グランドメゾン神楽坂

[マンコミュファンさん]

牛込天神町交差点の側、三菱地所がモデルルームを開いていたところで、積水ハウスがマンションの建設工事をすすめています。9月完成予定とかで竣工販売になりそうです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区天神町64-1,2,3,12,13（地番）
交通：東京メトロ東西線神楽坂駅から徒歩4分、有楽町線江戸川橋駅から徒歩8分
総戸数：58戸
間取り：1LDK～3LDK（41.96～70.05m2）
入居：2013年1月下旬予定

売主：積水ハウス
施工会社：熊谷組首都圏支店
管理会社：積和管理

[53: 匿名]

営業のバカさ加減はさておき、
物件的にはどう思いますか？

[54: 匿名さん]

仕様や立地は悪くないと思うけど、準工でまわりに印刷工場とか多いから安めなのかな

[55: 匿名さん]

安くはない気が‥‥。

[56: 匿名さん]

ここは、1LDKのプランが一番作り込まれてるよね。贅沢な1LDKだこと

[57: 匿名さん]

洗面所と浴室がチープ。リネン庫、ハンカチしか入んないし。
御影石の色と模様も病気みたいで変だった。

[58: 匿名さん]

三井のやつ（ここより全然立地はいいが）がすごい高かったから、ここが少し安く見えただけだった・・・
確かに安くはないな

間取りに関しては三井より明らかにこっちのほうがいい

[59: 匿名さん]

最初から分譲賃貸になるのがねぇ。
悩みますよね。

[60: 匿名さん]

59
こういやついるよね、賃貸に住む人間はモラルやマナーのないやつとでもいいたいのかね。
このエリアに住む人間は賃貸でも結構な家賃払うわけだ。住宅ローンの月々返済とあんまりかわんないか、むしろ賃貸の方が高いぐらいなのに

[61: 匿名さん]

立地は神楽坂なの？
って感じだけど、駅からの道のりは開けた通りを歩いて帰ってこれるから安全んちゃ安全じゃない？

[62: 匿名さん]

確かに地権者住戸が多いのは管理組合での決定に関して害があるような気もする

[63: 匿名さん]

管理規約の改正うんぬんというよりは、建替とか大規模修繕の時に地主に拒否されるとまずいよね。

[64: 匿名]

みんな何を期待してるの？

[65: 匿名]

安い訳ないじゃん

[66: 匿名さん]

ちょっと前に出てたブラウドにくらべりゃ安いよね

[67: 匿名さん]

完成物件だから仕方ないけど、どの部屋も同じでつまらない。
商談ルームもパテーションもないから顔も話しもわかっちゃう。
デリカシーもないし、売り手側の勝手な物件ぽい。

[68: 物件比較中さん]

プラウド神楽坂　矢来町@289～
湿式壁、内装外装の仕様も◎、立地良しの物件

こっちは58戸中30戸が事業協力者住戸、乾式壁
プラウドは立地もまずまず良くて、外装内装、間取りもプラウドは一番力を入れていた

プラウドを業者がチェックしてないはずはないので
どういう価格を付ければ常識的な価格なのか

プラウド神楽坂がひとつの見本になるでしょうな

[69: 匿名さん]

＞６０

賃貸は、お金さえ出せば誰でも住めちゃうからね。
審査も緩いから・・・

[70: 匿名さん]

68
ちなみにここ湿式だから笑

[71: 匿名さん]

69さんへ
分譲マンションに住む人と賃貸入居者と何が違うのか具体的に言ってご覧？
分譲マンションもお金出せば買えるのは一緒なんですけど。
そもそもこのエリアで結構高い賃料払える人は、このマンションぐらいなら買える人でしょ

[72: 物件比較中さん]

他の人も書いてるけど、賃貸だと修繕計画などのメンテナンスの事を憂慮してるんでしょ

[73: 匿名さん]

誰も賃貸の人がお金ないなんて言ってないじゃん。
買った人と借りてる人では「資産」に対する意識が違うってこと。
やな感じ。

[74: 匿名]

あんまりいいマンションじゃないね。印刷工場もいっぱい。隣のマンションとお見合い。

[75: 匿名さん]

>73
資産に対する意識が低いとどうした事態を引き起こすの？

[76: 匿名]

借りて住む人と自分の資産としてリセールも視野にいれてる人では、長い目で見て建物の価値をいかに保つかの意識は違うでしょう。

そして先々の大規模修繕に対して地権者（賃貸部分の持ち主）が前向きに考えるかどうか。

年月が経って分譲の人が修繕したいと思っても、過半数の住戸持ってる地権者の人がしなくていいと思ったら修繕できないし。

[77: 匿名さん]

