野村不動産・積水ハウス／夙川香櫨園コートハウス

[匿名はん]

阪神・香櫨園徒歩９分とのことですが、どんなもんでしょう？

[351: 匿名はん]

真柄建設の評判は気になりますが、積水ハウスの厳しいチェックがあるから安心では？

[352: 元デベロッパー 社員]

事業主も大事ですけど、やはり大事なのは施工会社ですよ。事業主はだから問題があった時のリスク回避として色々な施工会社を使うんです。

[353: 匿名はん]

>>352
『事業主は問題があった時のリスク回避の為に色々な施工会社を使う』
とても参考になりました。それでコラボレーションみたいに色々な施工会社と
タイアップされていたのですね。
ところで、積水ハウスの場合は、もともと一戸建てを専門にしている会社なので
マンションは自社で施工できないから、他の施工会社を使ってるのでしょうか。

[354: 匿名はん]

いま、「手抜き」や「維持管理」とか様々な建設関係の事柄が問題になっている時期に
そのようなことは、建設会社も敢えてしないのではないと考えて申し込みました。
今また何かで挙げられると会社自体が「ＯＵＴ」になるのでは？
特に中規模の会社で、公共事業が多い「真柄建設」のような会社では、
入札停止（入札資格剥奪）になることが怖いのではないでしょうか？
私たちは、積水さんと野村さんのチェックを信じて購入することにしました。

コンビネーションレンジは有効でしょうか？
私たちは今あるものも十分に使っていないこともあり、どうかなと思っています。
今後インテリアとしてキッチンにカップボード等を設置してそこにレンジを置こうかと
思っています。コンビネーションレンジがいいという方、ぜひ教えてください。
私も本当はほしいけど、伴侶を説得する材料がありません。
取りあえず食洗器は認めてくれたけど・・・・。
レンジはガラストップコンロの７５ｃｍにしました。ノーリツ（ハーマン）のカタログで調べて
素敵なスタイルだったので。

[355: 匿名はん]

大雨なのにコンクリートを打つ（混ぜる水を減らせばいい、という主張も
あるが・・・）とか、コンクリートを打った後に所定の養生期間をおかずに
作業するとかで工期を短縮するなど、竣工した後ではチェックのしようが
ないところでいい加減なことをするのが、「評判の悪い」施工会社の
やりくちです。外見的にはわかりませんが、長期的な耐久性が設計値以下に
下がることは明白です。
（これは一般論として書いています）

[356: 匿名はん]

ここも第三者評価機関による、住宅性能評価書取得予定のマンションですね、
大丈夫じゃないの。

[357: 匿名はん]

私はフローリングホワイトにするか、ミディアムにするかって迷ってます。
ホワイトに惹かれていますが、飽きが来るかな。

[358: 匿名はん]

この前、住宅性能評価の付いた大京のマンションと住友のマンションが耐震不足で
出てました。

[359: 348]

>354さん

相方の強い希望で「ガスオーブンが欲しい」というのがあったので、なので電子オーブンでなくて、コンビネーションになりました。
ガスコックを増設してわざわざ置くより、ビルトインがいいかなと、そんなに広くないキッチンだしと思って決めました。

[360: 匿名はん]

ここのカラーセレクトやオプションの締めきりって
他のマンションに比べて早くないですか？

[361: 匿名はん]

香枦園小って教育熱心な親が多いと聞いてるが、

ここを買って来年転校してくる小学生を持つ親たちはやはり受験させる心構えですか？

[362: 匿名]

目の前のテニスクラブもそうですが、セレブの方々が多くお住まいです。
おつきあいも大変でしょうな。
奥様どうしで、ちょっと、ランチ。といっても、みなさん、お金は気にしませんから。
ああ、テニスクラブのレストラン（ポモドールでしたっけ）、ランチは、あまり高く
ないし、おいしいですよ。

[363: 匿名はん]

このマンションにはセレブが住むことはありませんので、
ご安心ください。

[364: 匿名はん]

真柄建設というのも、大きな不安要素ですが、
積水って大丈夫なんでしょうか。

[365: 匿名はん]

戸建では最大手ですよね。
でもクレーム件数も業界ナンバー1ですからね。
マンションにも同じ事が起こらない事を願いますね。
ちなみに同じ積水で西宮なら浜のハーバーマンションは場所がよいですね。

[366: 匿名はん]

