シティテラス今福鶴見（旧称 （仮称）城東・今福 大規模マンションプロジェクトって？）

[ＯＬさん]

シティテラス今福鶴見（旧称　（仮称）城東・今福　大規模マンションプロジェクト）についてのご意見ください！

所在地：大阪府大阪市城東区今福東一丁目2番3（地番）
交通：大阪市営長堀鶴見緑地線 「今福鶴見」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：70.25平米～71.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました。2012.9.21　管理担当】

[851: 買い換え検討中]

2500万円くらいならすぐに売れるのになぁ。

[852: 匿名さん]

売ったらいいじゃない？
すぐ売れるよ、

[853: 買い換え検討中]

なんかレポートスレが立ってましたね。
最新の情報では一階や二階で3480万円だってさ。
売る気あるんかな。
残り僅かなんだから叩き売りすればいいのに。
3500じゃ誰も買わないだろ。

[854: 匿名さん]

そんな考えじゃないからあれだけ利益を出してるんでしょう

[855: 買い換え検討中]

そうやで？
住友はたくさん利益だしてる。
それはもとは購入者のお金だからな。
購入者が高いものを掴まされてるってことだ。
854さんのいう通り！

[856: 買い換え検討中]

まぁ冗談はともかく、とはいえこんな立地の70平米低層階に3500万円？

あと100もだせば西宮に同じ条件のマンション買えるがね。
もしも都心がよければ都島区のセントプレイスタワーも買えてたね。セントプレイスは最後は30Fの71平米が3580万円だったからなぁ。

[857: 匿名さん]

それでも選ばれ続けるのには
それなりの理由があると思います。
価格も大事ですけど総合的に考えて
これだけの人が買ってるんだから
やっぱいいマンションなんですよね。
中古も下がらないし

[858: 物件比較中さん]

選ばれてないから売れ残りがあるわけで…

中古価格が落ちるも落ちないもそんなことまだわかんないわけで…

ただ普通に考えると新品が売れ残ってるマンションの中古価格が落ちないなんてことがあるわけがないわけで…

気持ちはお察ししますが、検討掲示板なので無責任な書き込みはやめてくださいね。

[860: 匿名]

857
このような一般的大衆マンションは心配しなくても間違いなく下がります。

[861: 匿名さん]

中古は、損切りしないと売れないですよ。

[871: 匿名さん [男性 30代]]

あとどれくらい残っているのでしょうか？

[872: 購入検討中さん]

あと２割くらいまでは来てるんじゃない？

[873: 匿名さん]

昔この辺りに住んでましたがセガのゲームセンターとかパチンコ屋ってまだあるんですか？その辺は心配ですがイズミヤ、関西スーパーやマンダイやイオンもあり、公園も近くてすごく便利な所でした。何で売れないんだろう。価格？治安？

[874: マンション住民さん]

285は売れてるから残り３パーセントですよ。
売れない理由は、値引きしないことです。
さすがに300分の10の10は、300の中ではちょっと敬遠したくなり、値引きあれば、というところですが、そこをしないのが住友（笑）

[875: 匿名さん]

ここを検討していましたが、やめてセントプレイスタワーの中古にしました。

[876: 買い換え検討中]

低層エリアで3480万円ですからね。
よほどこの立地にこだわりがある人じゃなきゃ買わないでしょうね。
ブライトプレイスが完売するまでは、あちらが優先で売れていくでしょうから、ここが完売するのはその後かなぁ。
まだ一年以上は掛かるでしょうね。
なんで値引きしないのかなぁ。
住人の方は早く売り切って欲しくないのかな？

[877: 近隣]

>>876
住人の方が早く売り切って欲しい、と思っても、何かできることなんてないよ。

[878: 不動産業者さん]

ここのデベはね、自分達のことしか考えてないんだよ。
本当に買った人が可哀想だよ。

[879: マンション住民]

