リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[170: 匿名さん]

ＪＲ川崎駅までかかる時間が話題になってますが。

それはどうでもよいでしょう。

その道筋にあるものー今、そこにある危機ーが問題なのではないかと。

[171: 匿名さん]

ポジが（笑）を多用するマンションって、それだけでなんか嫌ですね。

[172: 購入検討中さん]

無駄な投稿ご苦労様

建築工事ブログ拝見したけど

植栽がどんなふうになるか楽しみですね

早めに植えてほしいです、そろそろ？

[173: 匿名さん]

>>171
そう思わせようと工作してるのに気が付くんだ。
わざとポジ書いて嫌な感じにさせてしまう匿名板の特性。

[174: 匿名さん]

今日もネガのおかげでスレが伸びる！
Yahoo！不動産のアクセスランキング4位だってよ。
宣伝ご苦労様。

[175: 匿名さん]

検討する際のポイントとして、敷地の得難い自由度により最善の設計が可能であった物件であるということを重視しました。
建築設計は敷地の制約を受けます。日影規制や斜線規制は勿論の事、平面形状や隣地環境など様々な制約の中で建築家はベストな回答を導きます。
外的な要因で建物の形状決まってしまうと言っても特に都市部では決して言い過ぎではありません。
私がこの建物の外形を見たとき、高層マンションとして理想的な形をしているという印章を持ちました。構造に無理が無く、四方が均等で、また、ＤＦＳ制振構造を機能させるにも縦横比、平面形状に無理がありません。無理が無いということは施行が楽でありそれは結果的に施工費の低減、信頼性の向上に繋がります。
広大な面積の河川に面した敷地で、ＤＦＳ制振構造をいかに効果的に実現するかという視点で設計された建物であり、それは設計と研究部門と施行が一体なったゼネコンの良さが結実したプロジェクトだと感心しました。
スーパーゼネコンにとってマンション建築は出来れば遠慮したい現場ですし、エースが投入されることはまず無い現場ですが、この物件はオリジナル技術の見本として大林組が力を入れている例外的な現場だと思っています。
マンション選びは価格（イニシャル、ランニング）、立地、環境、使い勝手、間取りを重視する事は当然ですし、その判断基準は人それぞれですが、そこがクリアできれば建物としてはお買い得だと思ました。

ですので契約しました。

[176: 購入検討中さん]

今ある危機と言っても、ここは今より悪くなりようがないのだから、割安でいい物件じゃないかなあ？
坪170万以下で、交通至便で日当たり・眺望も確保されていて、なかなかこんな物件はなさそうだけど。

京急川崎はJR川崎とも地下街で直結だし、
ラゾーナへ行っても雨に濡れるのは港町駅からエントランスまでの30秒ですよ。
十分検討に値すると思うけど。

[177: 匿名]

　駅近でなかったら戸建てだな。駐車場もゼロだし、管理費もゼロ。
マンション買うなら駅近。高く売れるし。
駅近でないマンションのメリットが分からん。駐車場費かかるし（安くてもその分管理費・修繕費に組み込まれるので）、土地もマンション住人での分割になるし。高く売れないし。
マンション買うなら、駅近で静かな場所。
なのでリヴァリエは希少価値物件だな。

[178: 匿名]

駅近と言っても何もない駅じゃねぇー

[179: 匿名]

皆さん知ってるかもですが、不動産の紹介状があると1パーセント安くなるよ。

[180: 匿名さん]

１０分間隔で時間の通りに来る電車があるじゃないですか。それ以上何が望みなの？

[181: 匿名さん]

何処の不動産？みんな知らないかと…

[182: 契約済みさん]

紹介状の件はわかりませんが、うちは会社の提携で京急さんがあったので１％の割引がありました。

[183: 購入検討中さん]

朝夕は5分間隔で、日中は10分間隔。
しかも時間が一定で憶えやすいので、実質的な待ち時間はゼロ。
大師線は案外化けるのかもしれない。

[184: 匿名さん]

