管理費と修繕積立金です（スーモ調べ、平米単価）
タワーマンションとそれ以外で3件ずつ集めてみました。


リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

パークシティ武蔵小杉ＧＷＴの管理費　302円/月、修繕積立金　120円/月
　
エクラスタワーの管理費　291円/月、修繕積立金　150円/月

サンクタス川崎タワーの管理費　253円/月、修繕積立金　88円/月

ラグゼコートの管理費　143円/月、修繕積立金　90円/月

オールパークスの管理費　183円/月、修繕積立金　85円/月

パークホームズ川崎大師の管理費　223円/月、修繕積立金　90円/月

[215: 匿名さん]

212さん
一般的にどうかは分かりませんが、自分が回った範囲で。

長期修繕計画は見たり見なかったりだけど、修繕積立金に関する説明として、
どこも30年目の想定額まで出てきていた。
その際必ず「途中の一時金徴収はありますか？」という質問をしたはずだが、
「YES」って答えが返ってきたところは記憶にない。

ちなみにデベは、三菱、東京建物、住友など。いずれもタワーないし大規模、大抵は23区（城南）。
ここの85平米の値段で、やっと65平米って感じ。

あと、NICEのタワーも、何年かは覚えがないけど、一時金はないと思う。
でもここはうろ覚えなので、聞いてないだけかも。

[216: 匿名さん]

＞リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

SUUMOソースなら、

64.55m2～93.81m2
1万1230円～1万6320円／月（全体管理費）、6190円～9000円／月（住宅管理費）
2510円～3640円／月（全体修繕積立金）、1680円～2440円／月（住宅修繕積立金）

なんだから、

　リヴァリエの管理費　270円/月、修繕積立金　65円/月

では？

213と122がでてきた計算式は見当つきますが、なんか作為を感じる間違い方ですね。

[217: 購入検討中さん]

教えて下さった方、ありがとうございます。
以前は30年の計画を作っていると良心的と言われていましたが、今は基本30年なんですね。

私も平米当たりの管理費と修繕積立金は他のマンションと比べてみましたが、

１．リヴァリエの管理費は、タワマンとしては高くない（もっと高いところが多い）
　　もちろん普通のマンションよりは高い

２．当初の修繕積立金は明らかに安い

と思いました。
修繕積立金が安いのはいかがなものかと思いますが、
その代わり20年後に一時金があるから大丈夫という思想なんでしょうね。

[218: 匿名さん]

じゃあ20年までに売って引っ越したほうがよいね。
じゃないと売ることもできなくなるだろうし、最悪取り壊し費用負担するはめになるのかな？

[219: 購入検討中さん]

最近のタワマンの管理費について思ったことです。

最近のタワマンの中では、リヴァリエの平米当りの管理費は高くなく、良心的な方ですが、
2003-2005年頃に分譲していた都内のタワマンよりは高いですね。

最近のタワマンの管理費はインフレしているようです。
管理組合ができたら、管理の質を落とさない範囲で、管理会社とコスト削減を交渉する価値がありますね。

[220: 購入検討中さん]

普通のマンションと異なり、
タワマンの取り壊しは早くて70年、おそらく100年以上もつのでは？

50年後でも十分売れると思いますよ。
子や孫や、場合によってはひ孫に住まわせてもいいし、出口戦略はそんなに心配しなくてもいいかなと。

[221: 匿名]

タワマンは大規模修繕(取り壊しではなく)の時のはなしを考えてはいけません。

[222: 匿名さん]

しかし、まだ出来上がってもいないのに取り壊しの話とは。凄いですね。是非、政治家になって日本の将来を考えてください。

[223: 購入検討中さん]

制震構造は免震構造よりメンテナンス費用が安いことを考えると、修繕費も抑えられるので、30年後では、他のタワマンより資金的に余裕があるのでは？と、思いますが、どうなんでしょうね。

[224: 匿名さん]

ここの検討者変わってるね。
タワマンに永住とかありえないでしょ。

[225: 匿名さん]

>>224
古い時代の考えなら永住はないだろうねｗ

今のタワマンって100年以上建っていられる設計だし（リヴァリエに限らず）、
老後世帯も購入してる統計がばっちりあるし、
なんにせよ老後は利便性よいセキュリティがしっかりしてる所の方が安心して暮らせるじゃないか。


