リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[109: 匿名さん]

所詮支線でしょう。
支線レベルのところに将来性は薄い。支線で盛況となったとこある？

[110: 匿名さん]

相鉄線は本線よりいずみ野線のほうが高級住宅地として認知されてるよね
サンステージなんか県下有数のビンテージマンション扱いだし

[111: 匿名さん]

相鉄線だって。。。相鉄線と比較なんだね。（笑）

[112: 匿名さん]

相鉄線。単線のね。
そういうレベルのとこなんだね。将来性って。。

[113: 匿名さん]

文脈も理解できない残念な人たちがすごい食いつきっぷりです

[114: 購入検討中さん]

短時間でスレが伸びましたね～。＾＾）

[115: 匿名さん]

相鉄線が単線？何言ってんだこの人

[116: 匿名]

多分相模線と間違えてる。

支線レベルって言ってもそもそも支線ってあんまりないよね。
というか大師線は京急発祥の地なんだが。大師に行く客がいなくならない限り大師線がなくなることもなく第三セクターよりよほど良いと思うが。

[117: 匿名さん]

>支線レベルって言ってもそもそも支線ってあんまりないよね。

？
この辺だと、空港線、大師線、鶴見線と、各駅に支線があるじゃん。

まあ、空港線の駅をここなんかと一緒にしたら可哀相だけど。

[118: 匿名]

支線も第三セクターも似たようなもの。

[119: 匿名さん]

第三セクターや支線のタワマンって、結構あるものなのでしょうか、それとも珍しいのでしょうか？

[120: 匿名さん]

ここはしょぼいけど東門前はイケてるぜい。

[121: 匿名]

支線タワマンであることや周辺環境のマイナスを加味すると、管理費等が普通のタワマン並ですからそういうもんです別に高くない、と言われても、なんか騙されてる感じが。ランニングコストはデカイので、なら普通のタワマンにすべきか？って、悩みます。

[122: 匿名さん]

管理費などが普通のタワーマンション並みなのは建物の機能、設備が同じであれば当然で、立地は関係ありません。
支線であることや、周辺環境は地価に反映され、結果的に売り出し価格に反映されるので、
タワーマンションとして比べた場合、ランニングコストが価格に比べて割高になるのは、
正当なことで、評価に値すると思います。

支線が本線に比べて評価が劣ることは否めませんが、本線でも京急の場合通過列車がある駅であれば、
支線と使い勝手は変わりません（乗換えに上下移動が必要な位）。

この物件では確かにマイナス要素は多いですが、それらの要素が適切に価格に反映されていると思います。

これから先は、私見になりますが、加味されたマイナス要素には、イメージに関するものも少なくないので、
実質的な、住み心地、使い勝手を優先するなら、買い得なマンションだと思います。

もちろん、イメージも不動産にとって重要ですので、それを大切にされる方を否定はしませんけれど。

[123: 匿名さん]

価格自体が安価だからオススメタワマンなのは変わりないよやっぱり。

支線って言っても駅迄徒歩一分、川崎駅迄二分だし、
下手に川崎駅前徒歩五分とかのタワマンより個人的には良い。

管理費は充実した共用施設とセキュリティとか考えたら安いものだ。

[124: 匿名さん]

何だかんだで以下の記事がリヴァリエの良さを物語ってる？
ギャラリー予約してきました！

>■大手私鉄４社１３年３月期、電気値上げの影響深刻　回復の足かせにも/神奈川
>明暗が分かれたのが不動産事業。
>相鉄ホールディングスはマンションの大型物件を販売したことによる収益で12年３月期の減収を補う形となった。
>13年３月期は賃貸の新規物件を増やすことで経常増益につなげる考え。
>京浜急行電鉄は川崎・港町駅前の大規模分譲マンション「リヴァリエ」について
>「計画通りに売れている」（廣川雄一郎取締役）と順調さをアピール。13年３月期連結予想で増収する見通しを示す。
>一方、東急電鉄は不動産販売が減少し13年３月期も引き続き減益要因になる見通し。

[125: 匿名]

立地に比して安いと言う方もいれば、売れなくてバーゲンセールになるという方もいる。
感じ方は人それぞれですね。

124さんは自分の目で判断してきてね！

[126: 匿名]

バーゲンではないが、売り出し前住戸なら交渉次第で安めに出してくれるよ。1期はそうだった

[127: 匿名さん]

