プレミスト西宮北口

[働くママさん]

プレミスト西宮北口について、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいです。
お願いします。

所在地：兵庫県西宮市高松町89-1（地番）
交通：阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩4分
阪急今津線 「西宮北口」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.02平米～110.30平米
売主：大和ハウス工業
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishikita/
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：株式会社ダイワサービス

[261: 購入経験者さん]

追加気付き点、
窓については、前述した、網入り部分はどこかどうか、またサッシ、ガラスの防音レベルはどうか、
ペアガラスかどうか等確認されればよいでしょう。
全体的にバルコニーが小さいですね。
鹿島の物件とのことなので、構造は大丈夫だと思います。
立地的に休日の道路渋滞と、線路（阪急今津線・神戸線）の騒音は覚悟されたほうがよいでしょう。
高所得層を狙っているのかもしれませんが、西宮ではファミリー向けの間取りを増やしたほうが
売れ行きが良いのではと思います。梅田エリアではこんな間取りでよいのでしょうけど。

[262: 匿名さん]

当然ペアガラスですしlow-Eタイプのガラスを結構多用している
ようですのでその点はいいですね。　バルコニーが多く窓も多いのは
いいですが、バルコニーは余りにも小さいですね。

ところでガーデンズが邪魔して通風が悪いなんてことはないでしょうか？

[263: サラリーマン]

ここは風が東西に抜けますから。

[264: 匿名]

さあ、いくらで修正してくるか、見物ですな。

[265: 匿名さん]

プラネの６階が３，７８０万円でキャンセル出てますよ。

[266: 匿名]

６階かぁ。いいなぁ。

[267: 匿名]

モデルルーム、どんな様子だったでしょうか？また行かれた方、情報を教えてください。

[268: 物件検討中さん]

めっきり情報が途絶えてしまいましたね。どうしたのかしら…。

[269: 購入検討中さん]

モデルルーム見てきました。最上階100平米で8300万ぐらいの部屋でした。二重床でも二重天上でもありません。これは高いマンションとしてどうなんですか？たいした問題ではないのですか？昔の仕様の様な気がするのですが詳しい方教えて下さい
お願いします。窓はほぼ網入ペアガラス、北側は型板ガラスで半透明、バルコニーの無い北以外のとこは、断熱ガラスでした。
エアコンも天上埋め込みでないので高級マンションとは感じませんでした。

[270: 匿名さん]

１階に店舗、高級仕様でもない。　

駅近とガーデンズ近のみ？

[271: 匿名]

8～10階の南向きの棟の東角部屋、西角部屋の間取りと値段はどんな感じだったでしょうか？

[272: 購入経験者さん]

出来るだけ部屋数や専有面積を確保したいとの考えで、
バルコニーが狭かったり、二重天井・床でない（建物
高さ制限との関係）のかもしれませんね。

[273: 匿名]

二重床や天井はいまどき普通なのでしょうか？

[274: 匿名]

８３００万てすごいですね！

[275: 購入経験者さん]

8300万円だと、1000万円くらい下げないと売れないと思いますが、
さてさて反応はどうでしょうね。

[276: 匿名]

７３００万でも微妙でしょ・・・２０００万くらい下げてようやくじゃない・・・？

[277: 匿名さん]

最上階で8300てことは、予定価格より少しは下がったみたいだね。

それでもまだ高すぎだけど。

[278: 匿名さん]

こんなに高けりゃ売れ残り続発ですな。

２，５００万円位は減しないとね。

[279: 匿名さん]

西北駅徒歩五分以内で最上階8000万円って高いんですか?
庶民派マンションなのに高いってこと？
二重床や天井埋め込みエアコンかどうかも、たいして重要な仕様とは思いませんが。

[280: 匿名さん]

南ですからね・・・。

[281: 匿名]

他のプレミストは二重床、二重天井を採用してるところ多いね。

[282: 物件比較中さん]

２重床を採用しているところは少ないですが、ほとんどの物件は　２重天井ですね。これだけの高いお値段で２重床でもない物件は珍しいですね。いくら駅地価とはいえ　このお値段で　お部屋も狭い、低層階は日当たりに問題あり、おまけに店舗つき。この店舗は買取ですか。賃貸ですか。賃貸なら　その建築費は　だれが負担することになるの？

[283: 匿名]

盛り上がりませんね。。。

[284: 匿名]

うん、全然盛り上がってない。

[285: 買いたいけど買えない人]

もう少し安ければ…。場所はいいんだけど、この価格では盛り上がんないっしょ。

[286: 匿名]