こないだ聞いたら、残り4.5戸らしいですよ。毎週のように引っ越しも来てますし、ぼちぼち終わりでしょうかね。

[880: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

通常は残り５戸をきったら値引き&値引きでさっさと売り払うんですがね。。
ここは値引きしないからまだ相当時間は掛かるでしょうね。
280戸も売れた、ではなく、むしろ逆に考えるべきでしょうよ。
2013/2の販売開始から２年半掛けても売れなかった５戸ですよ？
そう簡単に売れるわけがないよね。
なぜこれまでずっと２年半も売れなかった物件がもうすぐ売れると思えるのか。。。

[881: 匿名さん]

>>880
たしかに…。その発想なかった。
最も売れない部屋5件ってことなんですね…。

[882: 近隣]

>>880

たしかに残ります5コの値引きなしは、なかなか厳しいかも

[883: 入居済み住民さん]

最近越してきた物です。値引き一切なしでした。早く完売はしてほしいけれど、ここで値引きされてはやりきれません。

[884: 住人]

>>883

値引きなしスタンスは残り1つまで崩さないらしいので大丈夫だと思いますよ。その代わり気長な販売にはなるのでしょうが。

[885: 入居済みさん]

883みたいな人からしたら値引きは嫌でしょうね。
私らはもう竣工からなんで値引きしてもらって手仕舞して欲しいですが、、、

竣工前完売するような物件なら起こらない問題ですが、ここ最近の住友の物件で竣工前完売する物件はほんとにないですよね。

[886: 匿名]

安いから値引きしないでも売れるよ。

[887: 入居済みさん]

883みたいな人からしたら値引きは嫌でしょうね。
私らはもう竣工からなんで値引きしてもらって手仕舞して欲しいですが、、、

竣工前完売するような物件なら起こらない問題ですが、ここ最近の住友の物件で竣工前完売する物件はほんとにないですよね。

[888: 入居済み住民さん]

＞886さん
だから売れてないからこうなってんの。
安くないし。

[889: 近隣]

>>887

竣工前に完売すると、値づけが悪い、と会社で問題になるらしいです。なので、値下げせずに入居後1年から2年ぐらいで売り切る、という会社戦略と、初めから聞いていました。

その通りなっていますね。さすがに最後の一からニコぐらいは調整もあるでしょうから、残り３戸という事実からして時間の問題かと思います。

[890: 比較]

>>880

選択肢が290あるなかでのその5つと、選択肢が5つしかない5つではまったく違うと思いますけど、、、

[891: 物件比較中さん]

＞889
うんだからさ、その戦略って購入者に何のメリットがあるの？
ギリギリまで高く値付けして売るってことでしょ？
検討者からしたら安い方がいいんですが、あなたは販売側の人間ですか？
しかもギリギリどころか竣工後も売れ残ってるってことはその辺りの経費もお客側の負担なんですが…

「その通りになってますね」ってドヤ顔してる場合じゃないてすよ。あなたがもしお客さんならいいカモになってますよ。価格程の価値のないものを掴まされてなお擁護してもらえるとは、住友さんはいいお客さんを持ってますね。

ただその割には購入者の掲示板ではあまり高い評価を得られていないみたいですけどね、このマンション。

[892: 匿名さん]

ほんまや…自分が買ってから更に入居もしてから未だ販売してるそのコストまで自分の購入価格に含まれてるってことなんやなぁ…。購入価格は土地と建物の原価にできるだけ近い方がええっていうのは当たり前のことやもんなぁ。変なコストで盛られたらいややわ。

[893: 物件比較中さん]

＞892
仰る通り。

一般的なマンションの価格の内訳は「土地価格＋建物建築費＋デベの利益がせいぜい10%」デベの利益に関しては中小のデベなら5%くらいでやってるところもあります。

しかしこの住友様のマンションの価格の内訳は「土地価格＋建物建築費＋売れ残りにかかる経費＋デベの利益が20%」
(デベの利益20%は過去のIR情報で確認済み)

なのでよそのマンションより高い高いといっても、利益を一般並みにして余計な経費を差し引いた建物自体の裸の姿は近隣のマンションよりも安いのです。
高いとありがたがっていても、モノが良いというわけではなく、ただ単に払わなくていい費用を払っているだけ。

