シティテラス今福鶴見（旧称 （仮称）城東・今福 大規模マンションプロジェクトって？）

[ＯＬさん]

シティテラス今福鶴見（旧称　（仮称）城東・今福　大規模マンションプロジェクト）についてのご意見ください！

所在地：大阪府大阪市城東区今福東一丁目2番3（地番）
交通：大阪市営長堀鶴見緑地線 「今福鶴見」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：70.25平米～71.44平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/joutou/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました。2012.9.21　管理担当】

[576: 匿名さん]

転勤族の影響がどの程度あるか未知数ですね。
もし、少数ならほとんど気にする必要もない影響かもしれませんね。

[577: 匿名さん]

566さん、駅近を求めていない訳では無いと思いますよ。
なんといっても通勤するのには、この上なく便利ですからね。

ただ、もともと地元が今福鶴見という方は、契約者全体から考えると極めて少数でしょう。
他の地区から移り住む人達がこの地区に何を求めているのかだと思います。
市内でそれなりの利便性もありながら、大阪屈指の緑地もあり、ガヤガヤし過ぎずに子育てに向いている。
これこそが、鶴見・城東の魅力と私は考えます。

極端な話、ゲームセンターやパチンコ屋はこの地区には要らないと思っている方が多いのだと思います。
都心に近いマンションとさほど変わらない価格帯で販売していたら、資産性重視の方は間違いなく都心で買うでしょう。

[578: 物件比較中さん]

>574
それは違いますよ。
このエリアを検討している転勤族は確かに少ないでしょうが、そもそも大多数の転勤族からはこのエリア自体が選択肢に入っていないのです。
そういう意味では既に多くの潜在的な転勤族の訴求対象を逃しているといえます。

住友さんの販促ＰＶの過去売却価格等のデータは都心部のマンションのデータが大半です。
それはこれまでの住友のマンションの実績をみても都心部に偏っていることは明白です。
そんなデータをこの郊外のマンションに当てはめたところで何の参考にもならないでしょう。

郊外には郊外の訴求対象者がいるわけですからね。

だからああいったデータを見て資産性が高いと思っているなら、それはちょっと危険なんじゃないかな、と思っているだけです。
それにこれを言ったら身も蓋もないですが、いくら資産性（売却価格、賃貸価格）が高くても取得金額が高額であればプラスマイナスゼロですよね。
安く買って高く売る、そこで初めて利益が出る。まぁ当たり前の事ですが。
なので「資産性が高いから、販売価格も高いんです」ってのはそもそも意味がないですよね。

[579: 匿名さん]

577さん
ほとんどの契約者が城東区、鶴見区の方らしいですよ。
他の地区から来る方は少数です

[580: 匿名さん]

577です。
579さん、私の説明が下手で申し訳ございません。
その通り、このマンションの購入者は地元の方だと私も聞きました。

結果、この契約数なのです。

このマンションの立地で、今の販売戦略（価格を含む）だと地元の方だと買ってくれるかもしれませんが、
他から移り住む人からすれば、候補からは外れやすいということです。

[581: 匿名さん]

外需より内需が多いなら、地元の人のニーズにどれだけ合致するかが、今後の資産性を左右する大きなファクターになるんですね。

[582: 匿名さん]

立地はよくないですが、何よりも値段が高いのが一番の原因だと思います。
周りにも後300万安かったら買うのに、という方がたくさんいます。

[583: 物件比較中さん]

＞582
まぁ要はそこですよね。
それを「資産性が高い」なんてフレーズを使っちゃうから反発を受けるんだと思います。
「資産性が高くても、販売金額が高かったら意味ないじゃねーか」ってね。
正直あの説明をされた時は馬鹿にされてるのかと思いました。
「この人引き算も出来なさそうだから、資産性が高いって言っときゃ買ってくれるでしょ」的な。

[584: 匿名さん]

583
私はそんな説明されませんでしたよ。
営業マンによるんじゃないですか？

[585: 購入検討中さん]

そうかもしれない。
他の営業マンの事はわからないので。
一般化して申し訳ない。
私の営業担当は何から何まで訳のわからない説明をしていたなぁ。。

[586: 匿名さん]

ここは、なんで地元で人気のある地域なんですか？

[587: 匿名さん]

昔から住んでる地元ってのは、それがどこであろうと1番落ち着くもんですよ。

[588: 購入検討中さん]

そうかなぁ？
私は元々戸建が良かったですが、マンション検討してるのは、利便性が良いからですけどね。
徒歩10分超えるなら、戸建にします。

通勤、通学は毎日のことですから、
この物件でなくても、徒歩距離が近いのは、
まず見るポイントだと思います。

[589: 匿名さん]

