マンションと老後

[購入検討中さん]

今マンションの購入を迷っているのですが、どうしても最後の幕引きが見えなくて躊躇しております。
定期借地のマンションなので、最後に立て替えとかで揉めることは無いのですが、
ずっと元気で古くなったマンションで過ごす…のならば、生活にも余裕があるのでいいのですが、
仮に、老人施設に入居したくなった場合に、４０年近くの老朽化したマンションをどうすればいいのか？
売ることは勿論出来ないでしょうが（売れない）、もう住まないからといって、マンションの権利を放棄する
なんて事はできるのでしょうか？
その頃には、管理費も値上がりしているでしょうし、老人施設の費用と管理費をダブルで支払うことはできないでしょう。
元気で老後を過ごせなくなった場合の、老朽化マンションとの歩みは、どのように考えたらいいのでしょうか？
皆さまのお考えを教えて下さい。

[22: 匿名さん]

☝
そんな事考えている暇あるなら、マンション購入をもっと検討すべきか？
中国の民主化が、老後とマンションとどう関係があるんだい？

[23: 匿名さん]

中国の土地は全部国有、建物の所有権のみ
不動産バブル崩壊を遅らすべく締付きびしい
住宅ローンは一世帯一口限定のため離婚偽装横行
一定期間、住んでないと没収もあり
免れても物件飽和状態で上海北京は利回り１％台

だから土地建物とも所有できて利回り５％台もまだある
東京の不動産を買う。埋立タワマン買うのは成金
代々の金持ち華僑は好立地しか買わない
（ジュディオングの三番町物件とか
建て替えで移転した華都飯店のシャトー三田とか）。

下手に地縁だの仕様の豪華さに踊らされない分シビア
日本人減るんだから外人も買わない物件買っちゃ駄目だね

[24: 匿名]

40代位で老後の為に新築マンション購入した高齢者が周りに大勢いるけど、建て替え問題が起きて総会などで揉めてます。今の若い世代がそうならない為にどんな対策取るべきでしょうか？

[25: 匿名さん]

そりゃそうなる前に売り抜ける

[26: 匿名]

売り抜けた後、また新たなマンションで建て替え問題起きたらどうするの？そんなお金ない人がほとんどだよ。売り抜ける対策以外に何か方法ないのか？

[27: 匿名さん]

>>23
そうなんですか。
それで、中国人は日本の土地を買いあさっているのか。なるほど。

[28: 匿名さん]

No.17を見て、私も自分のことだけで精一杯な人間なので反省します。

40代前半で4LDKのマンション検討中（場所：人口100万クラスの都市中心部近く）ですが、私も元スレのような疑問をもっています。
30～40年後にマンションを売る（または貸す）ことを想定した場合、以下の二択では将来、どちらのイメージになると思われますか？　（比較の対象　＝　現時点で築30年程度の同条件マンション）

ア．下記理由から、将来の方が基本的に売れない
　　①人口減少（中古物件過剰）
　　②高齢化による2LDK等の狭い物件の相対的な人気上昇
　　（③　今でも、将来もどちらも単純に「古すぎる」ためほとんど売れない）

イ．下記理由から、将来の方が基本的に売れる
　　①少子化による広め物件需要減
　　②地方→都市部への人口の流れ（高齢化による利便性のいい場所への引越）
　　③マンション好立地部減少による新築（特に広め物件）の供給難
　　④景気低迷・高齢化等による新規物件購入難・同居増加

以上はあくまでも例であり、アドバイスいただけませんか？

[29: 匿名]

総戸数の少ない（20件強程度）マンションは、管理・修繕費費が高めになる点以外に、大規模マンションと比べてどのようなデメリットがありますか？

[30: No.23]

>No.28

個人的にはアだと思う。
チーズを分け合うネズミが減る≒資本主義の世の中では取り分が増える、でなく「値段が下がる」。
政府が移民受け入れ政策でも行わない限り、買い手が増えない以上は物件余りも価格下落も止まらない。

デベも淘汰されてくから、新築マンション＝高嶺の花でマンションが金持ちの道楽だった昭和40年代に逆戻り、
その他大勢物件は安かろう悪かろう、ついでに放置で古かろう。になるんじゃないかね。

専門家に言わせると、日本は『現時点で』借り換え買い替え住み替えすれば全人口に対応できる充分な物件数があるそうだ。
いくら下がっても売れればいい、とか子供に残すから値下がり気にしないとかなら別だが
タダ同然でも買い手がつかない物件は現状でも山ほどある。札幌のワンルームとかバブル期のリゾマンとか。