76

地権者がどういうキャラクターかによるけど、大規模修繕とか修繕積立金の値上げをせざるを
得ないような状況になった場合に地主が反対するとなるときついよね

ただ一方で賃貸等の収益物件も資産価値を維持していかないとこのエリアに住むシビアな賃貸入居者がつかないこともわかっているだろうから、その辺に関してちゃんと理解ある地権者だといいんだがね

[78: 物件比較中さん]

ここも三井も見ましたが、伊藤忠のがプランもそこそこで安かったですよ。

[79: 匿名さん]

No76
>年月が経って分譲の人が修繕したいと思っても、過半数の住戸持ってる地権者の人がしなくていいと思ったら修繕できないし。

素人だな(笑)

そもそもその視点が間違ってんだよ。建物の資産価値を維持し続けたいと願っているのは
地主も同じだよ。住み続けてもらわないと地主は事業でやってるわけだから空室が頻繁に出るようなマンションだと困るわけ。

だから普通の感覚は長年住み続けても快適に住まえる環境を作れるような、管理組合の適切な運営ができるよう互いに協力し合うのがふつう

そもそもさ、デベが作った修繕計画に基づいて地主も買主も承諾したうえで管理組合を運営していくわけだろ?それを覆す合理的な理由でもない限り、普通は拒否できないよう管理規約に書いてあるはず。

[80: 匿名]

修繕はたった一人でも反対者がいればできません。正確に言っておきたかったので。

[81: 匿名さん]

地主が大規模修繕に反対するなんて聞いたことないわ笑
むしろ金がかかって困ると言い出す可能性が高いのは
分譲購入者

[82: 匿名]

地主さんの意識次第ってことですかね。

逆に修繕積立金が想像以上にどんどん上がったりするのも困りますが。

[83: 匿名さん]

むしろだからこそ、修繕費があがらないように当初の修繕の計画が当初の段階でしっかりと
練れているかが大事なんじゃない。
地主がむやみやたらにいちゃもんつけるなんてありえないよ。

[84: 匿名さん]

７３さん
わかります。マンションの資産価値などは、共用施設をみるとよくわかると言われていますからね。
やはり自分のマンションは資産価値がいい方がいいに決まっていますから、共用施設なども
大切に使っていこうという意識はみんな高いのではないかな。
友人が中古マンションを見に行った時に、営業の人から、もちろん部屋の中もそうですが、
共用施設の様子や廊下、エレベーターなどもよくみた方がいいとアドバイスをもらったそうです。

[85: 匿名さん]

ほぼ分譲マンション購入者しかいないマンションに住んでますが、
分譲マンション購入者だから、大切にするなんてのは関係な
思います。うちのマンションは結構ずさんですよ笑

結局住まう人の巡り合わせと管理組合の力量にかかっているんではないですかね

[86: 匿名さん]

先日登録してきました。当たるといいな～
実物のお部屋を見学できたから、良かったぁ

[87: 物件比較中さん]

12～13階にも1LDKは入ってるのかなー。

階によって価格は違うだろうけどそんなに大きな差はないと思うからせっかくなら上の階で一人暮らしを始めたいです。
一応結婚も視野に入れての検討だし、一緒に暮らし始めたときにやっぱり景色もいい階が喜んでくれるだろうし家事もしていて明るくて気持ちよくできると思うんですよね。

[88: 匿名さん]

１ＬＤＫの販売住戸では１１階が一番高い階になります。
それでも前のマンションの部屋の中が見えて気になりますね。

[89: 匿名さん]

１１階は前の建物より上だから自分の部屋は見られないけど、こっちからは見えるね。見下ろす感じになるのかな

[90: 匿名さん]

管理会社の対応って大事ですよね。

マンションのきれいさも管理人さんによりますよね。
ゴミ置き場の管理や周辺の木の枯れ具合などちゃんと見てくれる方がいいと思います。
あと、ちゃんと挨拶してくれる方。

[91: 匿名さん]

何事も人のご縁てことですかね

[92: 匿名さん]

ホームページみたら昨日から登録受付ってなってたけど、10日締め切りって早くない？
前から案内とかしてたのかな？

[93: 物件比較中さん]

>>89

同じ11回同士で高さに差があるということでしょうか?
ちなみにお向かいもマンション??