マンションのセキュリティや共用、眺望などは捨て難いですよね。それと588さんのおっしゃる駅の近さも大事だと思います。やっぱり遠いと戸建てにシフトしたくなる声は多い印象です。逆に駅に近いとマンションも多いわけで、戸建てのような低い位置に住むことになると日当たりなどの変化が心配になりますよね。

[590: 匿名さん]

戸建て地域は、少子化が進むほど地価下落で格差が広がり資産を減らす結果になると思います！

[591: 販売関係者さん]

②木ねじ　を壁に仮止めし、①ポストの中央取付穴をかけてください。

壁に取り付ける際には下部左右２箇所の取付け穴に②木ねじを貫通させながら締め込み、①ポストを固定してください。

はじめに仮止めした②木ねじをしっかりと固定してください。

本体：ポリプロピレン　カムロック錠：亜鉛合金（クロムメッキ）、鍵：銅（ニッケルメッキ）、木ねじ：スチール（ユニクロメッキ）

[592: 匿名さん]

結構残っているようですが、住民板にある『竣工後1年かけて売り切る』戦略ですか？
他のデベにはない斬新な考えに興味があります。

[593: 申込予定さん]

結構っていっても、あと60ぐらいみたいですよ。その60は、景観をみたほうが良いと思われる（西中心）部屋。税もまた10%になるし、普通に売れるでしょ。問題なし。

[594: 購入検討中さん]

西向きの１０階以下の部屋は2500万円切らないと買う気が起きない。

[595: 匿名さん]

買う気おきないのに検討してるの？その値段には永遠に下がらないから、他を検討したほうが良いですよ。

[596: 物件比較中さん]

中古で15年ぐらい経てばあり得るかもね。

[597: 購入検討中さん]

60しか残ってないのすね

[598: 主婦さん]

2月で220契約済みと聞いたので、それから一切売れてない、としてもMAX72ですね。最新は問い合わせしてくださいな。。

[599: 購入検討中さん]

ここを見てる人の中で西側購入者いらっしゃいますか？
眺望はいかがでしょうか？
是非教えて下さい。

[600: 契約済みさん]

西側購入者です。建築後売るだけあり、眺望は期待できませんし、私は眺望気にしないので購入しました。立地は抜群に私の希望通りになんでも揃っているので、そこが最大のポイントでしたので。西側も埋まってきているらしいので、早めに見に行かれたほうが良いと思いますよ。

[601: 購入検討中さん]

早速ありがとうございました。
見に行ってみます。

[602: 購入検討中さん]

すみません、もう一点だけ。
価格は同階の南向きと比べて安くなっていると考えていいのでしょうか？
私もあまり眺望は気にはしていませんが、さすがに南や東向きと同価格では考えてしまいます。

[603: 契約済みさん]

住友不動産のホームページにある、スタッフブログに西側の902号室から見える景色が載せられてますよ。

[604: 購入検討中さん]

＞６０３
ありがとうございます。
早速みました。思ってたよりもアリだなと感じました。

[605: 匿名さん]

そうか？
視界いっぱいにゴルフの打ちっぱなしのネットだぞ？

なしでしょ。

[606: 匿名さん]

ここといい、ブライトプレイスといい、間取りがすべて同じ70平米3LDKがメイン、てのがな・・・
駅近にこだわる人にはいいんだろうけど。
次のこの近辺の物件が出るまで待つとなるといつになるかわからないし、迷うな。

[607: 購入検討中さん]

結局、西棟の価格はどんなものなんでしょうか？

[608: 契約済みさん]

東向きと、ほぼ同価格帯ですね。
3300万円台が中心価格帯だったと思います。

[609: 匿名さん]

ゴルフ練習場は、視界が問題では無くて、音が問題では？

[610: 購入検討中さん]

＞608さん
ありがとうございます。
東とほぼ一緒ですか。
てことは東は低層階の一部を除き完売したってことでしょうか？
さすがに東があるのに、このマンションの西を選ぶ人はいないと思いますが。

[611: 契約済みさん]

東向きは、１０月頃の段階でほぼ残ってなかったと思います。
西向きは、12月から販売したのでおそらく増税分が含まれた販売価格になり、結果東向きと同価格帯になったと思われます。

[612: 購入検討中さん]

残るは南、東の下層及び西側で合計60ぐらい、今年中に完売目処、という感じでしょうか⁇
完成後、現物見て販売、だけあり景観はやや難ありなんでしょうか。モデルルームになってる部屋なんて、まだ狙い目かしら…もっと早く決断したら良かった~_~;

