住宅購入で収益物件を買うのは？

[Ｍｒ．神戸]

自己の住宅購入も不動産投資として捉えた場合、新築分譲マンションなどは想定賃料/購入価格から計算した利回りはとても悪い。これは分譲マンションは良い作りをしているからでもある。それなら収益物件（賃貸マンション一棟買等）を購入してその最上階に住むという選択はないか？

利点としては
①賃貸物件なのでグレードが低く、とりあえず想定利回りは高い
②自分の与信を住宅ローンで毀損せず消費でなく投資できる
③収入も期待できる
④キャピタルゲインのハイリターンもあるかも．．．

デメリットは
①リスクが高すぎ
②初期費用大
③住居のグレードが落ちる

いかがでしょうか？ご意見ください。

[2: あまのじゃく]

お金持ちやねぇ。地主さんどすか？

[3: 匿名さん]

>>01
ご自分で挙げておられる３つのデメリットで
メリットの全ても吹っ飛んでる気がしますが・・・。

余計なお金持ってる人とか、遊んでる土地抱えてる人向けですな。

[4: 匿名さん]

「賃貸マンション一棟買等」ができるお金持ちだが、わざわざグレードが落ちる住居に住んで、部屋が埋まらないとか、変な人物が入り込むといったリスクを試してみようというわけですか。
そんなことは承知のうえでやりたいとおっしゃるならば、他人がとやかく言う筋ではないとしても、わたし的には、「三途の川の渡し賃」は昔から値段据え置きの六文、余計な金は持って行けはしないのにと思います。

[5: 匿名さん]

利点の②の意味が良く分かりません。
与信？ってことはローンで購入資金を賄う主旨ですか？

[6: 収益のシュミレーション]

収益のシュミレーションですが、たとえば1億の築15年のマンションを頭金1千万、残り9000万を年利3%のアパートローンとします。9000万の借り入れで利子は270万/年、元本返済は300万/年の合計570万円なのでまだ収益として回りそうです。1億のマンションは全戸貸し出しなら10%で回ると仮定すると本来1000万でそのうち自宅分は150万とし差引くと収入850万です。利回り8%なら収入650万ですがその他費用を考えるとちょっと厳しい感じです。

このように考えるとお金さえ貸してもらえればいけるかも．．．です。

少し前までは収益物件でも担保は購入する収益物件のフルローン物件がありました。さすがに都心のものは価格が高いので少なかったですが．．．そんな時代もあるのです。

＞与信？ってことはローンで購入資金を賄う主旨ですか？
これは信用のことです。人が借金できる額には限りがあり、住宅ローンをすることは自己の与信を食ってしまうということです。自己の与信を自宅という消費だけに使うのかあるいは他の投資に使うのかということです。もし住宅購入は不動産投資と割り切ってしまうと収益物件の方がよりリターンがある（投資額が大きくなるため）のです。但しリスクも大きいですが．．．ちょっと不動産にかげりが出ているので勝負するなら最底から右肩上がりの局面ですけれども。

やっぱり利回り10%も難しいですし、銀行も貸し渋りが始まっていますのでハイリスクハイリターンの投資はこの局面では難しいですね。

[7: 05]

全額とは言わないまでも、大半をローンで賄うんなら、やっぱり無理じゃん！

空室リスクや建物の経年減耗も考えれば何の得もないような…。

延滞したときの銀行は冷たいよ…。最近は簡単にリスケしてくれないし。

[8: リスク少でリターンの可能性は無限大]

>お金持ちやねぇ。地主さんどすか？

金持ちはリスクを負いません。堅実な道を選びます。

失う資産がないなら、リスクといっても何があるのでしょうか？

アメリカのサブプライムローンの利用者といっても家さえ差し押さえればあとは無担保債務が残るのみです。取立て不能です。

ですのでもしフルローンしてもらえうなら、あとは諸費用さえ用意すればマンション高騰に賭ければいいのです。もし回らなくなったならその物件が担保なので差し押さえられますが、無担保債務はきっと5%くらい払えばチャラにしてもらえるでしょう．．　（笑）

そうなればリスク少でリターンの可能性は無限大ですね．．

[9: 匿名さん]

>08
そういうのを、モラルハザードという。

[10: 匿名さん]

賃貸物件の上の階に住むという方法はありかもしれませんけど、余程、駅近など利便性の良い賃貸物件でないと空室がでる可能性が高いです。
治安の悪い立地や、商業施設のある場所の物件だと、部屋で殺人事件などが起こったときが厄介。
借り手がつかなくなる可能性も。

[11: 匿名さん]

住民の八割は住んでない投資物件を自家使用してます。
駅近で古いんでテナント属性がイマイチな面はあります
（性風俗とか893とか）が、夜間無人に近い静かさに
近所付き合いのない快適さはやめられません。
風もヤも、便利な都心で手頃な築古なら完全排除は不可能だし。

築25年過ぎると都心物件価格は横這い、は常識ですが
五輪バブルの恩恵を受けて築40年のボロマンがガンガン値上がりしてます。
今で既に購入時6年前の1.4倍。
もう少し様子見して1.7倍が見えたら売ります。
で、五輪バブルが落ち着く頃に、安値で狭い部屋買い直します。
10年くらいで建て替えが具体化するので持分売り抜け目的です。

住宅街の新築ファミマン買ってたら出来ない芸当も
リスク取る覚悟があれば出来ますよ、というご参考までに。

[12: 匿名さん]