標準仕様のマンションでここより低い場合はグランドメゾンの天井高が優れて高いのかと想像します。

ワイドスパンで天井も高ければ1LDKという比較的狭面積でも快適そうですよね。

[94: 匿名さん]

93

隣は10階だったと思いますよ

[95: 購入経験者さん]

神楽坂の相場って安定してるよね。友人が転勤で売却したんだけど、そんなに下がらずに売れたみたいで。

[96: 物件比較中さん]

58戸中、半分以上の30戸が事業協力者住戸ということで
既にもう大量に賃貸にでてますなｗ

http://chintai.door.ac/detail/free3726036.htm

[97: 匿名]

あれ、協力者住戸の賃貸情報出てたの消えてますね。

[98: 匿名さん]

>>95さん
一番理想なパターンですね。私の友人は買った時より１０００万円近くプラスになって物件が
売れたという事もありました。やはり駅から近くて周辺はかなり便利。そして交通の便もよかった
所ですがね。買う時に売る事を考えて買う人はいないかと思いますが、万が一売却する事も考えて
駅から近い所、人気があるエリアを購入したいですね。

[99: 匿名さん]

ここは駅から近いし、2路線使えるし、
南向きで明るいのがいいですね。

[100: 匿名さん]

＞９８
でもこのマンションは、買わないですけどね。
事業協力者だらけマンションは、自分はパスです。

[101: 匿名さん]

100さん
買わないじゃなくて、買えないんでしょ笑
地権者住戸があると地権者が好き勝手できるってか？
いつの時代の話だよ。。。素人だなぁ

[102: 匿名さん]

この辺りはこれからもたくさん出てくるでしょう。
駅が神楽坂ならすべてマンション名に神楽坂とつくんでしょうね。
ここは、地権者住戸が多いので、そういうのイヤな人は別のをねらう方がいいです。私も地権者住戸の数は気になる方です。新築時、スタートの時期には、買った人が住んでいる、という部屋が多い方が気分がいい。
１０１さんには笑われますが、わたしも地権者がここまで多いマンションはあまり気乗りしません。多少値段が高くても、他の物件を考えます。

[103: 匿名さん]

102へ
>>新築時、スタートの時期には、買った人が住んで
いる、という部屋が多い方が気分がいい。

この感覚がよくわからないんだよね。賃貸入居者と分譲入居者
との違いがあるわけ？

分譲購入者は資産だから大切にする？関係ねぇよ笑

だらしないやつはだらしないし、ものを大切にする人は大切にする
賃貸入居者だから云々てのはあなたの勝手な思い込み

選民思想みたいで、なんかうざいな
友達にいると嫌われやすいタイプだ

[104: 匿名さん]

＞１０３

１０２です。賃貸入居者について、私はなにもマイナス面は書いていません、あなたは具体的に書いていますが。
「関係ねぇよ（笑）」というような言葉づかいの人は、育ちが悪いみたいで、なんか下品だな。友達にいると恥ずかしいタイプだ。

[105: 匿名]

買い手はたいがい素人ではないかしらん。素人が素人が言う方はプロの売り手側の方ってことですかね？

この物件の関係者さんだったら、かなりイメージダウンだなぁ。

（そういうネガティブキャンペーンだったりして）

[106: 匿名さん]

地権者住戸が多いのは気乗りしません。そういう人は
別の住戸を検討した方がよい？地権者が多いのは気になる。

スタートは分譲入居者が多い方がよい？

賃貸入居者に焦点をあてたマイナスな理由はたしかに書いちゃいないが、
あんたがそこまで分譲入居者が多いことにこだわりたい理由がわからんのだよ

さぁいってごらんなさい

[107: 匿名さん]

私も分譲で購入した人が多いマンションがいいです！
結論から言うと、住宅ローン、現金、どちらにしろ高いお金を払うのですから。
管理組合等、同じベクトルで話ができると思います。
各々、性格は違うので合わない人ももちろんいると思いますけど。以上。

[108: 匿名さん]

101、103、106は、結局この物件のネガになっちゃってますね。書き込まないで、ただ読んでいる人がたくさんいるわけで、その中には事業協力者の戸数が引っかかっている人もいるでしょう。言葉づかいも乱暴で、バカにしたような表現をする人は、このマンションの関係者なのでしょうか。イメージをおおいに損ねていますね。

[109: 物件比較中さん]

まぁ、私もみんなと同じスタートラインではじめる新居を構える人たちと一緒になりたいですね。
マンションはその後の管理も大事ですから

いずれは半分ぐらいが入れ替わったり一部が賃貸になるでしょうが
最初から半分以上が賃貸であれば10年後20年後・・・どうなるか考えますから
購入も慎重になるのは当然でしょうね

