THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1301: マンション住民さん]

>>1296 住民さん3さん
昨年の平均成約価格が370万円/坪がやっとなのに430万円の売出価格で出してどうなるだよ。売れる訳ないだろう。小学生でも分かる理屈だろうが。理事会もどうしょうもないが、こんな住民ばかりだとしたら、資産価値が堕ちるのは当然だな。
不動産業者もいい迷惑だよ。SUUMOとか紙媒体の新聞折込広告を出すのにも結構金かかるんだよ

[1302: 住民さん4]

>>1300 入居済みさん
こんなやり取りというより、私は非常に参考になります。こんな真逆な考えをお持ちの方と接することがないので少々驚きです！
ライフスタイルは様々、考え方は色々です。我々のような現役世代と高齢の方々とでも違うし。築15年も経てば、当資産を元に新しいマンションにグレードアップ、広い所に住みたい、戸建を建てたい、海外移住したいという夢がある世帯も多いでしょう。資産価値が低くていいという人は珍しいと思いますよ。
ちなみに成約価格が下がっているのは、管理費等が突出して高いからという、豊洲の、三井、野村の不動産仲介の専門家の見解です。疑うなら調査に行って下さい。トヨタワは維持費が高いですからと言いまくってるので、、。

私が言ってるのは、様々な考えがあるからこそ、総会に提案する前のプロセスのことです。事前にアンケートを取ったり、事前説明・意見集約をして欲しいということです。マンションは数が多ければ正です。資産価値は最低でもいいという意見が大半=正なら、それで納得するでしょう。
無理を言うつもりはなく、突出している分を適正化して280円～290円／㎡ぐらいでも、まだ余裕はあります。成約価格は戻ります。みんなが納得できる真ん中の案が取れたらなあと、、。
3000万円ぐらいならまだしも、単年で、11000万円の積立金繰入れは無茶苦茶ですよ。

また、ご意見をお聞かせ下さい！

[1303: 住民さん1]

>>1300 入居済みさん
トヨタワは、管理費・修繕積立金が高すぎること以外は、住民の方々も含め、近隣のタワマンに負けてない素晴らしいマンションだということも付け加えておきます！

[1304: マンション住民さん]

>>1303 住民さん1さん
誰しも自分が住んでいるマンションは良いマンションだと思いたいです。私も同じです。
管理費が高いのと裏返しのことなのかもしれませんが、家具購入等もそうですがコスト意識が希薄で適正な支出をしていないことです。
そして最悪なのは、資産価値(成約価格）が豊洲の主要なタワマンの中では最低となっていることです。
残念ですが、これこそが不動産市場がこのマンションに突きつけた評価なのです。

[1305: 住民さん4]

最低とは言っても、それでも坪404万円で成約していて過去最高水準でしょ、グラフを見れば。
豊洲の主要タワマンの中でかなり築年数の古い方であるにも関わらず、パークホームズの成約価格にも見劣りしない。PCTやBTTやツインと比較しちゃダメなのだよ。管理費の高さを敬遠されているのはそうかも知れないが、それだけではないだろうし、現に大幅に成約価格が下がっているわけではなく周りが高過ぎるからそう見えるだけで、買った時と比べたら資産価値はかなり高いのだから、欲張り過ぎなくていいのでは？

[1306: マンション住民さん]

>>1305 住民さん4さん
三井のリハウスの資料のようですね。三井が取り扱った物件で年初に上手く売れた物件のようですが、その後354万円/坪、387万円/坪、402万円/坪等で成約したものもありますので１物件だけアップしますと、それぞれ階、バルコニー向き、売主・買主の売買事情・動機等も違うことから皆さんの誤解を招きますので如何なものでしょうか。
ただ、管理費値上げ以降も成約額の絶対値は毎年上昇ししているのも事実です。
一方、シンボルの今年の平均成約価格は約406万円/坪程度となっていますが、両マンションの今後動きは分かりません。１年の途中段階の数字なので参考程度で見る方がよいと思います。
　令和４年の平均成約価格はシンボル393万円程度、トヨタワは374万円程度ですので19万円程差をつけられています。80㎡換算ですと460万円程度差をつけられていますが、以前はトヨタワが同程度高かったのであくまでも机上の計算ですが管理費値上げがなければ逆に400～500万円程度差をつけていたかもです。
　皆さん欲を張って言っている訳ではなく、自分の住いの資産価値を心配しているだけです。