俺は別のタワマン検討者だけど永住目的で購入するよ（30代前半だけど）。

[226: 匿名さん]

>>224

そんな個人の意見をここでぶちまけられても（笑）

私はどちらかというと郊外戸建てより都内駅近タワマンに老後など住み続けたいですね。

[227: 匿名さん]

見つけてきた。
リヴァリエは好調の売れ行きらしい。
取締役が発言してるから間違いない。
嘘だったら株主に訴えられるし間違いないだろう。

http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1205160006/

必死にネガってる人お疲れ様でした。

[228: 匿名さん]

第4期1次　20戸抽選
先着29戸

先週末は12戸売れたのかな？


***以下最新情報***

第4期2次　15戸販売
先着37戸

******************

今月は15～20戸くらい売れたって事か？

月15戸のペース守ったら、
A棟完成までちょうど完売ペースだね。

所詮算数ではないけどさｗ

上記記事の取締役が好調だって言うのもわかる数字になったな。

[229: 匿名さん]

第4期2次　15戸
先着順37戸
契約済287戸

[230: 匿名さん]

あれその契約済数どっから出た？

以前どっかのコラムで3月末か4月末時点で67％契約済（304戸前後）とあった気がするけど。

[231: 匿名さん]

>230
その数字は売り出し戸数だね。契約済みの戸数とは別。

[232: 匿名さん]

残り168戸か
5月ももう終わりだからあと10カ月で完売だと平均17戸くらいか。

良い物件だけど来年3月末までに完売は厳しそうね。
B,C棟も出来るから買え控えしてる人もいるだろうし、
値下げとかは3棟全部建ってからになるのかな？

しかもギャラリー跡地にはD棟も検討する余地あるとか言ってるらしいじゃん（10～15階程度のマンション）。

[233: 匿名さん]

確かにそうですね。

値下げ自体は３棟出来てからだと考えられますよね。

A棟値下げ後にB,C棟売り始めたら普通に考えて売りにくそうだし。

[234: 匿名さん]

ここからが売れにくいのでは？
残り物よりB,C棟の1期1次を狙うでしょ！
待てば値下げも期待できそうだし…

D棟とかはやめた方が…
「高層団地」って呼ばれそう…

[235: 匿名さん]

Ａ棟が売れ残ったままＢ棟の販売開始なんて、悲惨の極みじゃん。
想像してみろよ。そんな分かりやすい不人気物件買いたいか？

そりゃ、おおっぴらに値下げした価格を宣伝するのは避けるだろう。
けど、個別交渉で値下げして、なんとかＡ棟完売御礼の形を作ろうとするに決まってる。
それがイヤなら、Ｂ棟Ｃ棟の計画を延期するかの二択。

万一、このまま無策で売り続けて、Ａ棟が売れ残りを多数抱えて竣工し、
その横でこれまた何も考えずにＢ棟の販売を開始するようなら、
ここの担当者は相当な強心臓だわ。

[237: 匿名さん]

ハイハイ

[238: 匿名さん]

そんな説明で株主が納得するか？（笑）

記事の通りだろ。

計画通り順調。
つまり当初の計画通りの売れ行き。
苦戦してるわけではない。

ま、値下げはこないだろうな…

[239: 匿名さん]

不人気物件とか笑える（笑）

今日もネガキャンお疲れ様っす。

[240: 匿名さん]

無策じゃないだろうな。

今月が今年1番の売り数ぽいし。

完売するから安心しろw

[241: 匿名さん]

検討者じゃないのにちょこちょこちょこちょこ・・と
ネガ書き込みホントお疲れさまです。

そのパワーを別に使えれば、いいお仕事するだろうにって思いますけどね。

[242: 匿名]

そもそも当初の計画の内容・ノルマがわからないのですが、公開されているのでしょうか。

そしてその計画は、まっとうな内容・ノルマなのでしょうか。

「計画通りです」の評価分析ができず、困っています。

[243: 匿名さん]

スXフさんなんて、竣工2年後にまだ売ってても、計画どおりですからね。
まあ、ここと違ってスXフさんの場合、それで本当に計画どおりだから怖いところですが。

さておき、A棟は竣工前完売が出来て当然。いや、できないと本当にマズイ。
A棟が全部売れたところで、立地、デベ、間取仕様がほぼ同じマンションの、
全戸数の1/3にすぎないんだから、その程度の需要すらないならはじめから詰んでる。

