プラウド船橋ってどうですか？（Part6）

[匿名さん]

プラウド船橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.68平米～100.93平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：戸田建設（株）
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[201: 匿名さん]

新築分譲マンションの場合、住民の意思形成が出来て管理組合が機能するまでしばらく時間がかかって、それまではデベが販売時に立てた方針か管理会社のやり方に従うことになるから、駐車場の再抽選があるかは要確認だろうね。

[202: 匿名さん]

駐車場数が必要数に限りなく近く外れる人が少数派となると、当たった人は既得権を守ろうとするから以降入れ替えなしにしたがるだろうね。管理組合総会で決めるにしても結局大多数が現状でいいわけだから、変更なしで決まってしまいそう。駐車場数がもっと少なく外れた人が多ければ入れ替え希望派も多くなるんだろうけどね。

[203: 匿名さん]

多数決の民主主義って、少数派は切り捨てられる。それが現実。だから、外れるリスクがどれくらいかってのはきちんと把握しておかないと。

[204: 匿名さん]

ほら、やはり、地盤と鉄塔はスルーですよ。
地盤説明はほんとうにここしてくれない。
液状化するのかなぁ。何かあまりに説明ないのに買うか聞かれるのおかしく感じてきました…

[205: 購入検討中さん]

２０４はどうして営業に直接聞かないの？
その方が理解も納得できるよ？

[206: 匿名さん]

液状化とかは自治体のハザードマップで確認もしくは、自治体に確認するもの。

地盤については、地盤調査の結果を営業に確認すればいい。営業から説明されることだけで決めようとするほうが変だと思うけど。

こちらから聞かないと教えてくれないけど、重要だと思うのは、他に日影図や住宅性能評価の評価値、土壌調査の有無と結果（ここは汚染があったのは周知のことだから、対策内容を要確認）、構造計算の結果とかかな。

[207: 匿名です]

176さん

先日の平日昼間、豊洲のララポート豊洲に行きましたが、海に面したレストラン街では、専業主婦達でにぎわって
いましたよ。

豊洲や新浦安、海浜幕張辺りは多そうです。

[208: 匿名]

＞204さんは、ネガをポジにすり替えてるのが営業だと思ってるから、ここで鉄塔と地盤のこと聞いてる訳でしょ？
都合が悪いからスルーしてるのか、営業はいないのかどっちだろうね？

[209: 匿名さん]

>182
>>177
>161さんはプラウド敷地内の話をされているのでは？

鉄塔に関しては、「プラウド船橋の敷地内」（１街区から５街区のマンション建設地）にはもともと１基もないですね。
「みらＳＡＴＯの開発地域内」には３基あったものが、２基を建て替えて、１基が撤去です。
現状１基が建て替え完了（さくら公園予定地の外側）、１基が建て替えは完了して旧鉄塔が撤去中（けやき公園外側）。
そしてスーパー予定地の１基がまもなく撤去。
これが事実であって、担当者が何をどう言ったのかはわかりませんが、「今ある鉄塔は大部分撤去される」という言い方は誤解を招く表現ですね。
先に書いたみらＳＡＴＯの開発地域外の大鉄塔も含まれるとお思いの方もいらっしゃるのではないかな。

何か、野村野村と書かれている方もおられますが、プラウド船橋の関係者が書き込んでいるようには思えません（特に鉄塔や液状化、汚染関連）。他の関係者はいそうですが。（笑）

[210: 匿名さん]

207は、そこにいたのが専業主婦ってなんでわかるんだろう

[211: 匿名]

専業の方ですか？って聞いたのでは？

[212: 匿名さん]

雰囲気でしょ

[213: 匿名です]

196さん

私も今日行きましたが、駐車場高くて大規模のメリット無いと感じました。
周辺相場並みという方いるけど、駐車場料金の殆どは管理費に充当されます。

仮に周辺相場が5,000円で平均5,000円で設定するマンション場合と、相場12,000円で平均12,000円で設定する場合を、このプラウド船橋で比較検証した場合の管理費の価格差は次の通りです。

※前提：１街区334戸、駐車場70％、契約率95％、平均12,000円と仮定

①12,000-5,000＝7,000円
②7,000円×70％×95％＝4,655円

①②の通り、駐車場料金が平均5000円ならば、管理費は4,655円高くなります。
１街区80.65㎡の管理費は13,250円ですので、4,655円ＵＰすると、17.905円になります。

これまで野村営業は、近隣に大型施設があるから維持管理にコストのかかる施設は作らず、維持管理費を安くすると
言ってきました。
コストのかかる施設とは、プールや大きな噴水などの水物、コンシェルジュ、ミニショップ、ジム、そして、機械式駐車場などです。


