プレミスト西宮北口

[働くママさん]

プレミスト西宮北口について、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいです。
お願いします。

所在地：兵庫県西宮市高松町89-1（地番）
交通：阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩4分
阪急今津線 「西宮北口」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.02平米～110.30平米
売主：大和ハウス工業
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishikita/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社ダイワサービス

[365: 匿名さん]

３６２じゃないですが、ここは　①西北に近い　②ガーデンズの極近い

の二つに尽きると思うけど②にかなり重点がおかれているのが不安ですね。

１０年後にはガーデンズが廃れている可能性はなくはないし・・・

[366: ご近所さん]

362です。

私は投資家ですが、マンションの投資家ではありません。主にブラックタイガーなどの
エビを扱っています。ここのわかりやすい価値、は開口部60％、部屋の広さ、駅からの
距離、どれも一戸建てでは実現できない利点、ですね

[368: 匿名さん]

夙川や芦屋とここを比べても仕方ないように思いますが・・・。そもそも、購入者層の求めているものが違うと思います。
西北は、利便性が高くて、最近は特に魅力的になりましたね。
ただ、夙川や芦屋に住む人は、別に、ガーデンズに徒歩○○分で行けることなんて重視していないと思います。クルマで行けばすぐですし、自宅周辺はもう少し閑静なほうが、という価値観もあります。
ただ、利便性が高いこの立地なら、中古としても賃貸としても、需要は常にあるようにも思います。

[369: 検討中の奥さま]

>>366
駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

[370: 匿名さん]

夙川や岡本を選ぶ人はここは避けるでしょ。ここだったら、もっと都心のタワーマンションかな。

[371: 匿名さん]

夙川で考えてる人は西宮北口えらばんでしょう。
逆もそうだけど。
環境が全く違うよね。

[372: 匿名さん]

>駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
>安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

高額物件だから開口部広いなんて事はありません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[375: 住まいに詳しい人]

何だか今日は賑やかですね。
ずけずけ書くから、
デベ関係者にも刺激になったのかな？
ブラックタイガーの投資家の方、
いまだに海老に投資って、まさか騙されているとか
大丈夫ですね？老婆心ながら。
リアル投資関係者としては不当に高く（総合的に価格と
仕様が合っていない）興味の湧かない物件です。
実需の方は、どうしても新築という人もいるでしょうから、
それでも欲しい人は、どうぞご購入下さい。

[405: マンション投資家さん]

人のことは知りませんが、投資目的の場合、私も含めて、今時金利のつく金で買う人はいないのでは？
不動産屋によく聞き取りするけど、運用先のない資金の運用で探している人が多いみたいやね。
私も、大して儲かるとは思ってないけど、　日本円が紙切れになるよりはマシかなと。
今時、ローンで投資する無謀な人はいないのでは？

[406: 住まいに詳しい人(404)]

>>405さん
仰るとおりかと。
買うなら余剰資金での運用です。

ここは、早期完売を狙うのであれば
もう少しファミリー層をターゲット
にしたランドプランと、値付けに
すべきであったと思っています。

[407: 匿名さん]

ローン実行金額を少なくして余剰資金で投資する人は気象かもしれないが
ローン実行金額を少なくして余剰資金で車を買い換える人は多い。

[414: マンション投資家さん]

ここはファミリー向けにしては賑やか過ぎる感じやね。近隣対策、規制　で問題がないなら

全て５０－６０ｍ２ぐらいの１－２LDKにすれば、ディンクス、山から下りてくる老人、

高給単身者、を対象として投資、実需ともに見込めるのにね。

場所は違うが、阪神尼の駅前にローレルがファミリー向けを建てたが大苦戦。

素人の私が判ることが、なぜデベに判らんのか不思議ですな。

[415: 匿名さん]

ここって直床ですか？？

[416: 匿名]

そうですよ

[417: 住まいに詳しい人]

阪神尼をあえて擁護して言えば、地権者さえ片付けば全然問題ないです。
もちろん、寺がある地域は手をつけられませんが、ローレルの南側などは平屋が多いので買い叩けば、乗ってくるはず。それがいいことにローレルは地権者の割合が多いですよ。もともと貧乏なのだから、ある程度の金でつられるはずです。

[418: マンション投資家さん]

私の言いたいのは、周辺に風俗、ホームレスが居る様な立地にファミリーはダメと云う事ですよ。
私の狙っていた６０ｍ２クラスは流石に足が早かったね・
地権者の物件らしき物が大阪の業者から5－6件、春に出たけど、すべてファミリータイプで
見送りました。

今更ですが、スレ違いのためこれを最後にします。

[422: 住まいに詳しい人]

海外でもそうですが財力と階級は必ずしも一致しません。

日本の場合は、

上流階級(全体の数％）　皇族、元華族、政治家一族、大学長、大僧正クラスの家系

中流階級(全体の３０％位）　元士族、家元(伝統芸能など）、上級公務員、企業家、役員、医者、弁護士などの各種専門職、ホワイトカラーのエリートビジネスマン（ＭＢＡ、ファンドマネジャーなど）、エリート軍人、地主などの家系

