マンションは絶対に今が買い時PART８

[匿名さん]

最初のスレ 2004/12/26(日) 00:15　(530レス）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41336/
PART2　　　2005/02/21(月) 13:27　(540レス）　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39614/
PART3　　　2005/06/19(日) 19:41　(582レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41342/
PART4　　　2005/08/24(水) 16:34　(486レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40898/
PART5　　　2005/10/15(土) 22:27　(506レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40461/
PART6 2005/11/14(月) 01:55　(461レス)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40344/
PART7　2005/12/19(月) 11:01（465レス）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39758/
何年後かのお楽しみ…。

[223: 匿名さん]

逆に「地震や災害がもう起きそうだぞ」ってなると地価は下がるかもね。
東海地震については予知システムが確立したということですが、どうなんだろう。
そのアナウンスが経済に影響するとなると、真正直に情報を公開するものなのか、甚だ疑問？

[224: 匿名さん]

天皇家が急に一家揃って外遊に出たりしたら予兆かもしれません。

[225: 匿名さん]

地震の規模にもよりますね。
高層ビルにダメージが出るクラスの地震だと、再生自体困難なので、
おそらく遷都になるでしょうから土地価値は永遠に回復しないでしょう。

[226: 匿名さん]

10年位前に流行ったアニメで、地震じゃないけど地球外生命体との接触で東京が消滅し、
小田原あたりに新東京市だったかができてるって設定があったのを思いだして
ちょっと笑ってしまいました。

さて…大地震が来るなら買い、
想定外の巨大地震が来るなら築浅の賃貸。

賭けのレートは何対１?

[227: 匿名さん]

>>225
地震で被災した都市を再生するより新たに作ったほうが容易、というケースを
想像できないんですが。
いくら被害が大きいとしても、東京並みの上下水道、電気・ガス、地下鉄、道路、通信網
などを新たに作るなんてコストかかりすぎでしょ。
そりゃ、以前話に出ていた政治機能のみ地方に移転する「遷都」は地震の有無に関わらず
可能性あるでしょうがね。

[228: 匿名さん]

まあ、日本中の土地が全部国有地だったら、復旧より新たに作るほうが低コストでしょうね。
壮大な妄想…

[229: 匿名さん]

お台場・東雲などの埋立地でのマンションが建ち始めて
まだ東京に震度７以上の地震がきていないので
なんとも言えませんが・・・大阪での震災時、
地面がゆるゆるになっていくのを見て・・・埋立地怖くて住めないと
感じたのは私だけでしょうか？

本当にお台場・東雲付近は大丈夫なんでしょうか？
何か納得行く資料があれば、安心して購入に踏み込むのですが

[230: 匿名さん]

お台場・東雲はわからないけど、豊洲は７０mの杭が打ち込まれてるし大丈夫みたいですよ

[231: 匿名さん]

っていうか70ｍも掘らないとダメって所でもう地盤悪いですよ

[232: 匿名さん]

>231
私もそういう意見です。
保険でも実質悪くなった内容（２倍型→５倍型）を逆手に取ったセールスが以前あったようで、
230の発言を見てそれを思い出しました。
７０ｍなんてなると、打ち込む杭の予算だけで膨大ですしね。
今は止まってるんでしょうが、地震が来て沈下しだしても、引渡し後だったらデベは無料では何もしてくれないんでしょ？

以前の湾岸物件で、予定より数十メートル杭が止まらずに、かなり予算オーバーしたとか。
誠意あるデベならどっかで代わりに手抜きなんてないでしょうけどね。

[233: 匿名さん]

東京駅でさえですよ、今地下水がわきだしていて、
錘で静めている状況ですよ。
数十メートル杭打とうが結局浮いてきちゃうから、
地震がくると危ないのでは？
70メートルの杭を打つと大丈夫という根拠はあまりないのでは？

[234: 匿名さん]

ところで神戸の震災の時は、埋め立て地の被災はどうでした？
私が知っている限りは、液状化減少はあったけれど、建物や人に大きな損害は
なかったと聞いていますが。

これは友人の話ですが、神戸の住宅密集地から埋め立て地（何とかアイランド）の高層マンションに
買い替え、その数週間後に震災にあったそうです。
お皿は２枚を残し木っ端微塵。そのほかいろいろ家具に損傷。
ただ、家族を含め住人や建物には全く問題なし。

数週間後、もといた家にいったら、その家を含め周辺の家屋はすべて倒壊。
もとの家を買った家族の方はすべて、、、

それを考えると、埋立地のマンションより
東京都が出しているハザードマップで真っ赤になっている
○○区や○七沿線の密集住宅地でマンションを買うほうが
はるかに危険度が高いと思うのですが。

