マンションは絶対に今が買い時PART８

[匿名さん]

最初のスレ 2004/12/26(日) 00:15　(530レス）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41336/
PART2　　　2005/02/21(月) 13:27　(540レス）　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39614/
PART3　　　2005/06/19(日) 19:41　(582レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41342/
PART4　　　2005/08/24(水) 16:34　(486レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40898/
PART5　　　2005/10/15(土) 22:27　(506レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40461/
PART6 2005/11/14(月) 01:55　(461レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40344/
PART7　2005/12/19(月) 11:01（465レス）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39758/
何年後かのお楽しみ…。

[443: 匿名さん]

このスレで、今が買い時だと騒いでいる人。
それはマンションが値下がりしては困る人。
具体的に言えば

一般人を装った不動産関係者。
買うのが早すぎたのではないかと不安に思っている既購入者。

[444: 匿名さん]

このスレで、今は買い時じゃないと騒いでいる人。
それはマンションが値上がりしては困る人。
具体的に言えば

欲しくても買えない貧乏人。
買い時を逸したのではないかと不安に思っている未購入者。

[445: 匿名さん]

今が買い時かってスレタイからすると、ホントの買い時は去年だったのかな
って気がします。
実際、都心のマンションでは価格改定で値上げしてるマンションはあるけど
値下げしてる新築はなんもんね。
金利の上昇とか思うとやっぱり買い時は去年までで、今は既に値上がり傾向
だから、今は買い時じゃないって感じ。
去年からこのスレで今後マンションは下がるから今は買い時じゃないって
言ってた人は大ハズレだね。
しばらくはマンション価格も上がっちゃうんだろうから、次の買い時は５年後？
１０年後？
いっそ「次のマンション買い時はいつ？」って新スレ立てた方がいいみたい。

[446: 匿名さん]

>>436
一億円の予算だったら、杉並でも土地を１００坪くらい購入出来ます。
現金で購入して、そこに全額借金してマンションを建てればいかがでしょうか。
敷地の用途地域にもよりますが、１億円くらいアパートローンで借りれば結構大きいマンションが出
来ますよ。

人が建てたマンションを購入するより効率もいいし、税制上も建物だけの借金に出来るから有利で
す。広さは１戸３０平米以上にしないと、杉並区のワンルーム規制法で余計なものをつくらなければ
ならなくなります。

[447: 匿名さん]

＞446
＞一億円の予算だったら、杉並でも土地を１００坪くらい購入出来ます。

杉並区でも割りと良い住宅地は坪１５０万はします。
高級住宅地と呼ばれる所は坪２００万ほどです。
１億円では土地だけでも５０〜６０坪がせいぜい。
建物代を３０００万とみると３０〜４０坪くらいでやっぱり
ミニ戸建しか買えませんよ。

[448: 匿名さん]

444
おれもそう思う。
買い時でないと騒いでいるのは未購入者。
買い時だと騒いでいるのは既購入者と業者。
考えてみれば当たり前の図式だな。

[449: ４４６]

>>447
坪単価１５０万円出したら幹線道路の商業地が買えますよ。
よほどの駅近くなら坪単価が２００万円くらいになりますが、まとまった１００坪くらいの住宅地の
土地だと単価は１００万円くらいです。

土地を借金無しで手当出来れば、１億円くらいのアパートローンは比較的楽に組めます。
今年、戸数１０戸くらいの賃貸住宅を全額借金で建てる予定です。

[450: 匿名さん]

＞449
昨年まではね。

[451: 匿名さん]

>448
いいんじゃない、それで。
みんないろいろ利害があるのは当然だし
このスレを読むほうもそこは割り切って読めばいいんだし。

ただ、やたら地価高騰を煽るのは問題だが。
それと地価暴落（期待）説を必死になって
主張されるのも何か痛い感じ。

[452: ４４６]