何度考えてもちょっと高いなぁ。。。

[287: 匿名]

この価格でも完売する見通しがあるってことなんですかねぇ・・・

[288: 匿名さん]

第一期でどれだけ売れるか、その様子を見て決めればいいんじゃないですか。

[289: 匿名]

何期かに分けて売るかどうか…不明ですね

[291: 物件比較中さん]

確かに高いです。ただガーデンと駅近は魅力。店舗は２４時間営業と飲食店は不可で医療関係等になりそうな雰囲気です。
ここは行政指導で店舗を入れないといけないとのこと。うなぎの寝床仕様でなく玄関から２wayはいいのだけど独立キッチンなど３LDKかは間取りの好みが分かれそう。ノーマルなのは西向き３LDK　南向きは個性的。高い物件はまあ間取り変更できるらしいのでそれなりに変えれそう　本音は天然御影石の玄関とか自動のトイレとか２戸に１基のエレベーターより価格を下げてほしかった・・事前予約者だけで高い階層と低い階層はすでに要望書が結構でてきてるらしい。
ただこのところ夙川でもそこそこのが建築資材高騰で４５００万～５０００万とここ何年かより価格があがりぎみ　利便性はぴか一でもうこのあたりはでないし、出たところでも微妙なところもあるしむずかしいところですね。

[292: 匿名さん]

夙川で考えてる人は西宮北口えらばんでしょう。
逆もそうだけど。
環境が全く違うよね。

[293: 匿名]

この物件、妥当な値段とは思えないね。

[294: 匿名さん]

ここを買うなら、ラピタスの中古を買うな、間違いなく。

[295: 匿名さん]

ラピスタは最近、一挙に売りに出ているみたいだがなぜだろう。

[296: 匿名さん]

ラビスタ？ではなくラピタスです。
建って10年以上たっても資産価値が下がっていないので
売りに出る人が増えているのではないですか？
買ってリフォームしても、プレミストよりよっぽど
お得ですね。
但しラピタスの中古もかなり強気価格なのと数も増えているので、
しばらく粘れば500万くらいは平気で下がるでしょうけど。

[297: 匿名さん]

ラピタス売ってプレミスト買おうと思っている人達がいるとか？

[298: 匿名さん]

＞＞297
いないって。考えれば分かるけど
何にもメリットないじゃん。

[299: 匿名]

購入を諦める予定のものです。

このマンションなら南向きの部屋に住みたいと思っていましたが、広さ（広すぎたり狭すぎたり）と値段が引っかかり、なかなか決断できずにいました。

今後、西北駅近エリアにマンションが建つことはなかなかないかもしれませんが、上がり続ける修繕積立金やローンのことを考えてると、踏み切れません。

[300: 匿名さん]

ラビスタからの買替組も結構多いみたいですね

[301: 購入経験者さん]

うう～ん、デベ担当者か？？
ここを売りたいからって、嘘はいかんよ。

[302: ご近所さん]

　不動産は先を見て買え。といいます。ガーデンズが開業してこれ以上西宮北口に
大きなイベントは起きないのではないでしょうか。
　ガーデンズは２０年償却で建てられました。そのあとどうなるか？老朽化か
消費者に飽きられるかです。
　この先人口が減っていくことを考えると今の高騰しきった価格は高値つかみ
だとも思えるのです。

[303: 匿名]

ガーデンズは20年償却で建てられたんですね。知りませんでした。

先のことはわからないですね。

[305: 匿名さん]

羨ましいと云う程の価格、物件でもない様に思います。

安い値段で抽選になり、当選したと言った場合なら羨ましいですがね。

[306: 購入経験者さん]

全体的には価格面での反応がいまいちで、デベ担当者は、値下げすべきと
管理職に要請し、あせっている状態が手にとれる。
多分相場より高く土地を仕入れたのだと思うが、これがせめてジオか
プラウドだったら、もう少し別の商品展開もあったのかなと、思う。

[308: 匿名さん]

ジオタワーは確かにいいと思いますが、いつになったら買えるのやら？

買える頃には古い仕様になってしまっているような・・・

ジオグランデ夙川は相当高いようだし、結構プレミストは早く売れるのでは？

[310: 購入経験者さん]

中古は仕様が古いというけど、気にいった立地、物件であればリフォーム
できるからね。
ジオタワーは、もともとそれほど仕様が高いとも思わないけど、やはり地域の
ランドマークとして今後も高い価値を維持できるでしょう。
ラピタスは旧公団が販売した階が多いけど、上層階の一部は、住友商事が販売し、
設備仕様も全然違う。
西北の北西地区になるけど、ヒルズ甲風園は、地域・校区もいいし、元々
フルオーダーマンションなので、間取り変更は自在です。
まあ、新築・中古で色々比較できるようになったことは良いことです。