＞支線って言っても駅迄徒歩一分、川崎駅迄二分だし、
＞下手に川崎駅前徒歩五分とかのタワマンより個人的には良い。

川崎駅迄二分って言っても、2分でいけるのは、確かに川崎っていえば川崎だけど、
JRじゃなくて京急駅だからねぇ。

京急川崎駅から徒歩5分、JR川崎駅から遠ざかる方向に建ってるタワマンがあれば、
立地としては周辺環境含め本当にいい勝負になりそうだけど、そんなのあったっけ？

[128: 匿名]

どんなド田舎にあってもタワマン管理費が高いのは当然。だが問題は、タワマン管理費がのべ云千万にもなること。
イニシャルコストをけちろうとも後でやりくりできなくなったり、
どうせ云千万円の、のべ管理費を立地によらず払うのなら、イニシャルけちったことを後で後悔しかねないこと。

[129: 匿名]

本線支線で使い勝手に差がなく、周辺環境も他と変わりなかったとしたら

訳無し物件なのに物件価格が安いということになります。

そんな美味い話、あるのですかね。

もしくは本線や一等地の駅前と同等の強気価格に、価格表を変えてしかるべきです。商売なのですから。

[130: 匿名]

本線の鶴見から品川に行く場合と支線の港町から行く場合は、どうせ川崎で乗り換えが必要だから同じだと言いたいのだと思います。
ちなみに、小杉も東海道的には支線です。

[131: 匿名]

ここでタワマン客相手にするには、鶴見や小杉との比較は必須科目。
似た話を某所でも聞かされましたが(苦笑)。
逆に鶴見や小杉で、港町との比較を直接聞いてみるというのもお勧め。
最後は自分の足で見てみて。

[132: 匿名さん]

？
本線の鶴見？

鶴見から品川に行くのに、京急に乗って川崎で乗り換える馬鹿はいないだろ。

よそと比較しはじめる前に、まずは最低限の土地勘を身につけてくれ。
ここと交通利便性の面で良い勝負になるのは、鶴見市場って名前の駅。
もちろん、んなとこにタワマンないけど。

[133: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[135: 匿名さん]

そんな勝手な推測話しどうでもいい。

[136: 周辺住民さん]

京急川崎から１駅という意味では、
八丁畷や六郷土手と比較するのも面白いかと。

[137: 匿名さん]

ギャラリーから見る川の景観、広がる解放感、気持ちいいですよ。
適度に田舎で便利がいいところ、あまりないと思います。

[138: 匿名さん]

田舎はもっと水が綺麗で空気が美味しい。

[139: 匿名さん]

都内や横浜にすぐ出れる便利さもあり、自然もそこそこあるという意味では？

[140: 匿名さん]

建設レポート更新されてるね。
部屋から多摩川見えると気持ちよさそうだね

[141: 匿名]

川崎まで歩いてもたいしたことないんだから、鶴見や小杉と比べたらダメだろう

[142: 匿名]

六郷土手までなら15分かからないですよ。

[143: 匿名さん]

鶴見・小杉じゃ比較対象になりませんよ。駅の規模が違いすぎです。

ちょっと古いですが、八丁畷のサイトシティが仲間ですかね、性格的に。
小さい駅で周辺環境良くないけど、徒歩１分で施設充実の大規模マンション。
サイトシティはぎりぎり川崎駅徒歩圏内ですけど・・・

[144: 匿名]

鶴見市場から雑色の間の人々は川崎にチャリで行くね

[145: 匿名です]

仲間と言うならアクアリーナだな。同じ3棟で川沿いで距離も同じくらいです。アクアリーナの掲示板とかを見ると良いかも

[146: 匿名さん]

旭町小学校の評判はどうですか？

[147: 購入検討中さん]

80ｍ1分の不動産表記上は
港町駅徒歩1分
京急川崎徒歩19分
JR川崎駅徒歩22分　だけど、

実際のところは
港町30秒
六郷土手13分
京急川崎17分
JR川崎20分
といったところでしょうかね？

通勤時のサラリーマンならもう少し速いかも。
私の足なら、信号に引っかかっても京急川崎15分以内です。

[148: 匿名さん]

↑アナタ基準は意味ないですよ。
逆にもっと遅い時間を費やす人もいるんでしょうし、天候によっても変わるかもしれないし。
だから、客観視した基準を設けているのでしょ？

[149: 購入検討中さん]

そうですね。

80ｍ1分の不動産表記上は
港町駅徒歩1分
京急川崎徒歩19分
JR川崎駅徒歩22分で、信号待ち時間なし、です。

京急川崎１５分のワタシ基準は、あくまでもサラリーマンの参考程度に。
１日１万歩以上歩くことを心がけている方なら、消化率の助けになります。

[150: 匿名さん]

