プレミスト西宮北口

[働くママさん]

プレミスト西宮北口について、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいです。
お願いします。

所在地：兵庫県西宮市高松町89-1（地番）
交通：阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩4分
阪急今津線 「西宮北口」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.02平米～110.30平米
売主：大和ハウス工業
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishikita/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社ダイワサービス

[321: 匿名]

ソクカンだぜぇ～

[322: 匿名さん]

会員制のラウンジや、一見さんお断りの割烹であればＯＫですね

[323: 匿名さん]

レンタルビデオなども身分証明書を確認しているのでＯＫとの事です。

[324: 匿名]

もしレンタルビデオ屋だったら、マンションのイメージが落ちるね。

[325: マンション投資家さん]

１階が店舗というだけで充分イメージは落ちてるよ。
ガーデンズの従業員宿舎と思う人もいるやろ、北口ﾊﾞﾌﾞﾙの典型的な案件やね。
ここを高値で買うより他の中古買う方が損得勘定の上ではいいよ。

[326: 匿名さん]

こんな場所なので店舗だったら何でもＯＫ！だよ。

[327: 匿名さん]

店舗の内容が問題で、何でもイメージが落ちるわけじゃないでしょ。

一杯一万円の金箔入りラーメン屋とか、高級店ってあるじゃない

[328: 匿名さん]

>>327
成金の契約者さんですか？、それとも阪急沿線信者？

一万円のラーメン店がイメージアップって、冗談ですよね？

[329: 購入検討中さん]

私は営業マンから医療関係で交渉中と聞きました。

[330: 匿名さん]

病院、医院、なら体の悪い部外者が出入りするわけで場合に依ってはマイナスですね。
松原町のワコーレは歯科医院が入りました。
行政指導で駅近には店舗が条件のようで、おかしなマンション激増中ですね。

[331: 購入検討中さん]

夙川徒歩2分のジオグランデ夙川相生町は店舗入らないので不思議ですね。市の指導で強制力は無いのでしょうね。

[332: 匿名さん]

市の指導を受け入れると容積率とかがちょっと増やせるとかの
交換条件があるんじゃないですか？　強制ではないと思いますが。

[333: 匿名さん]

市政ニユースかなんかの記事で読んだのですが、駅近の完全マンションが増えると
駅の周辺が寂しくなるとかの発想で考えられたと記憶しています。
個人的には、そんな変な条件をつけなくても、人が増えれば、それをあてこんだ
商業施設が増えると思っていまして、　役人の浅知恵だなと思っています。

＞＞331
市の強制力があるからこそ、入居のない店舗部分が出来てしまっているのだと
思いますよ。

[334: 匿名さん]

じゃ何万円のラーメンならイメージアップなんだよ

[335: 住まいに詳しい人]

ここのマンションの公式ホームページだけど、
最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
数週間前に見たら、8月になっていて、
今日見たら、9月上旬になっていた。
これって事前の希望調査で売れ行きが思わしくなさそう
なので、1期の販売を少しでも良くするために、
価格調整含め、販売開始を遅らせていると考える
のが普通と思いますが、どう思われますか？

[336: 契約済みさん]

南向きは高い割に狭い。N棟とか西向きの棟の方が機能的でまだ割安。南向きの申し込み状況が悪いんじゃないですか。上層階はとてもじゃないけど手がでない。

[337: 住まいに詳しい人]

>>336さん
もう契約済みなんだ？

[338: 物件比較中さん]

３３６です。名前入力間違えました。

[339: 住まいに詳しい人]

何度も登場申し訳ないが、9月の販売延期は、同じ西北でエリアは異なるものの
北東エリアの林田町（実際には門戸厄神エリア）のジオウェリスの販売開始と
敢えて、バッティングさせ、購入者層の選別を図る為かなと閃いたが、関係ないか？

[340: 匿名さん]

>最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
>数週間前に見たら、8月になっていて、
>今日見たら、9月上旬になっていた。

当初7月でしたがEURO2012の影響が思ったより大きくで8月に延期。が、ロンドン五輪との調整で結局9月になったと営業さんに聞きましたよ

[341: 匿名さん]