これら、コストのかかる施設が無いにもかかわらず、17,905円なら高過ぎると思いませんか？
なので、大規模のメリットは全く無い、というむしろデメリットが目立つ価格設定です。

200戸以上のタワーでは無い大規模マンションで他と比べてみてください。

修繕積立金一括納付金額も他と比べて異常に高いです。

[214: 匿名さん]

修繕積立金一括納付金額はいくらですか？

[215: 購入検討中さん]

>188さん
>へたくそな説明をするおばちゃんにちょっといらいらしたり。
>ただ、エントランス付近に置かれるという情報を画面で見れるタッチパネルは面白かったかも？
>マンション内のお知らせやイオンの広告など通常は紙で掲示板にペタペタと張る感覚で
>画面で確認できます。
>
>また通常のマンションでは管理人を通して予約をとるゲストルームなどの予約を
>スマホやパソコンからお手軽にできるというのも面倒でなくていいかも？

まったく同感です。
定型説明以外のことを聞くと、まともな回答は何一つ帰ってきませんでした。
かなりイライラしました。たまに嘘ついたりしてましたしね。

タッチパネルでの掲示版確認、スマホ、パソコンから施設予約できるのは便利かもしれませんね。

私は、ミュージアムについては、営業さんからほぼ聞いていた内容なので
さらーと流して終わりという感じでした。

[216: 匿名さん]

豊洲と同列に語られても。
あそこはららぽーととマンションが地下のマンション専用通路でつながってて、雨でも濡れない超高級タワーマンションでしょ。

[217: 購入検討中さん]

>214さん
>修繕積立金一括納付金額はいくらですか？

管理準備金＋修繕積立基金の合計ですが、広さにもよりますが・・・

60.8万円(70.63m^2)～85.4万円(100.89m^2)です。

[218: 匿名さん]

確かに高いですね

修繕費も段階的に上がっていくんですよね

[219: 匿名]

平日昼間だからでしょ？
まあもしかしたらみんな休みを合わせて平日取ったのかもしれないですけど。

[220: 匿名さん]

他のマンションの二倍くらいじゃないですか？

[221: 匿名さん]

>213
意味がわからん。周辺相場5000円ってなんだ？どこの郊外？管理費17905円ってなんだ？なんだその変な計算。
ちゃんと管理説明会聞いてきた？
高いと思うなら買わなきゃいいじゃん。簡単。

[222: 匿名さん]

>216
言ってる意味がよくわからないのですが、80m2だと管理費は13000円台なんですよね？それが17000円になっているというのはどういうことなんですか？

[223: 匿名さん]

すみません。222は213の方への質問です。

[224: 匿名]

活断層ハザードマップにドンピシャでのってるよ。
どう考えようか・・
http://arch.inc-pc.jp/004/index_23.html

[225: 匿名さん]

いや、やはり高いですよね…100世帯超えで管理費が20000円くらいは高いと感じます。タワマン並の金額ですよね。また駐車場が何で近隣価格と同じなのか？スケールメリットの恩恵無いですよね。柏の葉の三井でさえ100%自走式駐車場付きで確か5000円〜ですよ。放射能あるから買いませんが、地盤はしっかりしている（笑）
ちなみに今日、電波障害何とか費って書いてあるのが修繕積立管理費のところで円グラフにありましたが説明無し。質疑応答無し。
スマートタウンとか言っていますが、毎月かかるものを何とかスマートにしてほしいです。
バス説明時に管理費に加えません的に言ってましたが、この修繕積立管理費に完全に含まれてると思いますよ。

[226: 匿名さん]

管理費は2万もしません。奏の管理費よりも安いですね。

[227: 匿名さん]

>【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[228: 匿名さん]

管理費 修繕こみのことを言ってるのでしょうね。一括金は高いですね

バスの費用が含まれてるのでは？

[229: 匿名さん]

来週管理説明会に行く者です。

駐車場料金高そうですね。

また、駐車場料金のほとんどが管理費に充当されるとは残念です・・・。


周辺駐車場情報です。

海神側
http://parking-point.net/detail/premise/premiseId/56155
http://parking-point.net/detail/premise/premiseId/857

ゴルフ練習場近くのブライトシティ船橋
自走式100％駐車場空きは70台もあるそうです。

周辺相場の周辺ってどこなのでしょうかね？

http://www.haseko-sumai.com/syutoken/mansion/bkdata?bukkenid=00323118

[230: 匿名さん]