JR川崎駅徒歩22分かけて川崎に行くくらいなら、
免震でしかもここより設備も仕様も良く安価なスイートを選びますよ。

[151: 購入検討中さん]

教えられてスイート見たけど、バスじゃないですか？

「川崎」駅 バス10分 「渡田小学校前」バス停から 徒歩4分
「浜川崎」駅 徒歩8分

[152: 匿名さん]

駅まで毎日往復44分も歩きたい方はそんなにはいない思われ。
通勤通学時間がもったいない。
ここが広告のように川崎徒歩圏なら、矢向あたりまでもが川崎徒歩圏ですな。

[153: 匿名さん]

スイートの仕様が良いって…、釣りですよね？

[154: 購入検討中さん]

矢向はちょっとキツイでしょう。
ここは港町駅30秒、京急川崎まで3分のロケーションで、
京急川崎やJR川崎まで歩こうと思えば十分歩くこともできるということです。

「徒歩圏」というなら、不動産表記で15分までではないですか？

[155: 匿名さん]

つまりラゾーナまで徒歩24分とか広告に書くべきではないということかな？

[156: 匿名]

歩こうと思えば歩ける距離という意味では、JR川崎駅なら場所によっては矢向のほうが近いよ。

京急は普段まず使わないから知らないけど。

[157: 匿名さん]

あと何戸でしょうか？

[158: 匿名さん]

でかでか駅1分(小さく港町駅)

でかでか川崎徒歩圏(小さく22分)

消費者庁的にギリギリセーフという感じですか？

[159: 匿名さん]

消費者感情的にはアウトだな。

[160: 匿名]

自然と言っても多摩川があるだけで工場地帯

[161: 匿名]

現地が「工場地帯」かどうかは行ってみればすぐわかるのにね。

[162: 匿名]

現地はリヴァリエになっでますけど？

[163: 主婦さん]

川崎まで歩きたい人は歩けばいいし、電車なら二分ってことですよね。
駅が目の前、雨でも傘いらず？
駅舎も新しくなるし、私なら電車を利用しますが。

[164: 匿名さん]

港町と言えど駅まで40mはプレミアムですよね。
川崎駅の方がいいのは決まってるけどこの近さはないよね。値段も1000万は高いし。

[165: 匿名さん]

第四期一次は２０戸全部売れたのか？
教えてくれー。あと何戸残ってる？

[166: 匿名]

ネガティブな投稿目立ちますね。

前向きなコメントもすぐ否定されちゃうんですね（笑）。

建築レポート見ました。川の景観を目で確認しに行こうと思います。

[167: 匿名さん]

川の景色もいいけどさ、川の反対側に目を向けたら、何があるのかも真面目に考えようよ。

そりゃ大人はマンションと駅の往復だけで、周辺と無縁でいられるのかもしれないよ。
でも、子供は学校通うでしょ？
学校終わったら、マンションまでまっすぐ帰る日ばかりとは限らないよ。

[168: 匿名]

12種類ある用途地域のうち、下から2番目の「工業地域」ということ？

[169: 匿名]

＞１６７

本当にこのマンションを検討してる方ですか？

既に存在してるものをみんなで話し合ったとして今から周辺を変えられるものかしら？

子供の学校に関しては皆さん考えてると思いますよ、別にあなたが導かなくても（笑）。

[170: 匿名さん]

ＪＲ川崎駅までかかる時間が話題になってますが。

それはどうでもよいでしょう。

その道筋にあるものー今、そこにある危機ーが問題なのではないかと。

[171: 匿名さん]

ポジが（笑）を多用するマンションって、それだけでなんか嫌ですね。

[172: 購入検討中さん]

無駄な投稿ご苦労様

建築工事ブログ拝見したけど

植栽がどんなふうになるか楽しみですね

早めに植えてほしいです、そろそろ？

[173: 匿名さん]

>>171
そう思わせようと工作してるのに気が付くんだ。
わざとポジ書いて嫌な感じにさせてしまう匿名板の特性。

[174: 匿名さん]

今日もネガのおかげでスレが伸びる！
Yahoo！不動産のアクセスランキング4位だってよ。
宣伝ご苦労様。

[175: 匿名さん]