今回のマンションの建設場所も従来のテニスクラブ
の一部であったと、販売担当者から聞きました。
ということは、今まだ残っているテニスクラブも売却
されて、このマンションと同等の高さのマンションが
建つ可能性も十分あることになります。
そうすると、眺望の良い部屋は魅力がなくなってしまい
ますね。また、眺望を気にしていない場所でも同等のマンションが
目の前に建設されたらかなりの圧迫間が生じると思います。

[367: 匿名はん]

>>365
>>クレーム件数も業界ナンバー1
本当ですか。どこからの情報でしょうか。
>>マンションにも同じ事が起こらない事を願いますね。
積水マンションはあまり売りに出されていないので、
住人の満足度が高いと思ってました。
>>同じ積水で西宮なら浜のハーバーマンションは場所がよいですね。
塩害が心配ですが、眺望は素晴らしそうですね。

[368: 匿名はん]

>>眺望を気にしていない場所でも同等のマンションが
>>目の前に建設されたらかなりの圧迫間が生じると思います。

ガーデンの前に建ってるヤマハの社宅がなくなってマンション建設となったら第一種住居地域
なので同等ではなくグラン級の高さのものが建つことになります。

[369: 匿名はん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286/

↑
上のも野村と真柄の組み合わせですが、買う方はあまり気にしてません見たい。

[370: 匿名はん]

建設予定地南側にあるテニスクラブは、西宮市の都市計画上『公園』となっています。ですので、仮にテニスコートがなくなっても、マンションの建設は出来ないはずです。ヤマハ側は何ともいえないですが。

[371: 匿名はん]

テニスクラブは風致地区ですから、10ｍ以下で２階建てまで地階不可とかなり厳しい規制が
かかるのでマンションは建てれません。

[372: 匿名はん]

海に近くて塩害は大丈夫かな？洗濯物乾きにくいかな？

[373: 匿名はん]

現在、配筋・コン打中の某物件は、雨の多かったこの１週間にどんな工事をしてたのかなぁ〜？

[374: 匿名はん]

塩害使用区域なら手摺とか塩害使用になってるでは？？

[375: 匿名さん]

369
高槻と西宮を一緒に考えてはダメだ。
塩害はそんなに気にならない。
むしろ塩害以上に施工会社の真柄と言うほうが塩害以上に大きなマイナス要因になると思う。
だいたい被害が出てくるのは１０年後以上とかだ。
その時泣きを見たくないので、又震災が起こったときに泣かないため、今回は見送ろうと考えている。
積水ハウスはマンションの完成度は中の上だが、今回は仕様・立地・施工会社（構造信頼度）
全てにおいて、なにか今今一歩足りないというのが正直な感想だった。

[376: 匿名はん]

デベの管理の目を盗んで、「うまいことやってやった」と思っていても、
どこかで誰かが見ているということを忘れてはならない。
現場に掲示する１週間の工事予定表に適当なことを書いても、知識のある人間が
見れば、（工事シートの中で）どんな段取りでやっているのかおおよそ見当がつく。
「仕上げてしまえばわからない」と言うのをよく聞くが、その志の低さはどこかで
自分に還ってくる。

いじょ、一般論でした。

[377: 匿名はん]

なんかいやがらせスレ多いですね。
真柄がダメとか、説得力のある根拠もないくせに。

[378: 匿名さん]

377
確かに早く売りたいだけの野村の営業さんからしたら嫌でしょうね。
でも買う方にとっては両サイドからの情報を知ることはむしろ良いことではないですか？
実際ここの建設会社が竹中や大成といったようなゼネコンで有ればそんな話は出ないはずです。
又、ここの物件がまわりの相場からして安い物件であればそれも又、中堅ゼネコンでも目をつぶれる話かと思います。
しかし、ここの物件は周りから比べても高い坪単価なんですよ。それに見合う価値のある商品かどうかを消費者が知ることは決してマイナスでは有りません。
実際真柄建設がとっても信用のある建設会社かというと、残念ながら大半の事情通な方が聞けば
NOといわれてしまう業者なのは、否めない現実です。
マンションを買うということは一生のことですよ。知っておいて損なことなど何一つ無く、
又知っておいて買うなら納得もできるでは無いですか。
だから、皆さんは冷静に判断して物件を選ぶべきではないでしょうか？
私はかーっと熱くなって買ってしまったので、後悔しています。参考にしていただければ幸いです。

[379: 購入希望]