[235: 匿名さん]

そりゃあ、山の手高台と比べれば劣るよね。でもだから
マンション建てちゃ危険というなら、おそらく都内はほ
とんど不適格だよ。とくに環七〜環八にある不動産は
みんな危険物件になっちゃう。

[236: 匿名さん]

70メートルまで掘らないと支持層にあたらないんですか？
地震が来て杭が受けるダメージを考えると、かなり恐ろしいと思うのだが・・・

[237: 匿名さん]

そういうことだと思います。
大事なのは、そういうリスクを分かって買うか、分からず買うか、買わないか（借りるか）。
全て自己責任でしょ。
分かって買う場合も、どうせ危険だから眺めの良い湾岸にするか、
ちょっとでも危険を回避できるかもしれないと自分を納得させて高台にするか
それぞれの価値観での判断でしょ。
でもどっちの判断が正しかったは、起きて見ないと分からない訳ですから、
誰も他人を非難すべきではないと思います。
ただローンも含めて予算ギリギリで家を買う人たちは大きな賭けをしていることを
分かった上で買った方が良いとは思いますけどね。

[238: 匿名さん]

湾岸タワー物件の低層階を買った私って・・・

[239: 匿名さん]

万が一被災し建物に影響が出た場合は、
階段でも行き来ができる低層階の方が良いと思います。
影響の大きさにもよりますけどね。
万が一被災し建物に影響が出た場合は、
階段でも行き来ができる低層階の方が良いと思います。
影響の大きさにもよりますけどね。
私もタワー買うとしても、せいぜい１０階＋αにすると思います。
遮る建物がなければ十分な眺めですし、
タワーで外階段はないでしょうが、
今のマンションは外階段で１０階でもちょっと足がすくみます。
埠頭にある船への荷物積み込み用のクレーンの操作室に行ったことあるけど、
上り下りは半端なく怖かったです。

[240: 匿名さん]

同感。
２３４のいうように、湾岸タワーは液状化はしても倒壊や火災は免れる可能性大。
２３９のいうように、低層階なら被災の時の生活への支障もかなり抑えられる。

むしろ、ケープの売り出しの瞬間蒸発に見るように、東京で、
普通のサラリーマンが妥当な価格で都心のマンションを買える
ごく短期間（２−３年）しかないチャンス、幸運を捉えることができた、
と考えればいんじゃない？

現在マンションを買う予定はないし、特に湾岸タワーに肩入れする理由はないけど
客観的に見てそう思う。

[241: 匿名さん]

私は某土木系会社の研究室勤務です。
阪神大震災時、ポートアイランドに調査に行きました。
234さんの仰るとおり、地盤全体が液状化しましたが、
それによって建物が崩壊したり傾いたりという被害は殆どありません。
むしろその軟弱地盤が幸いして、体感的には揺れも弱かったとか。
地盤の修復も思ったより容易でした。

確かに埋立地より恐いのは、住宅密集地かも知れませんね。
タワーマンションである限り、建物間の延焼はあまり考えられませんし。

ただ、個人的には高層建築は商業目的やオフィス向けであり、
人間の住処としてはそぐわないのではないかと、常々思っています。
超高層住宅が登場してまだ10年足らず、そこに長期間住んだ人の体調や心理的データや
子供時代から街を見下ろして育った場合の成長記録などが、殆ど解析されていません。
天災の多い日本で、超高層に暮らす見えないストレスがかなり心配です。

マンション自体は、買いたい人にとって買い時かも知れませんが、
今競うように売りに出されている高層マンションの、
20年後の資産価値という点には大きな疑問を感じています。

[242: 匿名さん]

液状化する程の大地震なら、地盤の良い所でも
崖の斜面の低層マンションのほうがダメージ大きくないですか？

[243: 匿名さん]

>超高層住宅が登場してまだ10年足らず、そこに長期間住んだ人の体調や心理的データ
以前、主婦や子供が情緒不安定に成り易いとか、キッチンドランカーに成り易いってのが、週刊誌か何かにあったような。
ただ、オフィスが湾岸の２０Ｆにある身としては、あまり影響は感じていません。
高層にいるのを感じるのは、数時間に１回程度お茶するときに東京タワーや富士山（朝夕のみ）を見るときだけなので、
影響の具合はわかりませんが。
ちなみに田舎で育った自分としては子供は庭付きで育てたい。

[244: 匿名さん]