儲けられるかは、購入する物件によりけりです。
駅が近いとか、立地が良いなどの何かしらの利便性がないと、利益は出にくいです。
一番良いのは、確実に近い確率の物件を購入するか、堅実に貯蓄をするかです。
素人には、難しいので、気をつけてください。

[13: 購入経験者さん]

1月にスイスフランショックっていう事件が有りました。
http://www.beginner-binary.biz/news/news_2/

極めて短時間に為替が大きく変動したのですが、この影響でFX会社が倒産するような事態にもなりました。
個人で数千万円単位の損失を出した人も多く（逆に大儲けした人もいるのですが）、掲示板とかも大荒れでした。

自分はその時スイスフランを扱っていなかったので蚊帳の外だったんですが、持ってたらどっちかに転んでいたわけでちょっとびっくりするニュースでした。

ところが直後に自分のメイン口座であるFXPROから神メールが来ました。


FxPro 重要なお知らせ – お客様とのお約束に何ら変更はございません。

お客様各位,
木曜日に発生しましたスイスフランを取り巻くマーケットにおいて、多大なるご心配・ご迷惑をおかけしておりますが、格別なる弊社へのご愛顧に関し深くお礼申し上げます。
又、今回ここに、弊社よりクライアントの皆様へご案内させて頂いておりますお取引に関する条件について再度ご案内申し上げます。
弊社運用口座をご利用のお客様に対してマイナス残高の保護を提供させて頂いておりますが、今回のスイスフランを取り巻くマーケットにおいて発生しておりました、個人投資家における口座のマイナス残高表示は、全て手動にてゼロバランスへ調整作業を進めさせて頂きました。
現在、全ての作業が完了しておりますのでご確認をお願い致します。
投資家の運用資金は、従来通り、弊社FxProの会社資本並びに運営資金、金融規制機関制定に基づく最低積立残高を満たす為の資金とは完全分別管理保管となっておりますのでご案内申し上げます。
弊社FxProでは、他社ブローカー様から弊社の運用口座への資金移動（B to B資金移動）サービスを実施しております。他社様から弊社へ資金移動をご希望のお客様はお気軽にお申し付け下さい。
現在、黒い木曜日と名付けられましたスイス中央銀行の決定並びにアナウンスは、業界全体並びに各国経済に対して激震をもたらすものではございましたが、状況への早急なる対応の元、弊社は、弊社のお客様に対して、業界の中でも最も良いサービスやツールの提供をモットーにさらなる躍進をして行く所存でおります。
重ねまして、弊社への変わらぬご愛顧の程どうぞ宜しくお願い申し上げます。
敬具
FxProカスタマーサポート


要するに今回の損失に関しては全てチャラにしてくれるということ。
利益を出した人に関してはそのままだろうから結果的に「勝てば大儲け負けてもそのままのじゃんけん」だったということに。

まあ、口座残高がマイナス3000万円とかになった時点で相当ストレスを受けたんだろうけど。


こんなことも有るんだなあと思った次第です。

[14: 匿名さん]

主に、懐に潤沢な資金があるのであれば、購入を検討しても良いと思います。
しかし、あまり資金に余裕のない状態で、収益物件を購入するのは、リスクが高いですので、あまりおすすめできないです。
それでも、自身がある場合には、手っ取り早く検討しても良いかもしれません。

[15: 匿名さん]

資金に余裕があるのであれば十分やってみる価値はあるかと思いますが、
それでも必ず成功すると限った事ではないのが不動産投資だと感じます。

より空き室にならないという保障もありませんが、余裕があるのであれば一練で手に入れるのが効果的かと思います。
収益物件の購入にはリスクが伴いやすいので、しっかり検討してからが良いですね

[16: 匿名さん]

>13

スイスフランショック、はじめてききました。
スイスと言えばスイス銀行くらいしか思いつかない投資初心者です。

こういったFX会社は、信用されて残っていきそうですね。

利用している側が安心できそうです。

[17: 匿名さん]

まず収益物件を買った事で得られる得について考えてみて下さい。


もちろん、収益を得られるという面では得があるかもしれませんが、
購入するのにかかる費用と、投資金を回収するまでの年数、
さらには収益が減少する可能性のあるリスクまで考えなければいけません。

資金によっぽどの余裕があれば良いかもしれませんが、
資本金に余裕がないのであれば、改めて検討される方が良いかもしれませんよ。

[18: 匿名さん]

スレ主とっくの昔に撤退してそうだけど笑

逆に自家使用組しかいない、おそらくは郊外のファミマンとか買う
メリットって気分的なもんしかなくないか？
東京通勤圏でも、駅遠バス便とかは既に
下げても売れない貸せないが常態化してますけど。

[19: 匿名さん]

ほんとうに立地条件によりけりというところはありますよね。
東京の通勤圏で貸せない状態が続いているという事であれば、
あまり傾向としてよろしくないですよね。

無理して収益物件を購入するメリットはさほど無いのではないでしょうか。

[20: 匿名さん]

土地やお金が余りまくってたら何かってもいいじゃないの

[21: 匿名さん]

オイコノミアで「ローン」について放送されていましたね。

オイコノミア
http://www4.nhk.or.jp/oikonomia/x/2015-09-28/31/1992/1303160/

なんか、ピース又吉が家を買うような流れになってきているテレビ番組。

家を「ローンで買えばいいじゃないですか」って言っていた割には、ローンで2倍、3倍の金額を払っている実態を紹介していて、気軽に「ローンで買えばいいじゃないですか」の言葉に騙されないようにしないとと思ったりしました。