野村不動産・積水ハウス／夙川香櫨園コートハウス

[匿名はん]

阪神・香櫨園徒歩９分とのことですが、どんなもんでしょう？

[462: 匿名はん]

野村不動産は住吉本町のマンションで完売後で入居まで４ヶ月というタイミングで南前のマンション建設の話が出て、騒ぎになっていますが　ここが大丈夫なのでしょうか？
前の土地のことを知っている方教えてください。

[463: 匿名はん]

このマンションのある下葭原町と、臨港線をはさんだ向かいの大浜町は同じ自治会なので（年会費１２００円）、なので仲良ししないとダメですよ。住民になるのなら。

[464: 匿名はん]

458さん。購入者ですが、このスレは住民用ではありませんので多数の近隣の方も目を通していると思った方が良いです。しかも購入棟まで晒して。。。このマンション住民の印象を悪化させるので慎みましょう。

[465: 匿名はん]

461さん。
ガーデンの臨港線を渡った南側は野村さんの言うとおり、高さ規制が掛かってるので、コートハウスと同程度の高さ（５F程度）が限界のはずです。現地に立ってみると分かると思いますが、2車線しかないとは言え、臨港線は幅員が結構ありますから、南にマンションが建っても圧迫感はないと思いますよ。
461さんの言うとおり南面の抜けが良く、海が良く見えるのはマスターズですが、香櫨園駅へのアクセスが良かったり、毎日の生活で「ガーデン」を眺められるのはガーデンコートの方でしょうから、双方の長所短所を比較なさったらいいと思います。

[466: 匿名はん]

南側のマンションヤマハは手放したがっているそうですよ。
いずれマンションになるでしょうね。
眺望はあきらめたほうが、ショックは少ないのでは？

[467: 匿名はん]

ガーデンの南側は現況でもヤマハの社宅。社宅がマンションに変わったところで、眺望に大差は出ないのでは？高さ規制からしても、今の社宅より気持ち高くなる程度でしょう。
466の言うとおり、眺望重視なら目の前が風致地区で都市計画公園予定地のマスターでしょうが、461さんの懸念する「日当たり」で言えば、状況の悪化は心配ないと思いますよ。

[468: 匿名はん]

最近のこの辺りの状況をみると、いつか近い将来は建つんでしょうね。
価格が高いうえに将来マンションが建つと言うリスクを考えて検討しないと
ダメですよね。　　

[469: 匿名はん]

テニスコートがあるところは、西宮市の用途地域等のページによると
第1種の風致地区となっているため、１０メートルの高さ制限が
かかります。
したがって、テニスクラブを縮小し、マンションを建てたとしても
せいぜい３階建てとなるでしょう。

[470: 匿名はん]

469さん、なんのなんの、都市計画法上公園となっているテニスコートは、都計法上2階以下で、しかも鉄筋コンクリート造の建物は認可されないこととなってるのです。どこも財政難なおり、公園整備が早期に実現するとも思えませんが、公園不足の西宮市南部で計画自体を撤回することもまた考えにくいと思います。マスター正面は都市計画変更にならない限りは、2階建以下の建物しか立たないということですね。

[471: 匿名はん]

ところで、第2期は7月下旬ということのようですが、販売の状況はどんな感じなんでしょう？第1期のときのように仮予約の部屋にはバラとかついてるのかなぁ？ご存知の方いませんか？

[472: 匿名はん]

ヤマハの所は風致地区でないので５階ではなくグランオアシス同等の７階クラスが建てれます。

[473: 匿名はん]

私も色々確認してみましたが風致地区ではないみたいですね。
用途地域といってもこの先、用途の変更というのは充分ありえる話だと思います。
この辺りは、変更されてないですが、用途の変更されてる地域はけっこう多いです。
そうなれば、容積率・建ぺい率も変わるので建物の規模は変わります。
そういう不安要素のある物件なら、いつかは建ってもおかしくないと思うべきじゃ
ないでしょうか。　でもそうそういい場所なんてどこ見ても中々ないですよね。

[474: 匿名はん]

そうですね。ガーデンの方は今の社宅よりは少し高いマンションが立つ可能性はありますね。用途地域の変更は良く分からないですが、都市計画公園予定地を指定から外すってあんまりないんじゃないですかね？聞いたことないです。道路とかも昭和何十年の計画がそのまま残ってたりしますしね。
どのみちガーデンもマスターも南棟はほとんど埋まってるはずだし、将来環境の変化の（あまり）想定されないガーデンの北棟やマスターズの東棟ってどうですかね。お値段も南棟に比べればいくらかお安いようですし。

[475: 匿名はん]