[613: 匿名さん]

モデルルームにしている部屋は現状では良い方の部屋でしょうから、
いいかもしれないですね

あと60くらいですか～
まだまだ間取りの選択は出来そうですね。
階は結構限られてきてしまうのかな？

[614: 匿名さん]

棟内モデルルームは東南角住戸となっているから、
けっこういい部屋かもしれないですね。

公開されている間取りは南向きの棟で３タイプだけですよね。
これは次回販売分の間取りになるのですかね？

先着順の間取りは問い合わせないとわからないのかな？
６１２さんによると＞南、東の下層及び西側で合計60ぐらい
とのことだけど、実際はどうなんだろう。
ホームページでは契約が２２０戸突破となっているから、
残りの戸数はだいたいそのくらいなんだろうけど。

[615: 検討中の奥さま]

思ったよりも洗濯物が見えますね(^^;;

皆様対策どうされるのでしょうか？

立地はいいので悩む、、

[616: 匿名さん]

駅からも学校からもマンションが近い。
駐車場は、重なったときに待たないといけないので、時間のデメリットがありますね。
以前、もっと簡易型の機械式駐車場を使用していましたが、かなり重なると待つ感じになりました。

[617: 匿名さん]

機械式の駐車場はけっこうタイムロスがある印象ですよね。
出かけるときは誰かと重なったことも想定して
若干、気持ち早めに部屋を出た方が良さそうだと僕も考えています。
でももっと簡単なのだと、あまり数も停められないので
もう現状がベストなのかもしれないですよ。

[618: 購入検討中さん]

あとなん部屋空いてますか？

[619: 購入検討中さん]

50ぐらいでは？あくまで推測です。

[620: 周辺住民さん]

MR見てきました。
後70戸程。
低い東眺望は商店街が邪魔。
商店街の裏が見るに堪えなかったです。
商店街の方すいません。
眺望的には西側が一番落ち着くかなぁ。
打ちっ放しの音は窓を閉めれば気にならない、夏場はカーテンを締め切り状態でいいなら、西側を買うかも。
西日が気になるところなので一度天気がいい昼間にMRを見てからローン審査してもらおうと思います。
入口側の2部屋が狭いですよね。収納も沢山あるようにみえて、実際は少ない。夫婦と子供が二人の我が家の現在使用家具をおくとかなり狭くなるため沢山処分することになるだろ。
近隣に住んでるため、ガラス張りのベランダから見える洗濯物が凄く気になる。
泥棒は来ないがストーカーにはあいそうだねと家族の意見。
外観はスタイリッシュな感じだけに洗濯物が見えることで残念なことになってる。
多少の目隠しは必要と感じてる住人はラティスを置いているが柵より高いので台風などきたら危ないのでせめて柵からはみ出ないものを置いてはと思う。柵は全面透明にせずに部分に透明なデザインや外からは暗く見えるようなフィルターなど標準でつけておいて欲しかった。柵に関しては加工してはいけないはずなのでフィルターも貼れないだろう。
固定資産税が14〜15万。

嫌な面を書き綴ったがいい面もある。
駅とバス停が近い。近隣には沢山のスーパーや総合病院もあるし、子供の夜間救急病院も自転車で10〜15分のところにある。
メイン道路より一本中なので比較的静か。幼稚園、保育園、小学校、中学校も近い。娯楽施設はゴルフの打ちっ放しにラウンドワン、パチンコ、スロット、レンタルDVD屋さん。郵便局の本局があり、電気屋にホームセンター、様々な飲食店、区役所も自転車で10分、立地はメチャクチャいい。
30年前に建ったマンションが当時の値段とさほど変わっていない実例がある。
住友ブランドでマンション価値は下がりにくくなってるのではないかという希望的観測。
自分の仕事柄、転勤の可能性あり。営業マンがいうには10年後でも家賃15万で貸せるのではないかという。
近隣駐車場は2万位のため3千〜1万のは有難い。
セキュリティがしっかりしている。
24時間ゴミ出しOK。
これから建設されるマンションは資材が高騰し始めてるため同じグレードなら割高になることを見据えるとここいらで購入する時期と家内に尻を叩かれてます。

[621: 購入検討中さん]

否定批判のみでなく、ものすごく参考になりました。ありがとうございます。私もほぼ同意見です。個人の価値観によりますが、私個人的には立地はこれ以上ありません。購入予定してます。

[622: 購入検討中さん]