と、個人的には考えています。

今たまたま過去の初期のレスを読み返していたんですが、このマンションは２年程前は東側の高層階が3200万円台で販売されていたようですね。
アベノミクスに乗っかって値付けを上げているようですが、東側高層階が3200万円台だったのが西側低層階が今や3400万円ですか。
はっきり言ってめちゃくちゃですよ。

[894: 近隣住民]

しかし残り三戸まできて、このスレは荒れますなぁ（笑）
しかも応答が早い早い。凄く恨んでるのか、ヒマなのか♪( ´▽｀)
住人はわかって住んでるんだから、もうほっといてあげな。
早く完売してスレなくなって、執着しなくて良くなるといーね。ご機嫌さん〜

[895: 匿名]

自分で書いて、ほんまや、とか、仰しゃる通り、とかワロタ

[896: 匿名さん]

でも住友の中古は下がらないんだよねー。
売れないから簡単に値引きするとこの値崩れの激しいこと。

[897: 買い換え検討中]

別に荒れてはないでしょ。
荒らしてるつもりもないですがね。
しかも購入者に向けてレスしてるわけじゃなくて残り三戸の検討者に向けてレスしてるので勘違いしないでよ。
まぁ残り三戸売り切るのが早いか、それともこのスレが1000到達するのが早いか。
いずれにせよ大詰めですな(笑)

[898: 物件比較中さん]

住友の中古は下がらない？
キミ面白いこと言うネー

新築を売り切ることもできないのに中古の値段が下がらないわけないだろ！(笑)

[899: 匿名さん]

＞889
うんだからさ、その戦略って購入者に何のメリットがあるの？

初期に買った勝ち組にメリットがありますよ。
買えなかったから悔しいんですか？そうでしょ！？
じゃなかったら興味ないマンションにどうして張り付いてるのですか？

[900: 物件比較中さん]

初期に買った勝ち組！
爆笑しました。

＞490

のレスを読んでみなさいな。
初期だろうが後期だろうが、このマンションの価格にはシティタワー天満あたりの売れ残り経費が既にたんまり乗っかってるんですよ。
御愁傷様です。チ～ン！

[901: 物件比較中さん]

＞899

失礼、

＞491

のレスの間違いでした。
ご一読あれ♪

[902: 購入検討中さん]

このマンションの購入者に勝ち組など存在しない

しかも同じマンションの住人に対し、勝ち組だの＊＊＊だの愚かしいことこの上ない

[903: 匿名さん]

多分色々理屈こねてくるやつは、1人で書いてるわ。490のレス見てみろ、とか相当根深いな。

買えなかったか、買ったやつに恨みあるか、住友ライバルの他社か、、それにしても粘着力すごいな（笑）

[905: 物件比較中さん]

＞899さん
張り付いてるというか、2700万円くらいの適正価格まで値引きされるのを待っているのです。
今はブライトプレイスと比較検討中です。

[906: 匿名さん]

892です。なんか自作自演とか荒れてるみたいな雰囲気にさせてしまって申し訳ないです。
最近マンション購入検討しはじめていろいろ勉強してるとこでして、鶴見のほうは土地柄ないんで参考になるかなぁとここも見させてもらってたら、あんまり意識したことないコストの観点書いてくれてはる人いたんで、なるほどなぁと思って書かせてもらったところなんです。
このサイトの雰囲気もよくわかってなくてすみません。恨み妬みの類いじゃないんで申し訳ないです。
ただ、８９７の人が言うように、ここは残りの部屋の検討者のためのスレッドであってほしいと願いますんで、いろんな立場の人が書いてくれたら有り難いなぁと思います。
ここは中古価格落ちないとか何か偏ってる気もするんやけど、マンションってそんなもんなんかなぁ。

[907: 匿名]

>>893
西側の低層階は、2900万円くらいでしたよ。

[908: 匿名さん]

>>905

永遠にお待ちください（笑）

[909: 物件比較中さん]

たぶん私含めて３名はいますが、理屈こねてるのは私です。
理屈こねてるのつもりはないんですが、まともな反論が返ってこないので。

確かに多少マイナスポイントは書きましたが、割りと真面目にこのエリアで検討していますよ。

[910: 匿名さん]