マスターズの東棟の前の道路（ガーデンと、マスターズの間）は都市計画道路なので、将来的には、２号線からまっすぐ続く道路になる可能性が、無くはない。マスターズの前の歩道が広いのもその部分が道路の予定地だからだと思います。
まあ、それこそ昭和何十年の計画ですけど。

[476: 匿名はん]

今のところガーデン・マスター間の道は事業決定されてないようですし、特段事業化される計画もないようです。ものは考えようですが、四面道路の敷地でなければ隣接地の建替えに伴う日照阻害などが懸念されますが（ヤマハの建替え懸念の議論など、２０ｍ近い幅員のある道路の向こう側でも心配されている方がいるわけで）、マスター東、ガーデン西棟は建替えによる日照阻害の懸念は排除できます。462さんの書き込みなどまさにその典型ですね。
遠い将来事業化されてもそんなに交通量が多いとも思えないし、プロムナードほどじゃないにしろ、最近の街路は広い歩道が整備されるのでは？と思います。473さんが「リスクのない物件なんてそうそうない」と言っているとおり、リスクを認識しておけばアリだと思います。

[477: 匿名]

臨港線は交通量が多いです。夏の夜間は暴走族も出没します。
昼間は海風で、南（臨港線側）から風が吹きます。夜は北風になります。
つまり、南向き部屋の方は、洗濯物に排気ガスが付きやすいということを
覚悟してください。網戸はすぐに真っ黒になります。
芦屋の花火は綺麗に見られそうですね。

[478: 匿名はん]

２号線沿いや１７１などに比べたらましじゃないかな？
「臨港線が混む」のはもうすこし東側の話で、この辺りはそんなに気にならないと聞きます。

[479: 匿名はん]

最近は、えびすさん筋の信号が長いため、
土日祝は夙川を越えてこの辺まで車の列ができています。
さすがに打出の交差点までは伸びていませんが。

それでも東向きや西向きよりは、圧倒的に南がいいですから
排ガスの件は、割り切った方がいいですね。

[480: 匿名はん]

「夏の暴走族」は想定外でしたが…これについては、すでに21世紀、絶滅に期待するとして…（笑）
この物件を検討し始めてから、土休日を中心に平日も含めていろんな時間に現地を見ました。479さんが言うのなら、夙川を越えた渋滞もあるのかもしれませんが、これまで現地に行った限りは、夙川越えの渋滞は一度もありませんでした。ららぽーと渋滞が断続的に建石筋まで延びていたことは1回ありましたけど。
ですので、仮に479さんの言うようなケースがあったとしても、稀だとおもいます。

[481: 調べてみました。]

477さんは「交通量が多い」、478さんは「そんなに気にならない」とされていますが、交通量の多い少ないを主観的に話をしても難しいので、兵庫県や西宮市のHP掲載の交通センサスデータを加工した数字を掲載しておきます。

43号+高速　　　昼間　12.0万台　　24ｈ　17.6万台
2号　　　　　　昼間　 2.4万台　　24ｈ　 3.3万台
山手幹線　 　　昼間　 1.3万台　　24ｈ　 2.0万台(24ｈは推計)
臨港（現地） 　昼間　 0.7万台　　24ｈ　 1.0万台(24ｈは推計)
臨港（甲子園） 昼間　 1.2万台　　24ｈ　 1.5万台
夙川沿街路　　 昼間　 0.8万台 24ｈ 1.1万台(24ｈは推計)
（夙川公民館前）

これを1分あたりの交通量にすると、次のとおりです。

43号+高速　　　昼間　167.0台　　夜間　78.2台
2号　　　　　　昼間　 32.8台　　夜間　13.5台
山手幹線　 　　昼間　 18.8台　　夜間　 8.6台(夜間は推計)
臨港（現地） 　昼間　 10.4台　　夜間　 2.9台(夜間は推計)
臨港（甲子園） 昼間　 16.3台　　夜間　 4.5台
夙川沿街路　　 昼間　 11.7台 夜間 3.2台(夜間は推計)
（夙川公民館前）

（昼間　7-19時　夜間　19-7時）


補足すると、当然国道や高速に比べ大型車の割合が少なかったり、車の平均速度が低かったりします。この場合、交通量の単純比較よりも格段に環境負荷は小さくなるようです。

これらを総合して、交通量が多いと見るか、気にならないと見るかは各々の受け止め方だと思います。我が家は現地も見る中で、「問題なし」と判断しました。

あと、477さん曰く「網戸真っ黒」「洗濯物に排気ガスが付く」とのことでしたが、私はここよりもかなり交通量の多い道路沿い（４F)にも、奥まった住宅地（２F)にも住んだことがありますが、前者で白い洗濯物が黒く煤けるようなことはなかったですよ。ちなみに網戸はどっちに住んでても汚れました。程度の差はあるかもしれませんが、網戸なんてそういうもんじゃないですかね（笑）