実需物件はまだマシだろうが、東京23区内でも明快に勝ち負けがついてしまう趨勢で
100万人クラスの都市ってだけでは人口増加の（買い手が増える）見通し立たないと思うのだが。

[31: 匿名さん]

>>29
たいていの場合、管理組合理事に頻繁になる事が嫌がられますが、住宅が好きであれば良くしていけるチャンスが多いといえます。
また管理会社がごく限定的な契約に限られるため作業量が多いです。

[32: 匿名さん]

現在、おおよそ以下①の特徴があるマンションの購入を検討しています。
これと相反する条件（②比較対象）のマンションを考えた場合、①、②のどちらが資産価値が下がらないのでしょうか？
　（資産価値の観点からは、どの項目が重要なのでしょうか？）

①検討中物件
　・駅が遠い（バスは多くあり）
　・駐車場代安
　・広め（4LDK）
　・全体の戸数少（20件程度）
　・中堅メーカ

②比較対象
　・駅が近い
　・駐車場代高
　・広くない（2LDK）
　・全体の戸数多（50件超）
　・大手メーカ

[33: 匿名さん]

エリア属性（都市部かベッドタウンか）不明だけど②推し

駅から遠いマンションに何の価値が？
バスはもし採算合わなくなっても走り続けてくれるの？
駅近なら車いらないですよ。都市部なら尚更。
戸数が多いのは維持管理費のスケールメリットがある。
右肩上がりのご時世でない以上、小さい（安い）部屋の方が
売るにも貸すにも潰しが利く。

[34: 匿名さん]

資産価値なら
その項目では「駅近」が一番重要

[35: 匿名さん]

駅近の重要性は通勤スタイルによる。都内だと大半が電車だけど、首都圏だと郊外なら車(営業車含む)のひともいると思う。

車通勤なら駅近かどうかの重要度は下がるから、郊外に行くほど駅近の資産価値メリットは薄れますよ。

[36: 匿名]

そもそも郊外はマンションに資産価値ないでしょ
うちは郊外の低層だが資産価値期待してない。永住するつもりで選んだ。

[37: ビギナーさん]

既に一部地域はマンション過剰と言われる中、さらなるマンション増加や、今後の人口減等により、郊外マンションに永住した場合の30～50年程度後は、資産価値は勿論、需要面でも相当に厳しくなります。

自分や継がれた子供さんが何らかの理由で手放そうとした時に買い手が見つからない場合でも、当然、建替のため解体されるまで修繕費・管理費は支払続ける必要があります。（貸すことも困難）

No.36さんのように郊外マンションでの永住を基本とされている方は、このようなリスクについて、どのようにお考えですか？

（自分も郊外マンションを検討しているがゆえの質問です。）

[38: 匿名さん]

郊外と言っても既存の住人がいて街がある以上は土地に価値があります。
地価が解体費用を下回ればマンションは買い手が付かなくなりますが、そこまで安い土地に建つマンションはほぼないでしょう。
私の実家は超過疎化地域(新幹線の通らない某県某町)ですが、友達の話では車があれば仕事はいくらでもありますし、学校も病院も空いていて生活しやすそうですよ。
仮に、何らかの社会構造の変化があれば法律も変わるでしょうしね。

[39: 匿名さん]

>そこまで安い土地に建つマンションはほぼないでしょう。

どうだろう？デベにゼネコンはマンション建てるのがお仕事だから（止めると給料出ない）
先行きなんて考えず建てますよ。山形で田んぼの真ん中に建ってるタワーとか笑。
少子化で資産価値考えない人（値下がりより環境を取る）も減ると思えば
土地が「今」安くなくても「先々」安くならない保証ないと思うんだけど。

>何らかの社会構造の変化があれば法律も変わる

過疎の廃屋救済のために税金使おうって話？間違いなく反対票の方が多いですよ。
震災復興でさえ、人が戻らない場所を税金使って修復する価値あるのか、って話が出るくらいだから。
公金の無駄遣いをチェックする民間の目が厳しくなるほど、資本投下には費用対効果を要求される流れです。

[40: 匿名さん]

追加。建て替えにデベが加担するのは、あくまで『新規物件建てて売れる場所』だけです。
その他大勢の只の廃屋には見向きもしません。私企業なら当たり前のことですが。

お役所が、あまりにボロで命に危険があるから退去しなさいと勧告する場合はあっても
建て替えみたいに高額の立退き料は発生しません。も少しマシなボロ家が用意されるだけ。

