マンションと老後

[購入検討中さん]

今マンションの購入を迷っているのですが、どうしても最後の幕引きが見えなくて躊躇しております。
定期借地のマンションなので、最後に立て替えとかで揉めることは無いのですが、
ずっと元気で古くなったマンションで過ごす…のならば、生活にも余裕があるのでいいのですが、
仮に、老人施設に入居したくなった場合に、４０年近くの老朽化したマンションをどうすればいいのか？
売ることは勿論出来ないでしょうが（売れない）、もう住まないからといって、マンションの権利を放棄する
なんて事はできるのでしょうか？
その頃には、管理費も値上がりしているでしょうし、老人施設の費用と管理費をダブルで支払うことはできないでしょう。
元気で老後を過ごせなくなった場合の、老朽化マンションとの歩みは、どのように考えたらいいのでしょうか？
皆さまのお考えを教えて下さい。

[41: 匿名さん]

確かにその通りだと思いますが、田んぼの真ん中のタワーはかなりの例外でしょう。
それから廃屋の解体費用は高くないですから、細切れの土地より、買い手は付き易いです。
法律が変わる可能性というのは、ゴースト化した建物を処分しやすくするようにという意味で、例えば競売で買い手がつかない場合に、固定資産税を減免する。所有権放棄を認める。こういった方向性かなと思います。

[42: 匿名さん]

？後半部分、資産価値は度外視というより
損失をチャラに（精々ーを０に）する話に聞こえますが。
郊外を買っても損しない根拠にはならないですよね。

[43: 匿名さん]

駅に向かって該当物件よりも背後に住宅地がある（駅に近づく需要があるから）
古い寺社が住宅街に点在している（古来より永続的に住みやすく震災もなく発展している地）
近居、同居が多い地域（学区がよく、次世代も評価している土地）

[44: 匿名さん]

すみません。４１ですが、私は郊外の２０００万台前半クラスのマンションは戸建てと同じで４～５０年も経てば資産価値は０に近くなると思ってます。

このスレ主さんはその後のことを心配されているのでは？

[45: 匿名さん]

おいらはマイナス価値の恐れありと思う。
売るに売れず管理費と修繕費だけ出て行くイメージ。
遺産？として残された子供も嫌がる。

[46: 匿名さん]

実は同じような問題で農地の相続という話があります。

農地は場所によってはマイナス価値ですが、所有権放棄はできません。

これは法改正が入り、希望者に貸し出したり、近くの農家に耕作を委託できたり、大企業の参入もできるようになりました。また固定資産税は格安(ほぼゼロ)になっています。

老朽化マンションもいずれ何らかの手当てがあると思ってます。

相続を考えて生前に処分費用を貯めておいている方も多いですね。

[47: 匿名さん]

難しいよね。
高齢化社会の大問題だ。
3階建ての狭小ミニ戸も同じ。

[48: 匿名さん]

何らかの手当てが講じられているなら、
売値数百万で長期間晒し者になってる
バブル期のリゾマンも存在しないんじゃないかと…

講じられるとしても自治体レベルでしょうね。
国レベルでは影響あり過ぎてとてもやれない。

[49: 匿名さん]

バブル期のリゾートマンションは買い手が当時の富裕層でしょうから。でも確かに問題にはなってるみたいですね。

これが居住用マンションだったらもう少し大きな問題になるかもしれません。

定期借家だと権利売却が難しい場合、中途解約はどうなるのでしょうね？契約書にそういう条項が入っていたりするのでしょうかね？

[50: 匿名さん]

お役所が介入する基準に実需か贅沢品かは関係ないでしょう。
倒壊の怖れがあるから危ない（周囲まで影響が出る）場合くらい。
最後まで残ったババつかんでる居住者が、生活能力的に税金払えないのなら差し押さえて競売。

[51: 匿名さん]

票になるほど現象が目立つかどうかじゃないの？
優遇したら批判の方が大きい。

実際に倒壊して、人身事故を悲劇に脚色して、再発防止を政治責任に摩り替え、政府の所為にする声が一定以上の有権者にならないと。

あと、管理費の滞納は法律上は区分所有権の剥奪という事になってるからマイナスにならないのでは？
(誰がマイナスを負うのか、ババ抜きみたいな。誰もいなくなって自治体が解体するのかな？)

[52: 匿名さん]

一般論よりもさらに長期的視点から見た資産価値の話をみなさんされてますが、そのスタートの質問をさせて頂いたNo.37です。

郊外マンションを検討している私が知りたかったのは、NO.45さんのように、将来、子孫が不在（売却、賃貸も不可）なのに、管理費と修繕費を払い続けなければならない可能性です。
（No.44さん最後の一行の「その後」を心配）

No.51さんの、「管理費滞納は区分所有権剥奪でマイナスにならない？」のであれば、そのマンションに残っている人の負担が増えてしまいます。

相続放棄（相続破棄？）といったこともできないようですし、分譲マンションなら郊外は辞めた方がいいのかなと悩んでます。

[53: 匿名さん]