[482: 匿名はん]

480さん、渋滞はもう少し多いですよ。（よくこの道を使うので）
臨港線はダンプ通行量多いので排気ガスも多いでしょう。
体に対する悪影響は、小さいお子さんは出やすいので（実際家はそれでアトピーになりました）
窓は開けないなど、細心の注意を払ってあげてください。
あと、なにかの文献で読んだのですが、車の通行で引き起こされる、振動が
体にとって一定の周波数を起こすそうで、長い年月をかけて体の調子がわるくなるそうです。
そういう健康の部分を気にするなら、臨港線をどう見るかは、購入を考える方しだいですね。
わたしは、自分の子供の件で、道路沿いは避けざるを得ないです。

[483: 482]

追記です。
481さんの言うとおり臨港線は西宮でも主要幹線のひとつですので
通常の住宅地の中の物件に比べれば、飛躍的に車は多いのが現状です。
ただ、それでも良いとは思います。
ただ、子供の健康を考えるとそんなに簡単なものではないというのを
読んでいて感じました。
批判ではありませんので、すみません。

[484: 匿名はん]

４８２さん
現地の臨港線をご存知ですか？
あなたのお話の臨港線は、小曾根線から建石筋までの臨港線のことではないでしょうか。
夙川にかかる盛り上がった橋のため、大型車（ダンプカー）の通行は、
よほど必要（その区間の工事等）が無い限り、打出浜小学校から建石筋までの
臨港線はほとんど通りません。
私たちも現地前の道路を通りますが、芦屋から西宮方面では、建石筋から夙川の
手前までの渋滞は経験したことがありません。
（多いときでも建石筋からハートバンク香櫨園店の前迄です。）
確かにショッピングセンターが多く臨港線沿線にできたため、交通量が多くなりましたが
基本的に芦屋浜の方の自家用車と思しき車がほとんどです。

[485: 匿名はん]

481さんが言いたかったのは、43号や2号など他の幹線に比べて格段に交通量が少ない、ということが言いたかったのでは？

（なんだか、482さんは言葉は抑制的ですが、ここを選ばれた方は「人でなしの親」と言わんばかりです。）あまりに極端な議論はどうかと思いますよ。

[486: 匿名はん]

482は「ダンプが多いと言う」が、きわめて主観的。481の言う西宮市のHPで見ても43号や2号より格段に大型車混入率は低い。ついでに言うと、484さんの言う東側区間の混入率と比べても半分強。
だいたい、（体質的に過敏な方は別として）日交通量1万台程度で健康障害が出るようなら、首都圏関西圏など病人だらけですよね。何か問題があるなら、環境基準なりを用いて説明しないと。

どなたかが、「ネガティブな話も含めて物件の判断材料」という話を上のほうでしてますが、ちゃんとした判断材料もなしに、主観や思い込みのネガティブ情報では、判断材料提供というより、不安を煽ってるだけになると思いますよ。

[487: 匿名はん]

準幹線道路に面していて、平均すると1分間に7台が通過するわけで、
ここは閑静な住宅街ではないということです。
音に対する敏感度は人それぞれですから、
それを承知で購入するのなら、それも良いと思います。

[488: 匿名はん]

例えば、ここよりも「閑静な住宅街」とされる芦屋の山手や夙川・苦楽園にも平均7台／分程度の交通量の道は結構あります。逆に東京や大阪の都心でゴチャゴチャしている地区でも、路地裏に立地しているために、閑静な住宅街ではないけれども静かな地区もあります。工業地域でもたまたま路地裏で交通量が少なければ「閑静な住宅街」という？言わないでしょう。現地が良質な住宅街かどうかと、個別の物件の立地（ここなら平均7台／分程度の交通量があること）とは、若干性格が異なるのでは、と思います。
同じ場所に立地する物件は２つとないわけですから、音の問題に限らず、現地に立って感じてみることをおススメします。

[489: ご近所]

でも、実際住んでいるとほんとに夜は静かですよ。
昼間でも車が多いなと思うのは、４８４さんが書かれているように建石筋くらいまでだと思います。
だからといってここを「閑静な住宅街」と思って住んでおりませんので、あしからず。

[490: 匿名はん]