プラウド船橋の公式ＨＰ見ました。あれだけを見るととってもいいです。
どうか地震も液状化もせず、ご近所さん達とも仲良く、幸せに永住できますように。

[232: 匿名さん]

奏は免震。免震は高い。ここは制震か？説明無いです。
自分もホームページみるかぎり、いいと思います。ただ、販売方法などは？しかもあとから小出し方式。修繕積立管理費決まってもまだ価格決まらない。
こんな販売方法初めて。銀行もこの流れは初めてって言っていました。
どなたが催眠販売って言っていたのがあながち間違いではないかと思いました。

[236: 匿名さん]

比較するなら近隣大規模マンションの管理費・P代でやってくれ。ここより不便な所では比較にはならん。
どこの郊外に有るかも分からない大規模マンションの話を持ってこられても萎える。

[237: 匿名さん]

管理費が高いとか言っている人は買わない方が無難ですよ。そういう方は自家発電機や太陽光パネル、電気自動車の充電器やWIFI、カーシェア、蓄電池、光熱費の見える化などについて不要論を展開されると思うので、入居後無くされてしまうと、それらが良くて購入している者にとっては困ります。お金のかからない普通のマンションを選ばれた方が良いのでは？

[238: 匿名]

野村さんは上記の設備を売りとして積極的に説明していたのですか？

ここではほとんど話題として上がってきてないので…

[239: 匿名さん]

管理人は24時間常駐なのでしょうか？駅前で大規模で当然と思っていたけど。

[240: 匿名さん]

>231
だから17000円ってどこから出てきたのか教えてよ。

[241: 匿名さん]

239です。
管理人常駐→24時間有人管理なのでしょうか？

[242: 匿名さん]

>238
HP見れば？

[243: 匿名さん]

管理説明会は集団形式ですか？
終わったあとにMR見ることは可能ですか？
前回は混雑していたので、ゆっくり見たいのですが。

[244: 匿名さん]

よくマンション掲載フリーペーバーに大規模は修繕積立と管理費が100戸以下マンションより安くなると言ってました。私もいくつか観て来ましたが、だいたい200戸超えていると70平米台は修繕積立と管理費で17000円〜20000円切るところが多いですね。
どなたが電気自動車やら太陽光あるから～とありますがほとんど企業の無償提供ですよね、プロモーションの一つ。こう言った実験的なマンションはほとんどそうです。のちに提供企業のプレゼンに使われ、場合によっては視察も。物件価格が安いのは地盤に鉄塔だけではないからでしょうね。
ここは野村が管理するから結局は野村が子会社で1500世帯からこつこつ利益を積立たいんでしょうね。一応、マンションは管理が重要と言って。

[245: 匿名さん]

24時間有人管理ではないのに管理費高いですよ。。

[246: 匿名さん]

>>243
管理説明会は集団形式ですよ。質疑応答はなしで、質問のある人はアンケートに記入して
後日営業担当から回答するという日本橋の説明会と同じ方式です。
説明会後は自由なので、MRを見るなり、みらさとミュージアムを見るなり出来ます。
昨日私が行った時は、MRには人っ子一人いませんでしたので、じっくり見てきました。

[247: 匿名さん]

240

計算式みるとわかります。

[248: 匿名さん]

246さん、ありがとうございます

説明会のあとに ゆっくり見学できるのは良かったです

[249: 匿名さん]

駐車場が高いのは100%完備じゃないからもあるのでは？

[250: 匿名さん]

駐車場高いと思うなら8000円のところにすればいいんじゃないの。13000円は充電器付。
管理費は分かり易いように㎡単価で話した方がいいのでは。ここは165円／㎡。

[252: 匿名]

基本的には、駐車場に掛かる費用は、駐車場使用料で賄われると思います。
なので、100％になったら駐車場使用料が安くなる可能性はあると思いますが、管理費には影響ないのでは？
逆に100％埋まらなかったときは、管理費から補填されるので、逆に管理費が上がる可能性はあると思います。

[253: 匿名さん]

>251
おおたかの森って…。周辺相場がここと同じぐらいじゃないと比較の対象にならないでしょ。

>http://home.adpark.co.jp/web_search/servlet/w_Servlet?b_flg=&user_...