シルバー専用賃貸、もしくは老人ホームしか無い。
迷惑掛けず処分出来るなら、分譲も了。

[54: 匿名さん]

そんな綺麗に切り替えできないですよ。
シルバー賃貸か老人ホームにするにしろ、
一旦は既存住民を追い出す（または居住条件の変更）
って話になるでしょう。既存住民にすれば納得いかない。
条件が折り合うまで揉めるか長期化するのが見えてる。

[55: 匿名さん]

まあでもそこまで悪条件のマンションはごく一部。大半は資産価値が少しは残ると思いますが。

[56: 匿名さん]

安く貸すことはいくらでもできます。

しかし、マンション過多、人口減等により、賃貸にしても　「もと」（＝維持費＝管理費＋修繕費）が
とれず、また、売ろうにも、修繕費の増加した維持費の負担を嫌って、買い手がつかないマンションが、
将来結構出てくるのではないでしょうか？

[57: 匿名さん]

分譲マンション、所有権放棄出来ると良いのに、出来ないのかな？

[58: 匿名さん]

今の法律ではできませんね。あとは組合に譲渡するなどが考えられるでしょう。管理費、修繕費負担が無くなり、組合は立て替えに向けて動きやすくなります。

[59: 匿名さん]

肝心なこと忘れてない？
建て替えするには余剰床売って
解体費建築費の足しにできることが事実上のマスト。
数少ない建て替え成功物件で例外はひとつもない。
お屋敷街の低層マンションで、建て替えニーズあっても
余剰床ができないから修繕で我慢とか幾らでもある。

既存物件と新築物件の延床面積がイコールとか
不人気立地で建て増ししても買い手が望めないんじゃデベだって乗らない。
そして大抵の地域は、人口減少期でも買いたいと思わせる
（買っておくべき）立地と言えるかどうか。

[60: 匿名さん]

59さんに同意。
建て替えできるのは、容積率に余裕があり、かつ新規に入居希望者がいるような魅力ある立地物件の場合だけ。

現実には、ほとんどのマンションは、できる限り修繕して耐用年数をのばし、ついに居住不可能となれば解散ということになるでしょうが、
解散となるとそううまく意見がまとまりますかね？

老朽マンションが最終的にどう扱われることになるのか、興味もって見ています。

[61: 匿名さん]

少なくとも、集合住宅草創期にはなかった
タワーマンションが乱立してる時点で
貸すにも売るにもライバルが格段に増えてる認識すべき
（自分が買う物件がタワーでなくても買い手借り手思考はわがまま放題）。
場合により売れずに残ってる新古もライバルに加わる。

[62: 匿名]

No.59様の言うとおり、建替への移行は一般的にはかなり困難。

さらには、マンションの耐用年数増もあって、No.52、56様の言うとおり、一旦購入すると手放す機会がなく、息子（や孫？）への負債となってしまうのではないかと、将来が心配です。

マンション購入を考えてますが、今後は、検討条件の中で「立地（資産価値）」が断トツで重要となるのでしょうか？

[63: 匿名さん]

マンションでなくても不動産は一に立地、二に立地ですよ。
この場合の立地、は必ずしも資産価値とイコールではないけど
不便＜便利が有利って図式に変動はありません。

子育てする人は『環境』バイアスをかけたりするでしょうけど
好環境（閑静な代わりに駅遠とか）が資産価値と比例するとは限らない。
少子化傾向は数十年単位で続きますから、環境重視な人は悩むでしょうね。

[64: 匿名さん]

でも資産価値がいずれ０に近くなるなら、そもそもの投資額が少ない郊外の方が損が少ないという話もあるよね。

[65: 匿名さん]

いずれ無価値を覚悟するなら買わなきゃいいのでは？
どころか負の資産になる危険あるなら益々買う理由ない。
リゾマンは放置でも実需物件なら救済されるはず、って
根拠まるっきりないでしょ。

[66: 匿名さん]

みなさんの話からすると、マンションは、

　　　「終のすみか」として購入する場合を除けば、あまりお勧めではない

といったイメージでしょうか？

[67: 匿名さん]

定住へのこだわりがあるかないか。賃貸は家主の事情で住めなくなるリスクもある。そのとき、特に子供の人間関係とか、その辺りをどうかんがえるかもポイントかと。

[68: 匿名]

本人属性によるとしか言い様がないですね。
単身者もしくは夫婦二人で戸建ての部屋数はいらないし
自由度が限られる代わり、マンション立地の利便性を取る選択もあるわけで。
賃貸の身軽さを取るか、払い捨てを馬鹿らしいと思うか。
物件に何を求めるかはその先の話でしょう。
家族が多ければ、資産価値や便利さを犠牲にしても
ある程度のスペースが要ります。万人に正解はないのでは