夜中にテレビを見すぎてしまうせいかwww

[342: 匿名さん]

笑える理由やね、ロンドン五輪なんて，何年も前から判ってる事やないか。
又、他物件と競合させて云々も意味がわからんね。
単純に、反応が悪いので、販売戦略の練り直しのための為の時間稼ぎだろう。
北口バブルに乗って高値で用地を取得したものの、それを分譲価格に反映できないのが
判って、慌てているのだろう。　所詮は素人デベの案件だという事やね。
ブランズ、プラネと地歴を踏まえた低価格物件なら兎も角、価格が話にならん。

[343: 不動産業者さん]

342さんは「素人デベ」と何故か上から目線ですが「素人検討者」であることは否めません。

今回の延期は業界では知られていることなのですが、驚いた事に上で本当の理由を当てた

方がおられます。

[344: 住まいに詳しい人]

だいたい理由は読めてきた。
デベの期待に反して要望書も出ず、反応が良くないので
販売時期を他物件（西北では人気の高木小エリアで
今回もそこそこ人気を集めそうなジオウェリス林田町）
の販売時期（9月）と合わせ、西北に購入者の注目が集まる
ところで、再度大々的にPRするという戦法か？
２つの物件は、購入者層の志向が違うだろうから、基本
かぶることもないし、不便な林田町で4500-6000万円
くらい（私の予想）の販売価格ゾーンであれば、
ここ(プレミスト）もありかと購入者に思わせよう
という戦略かな。
ここは、当初予定価格より平均800万(タイプ間取りにより
500万～1300万）下げてくるかな。（予想）
それでもどうかな～と、個人的には思っている。
私は投資というよりは、賃貸貸しと、その後の転売利益を狙って
いるが、今回は買わないつもり。
(林田も、多分高値ふっかけだから買わないが。）
素人デベとは思わないが、個人的には、やはり野村に手がけて欲しかった。

[346: マンション投資家さん]

基本、新築の賃貸貸し後の転売狙いが成立するのは、近くのジオタワーぐらいの希少物件
でないと無理でしょう。　言うまでもなく、新築物件には２０パー位の価格上乗せがある訳で
買った途端に含み損発生が常識やからね。　344さんが当物件を見送るのは当然やね。
345さんの言うように、投資目的は眼中に無いというより、いくら素人デベでも
投資の対象にならない事ぐらいは判るでしょう。　無知なエンドユーザーと、投資目的の
連中では視点が違うしね。
因みに私は築１０年ぐらいのデベの利益分が剥げ落ちた物件を探しています。
今は金利が低い為、安くもないマンションを皆さんが買う為、なかなか買えません。
日銀さん「早く金利を上げてくれ」　そしたら、暴落や。

[347: 匿名さん]

中古探しなら、新築スレ見んなよw

[348: マンション投資家さん]

新築もすぐに中古ですがな。投資は気の長い仕事なんですよ。

[349: 住まいに詳しい人]

ここも売れ残り1年もすれば、新古物件となる。
参考になる情報も書いているつもりなんだけど。

[350: 匿名さん]

売り出すのを遅らせて、要望をためておいて一気に全戸即日完売を狙っているとか？？

全戸即日完売になればジオタワーに続く伝説マンションになるが・・・あり得ない話？

[358: 匿名さん]

ところでここは本当に売れているの？　苦戦しているの？

[359: 購入検討中さん]

沢山要望書頂いていますとは言っていましたが本当はどうでしょうか？メニュープランがなく設計変更してもらうのかなり金額が嵩むのでとても割高に感じてしまいます。将来売ることを考え駅近なら値くづれしないかと考えていましたが不動産に詳しい方、夙川駅近、JR芦屋駅近、ここ、だとどこがいいでしょうか？

[365: 匿名さん]

３６２じゃないですが、ここは　①西北に近い　②ガーデンズの極近い

の二つに尽きると思うけど②にかなり重点がおかれているのが不安ですね。

１０年後にはガーデンズが廃れている可能性はなくはないし・・・

[366: ご近所さん]