[254: 匿名さん]

高いと思うなら購入しない、買って住むなら管理組合の理事にでもなって議案提起してください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・・・・
安くなって管理・運営サービスの品質が低下しないなら結構な事じゃないですか。

[255: 匿名さん]

価格決まってないんだから、早く修正版だせばいいのでは。ちなみにお風呂のシャワーヘッドがマッサージ機能無しに変更…購入後にあれこれ変更になったらたまらないなぁ。
場所全然違いますがブリリア多摩ニュータウン第一期即日300戸完売。1300戸ほどあって修繕積立と管理費込で15000円くらい。途中で修繕積立徴収なし。大規模と太陽光発電なので抑えてると言ってた。地盤よし、施工は長谷工でないし、戸境壁230mm。
いいけど船橋近郊ではここがいいからなぁ。同じプラウドでも高いですよ、この修繕積立に管理費は。

[256: 匿名さん]

野村さん、必死ですね。。

[257: 匿名さん]

>255
㎡単価で話せって。そこは170円／㎡だろ。
戸境壁厚い方だけど外壁オールALCだし。なにかしら削ってるもんなんだよ。

[258: 匿名さん]

迷ってるんですよ、消費者は。
地盤説明に鉄塔電波障害費説明無し、いつになったるのかわからない販売時期、高い修繕に管理費。モデルルームでも説明がほとんどない。でも価格安い。要望書だって図面の数値入って無い段階でいれさせて。他の部屋に誘導してくれない。。
ウチは悩みはじめてます、こわいです。あとからあとから変わることが多いような気がします。
金銭的にここしか買えない人が月の負担もローンとかんがえて買う物件かもしれないですね。

[259: 匿名さん]

また野村さん。今日は月曜日だからお暇なんですね。
電波障害対策費の説明をお願いします。

[260: 購入検討中さん]

258さん
昨日、主人と行きましたが何か不安でした。鉄塔は問題ないと言われるだけでしたし、以前は太陽光発電で管理費など抑えますからね、大規模ですしと言われて他より高いので…。
また、仰っていることが確かに変わりますよね。いままで他も観に行きましたがすでに情報が確定していてのことなので違うなぁと思えば主人と見送ろうよって言ってきました。
こちらはあやふやな情報で正式発表の繰り返しで疲れます。

[261: 匿名]

だから催眠商法なんだよ。

[262: 匿名さん]

電波障害費って月1000円くらいですか？

[263: 匿名]

257
中住戸希望であれば、外壁は意味ない。外壁は基本一棟2箇所。戸境壁はあきらかに外壁より多いと思いますが。。
つまり、この物件のほうが構造コストは低い。買う側も勉強していることをお忘れなく。

[264: 購入検討中さん]

疑問に思ったら聞けばいいのでは？
掲示板に書き込んでる暇があるなら、電話して担当の営業の人に聞きましょうよ。月曜の今日なら暇してると思いますよ。
私ははなから説明会で聞けないのはわかってるので、ちょいちょい電話して疑問なことは解決してますよ。

また、前にも誰かが言ってますが、管理費が高いと思うなら買わなければいい。
たかだか管理費や駐車場代の高さで迷うくらいなら、そもそも家を買うのをやめたほうがいいのでは？と思います。

[265: 匿名さん]

たかだかではありません。この先何十年と住むことになるのですから、ばかになりません。

こちらは検討する版なのですから、まだMR見学してない人もここで情報を得たりしているわけだし、いろいろな意見がでて当然です。

[266: 匿名さん]

>263
㎡単価はスルーか。自分に都合の悪い話はしないんだな。外壁は両側面だけだと思ってる？（笑）

[267: 匿名さん]

>264
管理費や駐車場、他物件と比較中なので我が家にとっても気になります。

それを気になるなら家を買うなみたいな言い方、頭にきます。

人それぞれなのですから、あなたにどうこう言われたくありません。

[268: 匿名さん]

管理費が高いという事実も現実問題少々困る方もいるだろうが、そもそも何故高く設定されているのか、せざるを得ないのか？という背景のほうが深刻な問題である。
本来、売主としては出来る限り安く設定したいはずであり、大規模マンションであれば、周辺相場よりも一般的には安くできるはず。
にもかかわらず、、であるならば絶対に何かある。
先々の管理における爆弾はゴメンだ。(やっぱ、バスかな？)
野村さん、しっかり説明頼みます。

※高い高い。で、実は安かった。という催眠商法は止めてね

[269: 匿名さん]

264も266も野村だな、検討者をバカにしている。
この体質がこの販売方法にも繋がっている。

[270: 匿名さん]

あきらかに検討していない、モデルルームにも行っていない人の書き込みがすごいですね。ここの管理費は165円/m2、奏の杜は168円/m2。極端に高いということはないと思うのですが。

[271: 匿名さん]

メガマンション管理問題
http://e-bigmansion.com/

[272: 匿名さん]