[110: 匿名さん]

107

同じベクトルとは？具体的に語ってみようか

109

あなたのいい分からすると分譲購入者が多い方が管理がうまく
できるようなんですが。。
具体的にそうおっしゃられる根拠は？

ちなみに私はこのマンションの関係者ではありません。
このマンションと同じ地権者住戸の入居者がいるマンション
に住んでいるものです。神楽坂です。
あまりにも皆さんの無理解、素人さ加減にびっくりしてしまいました。

[111: 素人さん]

地権者住戸が数戸あるマンションはいくらでもありますが、半分以上というのはあんまりないですよね。

110さんが分譲住戸にお住まいで、分譲入居者と賃貸入居者の温度差をまったく感じておられないなら、良いマンションにお住まいでけっこうなことではないかと。

[112: 物件比較中さん]

変な人が付いちゃいましたね、この板。とても残念です。

[113: サラリーマンさん]

地権者住戸の賃貸募集を見ると階数の違いで値段がかなり差がありびっくりしました。
４階と１０階ではそんなに違うんでしょうか？

[114: 匿名さん]

１１０

１０７です。人のことを無理解、素人という前にちゃんとお勉強しましょうね！

ベクトル。。　力の向き　皆で同じ目標を達成しようとする時によく使いますよね。
社会人ならご理解できる簡単なことだと思いますが。。ごめんなさいね＾＾

[115: 匿名さん]

ベクトルの基本的な言葉の意味を聞いているわけではないんですが笑
ほんと頭悪いな。。

あなたの言う同じベクトルとはどういう方向性で意見一致がなされて、賃貸入居者
が多いとどういった点であなたのいうベクトルが合わなくなるのか具体的に話して
くれませんかと聞いているんですが。

[116: 匿名さん]

横から失礼。

賃貸入居者は分譲マンションの共用部の
管理を区分所有者の集まりである管理組合が
やっていることを理解してません。
管理人や理事長を自分達の使用人か何かと
勘違いしているケースがあります。

いずれ引っ越すし自分の資産ではないので、
共用部を大事にしない傾向が高いです。
近所付き合いも同様です。

賃貸住居のオーナーに管理組合の仕事を
させるわけには行かないので、賃借人の
不始末の尻拭いを無関係な棟内所有者が
することになります。

以上、非常識な賃借人に苦しめられている
現役理事長からでした。

[117: 匿名]

大分板が荒れているね。

賃貸入居者が多いマンションにネガティブな印象を持っている人が多いのは書き込みを見てわかったけど、115氏がおっしゃるように、具体的なネガティブポイントを誰も書いてないから、ただ単に不安を煽っている印象しかないというのが私が感じた率直な印象

業者の書き込みならなんとなく理解できますが

私も購入をしたいと考えている身としては、身のある話をしたいので、賃貸入居者が多かったり、地権者さんが多いと、どんな最悪な事態が想定されるのか、誰か教えてください

[118: 匿名戦隊]

賃貸入居者が悪いと勝手に人のせいにしてますが、大抵は管理会社、管理組合の力量と賃貸の募集行為をしている不動産屋次第なんですよね。

私のマンションもほぼ分譲購入者だけでスタートしたマンションでしたけど、結局みんな好き勝手言って管理組合がまとまらないなんてのはざらにあるわけで。

[119: 匿名さん]

１１５

人の考え方は十人十色。
こうだからこう、とは何でも言えないですよね。
だから、分譲購入者が同じ目線で考え、マンションの管理をいい方向に持っていくのがシンプルな考え方と言ってるのです。
それについても、違うと言う人はいると思いますが。
あなたは自分の住んでるマンションをよくすることだけを考えなさい。ここでグダグダ言ってるのは、おかしいですよ。
まあ、おかしいんだけどね。

[120: 購入検討者]

横レス失礼

119さん
要は分譲購入者は資産を維持していこうとするベクトルでまとまるのに対し、賃貸入居者はそのベクトルと異なり管理組合がまとまらないからできれば敬遠したいってのがあなたのご意見ということでよろしいですか！？

考え方がいろいろあるから一概に言えないというような発言をなさっていますが、要は地権者住戸が沢山あるとどんな問題が発生するかが大事なのでは？

[121: 匿名]

購入予定の無いマンションに対して、賃貸入居者がどうとかベクトルがどうとか、ぐだぐだ文句を言ってるのは、119さんであることに気づいてないんですが、誰か教えてあげてください。

[122: 匿名さん]