>>909

あなたにこのエリアに住んで欲しくないわー（笑）

私にそんな権限ないよ。でも住んで欲しくない。

[911: 匿名さん]

>>909

まともな反論できない、低脳な住民たちだから、もっとレベルの高いとこに行ってね〜。

[912: 物件比較中さん]

西側2900万円？
本当ですか？
サイトでは3280万円～となっていますが。。
モデルルーム行くと営業が凄いので躊躇してたんですがね。。
行ってみますか、ガセだったら怒りますよ。

[913: 匿名さん]

あの…後学のために教えてほしいんですけど、910さんとか911さんてここのマンションの購入者さんなんでしょうか。不躾な質問やと思うんですけど、もし答えられたら教えてください。

[914: 物件比較中さん]

＞911さん
別にあなたが低脳？(「低能」の誤字かな)だとしても私は気にしないんで大丈夫ですよ。
家族や友人じゃないんですから。
私は自分で選んで自分の住みたいとこに住みますので。

[915: 匿名さん]

>>913
残念ながら、住民ではないです。いま鶴見区に住んでます。
でも検討はしましたからちょっと気になりましたもので。

[916: 購入検討中さん]

いや、それより誰か西側低層2900万円の真偽はどうなの？
ここのページの下の方でも3430万円からになってるけど。
値下げ始めたの？

[917: 匿名さん]

>>915
近隣住民さんからの声だったんですね。こんな不躾な質問にレスくださってありがとうございました。失礼しました。

[918: 匿名さん]

>>917

いえいえ。大丈夫ですよ。お役に立てませんでスミマセン。

[919: 物件比較中さん]

＞896
中古の価格が下がってるマンションは新築分譲時に値下げしたから中古価格が下がってる訳じゃありませんよ。
新築分譲時に値引きしたかどうかなんて、何年か経ったら誰もわかりませんからね。値引きした事実がどこかに登録されるわけでもありませんし。

結論から言うと、中古で価格が崩れるようなマンションはしょせん新築時も値引きしないと売れない程度のマンションだったというだけの話です。
ですからこのマンションが値引きしようがしまいが、これだけ不人気だと中古価格は崩れると思いますよ。
どれくらいを崩れるというかはさておき、私は森都やタイムズピースと同じくらいの値段しか付かないと思いますけどね。

[920: 物件比較中さん]

いや、森都やタイムズピースが低いと言ってるわけじゃないですよ。
どうもこのマンションの方達はこのマンションが近隣のマンションよりワンランク上だと思っている節があるので、実際の価値は周りと一緒だと思いますよ、という意味です。

[921: 物件比較中さん]

周辺物件より300万円は高く買って売却価格はまわりと同じか…
圧倒的資産価値とはなんだったのか…

いや、それより誰か西側2900…

[922: 匿名さん]

経費がどうとか‥
じゃあ安いところ買ったらいいのでは？
2700万なんてどんな感覚してんだよ！

マンション買ったことなさそーだね

[923: 匿名さん]

なんにせよ住友のマンションは向いてないと思うよ。なぜ高いかを含めて生理的に受け付けられないようですね。

森都とかの中古がよろしいのでは？

[924: 物件比較中さん]

そうですね。
森都の中古か、もう少し待ってここの中古か。
どうせ値段は同じですしね。
ならば築浅のこちらにしますかな。

[925: 匿名さん]

>>923

同意。私は正真正銘別人です。ってネットじゃ無理か。面倒な奴だねぇ。まったく。

[926: 物件比較中さん]

＞922
どんな感覚してんだよと言われてもね。
それがこのマンションの実像だしね。
お宅は信じたくないだろうけどね。

ここは検討者掲示板なんで、住民板へお帰りください。

[928: 匿名さん]

924さん
森都の中古とここは同じくらいの価格になると思ってるのですか？？

[931: 匿名さん]

第1期で南側の上の階を3400万円で買った人がホントにうらやましいよー！
って叫んでも無駄か。
相場観のない自分がむなしいです。

[936: 物件比較中さん]