労働者階級(庶民）　芸能人、スポーツ選手、自営業、一般公務員、一般サラリーマン（部長以下）、サービス、肉体労働者、パートタイムなどの家系

下層階級　　風俗関係、ホームレス、フリーター、ニートなどの家系

結局は家柄であって本人が努力して生活が豊かになったとしても教養や文化や政治に対する考え方など家庭の中で話す内容は格階級によって違うかと思います。ですから階級という一点のみで言えばこうなるかと思います。

話してる内容は各家庭に於いて多少温度差があるでしょうが、大体こんな感じではないでしょうか？

上流階級　政治、皇室、芸術、歴史、趣味
中流階級　経済、文化、ビジネス、哲学、歴史、法律、ファッション、科学、資産運用、学歴(留学、大学etc.）、習い事
労働者階級　車、ギャンブル、芸能、スポーツ、観光旅行、ローン返済 、会社内の仕事話
下層階級　会話の内容が無い。　黄色い声が入り混じってストーリーが掴みにくい。

所有してる物で判断しようとするから話がこじれるんですよ。。。。

[426: マンション投資家さん]

匿名掲示板で誰でも使えるＨＮで書き込みを行い、同じＨＮで自分以外の人
が書き込んだら
愉快犯、なりすまし、荒らし
などと書いてる被害妄想さんがいるようですね。もの凄い自意識過剰な人な
んだろうな。そんなに同じＨＮがいて腹が立つなら、こんなとこじゃなくて
ＳＮＳで活動したらいいのにね。アカウントを公開してまでの自信はないの
かな

[427: 匿名さん]

全消去されています。当人がアク禁みたいですね。まじワロタ

[428: 匿名さん]

住友不動産販売か。

[430: 匿名さん]

久しぶりに折り込み広告入っている。特に進展ないけど、販売価格を見直すための、
客のバジェット調査の意味合いだろう。
仕入れで高くついた土地購入価格の回収が盛り込まれているので、適正価格で購入
意欲のある方は、自己予算より1000万円安いランクに〇をつけることをお薦めします。

[431: 匿名さん]

普通は土地の取得金額と、建築費用、適正利益から、価格は決まりそうなもの。
買手の懐具合を探るようなやり方は、如何なものかね。
大根を値段を付けずに店頭に置いて、興味を示した人に値段を言わず
「なんぼやったら買う？」と言ってるるようなもの。
北口バブルの土地値の分を反映した価格で勝負すれば？
結果は見えてるけどね。

[433: 匿名さん]

確かに。西北周辺は「よくもまあ、こんな所にマンションを建てたな」と云う感じで

乱立しています。　

某倒産デベの割安物件、と駅前タワー以外は、損得抜きの実需以外では、買うメリットは

ないでしょうね。

倒産物件もバブルの間に売り抜けないと、本の木阿弥でしょう。

[436: 匿名さん]

大雑把に、西宮北口駅の
北東：小さめ戸建、田んぼや畑あり、のどかな感じ
北西：高級住宅街
南東：ガーデンズ
南西：マンション群

てな感じかな。

[437: 匿名さん]

北西，高級住宅街と言っても、夙川、甲子園口、番町に比べればスケールは今一。

バブル当時に、阪急以北を「買い替え特例地区」に指定して譲渡益の繰り延べで阪急以北の

開発促進したのと、震災復興の開発で変身しただけの新興人気地。

西北人気メッキは時間と共に剥げる。

[440: 匿名さん]

物件発表して4ヶ月以上経っているのに、一向に盛り上がらず
雑談スレになり下がるのは魅力のない証拠なのかね～。

[441: 購入検討中さん]

すべての間取りを公開しないのは販売戦略か？まさか、もう申し込みが入っていると言うことはないよねぇ。

[443: 賃貸住まいさん]

今はA I Jの３タイプしか公開されていませんよ

[445: 匿名さん]

値段を一度発表しちゃうとさげれないから、9月の販売に向けて
デベは当初予定価格からどのくらい下げるかを検討中なんだよ。
客の反応が悪ければ、必ず下げてくる。
住友不動産さん、どうするの？
某浜手の販売不振物件からそろそろ卒業したいでしょ。
あそこも強気で売ったから、2年以上経ってもまだ残っているんだよ。

[446: 匿名さん]

値段を下げるとしたら既に仮申し込みしている人はどうなるの？

[448: 匿名さん]

結局、要望書を提出してしまった部屋の値段は下がらないということね。

[450: 匿名さん]

同一タイプの部屋があれば、要望書入っているところと、入っていないところで
値段差をつけれないから、正式発表までなら価格見直しの可能性は多分にあります。

[451: 物件比較中さん]

ということは要望書を提出しても値段は下がる可能性があるのだな。なら早いほうが希望に近い部屋を選べるが、値段が下がらないと厳しいなあ。

[453: 匿名さん]

＞451
希望価格をはっきり伝えとかないと駄目だよね。

[458: 匿名さん]

駅からしんどいという極端な人は論外として。
立地は最強？というか、駅に一番近いという意味ね？
悪く言うと、商業地域で、線路沿いで、名神近くて、学区も悪い。
良く言うと、ガーデン近くてにぎやかで便利。
DINKSには良いとおもうが、リタイア組みに適さないでしょ。
DINKSで、梅田エリア・三宮エリアを選択しない人をどれくらい
取り込めるかだね。

[460: 匿名さん]

学区の良し悪しは、リセールバリューに影響するよ。

[463: 匿名さん]

名神は近いだけで、乗り場は甲子園だぞ。場所知っているのか？