>>450
今年になっても杉並辺りはそんなに大きな動きは無いよ。

むしろ賃貸などは、昨年よりも状況が良くない。３月半ばになっても賃貸の格安物件でまだ空きがあ
る状態だよ。賃貸の動きと土地価格は必ずしも連動する訳では無いけど、相関関係は正方向に限りな
く近いからね。

[453: 匿名さん]

中央線沿線で、売れ残りの新築ミニ戸建が値上げしているのありました。
この不動産屋さんは在庫覚悟で、地価値上がりを期待しているのでしょうか。

[454: 匿名さん]

地価高騰か徐々に値上がりかはわからないが、
今頃、暴落を言う人はいないでしょう。
不動産買い時は04-05年だったんですね。

[455: 匿名さん]

杉並区松庵に住んでいます。
３軒隣に５０坪ほどのお宅がありましたが、先週売ったとの事。
奥さんのお話では坪当たり２００万円ちょっとで売れたって言ってました。
昨年末には近所で４０坪の更地が１７０万円で売りに出てました。
上がってるのかな？

[456: 匿名さん]

耐震偽装問題で、戸建て人気が復活しているのかな？

[457: 匿名さん]

>456
耐震をもとめて戸建てを買う人いないでしょ。。。
そんな人はよっぽどの金持ちですよ。

[458: 匿名さん]

え？　どうしてですか？
都心のマンションか、郊外の戸建てかは、多くの人が悩むところだと思いますが……。

[459: 匿名さん]

別に耐震求めてる訳じゃなくて、戸建ての方が対偽装監視がし易いって事だろ？

[460: 匿名さん]

それに戸建てのほうが耐震診断がやりやすいし、補強工事も簡単です。
自治体で援助しているとこもありますよね。
最悪でも土地は残るので、資産価値がゼロになったりマイナスになったりすることはありません。

[461: 匿名さん]

>>455
>昨年末には近所で４０坪の更地が１７０万円で売りに出てました。
よく読まずにえぇーと思っちゃいました。
坪当たりですね・・・orz

[462: 匿名さん]

>>455
松庵だと５０坪くらいは普通の大きさ。
低層の場合、１００坪くらいないと、集合住宅は建てるのが難しいし、いいプランニングが出来ませ
ん。商業地域でも最低６０坪くらいは必要です。

５０坪２つより１００坪の単価は安くなります。
１００坪を分割しても接道から敷地延長でロスが出ますし、個人で買える層が限られてしまうからで
す。

>>453
価格変更（値上げ）してまで、販売している事例はまず無いよ。
ミニ開発は、元々が割高な価格設定していますから、売れ行きが悪ければ値引き販売が行われます。

[463: 匿名さん]

分かった。
462と455はどうも噛み合ってないようだったが
455は地価上昇を言ってて、462はマンションを建てた場合の事を
言ってるんだね。
土地は上がってるみたいだからね。
でも、462は不動産屋さん？みたいだね（＾−＾）

[464: ４６２]

>>463
地主です。
商業地域の防火地域に６０坪強持っています。
この規模で敷地をうまく活用して３０平米以上１０戸（事業的規模）の賃貸住宅を今年建設する予定
です。今までは貸家経営でした。
賃貸需要も事前調査をしないと、客層が掴めませんから、戸建や分譲マンションも含めて、リサーチ
はしています。

[465: 匿名さん]

戸建への興味は地震対策ではなく、地価暴騰への読みですね。
地価が上昇基調にあれば、マンションより戸建の方が。

[466: ４６２]

>>465
＞地価が上昇基調にあれば、マンションより戸建の方が。
どっちでもあまり変わりは無いと思いますが。
地震対策はそれなりに必要だとは思いますけど。

[467: 匿名さん]

今時、杉並で30M2X10戸の新築アパート経営とはチャレンジングですね。
アパートやるなら売りに出た中古物件を買い叩けって教わりました。

[468: 匿名さん]