[41: 匿名さん]

確かにその通りだと思いますが、田んぼの真ん中のタワーはかなりの例外でしょう。
それから廃屋の解体費用は高くないですから、細切れの土地より、買い手は付き易いです。
法律が変わる可能性というのは、ゴースト化した建物を処分しやすくするようにという意味で、例えば競売で買い手がつかない場合に、固定資産税を減免する。所有権放棄を認める。こういった方向性かなと思います。

[42: 匿名さん]

？後半部分、資産価値は度外視というより
損失をチャラに（精々ーを０に）する話に聞こえますが。
郊外を買っても損しない根拠にはならないですよね。

[43: 匿名さん]

駅に向かって該当物件よりも背後に住宅地がある（駅に近づく需要があるから）
古い寺社が住宅街に点在している（古来より永続的に住みやすく震災もなく発展している地）
近居、同居が多い地域（学区がよく、次世代も評価している土地）

[44: 匿名さん]

すみません。４１ですが、私は郊外の２０００万台前半クラスのマンションは戸建てと同じで４～５０年も経てば資産価値は０に近くなると思ってます。

このスレ主さんはその後のことを心配されているのでは？

[45: 匿名さん]

おいらはマイナス価値の恐れありと思う。
売るに売れず管理費と修繕費だけ出て行くイメージ。
遺産？として残された子供も嫌がる。

[46: 匿名さん]

実は同じような問題で農地の相続という話があります。

農地は場所によってはマイナス価値ですが、所有権放棄はできません。

これは法改正が入り、希望者に貸し出したり、近くの農家に耕作を委託できたり、大企業の参入もできるようになりました。また固定資産税は格安(ほぼゼロ)になっています。

老朽化マンションもいずれ何らかの手当てがあると思ってます。

相続を考えて生前に処分費用を貯めておいている方も多いですね。

[47: 匿名さん]

難しいよね。
高齢化社会の大問題だ。
3階建ての狭小ミニ戸も同じ。

[48: 匿名さん]

何らかの手当てが講じられているなら、
売値数百万で長期間晒し者になってる
バブル期のリゾマンも存在しないんじゃないかと…

講じられるとしても自治体レベルでしょうね。
国レベルでは影響あり過ぎてとてもやれない。

[49: 匿名さん]

バブル期のリゾートマンションは買い手が当時の富裕層でしょうから。でも確かに問題にはなってるみたいですね。

これが居住用マンションだったらもう少し大きな問題になるかもしれません。

定期借家だと権利売却が難しい場合、中途解約はどうなるのでしょうね？契約書にそういう条項が入っていたりするのでしょうかね？

[50: 匿名さん]

お役所が介入する基準に実需か贅沢品かは関係ないでしょう。
倒壊の怖れがあるから危ない（周囲まで影響が出る）場合くらい。
最後まで残ったババつかんでる居住者が、生活能力的に税金払えないのなら差し押さえて競売。

[51: 匿名さん]

票になるほど現象が目立つかどうかじゃないの？
優遇したら批判の方が大きい。

実際に倒壊して、人身事故を悲劇に脚色して、再発防止を政治責任に摩り替え、政府の所為にする声が一定以上の有権者にならないと。

あと、管理費の滞納は法律上は区分所有権の剥奪という事になってるからマイナスにならないのでは？
(誰がマイナスを負うのか、ババ抜きみたいな。誰もいなくなって自治体が解体するのかな？)

[52: 匿名さん]

一般論よりもさらに長期的視点から見た資産価値の話をみなさんされてますが、そのスタートの質問をさせて頂いたNo.37です。

郊外マンションを検討している私が知りたかったのは、NO.45さんのように、将来、子孫が不在（売却、賃貸も不可）なのに、管理費と修繕費を払い続けなければならない可能性です。
（No.44さん最後の一行の「その後」を心配）

No.51さんの、「管理費滞納は区分所有権剥奪でマイナスにならない？」のであれば、そのマンションに残っている人の負担が増えてしまいます。

相続放棄（相続破棄？）といったこともできないようですし、分譲マンションなら郊外は辞めた方がいいのかなと悩んでます。

[53: 匿名さん]

シルバー専用賃貸、もしくは老人ホームしか無い。
迷惑掛けず処分出来るなら、分譲も了。

[54: 匿名さん]

