グランドメゾン神楽坂

[マンコミュファンさん]

牛込天神町交差点の側、三菱地所がモデルルームを開いていたところで、積水ハウスがマンションの建設工事をすすめています。9月完成予定とかで竣工販売になりそうです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区天神町64-1,2,3,12,13（地番）
交通：東京メトロ東西線神楽坂駅から徒歩4分、有楽町線江戸川橋駅から徒歩8分
総戸数：58戸
間取り：1LDK～3LDK（41.96～70.05m2）
入居：2013年1月下旬予定

売主：積水ハウス
施工会社：熊谷組首都圏支店
管理会社：積和管理

[53: 匿名]

営業のバカさ加減はさておき、
物件的にはどう思いますか？

[54: 匿名さん]

仕様や立地は悪くないと思うけど、準工でまわりに印刷工場とか多いから安めなのかな

[55: 匿名さん]

安くはない気が‥‥。

[56: 匿名さん]

ここは、1LDKのプランが一番作り込まれてるよね。贅沢な1LDKだこと

[57: 匿名さん]

洗面所と浴室がチープ。リネン庫、ハンカチしか入んないし。
御影石の色と模様も病気みたいで変だった。

[58: 匿名さん]

三井のやつ（ここより全然立地はいいが）がすごい高かったから、ここが少し安く見えただけだった・・・
確かに安くはないな

間取りに関しては三井より明らかにこっちのほうがいい

[59: 匿名さん]

最初から分譲賃貸になるのがねぇ。
悩みますよね。

[60: 匿名さん]

59
こういやついるよね、賃貸に住む人間はモラルやマナーのないやつとでもいいたいのかね。
このエリアに住む人間は賃貸でも結構な家賃払うわけだ。住宅ローンの月々返済とあんまりかわんないか、むしろ賃貸の方が高いぐらいなのに

[61: 匿名さん]

立地は神楽坂なの？
って感じだけど、駅からの道のりは開けた通りを歩いて帰ってこれるから安全んちゃ安全じゃない？

[62: 匿名さん]

確かに地権者住戸が多いのは管理組合での決定に関して害があるような気もする

[63: 匿名さん]

管理規約の改正うんぬんというよりは、建替とか大規模修繕の時に地主に拒否されるとまずいよね。

[64: 匿名]

みんな何を期待してるの？

[65: 匿名]

安い訳ないじゃん

[66: 匿名さん]

ちょっと前に出てたブラウドにくらべりゃ安いよね

[67: 匿名さん]

完成物件だから仕方ないけど、どの部屋も同じでつまらない。
商談ルームもパテーションもないから顔も話しもわかっちゃう。
デリカシーもないし、売り手側の勝手な物件ぽい。

[68: 物件比較中さん]

プラウド神楽坂　矢来町@289～
湿式壁、内装外装の仕様も◎、立地良しの物件

こっちは58戸中30戸が事業協力者住戸、乾式壁
プラウドは立地もまずまず良くて、外装内装、間取りもプラウドは一番力を入れていた

プラウドを業者がチェックしてないはずはないので
どういう価格を付ければ常識的な価格なのか

プラウド神楽坂がひとつの見本になるでしょうな

[69: 匿名さん]

＞６０

賃貸は、お金さえ出せば誰でも住めちゃうからね。
審査も緩いから・・・

[70: 匿名さん]

68
ちなみにここ湿式だから笑

[71: 匿名さん]

69さんへ
分譲マンションに住む人と賃貸入居者と何が違うのか具体的に言ってご覧？
分譲マンションもお金出せば買えるのは一緒なんですけど。
そもそもこのエリアで結構高い賃料払える人は、このマンションぐらいなら買える人でしょ

[72: 物件比較中さん]

他の人も書いてるけど、賃貸だと修繕計画などのメンテナンスの事を憂慮してるんでしょ

[73: 匿名さん]

誰も賃貸の人がお金ないなんて言ってないじゃん。
買った人と借りてる人では「資産」に対する意識が違うってこと。
やな感じ。

[74: 匿名]

あんまりいいマンションじゃないね。印刷工場もいっぱい。隣のマンションとお見合い。

[75: 匿名さん]

>73
資産に対する意識が低いとどうした事態を引き起こすの？

[76: 匿名]

借りて住む人と自分の資産としてリセールも視野にいれてる人では、長い目で見て建物の価値をいかに保つかの意識は違うでしょう。

そして先々の大規模修繕に対して地権者（賃貸部分の持ち主）が前向きに考えるかどうか。

年月が経って分譲の人が修繕したいと思っても、過半数の住戸持ってる地権者の人がしなくていいと思ったら修繕できないし。

[77: 匿名さん]

76

地権者がどういうキャラクターかによるけど、大規模修繕とか修繕積立金の値上げをせざるを
得ないような状況になった場合に地主が反対するとなるときついよね

ただ一方で賃貸等の収益物件も資産価値を維持していかないとこのエリアに住むシビアな賃貸入居者がつかないこともわかっているだろうから、その辺に関してちゃんと理解ある地権者だといいんだがね

[78: 物件比較中さん]