ミニバブルについて。
毎年１万戸の供給過剰と言われて３〜４年経つでしょうか。
しかし、マンションの値崩れは起きていません。
実はこれがミニバブルなのです。
行き場のないだぶついた資金がマンションに流れ込んだと言われています。
金融緩和が終わりいまこれらの資金が少しずつ減り出しています。
この影響がいつごろどのような程度で市場に現れるでしょう。
まあ、いずれにせよ資産価値を考えるなら待った方がいいでしょう。
どうしても自分の住む所が必要な人はいつでも買えばいいのです。
そもそも買い時などということは考えなくていいのではないでしょうか。

[469: 匿名さん]

私もそう思います。

「買い時」は　その人の人生設計と収支が決めるのではないでしょうか？

[470: 匿名さん]

んなことまだ言っとるんか。
バブルの影響はもう出始めているよ、ただ新築という形で表れてこないだけ。
売れ残れば安く他の販社に行って、新築ではない形で安く販売したり利用されているだけ。
上記のような物件と、売れてしまう物件とを別けもせずに
資産価値を考えるなら待った方がいいでしょうなんて無責任なこと言わない方がいいよ。

なぜマンション購入者のなかで買い時が騒がれていたのかは
金の面以外に、土地の種類と在庫量が関わっていたからじゃないの？
価格・金融面で有利だったのと、地の利がいい土地が大量に市場に出たタイミングが
合致したから大量供給・大量購入となった。
しかし、質のいい土地の在庫は品切れになりつつある。
そして金融緩和も重なり、今は買い時の波が終わった状態。
だが、問題になっている公務員住宅売却など、土地の出る条件は少しはある。
まだ少しは余波が残っていると言えるのかもしれない。

＞そもそも買い時などということは考えなくていいのではないでしょうか。
立地条件などどうでもいいというのなら考えなくてもいいだろうけどね。
必要と判断した上で、買い時も考えるのが普通なんじゃない？
そもそも
＞資産価値を考えるなら待った方がいいでしょう
と書いておいて考えなくてもいいというのは矛盾していないかね〜

[471: 匿名さん]

470
何が言いたいのか？いまいち要点を得てないんじゃないの。
なんだかムキになってるし、468の意見が本質をついているみたい。
分かりやすいしさ。

[472: 匿名さん]

答えは簡単。

買い時を狙って５年１０年「待った」人が
あなたの周りにいったいどれだけいるのか？ってこと。

現実には、こどもの学校や定年までの年数や貯蓄を考えて、
「そろそろ買うか」と思ってから購入までが
せいぜい１〜２年でしょ。

匿名掲示板での「買い時」議論はそれはそれで楽しいけれど、
いざ、そこでの議論が現実の消費行動に結びついている人が
どれだけいるか、といえば、さほどでもないと思う。

[473: 匿名さん]

買いたい時が買い時というのは牧歌的なメルヘンの世界のお話。
現実にバブルの時代に買いたいと思った人たちのその後の悲惨な人生を見ればよくわかる。
逆に、ボトムかそれに近い時に買った人たちの状況を考えれば（そういうのはこの２０年間
あまり見たことがないので想像できない人が多いと思うが）、買い時というのは
如何に重要かわかると思うよ。

買い時を常に意識しなくてはならないのは、日本だけでなく、パリもロンドンもＮＹも上海も
世界の主要都市に住む（すまなければならない）住人の宿命だね。

[474: 匿名さん]

お金に余裕のない人間ほど、買い時を選べないというのは、皮肉な話ですね。
本来はもっとも慎重になるべきなのに。

[475: 匿名さん]

残念だけど、あれこれ言ってもしたがたない。
余裕がなければないほど、たった一つの決定がその後の人生を大きく左右する。

その真実にあれこれ言うよりも、このスレのいろんな勝手な意見を自分で
咀嚼して、そのうえでリスクをとるしかないのでは。

[476: ４６２]

>>467
土地は持っている。簿価が安いので、売れば税金（譲渡所得税）を一杯取られる。
土地の借金は、その利子分経費が他の所得と損益通算出来ない。（不動産所得に関してはその黒字分
についてだけ認められます。１５年程前の税制改正でそうなりました。）
建物がかなり老朽化している。