検討する際のポイントとして、敷地の得難い自由度により最善の設計が可能であった物件であるということを重視しました。
建築設計は敷地の制約を受けます。日影規制や斜線規制は勿論の事、平面形状や隣地環境など様々な制約の中で建築家はベストな回答を導きます。
外的な要因で建物の形状決まってしまうと言っても特に都市部では決して言い過ぎではありません。
私がこの建物の外形を見たとき、高層マンションとして理想的な形をしているという印章を持ちました。構造に無理が無く、四方が均等で、また、ＤＦＳ制振構造を機能させるにも縦横比、平面形状に無理がありません。無理が無いということは施行が楽でありそれは結果的に施工費の低減、信頼性の向上に繋がります。
広大な面積の河川に面した敷地で、ＤＦＳ制振構造をいかに効果的に実現するかという視点で設計された建物であり、それは設計と研究部門と施行が一体なったゼネコンの良さが結実したプロジェクトだと感心しました。
スーパーゼネコンにとってマンション建築は出来れば遠慮したい現場ですし、エースが投入されることはまず無い現場ですが、この物件はオリジナル技術の見本として大林組が力を入れている例外的な現場だと思っています。
マンション選びは価格（イニシャル、ランニング）、立地、環境、使い勝手、間取りを重視する事は当然ですし、その判断基準は人それぞれですが、そこがクリアできれば建物としてはお買い得だと思ました。

ですので契約しました。

[176: 購入検討中さん]

今ある危機と言っても、ここは今より悪くなりようがないのだから、割安でいい物件じゃないかなあ？
坪170万以下で、交通至便で日当たり・眺望も確保されていて、なかなかこんな物件はなさそうだけど。

京急川崎はJR川崎とも地下街で直結だし、
ラゾーナへ行っても雨に濡れるのは港町駅からエントランスまでの30秒ですよ。
十分検討に値すると思うけど。

[177: 匿名]

　駅近でなかったら戸建てだな。駐車場もゼロだし、管理費もゼロ。
マンション買うなら駅近。高く売れるし。
駅近でないマンションのメリットが分からん。駐車場費かかるし（安くてもその分管理費・修繕費に組み込まれるので）、土地もマンション住人での分割になるし。高く売れないし。
マンション買うなら、駅近で静かな場所。
なのでリヴァリエは希少価値物件だな。

[178: 匿名]

駅近と言っても何もない駅じゃねぇー

[179: 匿名]

皆さん知ってるかもですが、不動産の紹介状があると1パーセント安くなるよ。

[180: 匿名さん]

１０分間隔で時間の通りに来る電車があるじゃないですか。それ以上何が望みなの？

[181: 匿名さん]

何処の不動産？みんな知らないかと…

[182: 契約済みさん]

紹介状の件はわかりませんが、うちは会社の提携で京急さんがあったので１％の割引がありました。

[183: 購入検討中さん]

朝夕は5分間隔で、日中は10分間隔。
しかも時間が一定で憶えやすいので、実質的な待ち時間はゼロ。
大師線は案外化けるのかもしれない。

[184: 匿名さん]

本線乗り入れでもしない限り化けないし、そんな可能性は考えるだけ無駄。

[185: 匿名]

羽田国際化で多摩川リバーサイド計画が進めば化ける可能性は大あり。
住宅化は今後も進むし工場の研究所化だってあり得る。

[186: 匿名さん]

管理費270円/月・m^2で修繕積立金65円/月・m^2・・・ひどいな。
典型的な、管理費でボッて修繕積立は後でお前ら（＝購入者）考えろ式、後は野となれ山となれ式。

平成21年の調査では、新築マンションの修繕積立金の当初設定額は平均で平米あたり月95.4円。
資料請求した他のタワマンを5件ほどピックアップしてみたが、どこも、当初設定額は85～95円/月・m^2のレンジ内。

ご愁傷様です。

[187: 匿名さん]

>>186
どういう計算してんの？
悪質すぎるｗ

あと新築マンションじゃなくて新築タワマンと立地考えて計算してね。

そこらの2000万～3000万台の普通の新築マンションと管理費比べてる時点で検討する余地なしｗ


管理費は新築タワマンとしては普通。（平均2万前後）
修繕積立も30年計画の平均は他の新築タワマンの平均値（平均2万ちょっと）

[188: 匿名さん]

あれ？
また管理費と修繕積立の話してんの？

ちゃんと過去スレ見ろよまんどくせい。
あーまんどくせい。

もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。
（立地面からしてあたりまえだけどJR川崎駅前よりは安い）

むしろ共用施設の充実、セキュリティ面などを考慮しても、
月2万の管理費と修繕積立が払えないようじゃリヴァリエは検討できないと何度もいってるジャマイカ。

[189: 物件比較中さん]

すげー。
なんとかして評価を下げようと必死な業者。。必死すぎる。。。

[190: 匿名さん]

何もない駅近がむしろ良いよね。
ごちゃごちゃしてなくて、
しかもリヴァリエは敷地内に緑豊富。

川崎駅まで一駅2分だし全然事足りる。

[191: 匿名さん]