[311: ご近所さん]

売れるかどうか買わない人があーだこーだ言っても間抜けですね。
私ももちろん買いませんが。梅田のグランフロントがあっ中間に
売れたことを鑑みると売れちゃうんでしょうね。

[313: 匿名さん]

ここは、確かに高い！そして狭い。西宮北口は今後もマンションが幾つも建つだろう。しかし、駅近物件でここより便利な所はそうはないだろう。それを考えたたら・・・・

[314: 住まいに詳しい人]

まあ、もうすぐ申込みも始まるのでしょうから。
売れ行きを見物させてもらいます。
あわてなくても即日完売は絶対ないと思いますから。

[315: 匿名さん]

即日完売はなくても戸数も少ないし、程なく売れてしまうでしょうね。　

[316: 匿名]

店舗が２つ入るようですね。どんな店舗が入るかどなたかご存知ないでしょうか？

[317: 匿名]

まだ決まってないようですよ。

[318: 匿名さん]

飲食等食品関係は害虫の発生の源。

店舗は不特定多数の者が出入りし不用心で建物の傷みが相当早い！

[319: 申込予定さん]

私が営業マンから聞いた話では不特定多数の人が出入りするよな業種は入れないと聞いています。

[320: 購入経験者さん]

営業マンから聞いたのなら、出し惜しみしなくても、具体的に何なのか聞いている筈。

[321: 匿名]

ソクカンだぜぇ～

[322: 匿名さん]

会員制のラウンジや、一見さんお断りの割烹であればＯＫですね

[323: 匿名さん]

レンタルビデオなども身分証明書を確認しているのでＯＫとの事です。

[324: 匿名]

もしレンタルビデオ屋だったら、マンションのイメージが落ちるね。

[325: マンション投資家さん]

１階が店舗というだけで充分イメージは落ちてるよ。
ガーデンズの従業員宿舎と思う人もいるやろ、北口ﾊﾞﾌﾞﾙの典型的な案件やね。
ここを高値で買うより他の中古買う方が損得勘定の上ではいいよ。

[326: 匿名さん]

こんな場所なので店舗だったら何でもＯＫ！だよ。

[327: 匿名さん]

店舗の内容が問題で、何でもイメージが落ちるわけじゃないでしょ。

一杯一万円の金箔入りラーメン屋とか、高級店ってあるじゃない

[328: 匿名さん]

>>327
成金の契約者さんですか？、それとも阪急沿線信者？

一万円のラーメン店がイメージアップって、冗談ですよね？

[329: 購入検討中さん]

私は営業マンから医療関係で交渉中と聞きました。

[330: 匿名さん]

病院、医院、なら体の悪い部外者が出入りするわけで場合に依ってはマイナスですね。
松原町のワコーレは歯科医院が入りました。
行政指導で駅近には店舗が条件のようで、おかしなマンション激増中ですね。

[331: 購入検討中さん]

夙川徒歩2分のジオグランデ夙川相生町は店舗入らないので不思議ですね。市の指導で強制力は無いのでしょうね。

[332: 匿名さん]

市の指導を受け入れると容積率とかがちょっと増やせるとかの
交換条件があるんじゃないですか？　強制ではないと思いますが。

[333: 匿名さん]

市政ニユースかなんかの記事で読んだのですが、駅近の完全マンションが増えると
駅の周辺が寂しくなるとかの発想で考えられたと記憶しています。
個人的には、そんな変な条件をつけなくても、人が増えれば、それをあてこんだ
商業施設が増えると思っていまして、　役人の浅知恵だなと思っています。

＞＞331
市の強制力があるからこそ、入居のない店舗部分が出来てしまっているのだと
思いますよ。

[334: 匿名さん]

じゃ何万円のラーメンならイメージアップなんだよ

[335: 住まいに詳しい人]

ここのマンションの公式ホームページだけど、
最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
数週間前に見たら、8月になっていて、
今日見たら、9月上旬になっていた。
これって事前の希望調査で売れ行きが思わしくなさそう
なので、1期の販売を少しでも良くするために、
価格調整含め、販売開始を遅らせていると考える
のが普通と思いますが、どう思われますか？

[336: 契約済みさん]

南向きは高い割に狭い。N棟とか西向きの棟の方が機能的でまだ割安。南向きの申し込み状況が悪いんじゃないですか。上層階はとてもじゃないけど手がでない。

[337: 住まいに詳しい人]