[244: 匿名]

第二の二子玉ライズまっしぐら？
でも、ここはＢ，Ｃ棟がまだ着工してないから今からでも中止出来るからマシかな？

[245: 匿名さん]

B、C棟中止の方がA棟の希少性上がるからいいね。是非そう願いたい。

[246: 匿名さん]

確かにB,C棟を中止して何か別のものを作って、
港駅前はとりあえずA棟だけってしといたほうがA棟の価値は高いだろうね。

B,C棟の規模を小さくするとか、
京急ストア作るとか、
市に売って公園緑化するとか、

ただB,C棟待ってる人がいたら、
A棟しかできないって情報が出た瞬間涙目だねｗ

[247: 周辺住民さん]

B,C棟中止になったらUR賃貸でも作ってくれないかな。
永住はしたくないけど一時的には住んでみたいかも。

[248: 匿名さん]

別にA棟が完売しなくても、
B,C棟は建てられるんじゃないかな。

京急不動産としては（京急グループとしてはが正しいかな）、
京急電鉄の乗客が結果的に上昇すれば、
A,B,C棟全てが完売しなくても採算はとれるんじゃないかな？

全体で７割くらい売れていい所じゃない？

A棟が今７割くらいの契約者数だからB棟の計画が進んでも良いとは思うが。

マンションが出来ることによって大師線の利用者は住む人以外にも、その親類知人が利用してくれるって言うのもあるし。

上記の事を踏まえるとA棟の値下げ次期はC棟が完成した後。

甘い考えかな？

[250: 匿名さん]

値下げは確実って何を言ってるのか。

B,C棟も売らないといけないんだからA棟の値下げはまだ当分ないでしょ。

B,C棟も売らないといけないんですよ？？わかります？

[251: 物件比較中さん]

というか、竣工で完売する必要性を京急さんとして感じていないのでは？

さすがに100戸とか残っているのではいろんな面で問題な気がしますが、数十戸程度であれば
B棟の販売をおこないつつ、部屋とか間取り、眺望とか実際のものを見せつつ売れるし、
B棟のスケジュールがよく分かりませんがいずれにせよ青田売りで入居がだいぶ先になってしまうと思うので
早く住みたい人はA棟を買うこともできる。
あとは、入居開始以降の管理費とか京急さんが負担する分と今割り引いて売るかの判断なのかな？
むかし、デベロッパーで仕事をしていたのでなんとなくそんな想像をしてみました。

京急さんは鉄道会社だからふつうのデベロッパーさんと財務の特徴が違いますからねえ。

[252: 匿名さん]

確かに竣工で完売する必要性は無いと思いますよ。

ってかね、
まだ竣工まで10ヵ月あるんだし値下げはまだ期待できないでしょ。

むしろ今月の売り上げみると売り切っちゃう可能性もあるんだし。

[253: 周辺住民さん]

１本にしといた方が価値は維持されるな。
いろいろあるけど、１本であれば希少性はあるわけで。

３本立てちゃうと、ツインとシンボルで３本立てた
豊洲のスミフ物件みたいに苦戦するんじゃないだろうか。
（向こうは高過ぎるということがネックではあるが）

あと「竣工までに完売しなくてもいい」ってのはないでしょ。
デベロッパーとしてはむやみに値引きする訳にもいかず、
結果的に「完売できなかった」はあったとしても、
「完売しなくてもいい」はあり得ない。

管理費も修繕費も、入居率100％を前提に各住戸に割り振って
計画されてるのに、完売できなければ足りなくなる。

普通は最初の１～２年くらいは100％に満たない分の管理費を
デベロッパーが補填することが多いので、その分、利益は減る。

半年や１年で完売する必要はなくても、竣工までには完売するのが理想だよ。

[254: 匿名さん]

確かにA棟のみにしたほうが一番良さそうな感じはするよね。

B,C棟も同様な売れ行きだと売主側の維持費が大変そう。

仮にB,C棟が中止になったと仮定したら、
その敷地は何が一番利益になるんだろうね？

[255: 匿名さん]