幹線道路に面していれば、山手だろうとどこでもある程度の騒音はある。
ここのごく近隣で仕事をしているが、臨港線でも夙川以西は東より静かなのは確か。
いつも窓をを開けて生活するわけでもないし、気になるほどの騒音でもないと思う。
ケチつけだしたらきりがないから、購入者はそれほど神経質に悩む必要もないだろう。
それより裏の中学の方がうるさくない？

[491: 匿名はん]

なんか、“いちゃもんをつけたい”感じの書き込みが多くて大変だね。その割りに、あまり論理的じゃないもんだから、主観的な意見をデータで整頓されてしまっている感じで…（笑）

こことは全然関係ないけど、前幼稚園・小学校の目の前に住んでたけど普段はなんてことないよ。たぶん幼稚園や小学校の方が中高よりうるさいだろうし。
ただ、運動会のときだけは、うるさいといえばうるさかったですけどね。（注：自分は「うるさい」とは思ってないです。自分だって子供のころやってたわけだし。最近は運動会とかがうるさいとか文句言う住人もいるらしいけど…了見狭すぎ。）

[492: 追記（491）]

490さんの言うとおり、神経質になるほどではないと思うよ。

[493: 匿名はん]

そうそう、住めば慣れる。
慣れの問題だと思います。

[494: 匿名]

以前、小学校の隣に住んでいたときはうるさかったですね。
土日に少年野球が練習に来るんで、平日より、休日がうるさかった。
最近のマンションは防音がしっかりしているので、ゆっくりと寝たい休日に
起こされるほどの音も入ってこないとは思います。

それより、この場所（芦屋川から夙川までの臨港線）より南は、昔、海だった
こともあり、震災の時に、液状化現象で、砂だらけになったところです。
建物は大丈夫でも、災害時の避難ルートをよく検討しておいた方が良いでしょ
うね。あの時は臨港線も＊＊ャ＊＊ャで真っ白でしたから。

そういえば、昔、私の友人が、そこの近所（道沿いでなく、少し入った住宅街）
に住んでいて、宝塚へ引っ越した時に「子供のぜんそくが治った」と言って
いました。
この場所が特に悪いということではなく、阪神地域（２号線以南）は、どこも
同じだとは思いますが、さすがに、山に近いほうへ行くと、空気も違うという
ことでしょうか。うちの嫁も、その友人の家の近所に住んでいたのですが、
結婚して、こちらで生活するようになってから「鼻毛が伸びた」とか言ってい
ますが・・・

[495: 匿名はん]

４９４は、何を言いたいねん。しょうもないこと書くな。

[496: 匿名はん]

http://www3.nhk.or.jp/news/2006/07/31/d20060731000015.html

[497: 匿名はん]

①学校騒音
現地北側に隣接しているのは教室棟ですので（校庭は西側）、仮に494さんの言うような課外活動があっても問題ないでしょう。そもそも（進学校の）中高であり、少年野球練習場だった494が言う小学校とは状況も異なります。

②液状化
西宮市のHPでは、GCの東隣の川沿いやGCの臨港線をはさんだ南側、あるいは中高のグラウンドのあたり（現地の北西）は確かに一部液状化の危険性が高いとされていますが、現地自体はMC,GCともに液状化の可能性が低い、と判定されています。
現地は沖積層なので、昭和以降の人工島の被害状況ほどではないにしろなんらかの影響があることは想定しておいた方が安全サイドかとは思いますが、現地は江戸時代以前からの陸地ですし、先の震災時に○○アイランドなどの人工島で発生したような激甚な被害は想定しにくいと思います。直下型の断層地震だった先の地震では、海岸部の液状化被害もさることながら、構造線上の六甲山麓での建物倒壊や地すべりによる住宅地壊滅などの被害が激しかったことは記憶に新しいですが、液状化の場合、建物の倒壊を引き起こすほどの地盤沈下等想定外の事態を除けば、被害の程度は再建可能な場合が多いのではないでしょうか？
結局のところ、山側にしろ海側にしろ日本に住んでいる以上地勢的なリスクを完全に回避することは中々難しいと思いますよ。そうであれば、私は494さんの話よりは上記西宮市のHP情報を与件に判断されたほうが的確な判断と思います。

③大気汚染
大きく分けて大気汚染の要因には、工場排煙と自動車の排気ガスがあります。自動車の排気ガスの状況については、少し上で語られているとおりであり、494さんの意見は“風説”の類と言わざるを得ないでしょう。また、工場排煙に関してですが風向きは浜風も六甲颪もある地域ですので、2号線以南だろうと以北だろうと浜側・山側関係なく工場排煙は広がるはずです。ただ、こうした工場の立地は確かに臨海部に多いので、阪神間全体で見れば494さんの言うことも分からなくはありませんが、夙川⇔芦屋川間はいわゆる臨海工業系の工場が立地していません。結局は工場からの距離と比例、と考えるのが常識的だと思います。
494がいう「こちら」がどこか分かりませんが、よほどの重交通路線近傍か、工場排煙に晒される地区にお住まいになってるのでなければ、鼻毛が伸びたのは、奥様がお年を召したからでしょう。