以上のことから、他人のアパートを購入するより、自分の土地に建てることにしました。
１０戸は事業的規模にすること、３０平米以上は杉並区のワンルーム規制を避けるためです。

[477: 匿名さん]

リートの利益率が低下し続けていますが
まだ金利が当分上がらないという読みから
リートによるマンションの１棟買いは続いているそうです。
この秋から利率が上がり始めるでしょうから
リートに流れる資金が本格的に細るのは来年からではないでしょうか。
マンションの価格低下は来年以降になりそうです。
港区、渋谷区の一等地はそれほど下がらないと思いますが。

[478: 匿名さん]

476さん、
貴方の土地の隣に６０坪の土地を購入して新築アパートを建てる場合でも採算性を
認められますか。認められるなら自分の土地が有効活用出来ることだし、
認められないならそれは土地の有効利用につながらない。
所有土地の有効利用という脅迫観念に囚われた地主さんが美味しいと
地主さんを食い物にしている業者さんが言っていました。
飽くまで一般論ですが。

[479: 匿名さん]

本日の日経でも地価上昇を言っていますね。
これに打ち勝つ面白いマンション値下論が有りませんか。

[480: 匿名さん]

>>478
土地を現金購入して、建物を全額借金で建てるんなら採算性は認められます。
幹線道路の南側に位置しているのと３種高度地区のため、３〜４階が高さの限度になりますが、商業
地域であるため敷地一杯まで建てられます。

既に地方都市で、更地に賃貸アパートを１５年ほど前に建設してアパート経営をしていますので、建
築業者や借入先とのやりとりは解っています。
既に３０年以上経った貸家複数軒を取り壊しての再築になります。
勿論、業者は複数社にプランと経費額を競わせて、決定することになります。

[481: 匿名さん]

>>479
そんなこと、どっかに書いてありますか？
見つけられませんが。

[482: ４６２]

４８０投稿は４６２でした。

土地まで借金で事業をしても、黒字の時しか利息分は経費に認められないので不利です。
また建物は不動産ファンドの影響で賃料を安くするか広い面積を確保しないと、今後はお客さんが確
保しずらくなるでしょう。地方都市での経験で、広さを求める傾向は東京以外で既に始まっていま
す。
今は１５〜２０平米で８万円くらいが相場ですが、そのようなワンルームは今後は家賃を下げて対応
するようになると思います。広い建物は戸数が取れずに不利のようですが、戸数が増えると狭くとも
投資コストは増えます。

[483: 匿名さん]

しかし公示地価はすごい上がり方だったね。
算出の仕方からも、公示地価って上がりにくい指標なんだけどなぁ。

地価が上昇することが、一番需要を生み出すんだよね
人口減だから需要が減るっていう人多いけど、東京は人口も世帯数
も増えてるからね。

そろそろ法人も不動産投資を始めてくる頃かな〜

[484: 匿名さん]

どこが上がっているか見なくてはいけません。
一等地です。マンションが建つような土地はではありません。
まだら状態でバブルが起きています。

[485: 匿名さん]

ということは、一等地に建つマンションには投資価値が
出てくるということか。ミッドタウンには分譲住居有りますか？
ツインパークスや青山タワーあたりもバブルのか。

[486: 匿名さん]

青山はバブルではないでしょう。
ただこのスレには無縁の高値マンションですよ。

[487: 匿名さん]

バブルの最終章。
マンションの発売戸数が増加しています。
これはあぶない。以前のバブル崩壊を彷彿とさせる。

[488: 匿名さん]

↑
まだ言ってる。
マンション暴落派＝落武者？

[489: 匿名さん]

[490: 匿名さん]

あがれあがれ

[491: 匿名さん]

まだら状態のバブルだそうですよ。
そこそこの値段で買えるマンションは要注意です。

[492: 匿名さん]

今面白いタイミングだと思いますが、買い時でしょうか？
最近あせりながら買いに動いている人が周りに多いです。
調べていないのですが、ここのところマンションの値段はあがっているのですか？