時間はかかるかもだけどB,C棟も出来るとは思うよ。

ただしA棟の値下げは無いとおもう。
（B,C棟を売ること考えたら）

長期戦になるの当初から覚悟してるから、
京急取締役も計画通り順調と発言したのではないかな。

まったく売れてないわけじゃないしね。

今7割くらいだっけ契約数？
あと10カ月もあんだし9割くらいは今のままで行く感じはするなぁ。

[256: 物件比較中さん]

253さん

なので、それは売主として割引販売による総利益の減と引渡後の管理費等支払いの額どちらをとるかというところでは。
今必死になって割引販売して利益減よりも、ゆっくりやるほうがB棟C棟を見据えていると思いますけどね。
全体の価格バランスを考えても。

いずれにせよ、はやくB棟の情報がほしいというのが、検討者としての思いです。。

[257: 購入検討中さん]

将来中古で手放すことになったら、某Ｘマンションなどが比較対象になるんじゃないかな。

某Ｘマンションよりいい値段がつけられるだろうから、いまの分譲価格は悪くないと思うけどね。

それに、査定賃料から見ても、ここの価格はまずまず良心的と思いますよ。

[258: 匿名さん]

敷地内にコンパクトな京急ストアが出来るといいな。

[259: 匿名さん]

B棟の販売がはじまろうが、A棟はあせらず値引きせずにたんたんと売り続けるんだっけ？
で、その後にC棟の販売。もちろんその横でB棟販売中、下手すりゃA棟の超売れ残りとも併売かもね。

・・・んな状況で、中古が高値で売れるわけないだろ。

[260: 匿名]

№259
武蔵小杉
パークシティ　現在3棟目建てているが、1棟、2棟の中古売れてるぜ。
→A棟の価値を考えると、B,C棟の新築建設販売中でもA棟の中古は売れると予想！

[261: 匿名さん]

まあ、ここの修繕積立金はどんどん値上がりするから、売り抜けられないと困るからねぇ。

ましてや20年目に高額な一時金徴収が待っている。
率直にいって、そのとき滞納者がでないなんてわけがない。

その前に売り抜けた者だけが生き残ることができるサバイバルゲームだな。

[262: 購入検討中さん]

お、ネガに必死ですねぇ

[263: 購入検討中さん]

一般的に言って、一定水準以上のマンションは新築時の分譲価格が一番安いですよ。

特に角部屋や上層階などの、好条件で希少性のある部屋はね。

いずれにせよ、このマンションは、収益還元法で試算しても取引事例比準価格を出しても
他マンションより良心的な値付けですよ。

大幅値引きをしてもまだ割安感の出ない他マンションとは違うと思う。

[264: 匿名さん]

>いずれにせよ、このマンションは、収益還元法で試算しても取引事例比準価格を出しても

よくわかりません。おばかなわたくしに具体的に教えてください。
数式と数値でしめしてくれるとわかりやすいです。

[265: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ばかでもPC使ってるなら検索してみてはいかが？

[266: 購入検討中さん]

言っている意味・内容は、No257と同じです。

ご存知で聞いているのではないかと思いますが、
取引事例比準価格は、実際の複数（3つ以上）の取引事例に基づき、
さまざまな条件の違いを補正して同一条件であればどのような価格になるか試算するもの。
補正の仕方は、一定の様式（フォーム）があります。

収益還元法は、賃料を査定しコスト控除後の利益を
投資家が投資するであろう還元利回りで割り戻すものです。
どこまでをコストとするかについては、いくつかのやり方があります。

また、将来の出口戦略まで想定し、
将来キャッシュフローを現在価値に割り引くＤＣＦ法というものもあります。

いずれも四則演算（足す、引く、かける、割る）で計算できますが、一本の式では表現できません。

[267: 匿名さん]

この段階にしてはちょっと先着順が多いかな。
もう少し頑張ってほしいね。

[268: 匿名さん]

リヴァリエ規模のタワーマンションでは、ふつう最後の住戸が売り出される時期はいつごろなんでしょう。
いつかの段階で５０戸とかある程度まとまった数を売り出すのかな。

[269: 匿名さん]

先着住戸はいわば売れ残りなので売れにくいはず。逆に営業会社が変わって明らかに加速した感じはします。