[498: 匿名はん]

　(笑)　

[499: 匿名はん]

積水さん何かまたもめてるみたいですがしっかりしてください。良い会社なんだから。

[500: 匿名はん]

報道の限りでしか分からないけど、報道が事実なら会社として勇気のいる正しい対応を取られていると思いますよ。
というか、今回の報道を捕らまえて、496、499の書き込み。何が言いたいんだろう？

[501: 匿名はん]

購入者の皆さん、インテリアオプション会は行かれましたか？
皆さんの検討状況はどんなかんじでしょうか。うちは、ベランダタイル(Must)と紫外線防止フィルムが気になってます。
オプション会よりも安かったり良いものの情報があれば教えてください！

[502: 匿名はん]

インテリアオプション会都合が悪くて行けなかったんです。

私もその二つ気になってたんです、ちなみにオプション会の値段はどれ位ですか？

[503: ４９４です]

耐震性は問題ないと思いますよ。臨港線より北側ですから、液状化も少ないと思います。
ただ、現実に、臨港線は避難道路として使えるかどうか判らないので、避難ルートは
考えておいたほうがよいですよ。という注意です。
震災の時に、生活道路として、臨港線は使っていましたが、なんとか通れるレベルでし
たので、通れなくなることを想定しておくことも重要かな。２号線や４３号線は丈夫に
できていますが通行規制されたりしますので。

[504: 匿名はん]

>494
この物件に限らず『万が一に備える』ことは、必要なことと思います。

もっとも、臨港線が通行不能になったとしたら、緊急輸送路指定を理由に43号や2号の通行が出来ずに現地が“陸の孤島”になるということは、考えられないとは思いますが。（そういう状況が『仮に』生じれば、緊急輸送路であっても地域住民の通行が禁じられることは考えられません。）

〉502
インテリアオプションのカタログは送られてませんか？
各部屋のベランダの広さや仕様によって価格もそれぞれです。連絡すればすぐに送ってもらえると思いますよ！あと、今後も入居までに何度かオプション会があるそうですので、インテリアショップやホームセンターで目を養っておくのも良いと思います。

[505: 匿名はん]

そうそう、私なんかインテリアオプション会の後に、ホームセンターに行ったら、畳の下に引く調湿シートが売っていたり、バルコニーに引くタイルは売っていたりと、ホームセンターのほうが楽しかったですね。
　でも、リビングの窓ガラスの大きさのUVカットフィルムはないし、エコカラットは自分では貼れなさそうなので、その２つは業者に頼む事になると思いますが、オプションより、自分で業者を探したほうが安そうだし、エコカラットなんかは住んでから、色・模様を決めたほうがいいと思ってます。UVカットガラスは、断熱効果のあるものを使うかどうか一夏過ごしてみてから考えることにします。その間は、窓ガラスに自分で塗るやつ（効果が２ヶ月）のものを塗って過ごそうかなと思います。
　カーテンはリビング以外は、今使ってる物を使うので、それにあわせて同じところでリビング様も作る予定。
　そうなると、オプションで頼むのはポストの表札ぐらいですかね。こればっかりは同じ物が探せないらしいので。

[506: 匿名はん]

５０４さん、有難うございます、確かにカタログにありました。

５０５さん、UVカットガラスの断熱効果のあるものを一夏様子見の考えはいいですね。
参考になりました。考えて見れば、冬はちょっと逆効果ですね。

[507: 匿名はん]

今日（もう昨日か）阪神からプレスリリースがありました。平日朝の通勤時間帯に6本の区間特急が香櫨園に停車するようです！それから、平日夜は24：20に最終の特急が増発。出勤も帰宅もずいぶん便利になりそうです。ラッキー！

[508: 匿名はん]

やったー！それはうれしい情報です〜。

[509: 匿名はん]

JR夙川駅の対抗策ですね。
阪急は夙川に特急が停まるし、夙川エリアますます便利になりますね。

ここは夙川エリアとは言わないというのは無しね。

[510: 匿名はん]

阪急夙川だろうがJR夙川だろうが香櫨園だろうが、３線の競争で便利になるのは良いコトです☆

[511: 匿名はん]

３線で競争というには、３駅が離れすぎてませんかね？
それぞれの地域が便利になるというだけのような。
まあどうでもいいけど。