377、378
お気持ちは分かりますが、まぁ、冷静に行きましょう。
確かにこのスレッドは、批判的な書き込みが多い気はしますが、要約するとこんなところでしょうか？

①夙川沿いとはいえ、立地は阪急夙川以北ではなく香櫨園浜近く。
②建設請負会社の信頼度。
③沿岸部立地のデメリット（地震時の津波の心配、塩害等）。
④①〜③を踏まえると、物件単価が少し高めに設定されているのではないか。

これは次のとおり事実について整理出来ます。

①所在地は香櫨園駅から海側に徒歩9分の下葭原町であり、阪急夙川以北ではないことは、地理的事実。
②真柄建設は中堅ゼネコンであって、大手、準大手ではない。
③津波の心配は西宮市のHP上では、過去最大の南海沖地震時の津波が発生し、市内全ての閘門が閉鎖不可能という極限状態でも建設予定地は浸水なしとなっている。もちろん、過去最大を上回る津波の発生等に言及すれば、より標高の高い地域よりも危険度は大。塩害は程度の差こそあれ、現地の立地では想定される。
④価格レートはISIZE等に記載のとおり。

一方、この事実を踏まえた上で、反面から捕らえると、

①一般的に高人気地区の夙川駅北側徒歩9分の立地にこの物件があれば、単価上昇は不可避。また、そもそも夙川駅以北は素敵な住宅地だとは思いますが、そこに強い思い入れのある方はここを購入されないのでは？ いくら夙川沿いといっても、阪急夙川駅と阪神香櫨園駅が別の駅だということくらいはみなさんお分かりでしょう（苦笑）
②通常デベロッパーさんであれば、こうした掲示板での情報には敏感なはず。であれば、意外とこの板で真柄建設が叩かれたことで、施工面へのデベロッパーのチェックが通常よりは行き届くかもしれません。
③プレート型地震（南海地震）の津波は上記のとおりですが、一方で断層型地震という点では、夙川以北などの六甲山麓に多くの活断層線が走っています。塩害に関しては、海からの距離に比例するでしょうから補修サイクルの短縮などある程度の覚悟は必要かもしれませんが、かつて海沿いに住んでた人間としては、それで、特殊な出費や生活を強いられた…という記憶はないです。
④確かに、同じ阪神沿線で香櫨園〜芦屋あたりで販売中・販売されていた物件と比べると多少単価は高いと思います。しかし、例えば43号線近接であったり、南側敷地が民地であったり、施工・販売が地元中小業者であったりと、物件の条件が異なるのかな、とも思います。また、そもそもここ数年単価上昇傾向にあることは周知のとおりで、この物件が突出して高いと見るか、上昇局面を反映したものと見るかは、正直今の段階での評価は難しいのではないかと思います。

ということで、夙川以北で南向開放・竹中施工の物件（仮定）と比べれば、評価上のマイナス面もあるかと思いますが、その物件は多分この物件よりも何割かお高い物件になってるでしょう。そういう意味では、程々に合理的な物件なのでは、というのが個人的見解です。

[380: 匿名はん]

私は契約しました。このスレにはいろいろなことが書いてあったので、自分なりに考え、担当者にもしっかり質問し、納得のある回答が得られたので、買ったのです。いろいろな不動産やさんに、あそこは４３南ですよ、とか資産価値がぜんぜん違います、とかぜんぜん高いですよ、などめちゃくちゃ言われましたが、結局、見た中では一番良かったし、実際に一番早く、たくさん売れているわけでしょ。（資産価値が違う、といわれていた2号線近くの某マンションの数倍は売れていると思います（笑））
思い込みとかイメージとかにとらわれずに選択できてよかったなと思ってますよ。
あとはそれでもまだまだ残っているお部屋が早く売れてくれるのを待つばかりです。
（抽選はいやだったのに、いざ契約したら、早く売れて欲しくなりました！）

[381: 匿名はん]

販売員にお聞きすると、２棟とも5000万からの南向き東西角部屋はほぼ完売であと3000万台中心の中住戸を如何に売り切るかになりそうですね。379さんの述べられた点を考えて70m2ちょいぐらいの部屋でこの立地で中部屋で幾ら出すかと言うとこでしょうか。角部屋はリタイアリーのマターリした暮らし向きにはいいかも。あとはおこのみ次第でしょうか。
あ、　後エレベーターが案外少なくて（各棟２基）駅に近い側に出るのには？と思うお部屋もありました。