香港やシンガポール、ハワイもそうですが、それらの地域ではもう２０年以上前から高層住宅は
当たり前のとうに建っています。そこで育った人間が情緒不安定になったとか、そういった研究が
なされたというような話も聞きません。ここのスレの話題からは外れますが、感覚的な意見に
過ぎないと考えます。

[245: 匿名さん]

マンハッタンもそう。何十年前から多くの住人は高層マンションに住んでいる。
人口密度の高い都市なら高層は避けられないよね。

[246: 匿名さん]

あれは週刊誌のあおりだよ。週刊誌の言うこと聞いてたら、皆電磁波
でガンや白血病になってるってパナウェー○研究所とレベル変わらな
いんだから。週刊誌記者は。

[247: 匿名さん]

>234,241さん
実は私はもう一つの方の六甲アイランドで震災体験したものです。
超高層階に住んでいました。
まず液状化についてはマンション敷地以外ではすごかったですが、
マンション敷地は水抜き工事の効果が有って全然起こっておりませんでした。

次に揺れの被害については、建物はしっかり残りました。
当初ゼネコンの設計担当は(世界初の実証とあって)あの交通事情の中、
東京から心配そうな顔で来たらしいですが、帰りは想定範囲内だったと
手を後ろに組んで余裕で帰られたそうです。
(私は理事をしていたのですが、当日は会社の被災対応で立ち会えなかったので、
後に理事長から伝言を受けた内容からです。)

内装は、壁紙はやはり敗れましたがボードが外れるところのまでは行きませんでした。
ただ、中層階では、ボードが外れたり天井が・・・と言うところもありました。
タワー内の被害度は(低層階：軽微、中層階：大きい、高層階：比較的少ない、最上階：軽微)
但し、上に行くほど、揺れの振幅は大きいです。但し周期が長いため、軽いものは飛ばないが
揺れ幅は半端ではないです。まず歩けない。酔います。

タワーは、神戸の様な周期の早い「直下型地震」には強いですが、周期の長い
「プレート型地震」には共振しそうで怖さが残ります。
因みに当時の自分のマンションは、今の様なRCではなく、コストが掛かっても
(RC並みの柱や梁の太さで)SRCで頑丈に建てていました。

今はコンクリート強度が上がっり鉄筋の巻き方が変ったり、制振や免震技術でカバーしているけど、
ただ、長周期の地震を想定するとRCだけと言うのは正直少し怖さが残ります。

と言いつつも、今度は関東でまたタワーを購入してしまいました。(無論RCです)
それと、地震後しばらくはPTSDでめまいが止まりませんでした。
タワーの物理的影響が有ったのか、地震の心理的要素のせいか、未だに解りません。

すみません、長くなりました。
続きはまたの機会にでも。

[248: 匿名さん]

247さん
貴重な情報をどうもありがとうございました。

地震による影響については、非常に関心が高いのですが
「液状化で高層マンションは倒れる」
「免震構造だからまったく問題なし」
というように、極端な意見が多く、実際のところは
どうかよくわからないような状況でした。

大都市に住もうと思ったら、今後は高層マンションに住む可能性が
高くなる現状では、図らずも世紀の大実験となってしまった
神戸の震災の経験者の方々からの情報は大変貴重です。
続きを是非お伝えください。

ほかの方で同様な方がいらっしゃったら、あまり思い出したくない
ご経験かもしれませんが、教えていただけるとありがたいです。

[249: 匿名さん]

中層階が一番被害が大きかったという情報は大変参考になりました。
何しろ狙っているのがその辺りなもので。
高層は高くて手が出ない＆あまり好きではない。
低層は周りのビルの影響で日当たり＆眺望が良くないなので。
ちなみに低層とはどのくらいまでなんですかね？５Ｆ？１０Ｆ？

[250: 匿名さん]

でもそれは通常の耐震構造の場合ではないでしょうか。震災後開発された免震や制振構造の場合は
また違うのでは？

[251: 匿名さん]

免震構造は超高層にはむかないとも聞きますね。。。
制振か？やっぱ、今後は。

[252: 匿名さん]

241さん
247さん
参考になりました。

液状化についての話など、一番心配していた所でもあります。
水抜きとは、マンション建てる所が行うのですか？
それとも埋立地を売った自治体が行うのですか？

マンションの周りはひどい状況で、マンション敷地内は大丈夫とのことですが
もし駄目なマンションは倒れる恐れがあるということなのでしょうか？
となると、周りのマンションの状況も確認してから買ったほうがよいのでしょうか？

疑問ばかりですいませんが、教えていただければ幸いです。

[253: 匿名さん]

