リヴァリエってどうですか？Part6

[匿名さん]

早いものでリヴァリエ検討スレもPart6になります。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

【タイトルに「Part6」を追記しました。2012.5.15　管理担当】

[253: 周辺住民さん]

１本にしといた方が価値は維持されるな。
いろいろあるけど、１本であれば希少性はあるわけで。

３本立てちゃうと、ツインとシンボルで３本立てた
豊洲のスミフ物件みたいに苦戦するんじゃないだろうか。
（向こうは高過ぎるということがネックではあるが）

あと「竣工までに完売しなくてもいい」ってのはないでしょ。
デベロッパーとしてはむやみに値引きする訳にもいかず、
結果的に「完売できなかった」はあったとしても、
「完売しなくてもいい」はあり得ない。

管理費も修繕費も、入居率100％を前提に各住戸に割り振って
計画されてるのに、完売できなければ足りなくなる。

普通は最初の１～２年くらいは100％に満たない分の管理費を
デベロッパーが補填することが多いので、その分、利益は減る。

半年や１年で完売する必要はなくても、竣工までには完売するのが理想だよ。

[254: 匿名さん]

確かにA棟のみにしたほうが一番良さそうな感じはするよね。

B,C棟も同様な売れ行きだと売主側の維持費が大変そう。

仮にB,C棟が中止になったと仮定したら、
その敷地は何が一番利益になるんだろうね？

[255: 匿名さん]

時間はかかるかもだけどB,C棟も出来るとは思うよ。

ただしA棟の値下げは無いとおもう。
（B,C棟を売ること考えたら）

長期戦になるの当初から覚悟してるから、
京急取締役も計画通り順調と発言したのではないかな。

まったく売れてないわけじゃないしね。

今7割くらいだっけ契約数？
あと10カ月もあんだし9割くらいは今のままで行く感じはするなぁ。

[256: 物件比較中さん]

253さん

なので、それは売主として割引販売による総利益の減と引渡後の管理費等支払いの額どちらをとるかというところでは。
今必死になって割引販売して利益減よりも、ゆっくりやるほうがB棟C棟を見据えていると思いますけどね。
全体の価格バランスを考えても。

いずれにせよ、はやくB棟の情報がほしいというのが、検討者としての思いです。。

[257: 購入検討中さん]

将来中古で手放すことになったら、某Ｘマンションなどが比較対象になるんじゃないかな。

某Ｘマンションよりいい値段がつけられるだろうから、いまの分譲価格は悪くないと思うけどね。

それに、査定賃料から見ても、ここの価格はまずまず良心的と思いますよ。

[258: 匿名さん]

敷地内にコンパクトな京急ストアが出来るといいな。

[259: 匿名さん]

B棟の販売がはじまろうが、A棟はあせらず値引きせずにたんたんと売り続けるんだっけ？
で、その後にC棟の販売。もちろんその横でB棟販売中、下手すりゃA棟の超売れ残りとも併売かもね。

・・・んな状況で、中古が高値で売れるわけないだろ。

[260: 匿名]

№259
武蔵小杉
パークシティ　現在3棟目建てているが、1棟、2棟の中古売れてるぜ。
→A棟の価値を考えると、B,C棟の新築建設販売中でもA棟の中古は売れると予想！

[261: 匿名さん]

まあ、ここの修繕積立金はどんどん値上がりするから、売り抜けられないと困るからねぇ。

ましてや20年目に高額な一時金徴収が待っている。
率直にいって、そのとき滞納者がでないなんてわけがない。

その前に売り抜けた者だけが生き残ることができるサバイバルゲームだな。

[262: 購入検討中さん]

お、ネガに必死ですねぇ

[263: 購入検討中さん]

一般的に言って、一定水準以上のマンションは新築時の分譲価格が一番安いですよ。

特に角部屋や上層階などの、好条件で希少性のある部屋はね。

いずれにせよ、このマンションは、収益還元法で試算しても取引事例比準価格を出しても
他マンションより良心的な値付けですよ。

大幅値引きをしてもまだ割安感の出ない他マンションとは違うと思う。

[264: 匿名さん]

>いずれにせよ、このマンションは、収益還元法で試算しても取引事例比準価格を出しても

よくわかりません。おばかなわたくしに具体的に教えてください。
数式と数値でしめしてくれるとわかりやすいです。

[265: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ばかでもPC使ってるなら検索してみてはいかが？

[266: 購入検討中さん]

言っている意味・内容は、No257と同じです。

ご存知で聞いているのではないかと思いますが、
取引事例比準価格は、実際の複数（3つ以上）の取引事例に基づき、
さまざまな条件の違いを補正して同一条件であればどのような価格になるか試算するもの。
補正の仕方は、一定の様式（フォーム）があります。

収益還元法は、賃料を査定しコスト控除後の利益を
投資家が投資するであろう還元利回りで割り戻すものです。
どこまでをコストとするかについては、いくつかのやり方があります。

また、将来の出口戦略まで想定し、
将来キャッシュフローを現在価値に割り引くＤＣＦ法というものもあります。

いずれも四則演算（足す、引く、かける、割る）で計算できますが、一本の式では表現できません。

[267: 匿名さん]

この段階にしてはちょっと先着順が多いかな。
もう少し頑張ってほしいね。

[268: 匿名さん]

リヴァリエ規模のタワーマンションでは、ふつう最後の住戸が売り出される時期はいつごろなんでしょう。
いつかの段階で５０戸とかある程度まとまった数を売り出すのかな。

[269: 匿名さん]

先着住戸はいわば売れ残りなので売れにくいはず。逆に営業会社が変わって明らかに加速した感じはします。

[270: 匿名]

ADRの負の倒産イメージがまとわりつく販社を切り捨てたのでしたっけ？
そもそも最初は何故にそのような会社と組んで頼んでたのですかね。京急さんは。

[271: 匿名]

大和ハウスが提携だか援助をしていたからでしょう。

[272: 匿名さん]

『悲惨マンション2012』のスレも必見

リヴァリエの事も触れていますよ