そんな綺麗に切り替えできないですよ。
シルバー賃貸か老人ホームにするにしろ、
一旦は既存住民を追い出す（または居住条件の変更）
って話になるでしょう。既存住民にすれば納得いかない。
条件が折り合うまで揉めるか長期化するのが見えてる。

[55: 匿名さん]

まあでもそこまで悪条件のマンションはごく一部。大半は資産価値が少しは残ると思いますが。

[56: 匿名さん]

安く貸すことはいくらでもできます。

しかし、マンション過多、人口減等により、賃貸にしても　「もと」（＝維持費＝管理費＋修繕費）が
とれず、また、売ろうにも、修繕費の増加した維持費の負担を嫌って、買い手がつかないマンションが、
将来結構出てくるのではないでしょうか？

[57: 匿名さん]

分譲マンション、所有権放棄出来ると良いのに、出来ないのかな？

[58: 匿名さん]

今の法律ではできませんね。あとは組合に譲渡するなどが考えられるでしょう。管理費、修繕費負担が無くなり、組合は立て替えに向けて動きやすくなります。

[59: 匿名さん]

肝心なこと忘れてない？
建て替えするには余剰床売って
解体費建築費の足しにできることが事実上のマスト。
数少ない建て替え成功物件で例外はひとつもない。
お屋敷街の低層マンションで、建て替えニーズあっても
余剰床ができないから修繕で我慢とか幾らでもある。

既存物件と新築物件の延床面積がイコールとか
不人気立地で建て増ししても買い手が望めないんじゃデベだって乗らない。
そして大抵の地域は、人口減少期でも買いたいと思わせる
（買っておくべき）立地と言えるかどうか。

[60: 匿名さん]

59さんに同意。
建て替えできるのは、容積率に余裕があり、かつ新規に入居希望者がいるような魅力ある立地物件の場合だけ。

現実には、ほとんどのマンションは、できる限り修繕して耐用年数をのばし、ついに居住不可能となれば解散ということになるでしょうが、
解散となるとそううまく意見がまとまりますかね？

老朽マンションが最終的にどう扱われることになるのか、興味もって見ています。

[61: 匿名さん]

少なくとも、集合住宅草創期にはなかった
タワーマンションが乱立してる時点で
貸すにも売るにもライバルが格段に増えてる認識すべき
（自分が買う物件がタワーでなくても買い手借り手思考はわがまま放題）。
場合により売れずに残ってる新古もライバルに加わる。

[62: 匿名]

No.59様の言うとおり、建替への移行は一般的にはかなり困難。

さらには、マンションの耐用年数増もあって、No.52、56様の言うとおり、一旦購入すると手放す機会がなく、息子（や孫？）への負債となってしまうのではないかと、将来が心配です。

マンション購入を考えてますが、今後は、検討条件の中で「立地（資産価値）」が断トツで重要となるのでしょうか？

[63: 匿名さん]

マンションでなくても不動産は一に立地、二に立地ですよ。
この場合の立地、は必ずしも資産価値とイコールではないけど
不便＜便利が有利って図式に変動はありません。

子育てする人は『環境』バイアスをかけたりするでしょうけど
好環境（閑静な代わりに駅遠とか）が資産価値と比例するとは限らない。
少子化傾向は数十年単位で続きますから、環境重視な人は悩むでしょうね。

[64: 匿名さん]

でも資産価値がいずれ０に近くなるなら、そもそもの投資額が少ない郊外の方が損が少ないという話もあるよね。

[65: 匿名さん]

いずれ無価値を覚悟するなら買わなきゃいいのでは？
どころか負の資産になる危険あるなら益々買う理由ない。
リゾマンは放置でも実需物件なら救済されるはず、って
根拠まるっきりないでしょ。

[66: 匿名さん]

みなさんの話からすると、マンションは、

　　　「終のすみか」として購入する場合を除けば、あまりお勧めではない

といったイメージでしょうか？

[67: 匿名さん]

定住へのこだわりがあるかないか。賃貸は家主の事情で住めなくなるリスクもある。そのとき、特に子供の人間関係とか、その辺りをどうかんがえるかもポイントかと。

[68: 匿名]

本人属性によるとしか言い様がないですね。
単身者もしくは夫婦二人で戸建ての部屋数はいらないし
自由度が限られる代わり、マンション立地の利便性を取る選択もあるわけで。
賃貸の身軽さを取るか、払い捨てを馬鹿らしいと思うか。
物件に何を求めるかはその先の話でしょう。
家族が多ければ、資産価値や便利さを犠牲にしても
ある程度のスペースが要ります。万人に正解はないのでは