[382: 匿名はん]

379,380

東京にも「二子玉川」という人気の住宅地があります。多摩川を渡った川崎市側に二子新地という駅がありますが、その近くには「二子“多摩川”○○マンション」と銘打った物件がたくさんありますよね（笑）。当の二子“多摩川”エリアはかなり下町チックな風情満載ですが、香枦園駅南側は、４３号南とはいえ都市計画上からしても、良質な住宅街であることは間違いないと思います。阪神間の山手や奈良の学園前などのいわゆる「邸宅街」には及ばないですが、関西のその他多くの住宅地の中では決して環境は悪くない地域だと思いますよ。将来の資産価値も重要ですが、素敵な駅が最寄でも同じ金額の物件が駅から徒歩１５分、２０分では、将来のリセールバリューにクエスチョンがつくでしょうし、そもそも資産価値を前提に置くなら、低落傾向の関西ではなく、東京都心や上海の物件でもお求めになるのが一番合理的です。結局はみなさん投資目的で物件を探しているわけでもないでしょうし、379さんが言うようないろんな物件の長所短所を踏まえて、今回のご予算を前提に、どこに住みたいか？という各ご家庭の希望が一番大事な気がします。

[383: 匿名はん]

382
二子多摩川の話面白いね。
しかし、実情ではなるべく購入後の不動産価値が下落しない物件を買ってそこに住みたいという人が多いはず。投資ONLYではない。でも暴落は避けたいので立地とリセールバリューは重要と皆考えるんじゃないの？
リタイヤ組ならもう死ぬまで悠々自適で住むと思って買うからここも角部屋の高めの部屋がもう完売に近いんだと思う。

[384: 匿名はん]

私は買っちゃいました。中部屋でも少し無理をしましたけど、気に入ったのでいいんです。本当にここでいいのか悩んだりしましたが、川があって、緑があって、海があって、実家に近い、で決めました。
ここに住んだら、休みの日には近くの芦屋マリンセンターでカヌーを借りてのんびりパドリングしようかなと思ってます。海沿いなのを逆に満喫しなければ。
なので、もう契約したのであとは住宅ローンをどうするかを考え中。購入者のみなさまどうされますか。
ちなみに私はデベ提携銀行で、３５年固定と変動（もしくは短期固定）のミックスで行こうかと考えてます。
とりあえず、住信とSMBCに仮審査通ってます。

[385: 匿名はん]

>383
>実情ではなるべく購入後の不動産価値が下落しない物件を買ってそこに住みたいという人が
多いはず。

そりゃぁその方がいいですよ（笑）
でもこの物件、そんなに下落する物件かなぁ。
立地は、ミクロで見れば第１種住居専用地域で高さ規制あり、目の前が都市公園計画地、校区も割と好評価って条件はなかなか無いし、４３号南とは言っても、香櫨園地域自体も山の手の高級住宅街にはもちろんかないませんが、“その他大勢の住宅地”に比べれば、恵まれた環境では？強いていえば、阪急沿線信者の方とはご縁がないってことかな。

確かに昨年、一昨年あたりの物件だと時期的には底値だから、それと比べれば高値で掴むことにはなるかもしれないけど、今後出てくる物件だと同水準かそれ以上で推移する可能性もあるよね。

[386: 匿名はん]

>380
数倍って、すごい理論展開ですね（笑）

[387: 匿名はん]

>383
そんなはずないと思うけど。その他大勢に比べたらそりゃ少しはマシだろうけど。阪急沿線信者と言うより阪急夙川の方が客観的に見てこの辺りより価値が高いのは事実でしょ。

[388: 385]

>387
そんなはずってどんなはず？

阪急夙川の方が地位（ちぐらい）が高いのは、379さんが言うとおり、あえてあなたが主張しなくてもみんな分かってますって（苦笑）

[389: 匿名はん]

>385
お前の書いた"でもこの物件、そんなに下落する物件かなぁ。"は明らかにまちがっとるだろ。このへんなら購入後数年で半額だろ。
地位の違いを理解しているんならお前の書き込みは内容がおかしいと思われる。野村営業マンご苦労さん。

[390: 匿名はん]

>387
387さんが高級住宅地にお住まいのセレブなら…
⇒中流階級のサラリーマンが色々考えて一生の買い物をしてるんですから、「うちの地域の方がセレブ」というのは大人気ないですよ。