質問させて下さい！ローン通過しなかったキャンセルなどにより、まだ南高層、東高層に空きはあるのでしょうか？

[623: 周辺住民さん]

622さん高層階は全部埋まってるみたいですね。
キャンセル待ちの人も審査書類は出してるポイですし、審査の通りやすい人から順番じゃないですかね。
今は西側の中層階を営業がプッシュしてる模様。
GWで契約とるつもりらしいからお目当ての向きや階層があるなら審査書類位は出してたほうがいいみたいです。

[624: 購入検討中さん]

623さん、ありがとうございます！高層階なら、と思っていたので、残念です。でも1度MR行ってみます。ちなみに620さんもありがとうございます！客観的で良い参考になりました。徒歩五分圏内は必須と考えてるので、ブライト含め、考える予定です。またアドバイスお願いします！

[625: 匿名さん]

＞620

10年後でも家賃15万で貸せるのではないかという。

有り得ないだろｗ新築でも無理でしょ。だってここ城東区だよ？
北区、西区、中央区のタワーマンションなら有り得る話しだけど、ここは中心部でもなければタワーでもないんだから、そこまでの付加価値や評価はないはず。
現に城東区の固定資産税や坪単価、家賃相場は安いからね。資産性を気にするのであれば北区、西区、中央区のタワーマンションを購入すれば良かったのに。簡単に売れるし、貸せるし、便利も良いからさ。

[626: 不動産業者さん]

貸せるよ。相場調べてから断定してな。

[627: 契約済みさん]

北区、西区、中央区のタワーマンションで15万円なんて逆に無理だよ。
最低20万円からだね。

[628: 620]

625さん
おっしゃりたいことは分かります。営業の話を鵜呑みするわけじゃないですが、MRをみて、東京オリンピック開催までは良い不動産は大幅に価値が下がらないと思われます。
この辺の同じような間取りだと7万位が下限で上限は13万。築年数や設備を考慮してもテラスの15万は妥当だと思われます。

[629: 不動産業者さん]

付近の同様のマンションが築12年で15万超えてる。そこは徒歩1分。築年数とかを考えて差し引きすれば新築貸15万は妥当。10年後なんかは時代によるのでどんな場所も予測は不能。

[630: 買い換え検討中]

627さんの言うとおり。北区タワー15万ならボロボロマンションだよね。

[631: 匿名さん]

付近同様のマンションの名前を教えてください。

[632: 購入経験者さん]

賃貸物件情報見れば載ってます。ご自身でお探し下さい。

[633: 匿名さん]

このマンションは決して悪くはない。
しかし、この土地の築10年で15万が本当に妥当だと思っているのなら愚かとしか言いようがない。
何年売れ残っても値下げもせず『うちは1円も値下げしませんよ。物がいいですからそのうち必ず売れます。』
とかいう会社の営業の言う言葉を間に受けるのですか？

10年後に借り手がつかず『うちは物がいいから、15万で必ず借り手が現れる。』
と、その後何年も待っているあなたが目に浮かびます。

[634: 匿名さん]

すみふが１５万で家賃保証するんやから、いちいち文句はいらないんちゃうか？
実際の賃料は１８万～２０万位になるんやろね。

[635: 購入経験者さん]

誰も10年後にその値段で貸せるなんて書いてませんよ（笑）文章はよく読みましょう。

[636: 匿名さん]

確かに物件紹介サイト等には、築年数１０～２０年でも１５万以上で掲載されていますが
これらのマンションって当時のランクで言うとシティテラスより何ランクも上のマンションじゃないですか？

[638: 匿名さん]

なんか、住友物件を視野に入れる人って一昔前からタイムスリップ
して来たような人多そう。
資産目的でこんな土地に目をつけてるんやだったら、相当センス無いわ。。。

[639: 物件比較中さん]

最初にコメントした人ははっきり「１０年後に１５万円」と仰っていますからそこにコメントされているのでは？
あなたが勝手に「築年数差し引いて新築なら１５万円も妥当」と仰ってますが、勝手に差し引かないで下さい。
誰もあなたにコメントしていないと思います。

[640: 購入検討中さん]

すみふが１５万円で家賃補償？
んなわけないだろ！
向こう２０年補償してくれるんかいな？
最初の２年とかだろ？
典型的な騙されるタイプやな。

１５万円の家賃保証が３０年続くなら、１５×１２×３０年＝５４００万円
キャッシュで勝った人は大儲けやな、、、ってんなわけないっつーの！

そんな家賃保証があるかどうか知らんけど、あるにしてもよくよく条件みてみなや。
そんな条件があるなら今頃こんなに売れ残ってないから(笑)