どこの地震だったか忘れましたが
地中に打ち込まれたマンションの杭が液状化現象
の影響で折れ曲がっていたことがあります。
また免震構造は縦揺れには弱いとかいろいろ問題はあります。
でもね心配したって切りがないでしょう。
関東に直下型大地震が着たら都市が壊滅状態になるわけですから。

[254: 247です]

>249さん
低層階は２階の例、中層階は１５〜２０階辺り、高層階は３０階以上を想定して、
理事会で現場を見廻った時の様子を思い出して書きました。
中層階の被害が大きいと書きましたが、ただ、これは中層階が悪いと言うわけではなく、
ここがＳ字の揺れをしっかり耐えたから上の階もが助かったのです。
中層階の被害を見れば、その建物の余裕度が解るのではと過言したい位です。
むしろ揺れそのものは、一番低かったかも知れない。
(理由：戸境壁などの被害は、柱と柱に挟まれた壁が各柱の揺れの差で圧縮されたりして
　　　　外れる為で、単純に揺れ幅だけでは無い為です)
>250さん
確かに当時の建物では、ただの耐震構造ですので、今の免震や制震では異なると思います。
ただ、免震や制震でも、弱いながらもその上の建物は耐震構造であるので、
やはり似た傾向になるのではと想定しています。
>252さん
因みに、当時のうちのマンションは、自治体(神戸市)が水抜きを行い、他の行っていない
土地より高くディベロッパーに売っていました。ただ、神戸の様に自治体が作った島で
なければ、ディベロッパーが行わないといけないかもしれませんね。

また、水抜き工事をしていても、超高層に関しては、うちのマンションでは、
直径２ｍ以上で深さが５０ｍの杭が入っていました。(海の底の支持層まで)
特に神戸は六甲山系の影響で急激に深くなって行くので
超高層は島の中でも陸に近い側に集中していました。(それでも50m必要だった)
基礎や、構造はかなり頑丈に設計されたため、おかげで命は助かりはしましたが、
購入費用の大半が建物代で土地費用はわずかで、負担が大変でした。

また、７階建程度の建物では、水抜きを信用して、基礎が比較的浅いため、
一部で傾き(但し建築基準範囲内です)が生じた建物も有ったらしいです。
(その建物の住人より聞いた話で、バルコニーで隣の建物とで位置の差が生じたらしい)

ご参考までに、基礎の深さの面では、むしろ
基礎の浅い陸地の側の超高層の方が色々と構造的な被害が多かった記憶があります。
個別名では言えないので、公共の建物で例えると、神戸市役所のＳ構造の超高層建物では、
上層階で傾き(但し建築基準範囲内です)が生じていました。(今でもそのままです)

すみません。また寝れなくなりそうなので、今日もこの辺で失礼させて頂きます。

[255: 匿名さん]

247さん
再び貴重なお話をきかせていただいてありがとうございました。

そのお話をうかがいながら思い出しましたが、
今住んでいるマンションは、高層ではなく中層程度で、築年数がたったところですが
以前から住んでいる方に聞いたのですが、阪神の震災のあと
住民が仰天してすぐ専門家を呼び診断してもらって、耐震工事を行ったそうです。

その時補強したのは、真ん中程度の階で、共有部分のみならず
実際に住んでいる部屋の中の柱も含めたおおがかりな補強工事を行ったと聞きました。
きっと、２４７さんのおっしゃるように、その部分が、Ｓ字のゆれとなった時に
一番負荷がかかるところだったのでしょうね。

[256: 匿名さん]

神戸でこれだけたくさんの実例があるのに、その情報やデータが
東京のマンション購買者にほとんど伝わっていないのは不思議。
大きな情報ギャップがありますね。

豊洲とかどこかのマンションは７０メートルも杭をうつらしいけど
だから安全だ、というのではなくて、そんな軟弱地盤だから
地震の時はそんな高層マンションはすぐ倒れる、という話が
このスレでもどこでも繰り返し出てくる。

そういう話をする当人は悪意に基づいているのかもしれないが
そんな話が何度も出てくる背景には、十分な情報がいきわたっていないために生じる
漠然とした不安が存在すると思う。

それを考えると、十分地震対策をしている軟弱地盤の高層マンションは
消費者の不安を反映して強気な値づけができない分だけ
情報ギャップがない購入者にとっては、お買い得ということになるんだろうか。

[257: 匿名さん]

超高層と地盤については、あまり深刻に考えるのもどうかと思いますね。
ゆれの周期によってもどのぐらいの階の振幅が大きくなるかは違うし、神戸のデータは所詮神戸のデータ。