387さんが「ほどほどの住宅地」にお住まいなら…
⇒天唾です（笑）

387さんが駅遠の準工・工業地域にお住まいなら…
⇒コメントは控えます。

そして387さんが高級住宅地の最寄り駅徒歩２０分にお住まいなら…
⇒あなたはセレブではないかも。

[391: 匿名はん]

中流階級のサラリーマンが色々考えて一生の買い物をしてるのにつけこんで真柄に造らせて売ろうとするデベはどこですか

[392: 購入者]

>391
やはり、苦しかったようですね。そこに逃げ込むと思いました（笑）
もっと煽っていただくとデベの目が行き届いて良いかも。頑張ってください。

384さんほか、購入者の皆様、楽しくやりましょう。

[393: 匿名はん]

野村の営業マンさん、他物件を潰しての営業はやめて下さいね。

[394: 387]

>390
がんばって。私は389に同意するけど（笑）
見る限り
どうしてベランダ少ないの？メニュープラン無償にしないの？　部屋小さいの？
南面はある程度OK。ヤマハの前でなければ。
道路状況は臨港線をどうとるか。便利？渋滞？
潮風、臭いはまあ大丈夫だろ。納得して買うんだから。
角部屋売れてあと4000万弱ばかり。資産持ちのリタイヤ組とリーマンとが２分化する？
スーパーは１０分？ただしコープとピーコック。イカリは無し
一棟エレベーター２基、後あの位置をどうとるか？出口によっちゃあ駅まで１分は損するぞ。
真柄？知らん。
香櫨園？　なんちゃって夙川だけど他所の人には川沿いの緑豊かなエリアと取られるかも。
資産価値はグレー。　ここの南の新築もう中古で値下げして出てるけど。気にしなければ良い。

と言ったとこでしょうか。後ここは犬OKなのかな？　レトリバーOKなら散歩にはいいかもね（笑）。

[395: 匿名はん]

私もここ何年か多くの物件を見て周り、結局ここに決めました。第１期の契約者です。
「地位（ぢぐらい）」という不動産関係者の価値観に一般人が合わせなくてもいいのではと思いした。
「地位」は、その場所（周辺地域）をどれだけ望む人が多いか、逆に言うと高く売りやすいかということによって決まる、不動産業界の暗黙の了解のようなものだそうです。したがって、大きくは変わらないにしろ、上下関係が永遠に続くことはないそうです。
　特に近隣に対抗する物件があるとき、不動産会社の方から、こちらの物件の方が「地位」が高いという言葉を聴きましたが、逆にそのことによって、それしかセールスポイントがないのかと思うようになりました。新築物件で再販の価値を宣伝する営業の言葉は嫌でした。
投資目的で買うわけではなく、住むために買うのだから。しかし、不測の事態で住むことができなくなれば、高く売れるのに超した事はありませんが。

　この物件もいろいろ検討していく中で確かでいくつか気になるところもありました。
　　①駐車場が全戸数分ない。
　　②エレベータの数が少ない。
　　③臨港線の夜間交通量
　　④駅からの距離
　　⑤バス路線
　　⑥日常生活での買い物
私達の生活を考えると、ここがいいという結論に達しました。
結論を出すまでに、昼夜、平日、休日と許す限り現地の状態（特に臨港線の交通量）を確認し、駅まで歩いてみました。
ただ、気になる点は、若干、香櫨園駅からマンションまでの道が暗いかなという感じです。
とにかく、阪神沿線の西宮市の物件で、これだけ詰まった内容の物件であったこともあり、気に入りました。

[396: 匿名]

甲子園一楽荘・芦屋伊勢町プロジェクトも真柄ですね。

[397: 匿名はん]

171号と阪急の角の建設中のマンションにも大きく真柄の垂れ幕が。

[398: 匿名はん]

ヴィアージュ夙川というやつ。

[399: 匿名さん]

ガーデンとマスターで管理組合が別々ということはガーデンにある宿泊施設の維持についても
ガーデンの積立修繕費から出されるってことですよね。
宿泊費用はどこの会計に組み込まれるのでしょうか？
マスター買ってガーデンの施設使ったほうが将来の負担から見たらいいのでしょうか？
ヤマハの社宅って浜松とかと違ってこの場所に置いておく必要性あるんでしょうかね？
売りに出されてマンションが立つ確率ここ５年後くらいで何パーセント位と見ますか？

参考までに皆様の考え方教えてください。

[400: 匿名はん]

80%。