>>336さん
もう契約済みなんだ？

[338: 物件比較中さん]

３３６です。名前入力間違えました。

[339: 住まいに詳しい人]

何度も登場申し訳ないが、9月の販売延期は、同じ西北でエリアは異なるものの
北東エリアの林田町（実際には門戸厄神エリア）のジオウェリスの販売開始と
敢えて、バッティングさせ、購入者層の選別を図る為かなと閃いたが、関係ないか？

[340: 匿名さん]

>最初の広告では販売開始が、7月中旬だったのに
>数週間前に見たら、8月になっていて、
>今日見たら、9月上旬になっていた。

当初7月でしたがEURO2012の影響が思ったより大きくで8月に延期。が、ロンドン五輪との調整で結局9月になったと営業さんに聞きましたよ

[341: 匿名さん]

夜中にテレビを見すぎてしまうせいかwww

[342: 匿名さん]

笑える理由やね、ロンドン五輪なんて，何年も前から判ってる事やないか。
又、他物件と競合させて云々も意味がわからんね。
単純に、反応が悪いので、販売戦略の練り直しのための為の時間稼ぎだろう。
北口バブルに乗って高値で用地を取得したものの、それを分譲価格に反映できないのが
判って、慌てているのだろう。　所詮は素人デベの案件だという事やね。
ブランズ、プラネと地歴を踏まえた低価格物件なら兎も角、価格が話にならん。

[343: 不動産業者さん]

342さんは「素人デベ」と何故か上から目線ですが「素人検討者」であることは否めません。

今回の延期は業界では知られていることなのですが、驚いた事に上で本当の理由を当てた

方がおられます。

[344: 住まいに詳しい人]

だいたい理由は読めてきた。
デベの期待に反して要望書も出ず、反応が良くないので
販売時期を他物件（西北では人気の高木小エリアで
今回もそこそこ人気を集めそうなジオウェリス林田町）
の販売時期（9月）と合わせ、西北に購入者の注目が集まる
ところで、再度大々的にPRするという戦法か？
２つの物件は、購入者層の志向が違うだろうから、基本
かぶることもないし、不便な林田町で4500-6000万円
くらい（私の予想）の販売価格ゾーンであれば、
ここ(プレミスト）もありかと購入者に思わせよう
という戦略かな。
ここは、当初予定価格より平均800万(タイプ間取りにより
500万～1300万）下げてくるかな。（予想）
それでもどうかな～と、個人的には思っている。
私は投資というよりは、賃貸貸しと、その後の転売利益を狙って
いるが、今回は買わないつもり。
(林田も、多分高値ふっかけだから買わないが。）
素人デベとは思わないが、個人的には、やはり野村に手がけて欲しかった。

[346: マンション投資家さん]

基本、新築の賃貸貸し後の転売狙いが成立するのは、近くのジオタワーぐらいの希少物件
でないと無理でしょう。　言うまでもなく、新築物件には２０パー位の価格上乗せがある訳で
買った途端に含み損発生が常識やからね。　344さんが当物件を見送るのは当然やね。
345さんの言うように、投資目的は眼中に無いというより、いくら素人デベでも
投資の対象にならない事ぐらいは判るでしょう。　無知なエンドユーザーと、投資目的の
連中では視点が違うしね。
因みに私は築１０年ぐらいのデベの利益分が剥げ落ちた物件を探しています。
今は金利が低い為、安くもないマンションを皆さんが買う為、なかなか買えません。
日銀さん「早く金利を上げてくれ」　そしたら、暴落や。

[347: 匿名さん]

中古探しなら、新築スレ見んなよw

[348: マンション投資家さん]

新築もすぐに中古ですがな。投資は気の長い仕事なんですよ。

[349: 住まいに詳しい人]

ここも売れ残り1年もすれば、新古物件となる。
参考になる情報も書いているつもりなんだけど。

[350: 匿名さん]

売り出すのを遅らせて、要望をためておいて一気に全戸即日完売を狙っているとか？？

全戸即日完売になればジオタワーに続く伝説マンションになるが・・・あり得ない話？

[358: 匿名さん]

ところでここは本当に売れているの？　苦戦しているの？

[359: 購入検討中さん]

沢山要望書頂いていますとは言っていましたが本当はどうでしょうか？メニュープランがなく設計変更してもらうのかなり金額が嵩むのでとても割高に感じてしまいます。将来売ることを考え駅近なら値くづれしないかと考えていましたが不動産に詳しい方、夙川駅近、JR芦屋駅近、ここ、だとどこがいいでしょうか？