あのね、なんか少し前からこちらが荒らしみたいな扱いを受けてますけどね、「このマンションは値崩れしない」とか「資産価値が高い」とか根拠のないデマを吹聴してるのはそちら側ですよ？
私の意見は購入者には確かに耳が痛いこともあるかもしれませんが、それなりの根拠を持って書き込んでいます。
ここは購入検討掲示板なので根拠のない書き込みは検討者のノイズにしかならないのでそちらの方こそ妨害行為です。
稚拙な根拠でも構いませんから、何かを主張したいならそれなりの裏付けや数字をもって主張してください。

ここは仲良し掲示板じゃないからね。大きな買い物をする決断の参考にするべき場所ですから、あなた方の耳に心地よいことばかりは言えないんですよ。

お休みください。

[938: 匿名さん]

確かに1期で買った人たちは正解だね。
素晴らしい判断。

[939: 物件比較中さん]

なんかここの住人さんはガラが悪そうだね

声だけ大きい輩みたい
特に932あたり

[940: 物件比較中さん]

まあこれらの書き込みが未来永劫残るわけだしね。
1000レス到達しても閲覧されるしね。

中古検討者が何年か後にここを見て、静かにフェードアウトして行くわけだね。

そういうことに気づかない人達ということで、お察しですな。　

[944: 入居済み住民さん]

＞941
続きやけど、あんたが購入者じゃないならなおさら迷惑。
ほんまに程度の低い住人がいると思われるわ。

解散！

[945: 物件比較中さん]

お風呂がどうとか、納税がどうとか…
笑えますね。

検討掲示板なんで、関係ないことを書かないでもらえますかね。

[946: 匿名さん]

実際問題、もう駅前で3400万円台で南向き上層階を検討できる物件はしばらく出ないですねぇ。
やっぱ新築がいいしなあ。

[947: 物件比較中さん]

3400万円台なら南向き高層階だけは妥当だね。
まぁ時期も良かったということだろうね。

[948: 物件比較中さん]

>>946

何階以上が上層ですか？？

[949: 購入検討中さん]

＞923さん
すみません、すごく真面目な質問なんですけど、923さんは高いのにはわけがあると書かれているようですが、どういった所に皆さん納得してお金を払ってるんですか？
どうも割高であること自体はここの購入者の方も認識しておられるようにみえますが。

[950: 周辺住民さん]

ちょっとみない間にすごく伸びてますね。
＞949さん
私は923さんではないですけど、代わりにお答えします。
923さんの書き方から予想するに、こちらの購入者の多くは【住友不動産】というブランド料に一定の対価を払っているんだと思います。
それに対して反論している方は、ブランド料の中身をさらに分析して「そんなものに実態はないよ」と指摘しているわけです。
なので永遠にこの議論がかみ合う訳がありません。グッチが好きだという人と無名だが腕のいいハンドメイドの工房が好きだという人が議論しているわけですから、単に好みが違うというだけの話なのです。
なので論理的には全くもってこのマンションに批判的な人が指摘している通りなのですが、そもそもブランド好きサイドはそれでもいいんだという話なのです。なので論理的にこのマンションを批判されると購入者サイドは論理的には反論できないのです。でも当然です、単に好みが違うだけなんですから。なので永遠に不毛な議論です。

ここからは検討者に向けての私の考えですが、住友不動産はメジャー７と言われる業界の最大手グループに属しています。このグループに属していることがいわゆる【住友ブランド】です。
しかし、このメジャー７というグループの中では実際にはトップブランドである三菱地所、三井不動産、野村不動産が品質、ブランドイメージ的に圧倒的に抜けています。他のライオンズさんや住友さんや東京建物さんはマンションの竣工数が多いためにこのグループに何とか属しているといっても過言ではないと思います。
現に地所や野村は立地も厳選し、竣工後も売れ残るなどということはまずありません。無料雑誌のスーモを見ればわかります。上記３つのトップブランドで竣工後もスーモに掲載されている物件はまずありませんが、住友不動産は山のように売れ残っています。
ですので個人的には住友のブランド性に大きな期待を掛けて購入に踏み切るのは少し危険かな、という気がします。