地権者住戸が半数超えていることが、実際どうなのかわかりません。
が、このスレの荒れ方を見ると、なにかあるのだろう、と感じてしまいます。粘着もいるし、自称近所のマンション住民もいるし、意図は何なのやら。
昨日からの流れ見て、地権者住戸過半数、やめとこう、と思う人出てくるでしょう。

[123: 匿名]

大抵荒らすやつは業者が多いみたいですよ

[124: 匿名]

まぁ先々のことは分からない中で、経験に基づく私見を言ってる、または憶測を言ってるだけで、ここに当てはまるかは時が経ってみないと…。
ただ、リスクはあるということでしょう。その点は含んでおきます。
で、結局のところこのマンションそのものをどのように評価されてるのでしょうか？
立地、設備、価格などから総合的に見てどうなんでしょう？

ちなみにバランスは取れていると思っており多少検討してます。
ぜひ教えて下さい。

[125: 元検討者]

124さん

自分の印象ですが、

立地
○神楽坂駅まで徒歩4分で非常に近い。ただ矢来口なので神楽坂らしさはあまりなくて寂しい。
○駅からの早稲田通りの歩道かかなり狭いうえにけっこう坂で歩きにくい。地元のひとは裏道を通ることが多い様子。
○いちばん近いスーパーが徒歩1分の業務スーパーという店。生鮮食品などを買うには江戸川橋や神楽坂口の先まで少し歩く必要がある。コンビニはすぐ向かいにある。
○前の道路が広く南向きなので日当たりは良い。

設備
○豪華さはないが今どきマンションの標準のものは揃っている。ディスポーザー、ミストサウナあり。キッチンのカウンターや食洗機はオプションだった。
○建具や浴室なんかはちょっとカジュアルで軽い感じ。
○収納はわりとしっかりある。

自分は、いかにも坂のいちばん下のロケーションや裏のごちゃごちゃした感じが気になったり（プラウドも目に入るしw）、
せっかくならもう少し神楽坂らしい場所がいいと思い登録はしませんでした。

仕事上神楽坂駅に近いところがマストの方などにはいいかもしれません。

[126: 匿名]

〉124さん
ありがとうございます。

確かにそうなんですよね。
ただ、東五軒町、西五軒町から急坂を上がること、そこより神楽坂の雰囲気を感じられること(大差はないでしょうが)、南向きで日当たりが良く、前後にバルコニーがあること、を考えると、まずまずかなと。
バルコニー広いし(ベランダでビール飲むのが好きなので)

アゼリア、ヴィークは予算的に厳しく。

でも真裏のゲストハウスは気になりますね。

マンション選びは難しいです。上を見たらキリがなく、でも上を見たら上が欲しくなる。

[127: 匿名]

〉125さん
ありがとうございます。

の間違いでした。汗。
すみません。

[128: 匿名]

値段がだいぶ違うので、レゼリアと比べてしまうと立地や仕様の点で劣りますが、シンプルなプランやエレベーターの数の多さやセキュリティ性を鑑みると概ね良いマンションではないかと思われます。
価格は安いとは言えませんが相場通りではないでしょうかね
後は地権者住戸の多さや北側のゲストハウス、南側の早稲田通りの騒音をどう評価するかかと思うのですがね。。。

[129: 匿名]

以前検討していたものです。積水ハウスさんで間取りもよく１ＬＤＫは低層階はお安いので魅力的でした。やはりネックだったのが積水ハウスさんが普通のグランドメゾンのように力を入れて販売していなくて完成後に印刷物も極力絞って最小限の営業で販売されたことでした。

[130: 購入経験者さん]

<129
意味がわからないのてすが。。。

[131: 周辺住民さん]

本物件が面している道の交通量は、大通りにしては少ないです。
夜は静かです。

[132: 匿名さん]

１３１さん
昼はうるさいですか？

[133: 匿名]

交通量はさほどでもない気がしますが、神楽坂から江戸川橋通りに曲がる車も、早稲田通りを直進する車も結構スピード出してますね。


早稲田から神楽坂へは一通のはずです。

[134: 匿名さん]

完成物件だから見に行くとわかるんじゃない。音は感覚だから
人によって受け止めかたが違うしのぅ

[135: 匿名さん]

今住んでいる環境と比べてうるさいかどうかってことになるでしょうから、
音に関してはそれこそ人による、という感じでしょうね。
交通量はそこそこありますよね。
夜はぐっと減りますけれど。

[136: 匿名さん]

早稲田通りにしては、
交通量はかなり少ないですよ。