ふと思ったんだが、
評価を下げようとしてるのは業者だけじゃないんじゃないか？

ここが欲しくて買いたいが高くて手が出せない、
人気落として値下げ狙ってるのを待ってる輩とか？

考えすぎか？ｗ

[192: 匿名さん]

ここが高いって？
まわりの普通のマンションよりやすいのに？

[193: 匿名さん]

そういえば、
隣接される保育園って認可になったのですか？

[194: 匿名]

ポジ書き込みの勢いがありすぎてイジりたくなるだけじゃないですかね。

[195: 匿名さん]

すいませんでした。高くて手が出ないのでネガ書いちゃいました。

[197: 匿名さん]

186の５つってのがどこだか知らんけど、割と面白そうなテーマなので、
この辺の駅近タワマンでぱっと思いつく３つについて、
公式ＨＰの一番広い部屋と一番高い修繕積立金で割り算してみた。

　エクラス　92.08平米　13810円　⇒　平米あたり月150円
　ルサンク大崎　88.31平米　8900円　⇒　平米あたり月101円
　ロイ鶴　85.36平米　7970円　⇒　平米あたり月93円

85円～95円の間には入らんね。むしろ上ぶれ。

＞もう書かれちゃったけどリヴァリエ修繕、管理費は新築タワマンの平均値。

　リヴァリエ　93.81平米　6080円　⇒　平米あたり月65円

平均かこれ？ってまあいいや。

ちなみに管理費は駅近タワマン相場並、ないし、むしろ少し安いくらい。
これは、購入層の財布に配慮してるのかな？
どうでもいいけど、ロイ鶴の管理費が高すぎて笑った。

[198: 匿名さん]

なんども話題には出てるが、
リヴァリエの管理費は平均だよｗ

記事にも載ってたけど、
リヴァリエの売り上げは好調らしいし、
残り3割強だっけ？

11か月もあれば売り切れるんじゃね？

もしくは9割くらいはいくっしょ。

[199: 匿名さん]

駅前徒歩1分で川崎まで2分でこの価格はかなり良心的だよ。

しかも高速出入口も近いし羽田も近いしな。

住んでみたいよほんと。

[200: 197]

過去スレざっと読んできました。

管理費は他のタワマンと大差ない、
修繕積立金は他のタワマンと大違い、が実態のようですね。

後者の詳細は、
当初設定の修繕積立金額は相場よりかなり安い、
でも、トータルでの修繕コストが安い訳ではない。
他のタワマンより大幅な修繕積立金の値上げと、
足りない分は、他のタワマンではあまり見ない、
修繕積立一時金の徴収で辻褄をあわせようとしている、ということでした。

後でもめそうと思って忌避するか、
最初が楽で嬉しいと考えるかは、その人次第ってことですかね。

[201: いつか買いたいさん]

いつか住みたいですよ。

[202: 匿名]

物件費、管理費は見せかけで、修繕と駐車場でぼったくるビジネスモデルw

[203: 匿名さん]

>>202
駐車場も周りのタワマンに比べたら安いんだが。

修繕も30年計画だと平均して2万ちょっとだろ？
これも周りのタワマンに比べたら同等なんだが。

管理費が見せかけ？
あれだけ共用施設がそろっててセキュリティ対策もばっちりなのに何を根拠に見せかけと言ってるの？

[204: 匿名]

なんで平米単価の話のあとに、ざっくりな話にして同等とかいうのだろう。スレループするだけでは？

[205: 匿名さん]

管理費、修繕費が高いとか言ってるのは、ここはおろか周辺の2～3千万の物件も買えないような人達でしょ。
タワマンであることと、設備・仕様を考えたら普通の金額なのに。

[206: 匿名さん]

修繕積立金は、当初からもっと高く設定しておかないとダメでは？って話なのに、
なんか意図的に捻じ曲げようとしているような。

それとも、本当に意味が分かってないのかな？

ここの修繕積立金の値付けは、まさに、ここで散々馬鹿にされている
2～3千万クラスの物件の購買者向けの常道そのもの。

[207: 匿名さん]

確かに2000万～3000万のマンションと比べられちゃうと困っちゃうね。

間取り4000万～5000万が最多（最小3000～最大6500万）のタワマンだったら、
ごく普通の管理費、修繕費なんだよね。

[208: 匿名さん]

>>206
修繕積立の30年計画を平均すると2万ちょっとだよ？

他のタワマンとかわらん。

むしろ当初安めで年数増えるごとに負担する方が、
ローン組んでる人たちには優しい計画だよ。
ローン前倒ししやすいからね。