362です。

私は投資家ですが、マンションの投資家ではありません。主にブラックタイガーなどの
エビを扱っています。ここのわかりやすい価値、は開口部60％、部屋の広さ、駅からの
距離、どれも一戸建てでは実現できない利点、ですね

[368: 匿名さん]

夙川や芦屋とここを比べても仕方ないように思いますが・・・。そもそも、購入者層の求めているものが違うと思います。
西北は、利便性が高くて、最近は特に魅力的になりましたね。
ただ、夙川や芦屋に住む人は、別に、ガーデンズに徒歩○○分で行けることなんて重視していないと思います。クルマで行けばすぐですし、自宅周辺はもう少し閑静なほうが、という価値観もあります。
ただ、利便性が高いこの立地なら、中古としても賃貸としても、需要は常にあるようにも思います。

[369: 検討中の奥さま]

>>366
駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

[370: 匿名さん]

夙川や岡本を選ぶ人はここは避けるでしょ。ここだったら、もっと都心のタワーマンションかな。

[371: 匿名さん]

夙川で考えてる人は西宮北口えらばんでしょう。
逆もそうだけど。
環境が全く違うよね。

[372: 匿名さん]

>駅からの距離は置いといて、　開口部、広さ，共に戸建より有利とは不思議。
>安物の戸建とばかり比較してるのかな。・・・高額物件故、開口部広い、広いは当たり前でしょ。

高額物件だから開口部広いなんて事はありません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[375: 住まいに詳しい人]

何だか今日は賑やかですね。
ずけずけ書くから、
デベ関係者にも刺激になったのかな？
ブラックタイガーの投資家の方、
いまだに海老に投資って、まさか騙されているとか
大丈夫ですね？老婆心ながら。
リアル投資関係者としては不当に高く（総合的に価格と
仕様が合っていない）興味の湧かない物件です。
実需の方は、どうしても新築という人もいるでしょうから、
それでも欲しい人は、どうぞご購入下さい。

[405: マンション投資家さん]

人のことは知りませんが、投資目的の場合、私も含めて、今時金利のつく金で買う人はいないのでは？
不動産屋によく聞き取りするけど、運用先のない資金の運用で探している人が多いみたいやね。
私も、大して儲かるとは思ってないけど、　日本円が紙切れになるよりはマシかなと。
今時、ローンで投資する無謀な人はいないのでは？

[406: 住まいに詳しい人(404)]

>>405さん
仰るとおりかと。
買うなら余剰資金での運用です。

ここは、早期完売を狙うのであれば
もう少しファミリー層をターゲット
にしたランドプランと、値付けに
すべきであったと思っています。

[407: 匿名さん]

ローン実行金額を少なくして余剰資金で投資する人は気象かもしれないが
ローン実行金額を少なくして余剰資金で車を買い換える人は多い。

[414: マンション投資家さん]

ここはファミリー向けにしては賑やか過ぎる感じやね。近隣対策、規制　で問題がないなら

全て５０－６０ｍ２ぐらいの１－２LDKにすれば、ディンクス、山から下りてくる老人、

高給単身者、を対象として投資、実需ともに見込めるのにね。

場所は違うが、阪神尼の駅前にローレルがファミリー向けを建てたが大苦戦。

素人の私が判ることが、なぜデベに判らんのか不思議ですな。

[415: 匿名さん]

ここって直床ですか？？

[416: 匿名]

そうですよ

[417: 住まいに詳しい人]

阪神尼をあえて擁護して言えば、地権者さえ片付けば全然問題ないです。
もちろん、寺がある地域は手をつけられませんが、ローレルの南側などは平屋が多いので買い叩けば、乗ってくるはず。それがいいことにローレルは地権者の割合が多いですよ。もともと貧乏なのだから、ある程度の金でつられるはずです。

[418: マンション投資家さん]

私の言いたいのは、周辺に風俗、ホームレスが居る様な立地にファミリーはダメと云う事ですよ。
私の狙っていた６０ｍ２クラスは流石に足が早かったね・
地権者の物件らしき物が大阪の業者から5－6件、春に出たけど、すべてファミリータイプで
見送りました。

今更ですが、スレ違いのためこれを最後にします。