ここも三井も見ましたが、伊藤忠のがプランもそこそこで安かったですよ。

[79: 匿名さん]

No76
>年月が経って分譲の人が修繕したいと思っても、過半数の住戸持ってる地権者の人がしなくていいと思ったら修繕できないし。

素人だな(笑)

そもそもその視点が間違ってんだよ。建物の資産価値を維持し続けたいと願っているのは
地主も同じだよ。住み続けてもらわないと地主は事業でやってるわけだから空室が頻繁に出るようなマンションだと困るわけ。

だから普通の感覚は長年住み続けても快適に住まえる環境を作れるような、管理組合の適切な運営ができるよう互いに協力し合うのがふつう

そもそもさ、デベが作った修繕計画に基づいて地主も買主も承諾したうえで管理組合を運営していくわけだろ?それを覆す合理的な理由でもない限り、普通は拒否できないよう管理規約に書いてあるはず。

[80: 匿名]

修繕はたった一人でも反対者がいればできません。正確に言っておきたかったので。

[81: 匿名さん]

地主が大規模修繕に反対するなんて聞いたことないわ笑
むしろ金がかかって困ると言い出す可能性が高いのは
分譲購入者

[82: 匿名]

地主さんの意識次第ってことですかね。

逆に修繕積立金が想像以上にどんどん上がったりするのも困りますが。

[83: 匿名さん]

むしろだからこそ、修繕費があがらないように当初の修繕の計画が当初の段階でしっかりと
練れているかが大事なんじゃない。
地主がむやみやたらにいちゃもんつけるなんてありえないよ。

[84: 匿名さん]

７３さん
わかります。マンションの資産価値などは、共用施設をみるとよくわかると言われていますからね。
やはり自分のマンションは資産価値がいい方がいいに決まっていますから、共用施設なども
大切に使っていこうという意識はみんな高いのではないかな。
友人が中古マンションを見に行った時に、営業の人から、もちろん部屋の中もそうですが、
共用施設の様子や廊下、エレベーターなどもよくみた方がいいとアドバイスをもらったそうです。

[85: 匿名さん]

ほぼ分譲マンション購入者しかいないマンションに住んでますが、
分譲マンション購入者だから、大切にするなんてのは関係な
思います。うちのマンションは結構ずさんですよ笑

結局住まう人の巡り合わせと管理組合の力量にかかっているんではないですかね

[86: 匿名さん]

先日登録してきました。当たるといいな～
実物のお部屋を見学できたから、良かったぁ

[87: 物件比較中さん]

12～13階にも1LDKは入ってるのかなー。

階によって価格は違うだろうけどそんなに大きな差はないと思うからせっかくなら上の階で一人暮らしを始めたいです。
一応結婚も視野に入れての検討だし、一緒に暮らし始めたときにやっぱり景色もいい階が喜んでくれるだろうし家事もしていて明るくて気持ちよくできると思うんですよね。

[88: 匿名さん]

１ＬＤＫの販売住戸では１１階が一番高い階になります。
それでも前のマンションの部屋の中が見えて気になりますね。

[89: 匿名さん]

１１階は前の建物より上だから自分の部屋は見られないけど、こっちからは見えるね。見下ろす感じになるのかな

[90: 匿名さん]

管理会社の対応って大事ですよね。

マンションのきれいさも管理人さんによりますよね。
ゴミ置き場の管理や周辺の木の枯れ具合などちゃんと見てくれる方がいいと思います。
あと、ちゃんと挨拶してくれる方。

[91: 匿名さん]

何事も人のご縁てことですかね

[92: 匿名さん]

ホームページみたら昨日から登録受付ってなってたけど、10日締め切りって早くない？
前から案内とかしてたのかな？

[93: 物件比較中さん]

>>89

同じ11回同士で高さに差があるということでしょうか?
ちなみにお向かいもマンション??

標準仕様のマンションでここより低い場合はグランドメゾンの天井高が優れて高いのかと想像します。

ワイドスパンで天井も高ければ1LDKという比較的狭面積でも快適そうですよね。

[94: 匿名さん]

93

隣は10階だったと思いますよ

[95: 購入経験者さん]

神楽坂の相場って安定してるよね。友人が転勤で売却したんだけど、そんなに下がらずに売れたみたいで。

[96: 物件比較中さん]

58戸中、半分以上の30戸が事業協力者住戸ということで
既にもう大量に賃貸にでてますなｗ

http://chintai.door.ac/detail/free3726036.htm

[97: 匿名]

あれ、協力者住戸の賃貸情報出てたの消えてますね。

[98: 匿名さん]

>>95さん
一番理想なパターンですね。私の友人は買った時より１０００万円近くプラスになって物件が
売れたという事もありました。やはり駅から近くて周辺はかなり便利。そして交通の便もよかった
所ですがね。買う時に売る事を考えて買う人はいないかと思いますが、万が一売却する事も考えて
駅から近い所、人気があるエリアを購入したいですね。

[99: 匿名さん]

ここは駅から近いし、2路線使えるし、
南向きで明るいのがいいですね。

[100: 匿名さん]

＞９８
でもこのマンションは、買わないですけどね。
事業協力者だらけマンションは、自分はパスです。