本線乗り入れでもしない限り化けないし、そんな可能性は考えるだけ無駄。

[185: 匿名]

羽田国際化で多摩川リバーサイド計画が進めば化ける可能性は大あり。
住宅化は今後も進むし工場の研究所化だってあり得る。

[186: 匿名さん]

管理費270円/月・m^2で修繕積立金65円/月・m^2・・・ひどいな。
典型的な、管理費でボッて修繕積立は後でお前ら（＝購入者）考えろ式、後は野となれ山となれ式。

平成21年の調査では、新築マンションの修繕積立金の当初設定額は平均で平米あたり月95.4円。
資料請求した他のタワマンを5件ほどピックアップしてみたが、どこも、当初設定額は85～95円/月・m^2のレンジ内。

ご愁傷様です。

[187: 匿名さん]

>>186
どういう計算してんの？
悪質すぎるｗ

あと新築マンションじゃなくて新築タワマンと立地考えて計算してね。

そこらの2000万～3000万台の普通の新築マンションと管理費比べてる時点で検討する余地なしｗ


管理費は新築タワマンとしては普通。（平均2万前後）
修繕積立も30年計画の平均は他の新築タワマンの平均値（平均2万ちょっと）

[188: 匿名さん]

あれ？
また管理費と修繕積立の話してんの？

ちゃんと過去スレ見ろよまんどくせい。
あーまんどくせい。

もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。
（立地面からしてあたりまえだけどJR川崎駅前よりは安い）

むしろ共用施設の充実、セキュリティ面などを考慮しても、
月2万の管理費と修繕積立が払えないようじゃリヴァリエは検討できないと何度もいってるジャマイカ。

[189: 物件比較中さん]

すげー。
なんとかして評価を下げようと必死な業者。。必死すぎる。。。

[190: 匿名さん]

何もない駅近がむしろ良いよね。
ごちゃごちゃしてなくて、
しかもリヴァリエは敷地内に緑豊富。

川崎駅まで一駅2分だし全然事足りる。

[191: 匿名さん]

ふと思ったんだが、
評価を下げようとしてるのは業者だけじゃないんじゃないか？

ここが欲しくて買いたいが高くて手が出せない、
人気落として値下げ狙ってるのを待ってる輩とか？

考えすぎか？ｗ

[192: 匿名さん]

ここが高いって？
まわりの普通のマンションよりやすいのに？

[193: 匿名さん]

そういえば、
隣接される保育園って認可になったのですか？

[194: 匿名]

ポジ書き込みの勢いがありすぎてイジりたくなるだけじゃないですかね。

[195: 匿名さん]

すいませんでした。高くて手が出ないのでネガ書いちゃいました。

[197: 匿名さん]

186の５つってのがどこだか知らんけど、割と面白そうなテーマなので、
この辺の駅近タワマンでぱっと思いつく３つについて、
公式ＨＰの一番広い部屋と一番高い修繕積立金で割り算してみた。

　エクラス　92.08平米　13810円　⇒　平米あたり月150円
　ルサンク大崎　88.31平米　8900円　⇒　平米あたり月101円
　ロイ鶴　85.36平米　7970円　⇒　平米あたり月93円

85円～95円の間には入らんね。むしろ上ぶれ。

＞もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。

　リヴァリエ　93.81平米　6080円　⇒　平米あたり月65円

平均かこれ？ってまあいいや。

ちなみに管理費は駅近タワマン相場並、ないし、むしろ少し安いくらい。
これは、購入層の財布に配慮してるのかな？
どうでもいいけど、ロイ鶴の管理費が高すぎて笑った。

[198: 匿名さん]

なんども話題には出てるが、
リヴァリエの管理費は平均だよｗ

記事にも載ってたけど、
リヴァリエの売り上げは好調らしいし、
残り3割強だっけ？

11か月もあれば売り切れるんじゃね？

もしくは9割くらいはいくっしょ。

[199: 匿名さん]

駅前徒歩1分で川崎まで2分でこの価格はかなり良心的だよ。

しかも高速出入口も近いし羽田も近いしな。

住んでみたいよほんと。

[200: 197]