[641: 買いたいけど買えない人]

マジメか、（笑）

[642: 匿名さん]

641
マジメだろ。
ふざけて嘘書き込むんならよそでやれ。

[643: 匿名さん]

ここ買うくらいならブライトプレイスのが遥かに良い。

[644: 契約済みさん]

633さん

愚かだと言う位なら、どの物件なら10年後も
家賃15万位で貸せると思われてるのでしょうか？

620さんは、まだ物件検討の意見を述べてるだけなので、620さんに条件の合う物件を教えてあげたら良いだけなのではないですか。別に、住友の営業の言葉を信じる人は、愚かな人みたいに書く必要は無いと思います！

[645: 匿名さん]

出た！住友教、、、(￣Д￣)ﾉ

[646: 匿名さん]

完売のめどがたたないのに、賃貸や売却の事を色々と議論しても無意味だと思いますが

[647: 匿名さん]

別に愚かだとかは思いませんが、なんでこの手の人達って自分の頭で考えたり、自分で物事を調べたりしないのかなぁとは思います。
横からすみません。

[648: 購入検討中さん]

駅近いし利便性はいいですね！
でも南側の治安は大丈夫なのか心配です。
パチンコ屋とゲームセンターが近いのも子育て世代としては気になる

[649: 契約済みさん]

ここら辺にかなり住んでますが、治安とか悪くないと思いますよ。駅近いからそこそこ密度は高いですけど。

[650: 匿名さん]

６４６さん
完成売り基本の住友さんが、もう８割も売れてるんですよ。
目途が立たないのではなく、焦って売る必要がないんです。
値上げもありえる状況なので、早く買った方がいいですよ。

[651: 匿名さん]

治安でいうと、シティテラスは南の川沿い（川を渡ると最悪）、ヴェリスは東の門真市寄りに中国人王国。
ブライトプレイスが無難です。

[652: 契約済みさん]

650さん、私はそれ理解できますが、その話題したら、また過去と同じ議論になりますよ（笑）今年中にはほぼ完売のスケジュールなのでそのころには静かになると思います。それまでは他の有意義な話題が良いかと、、、

[653: 契約済みさん]

いったいテラスとブライトが何分離れていると言うのだろう。不思議な感覚やわ。

[654: 買いたいけど買えない人]

東の門真市寄り(笑)
どこまで範囲を伸ばして貶めたいのやら…

[655: 物件比較中さん]

ですね、、、(´･_･`)

[656: 匿名さん]

ま、間違いなく子育てには向かないマンションって事ですかね。

[657: 物件比較中さん]

もう八割売れてて、あとは現物売りの計画通りなので、議論しても意味なしですよね。

[660: 匿名さん]

自分が買ったマンションなんですから、間違いなかったと思い込みたい気持ちもわかります。

[661: 匿名さん]

色々言われてるけど、ここは最近のスミフの中ではだいぶ売れてる方だと思う。

[662: 匿名さん]

何なのこのマンション。。。
数か月前と契約戸数がさほど変わってないのに、計画道通りって（笑）

[667: 物件比較中さん]

東か南の中層階以上ってまだ残ってたりしますか？

[668: 入居済み住民さん]

多分ですが、ない気がします。既に埋まっていると思うので。でもほんの少し、まだ引越ししていない箇所はあるようなので、販売に聞いてみて下さい。

[669: 物件比較中さん]

ありがとうございます。

聞いてみたいのはやまやまなんですが、あんまり熱心に営業されても困るので慎重になってしまいます。

[670: 購入検討中さん]

入居済の方にお聞きしたいのですが、タワーパーキングの使い勝手はいかがでしょうか？特に朝と晩の混み具合が知りたいです。

[671: 契約済みさん]

やはり自走式が一番いいです。

[672: 入居済み住民さん]

>>670
タワーパーキングを利用して通勤していますが、平日はスムーズです。あまり車を使ってる人はいないようです。時間かかるかと思っていましたか、1分もかからず入出庫でき、タワーにしてよかったですよ。

[673: 入居済み住民さん]

まぁタワーにしてはマシな方。
自走のがいいことは言うまでもない。
選べるならタワーにしない方がいい。

[674: 入居済み住民さん]

洗車の必要がないし、私は個人的にタワーのが良いです。待ち時間も、気にならない程度です。あくまで個人的意見です。

[675: 入居済み住民さん]

僕もタワー派です。時間は混みあった際が、かかって5分。すぐだと1分ぐらい。
やっぱりキレイに保てるのが最大のメリットです。