レストランに行って待たされれば待たされるほど腹が減って料理がおいしく感じるのと同じだよ。
住居、管理費、修繕費、駐車場と小出しに価格が発表になるたびに、みなワッと飛びつくのさ。
頭を使え！　多分、野村の社内会議で誰かがこう言ってるに違いない。

[273: 匿名さん]

>224
>活断層ハザードマップにドンピシャでのってるよ。

地震調査研究推進本部 東京湾北縁断層
http://www.jishin.go.jp/main/yosokuchizu/katsudanso/f028_tokyo-wan.htm
東京湾北縁断層は活断層ではないと判断しました。

[274: 匿名さん]

270さん、ここと奏では、サービスの内容が違いますから一概には？

[275: 購入検討中さん]

３，４，５街区は幾ら位で販売するんだろう。１，２街区よりは安く購入できないものですかね。ってまだまだ先の話ですが、ちょっと気になりまして・・・　確か施工会社も違うとか・・・

[276: 匿名さん]

270
管理費はね。
修繕積立は免震じゃないのに高いのは？野村さん。

[277: 匿名さん]

272さんに同意。

[278: 匿名さん]

よくわからないけど、流山と船橋って比較できる環境なのでしょうか？
土地からして明らかに船橋のほうが高いような？
かなり素人判断ですけど、流山は安くてあたりまえ、のような気がします。

[279: 匿名さん]

3街区以降は駅から離れるから安いのでは。鉄塔近いし。

[280: 匿名さん]

一番安いのは4街区？鉄塔&葬儀場ビューだし。
気にならないなら4街区が一番お手ごろ感がありそう。

[283: 匿名さん]

278さん
高かったよ、4年くらい前は。平均4000万くらい。いまは落ちついてきて3500万くらいかな。

[286: 匿名さん]

２７８です。

色々教えていただいてありがとうございます。
やはり素人ですね　汗
頑張って勉強します。

[287: 匿名]

そうだね、環境物件価格帯みんなあっちのが高いでしょ

[288: 物件比較中さん]

企業だってボランティアじゃなくて儲けをしっかり出さなければいけないのだからと言うのを前提にあげれば、震災以降MSは苦戦して特に首都圏は大地震の可能性があると言われているから価格を落とさなければ売れないのでここも当初より1割弱位低く販売しているらしいから。。従ってその分は関連会社の管理費で儲けるというのは当たり前。
まあ、販売価格も当初より下がってるみたいだし購入者からしてみれば変わらないんじゃない？
個人的には管理費はこれから見直すことも出来るのだからこのタイミング(震災後、低金利)で購入出来るのだから得だと思うが。
最後の意見は分かれると思いますが（笑）

[293: 匿名さん]

野村さん、皆さん同じ考えですよ。
納得してるのは野村さん達だけですね。
288も野村さん関係ですね。
検討者は当たり前なんて思わないからね。

[294: 匿名さん]

管理費=管理会社の儲けではなく、管理費の中から、管理会社いくら払うのかが問題です。
駐車場使用料は管理組合（居住者）の利益になる事は皆知ってるんでしょうか？

管理費や駐車場使用料は管理組合が出来てから、総会で見直しが可能です。

管理費や駐車場使用料が高くても、販売会社の儲けにはならないよ。

[295: 匿名]

早く正式な価格出してくれよ。
予定価格の状況でローンの事前審査やる意味が分からん。

ところで要望書も修正版に変わって縛りの内容が削除されてた。どういうことだろう。
かなり迷走してるようだね。

[296: 匿名]

追記。
要望書に関して詳しい説明はありませんでした。

[297: 匿名さん]

要望書のあの縛りのおかげで、要望書の出が悪かったと担当の方が言っていましたよ。

そりゃあ、源泉だって手元になかったら連休中だったしなかなか1週間じゃ用意できないし、
断言で書かれている部分が、柔らかいニュアンスに変えてあったね。

[298: 匿名さん]

>>294さん

>>管理費や駐車場使用料は管理組合が出来てから、総会で見直しが可能です。

簡単に見直せるのですか？
一度決まってしまったものを変えるのにどれだけの時間と労力がかかるのかって事ですし、
野村が「製、販、管」を一体にしてと謳っているのだから（コンセプトブックでね）最初から適正価格しとけって言っているのです。


>>管理費や駐車場使用料が高くても、販売会社の儲けにはならないよ。
企業業績は連結でみますよね？

[299: 匿名さん]

要望書、修正されたんですね。知らなかった。

事前審査、まだかな？

[300: 匿名さん]

野村リビングサポート

http://www.nomura-ls.co.jp/business/support/index.html

じいさんが来るんだろうな～