過去スレざっと読んできました。

管理費は他のタワマンと大差ない、
修繕積立金は他のタワマンと大違い、が実態のようですね。

後者の詳細は、
当初設定の修繕積立金額は相場よりかなり安い、
でも、トータルでの修繕コストが安い訳ではない。
他のタワマンより大幅な修繕積立金の値上げと、
足りない分は、他のタワマンではあまり見ない、
修繕積立一時金の徴収で辻褄をあわせようとしている、ということでした。

後でもめそうと思って忌避するか、
最初が楽で嬉しいと考えるかは、その人次第ってことですかね。

[201: いつか買いたいさん]

いつか住みたいですよ。

[202: 匿名]

物件費、管理費は見せかけで、修繕と駐車場でぼったくるビジネスモデルw

[203: 匿名さん]

>>202
駐車場も周りのタワマンに比べたら安いんだが。

修繕も30年計画だと平均して2万ちょっとだろ？
これも周りのタワマンに比べたら同等なんだが。

管理費が見せかけ？
あれだけ共用施設がそろっててセキュリティ対策もばっちりなのに何を根拠に見せかけと言ってるの？

[204: 匿名]

なんで平米単価の話のあとに、ざっくりな話にして同等とかいうのだろう。スレループするだけでは？

[205: 匿名さん]

管理費、修繕費が高いとか言ってるのは、ここはおろか周辺の2～3千万の物件も買えないような人達でしょ。
タワマンであることと、設備・仕様を考えたら普通の金額なのに。

[206: 匿名さん]

修繕積立金は、当初からもっと高く設定しておかないとダメでは？って話なのに、
なんか意図的に捻じ曲げようとしているような。

それとも、本当に意味が分かってないのかな？

ここの修繕積立金の値付けは、まさに、ここで散々馬鹿にされている
2～3千万クラスの物件の購買者向けの常道そのもの。

[207: 匿名さん]

確かに2000万～3000万のマンションと比べられちゃうと困っちゃうね。

間取り4000万～5000万が最多（最小3000～最大6500万）のタワマンだったら、
ごく普通の管理費、修繕費なんだよね。

[208: 匿名さん]

>>206
修繕積立の30年計画を平均すると2万ちょっとだよ？

他のタワマンとかわらん。

むしろ当初安めで年数増えるごとに負担する方が、
ローン組んでる人たちには優しい計画だよ。
ローン前倒ししやすいからね。

[209: 匿名さん]

隣接する保育園だけど、
認可保育だった気がするけど、
ちゃんと聞いてないからなんとも。

[210: 購入検討中さん]

今日も元気にスレが伸びていますね。

[211: 匿名さん]

期中の修繕積立一時金なんて、普通は禁じ手扱い。
MRで長期修繕計画を見せてもらって、計画にしっかり織り込まれたらドン引きだけどなぁ～

まあ、ここの購入層はみんな余裕ある買い方をするので、
後で修繕積立金（月毎）の額が跳ね上がって、さらに一時金を求められても、
滞納者なんてでるわけありません、ってことが購入者の総意ならいいんじゃない。

単に、売主の値段の付け方がえげつないってだけで、
20年30年スパンでみた総額がよそと比べて特別高いわけじゃないし、
208さんの言うとおり、ゆとりローンと同じで、全くメリットがない仕組みというわけでもない。

[212: 購入検討中さん]

20年後の修繕一時金って、他のタワマンでも見たけど、
実際のところ本当にそんなに珍しいですか？
それと、以前は長期修繕計画も25年か下手をすれば20年が一般的だったけど、
最近はどのマンションでも30年が普通ですか？
ここの30年の計画は良心的だと思うんだけど。

よく確認しておきたいので、ご存知の方教えてください。

[213: 契約済みさん]

国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというのがＨ20.6に出ました。
そこでは、基本30年で計画をすること、できれば30年間で均等積立方式であることが望ましい、としています。
ここ数年来で新築マンションを購入した場合はこれに基づいて30年で計画されているはずです。