[258: 匿名さん]

ＷＣＴ、復活しましたね。
売れ残りが増えてないかなんていう書き込みもあるみたいですが、
都心近くの物件はＣＭＴ、ＴＴＴみたいな値段でなくても勝負できるってことを証明しつつあるわけで
（もちろん、少数の例外はあります。郊外で勝負してればよかったのにと思う会社も…）、
今後物件が出てきにくくなることを考えれば、今は買い時のような気がします。

都心で土地が入手しにくくなって来ると郊外に出て行くのは当然…。

いまならまだ値上がり前に間に合う土地は結構あると思いますね。
既にバブルになってる土地でも、例えば新浦安みたいなところだったら広いマンションで
永住できるから、値下がりしたとしても悪くないでしょう…。

[259: 匿名さん]

神戸のデータは本当に参考になるな。
だって、マンション関連業者が発信したわけではない、
利害関係で歪んでいない数少ないデータの一つだからね。

そんなこんなで、２５８さんの言うように、近年の都心の大規模物件は買いというのに賛成です。
都心賛美者ではないけど、今後もし地価が下落したとしても
都心は交通至便という便利性だけは常に残るから
必ず買いたいという人は現れる。価格が下がったとしても、
潜在的な購入希望者が常にあり、厚い売買市場が存在するというのは、購入者としては大きなプラス。

郊外でも、一部の人気地域はそういう市場が存在するけど、
それ以外の半端なところは、過去10数年のような地価下落の局面でそうであったように
売却しようと思ったときに、限られた購入希望者しかおらず、
大幅に価格を下げざるをえない。

ところで、新浦安は、２５８さんの言うようにいい地域だと思うが、
今すでにその人気が新築物件の価格に織り込まれて、かなり上昇している。
もし、新浦安で買うとしたら、新築プレミアムがない分安くなっている
築浅のマンションかな。

[260: 匿名さん]

世論調査：団塊世代は田舎暮らし望む気持ち強く　内閣府
http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20060219k0000m040031000c.html

[261: 匿名さん]

財務省の委託研究：団塊世代は退職後も大都市圏にとどまる可能性が高い
http://www.mof.go.jp/jouhou/soken/kenkyu/zk068_2.pdf

[262: 匿名さん]

どっちやねん。

[263: 匿名さん]

新浦安の中古マンションも高騰してる。

[264: 匿名さん]

>262
田舎暮らしがしたいと口では言っているけど、
実際に考えてみるとやっぱり田舎になんか住みたくないって結論に達するってことです。
ということで、都心マンションは今後も価値を持ち続けるというのが結論。
(燃料投下完了）

[265: 匿名さん]

あ〜あ、なんか買いそびれたアンポンタンな悲鳴がきこえてきそう。今後は郊外物件が買い時ですね。

[266: 匿名さん]

うーん、そうは言っても、郊外は都心よりも二極化傾向が強そう。
場所を間違えないようにしないと、悲惨な結果になりそう。

[267: 匿名さん]

アンポンタンは伏字にならないのですね（ｗ
２年前が本当の買い時だったというのは認めるとして、
都心物件もまだチャンスはあるでしょう。
個人的には、晴海に期待。

郊外は…買い替えしないつもりなら悪くはないと思います。

[268: 匿名さん]

地震がくるかもしれんから都心のマンションなんて買わないほうがいいぞ。と思わないと
やってられないよ。暴落スレが出ていたとき買っとけばなぁ〜。俺はアンポンタンだ。

[269: 匿名さん]

金利上がる前に買っとけ

[270: 匿名さん]

本当に「もしも」の時にはそうそう復興できるもんじゃありません。
交通の要衝や、県庁所在地の中心区は別として、中途半端な郊外なんていくらでも代わりがあるんですから、
後回しにされてスラム化するのがオチ。

[271: 匿名さん]

お〜い。まだマンション買わないほうがいいというアンポンタンなひと助言お願いします。
おれは買いそびれてどうしようか迷っている。暴落はしないのでしょうか？
暴落期待して待っているんだけれど、ぜんぜんこない。待ってればくるんですよね。暴落。
やけになってます。

[272: 匿名さん]

購入前提で迷っているなら
夢のような暴落を待つより、今買える物件をさっさと物色したほうが賢いと思うけど。（もちろん不良物件は除く）

「買わない方がいい」なんて平気で言ってもいい人は
「いつでもどこでも買おうと思えば何でも買えるけど」という人に限るということを知るべきです。