また、Ｈ23.4月のガイドラインでは事例収集による「20階以上のマンションの修繕積立金の平均を206円/月」と示しています。ただ、事例の内容は「84事例のうち20階以上は14棟、その14棟のうち1990年代築が2棟、残り12棟は2000年代以降」であり、最近の新築マンションの相場を反映しているのかは不明です。

マンション購入時に修繕積立が高い、安いといっても個人ではどうしようもありません。「少なくとも素人ではない」管理会社が業界の経験則に基づいて決めた金額に従うほかはありません。あとはガイドラインにあるように組合で随時修繕計画を見直して将来に備えましょう。

ちなみに、「増額方式＋期中の一時金徴収」が現在一般的です。マンコミュの他の掲示板も見てください。
Ｈ23.4月のガイドラインを貼っておきます。Ｐ.9とか見てください。

www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

[214: 購入検討中さん]

付近の新築マンションの管理費と修繕積立金です（スーモ調べ、平米単価）
タワーマンションとそれ以外で3件ずつ集めてみました。


リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

パークシティ武蔵小杉ＧＷＴの管理費　302円/月、修繕積立金　120円/月
　
エクラスタワーの管理費　291円/月、修繕積立金　150円/月

サンクタス川崎タワーの管理費　253円/月、修繕積立金　88円/月

ラグゼコートの管理費　143円/月、修繕積立金　90円/月

オールパークスの管理費　183円/月、修繕積立金　85円/月

パークホームズ川崎大師の管理費　223円/月、修繕積立金　90円/月

[215: 匿名さん]

212さん
一般的にどうかは分かりませんが、自分が回った範囲で。

長期修繕計画は見たり見なかったりだけど、修繕積立金に関する説明として、
どこも30年目の想定額まで出てきていた。
その際必ず「途中の一時金徴収はありますか？」という質問をしたはずだが、
「YES」って答えが返ってきたところは記憶にない。

ちなみにデベは、三菱、東京建物、住友など。いずれもタワーないし大規模、大抵は23区（城南）。
ここの85平米の値段で、やっと65平米って感じ。

あと、NICEのタワーも、何年かは覚えがないけど、一時金はないと思う。
でもここはうろ覚えなので、聞いてないだけかも。

[216: 匿名さん]

＞リヴァリエの管理費　213円/月、修繕積立金　122円/月

SUUMOソースなら、

64.55m2～93.81m2
1万1230円～1万6320円／月（全体管理費）、6190円～9000円／月（住宅管理費）
2510円～3640円／月（全体修繕積立金）、1680円～2440円／月（住宅修繕積立金）

なんだから、

　リヴァリエの管理費　270円/月、修繕積立金　65円/月

では？

213と122がでてきた計算式は見当つきますが、なんか作為を感じる間違い方ですね。

[217: 購入検討中さん]

教えて下さった方、ありがとうございます。
以前は30年の計画を作っていると良心的と言われていましたが、今は基本30年なんですね。

私も平米当たりの管理費と修繕積立金は他のマンションと比べてみましたが、

１．リヴァリエの管理費は、タワマンとしては高くない（もっと高いところが多い）
　　もちろん普通のマンションよりは高い

２．当初の修繕積立金は明らかに安い

と思いました。
修繕積立金が安いのはいかがなものかと思いますが、
その代わり20年後に一時金があるから大丈夫という思想なんでしょうね。

[218: 匿名さん]

じゃあ20年までに売って引っ越したほうがよいね。
じゃないと売ることもできなくなるだろうし、最悪取り壊し費用負担するはめになるのかな？

[219: 購入検討中さん]

最近のタワマンの管理費について思ったことです。

最近のタワマンの中では、リヴァリエの平米当りの管理費は高くなく、良心的な方ですが、
2003-2005年頃に分譲していた都内のタワマンよりは高いですね。

最近のタワマンの管理費はインフレしているようです。
管理組合ができたら、管理の質を落とさない範囲で、管理会社とコスト削減を交渉する価値がありますね。