[1307: 住民さん1]

いろいろな価値観や意見がありますね。

私は「残債割れしなければ良い」という程度でしか資産価値は気にしていませんが、周辺物件と比較した現時点の相対的な資産価値を気にする人は気にしていればよいと思いますし、10年後20年後の資産価値や、その時のマンションの管理状態を気にする人がいてもよいと思います。当然、両方を気にしている方もいるでしょうし、それ以外の意見もあり、様々ですよね。

各々の意見が少数派なのか多数派なのかの違いはあるものの、絶対正しいものはないので、お互いの正しさを押し付ける必要もなく「そういう意見もあるんですね」とだけ思っていれば良いと思いました。

[1308: マンション住民さん]

>>1302 住民さん4さん
常識的なご意見で御もっともだと思います。
1300さんの考えは仰るとおりなかなか理解に苦しみますね。
　「使うときに桁違いのお金が吹き飛んで…その時たりない…管理費を上げよう…手遅れです。」「管理費を徴収して将来の備え万全にしていること…」、これって修繕積立金のことですね。管理費と修繕積立金との違いが分かっていないのか話しをすり替えているのか。管理費はその年の通常の管理に要する経費のことなのに、管理費の余剰金を将来の備え（修繕積立金に繰り入れて積み立）にすべきだと言っていますが、修繕積立金は昨年値上げして今回、次回の大規模修繕工事に対応可能な資金は十分あるので繰り入れる必要はたとえ3000万円でも全く必要ありません。
金は有ればあるほど、コスト意識が希薄になり、ジャブジャブ使いたくなるものです。そして気が付いた時には、金が足りなくなっていることでしょう。ここの管理組合の末路はこんなところだと思います。
　管理費の余剰金はボッタくりされている管理費の値下げの原資に充当すべきです。

成約価格が低いのは管理費の必要以上の値上げが原因であると不動産仲介会社が言っていることは1255さんも書いています。
野村、三井が言いまくっているのではなく、宅建業者は業法上、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げることは禁止されていることから、物件購入希望者等にセールストークで良いことばかりでなく悪い事実もちゃんと説明してくれたと思ってください。
ここのバカ高の管理費は各仲介会社に情報共有されており、仲介会社にとっては非常に客付けしにくいマンションなんです。
異常な管理費の値上げによる資産価値下落については、重大問題なのですから議案提出前にこのことを住民（資産価値下落のことを知らない方が多いのでは？）に知らせて管理費の在り方について住民の意見を聞くとともに、その意見を踏まえた議案を提出すべきだったと思います。1302さんの仰るとおりです。
　住民の意見を踏まえた妥当な管理費（近隣マンションの管理費水準の240円～280円/㎡）にすれば、成約価格にも好影響を与えるとともに、このような住民同士の不毛な議論はなくります。
ここの理事会は、情報の開示、運営の透明化等に問題があり民主的ルールに基づく管理組合運営が行われているとは到底思えません。

[1309: 住民さん4]

>>1308 マンション住民さん
非常に納得感があり、冷静な分析、ご意見であり、全く同感です。理事長やっていただきたいぐらいです。

もう一点、あまり意見でてきてませんが、問題ではと思っているのは、管理委託費です。
内容ほぼ変わらず、管理費改定と同時期に値上げ、昨年も値上げと2年間で、約3000万円の値上げをしていることです。今年は60万円企業努力で値引きしましたと言っていますが、、
この各年3000万円の値上げでコンビニ等の収益事業の毎年の3000万円が丸々管理会社に流れる構図となっていませんか？収益事業化は管理会社の値上げのために取り組んだのでしょうか？

今回、総会で、管理委託契約継続がすんなり可決されました。どう精査してるか、相見積もり等取ったのかの質問がありましたが、理事会からでなく、マンション管理士から、相見積もりを取るのは大変、管理費は上がっている、受け手がない等と納得感のない説明、その後、振られた理事長も全面信頼しているとのコメントされ、そのコメントを聞いた瞬間、非常に不信感を抱きました。

2年前の管理費の大幅な値上げは、管理会社、理事会、マンション管理士が、水面下で結託して、やり上げたものだと勘繰ってしまいます。そのため、常識外の値上幅、今の過剰な余剰金に表れ、一度掴んだお金は逃さない、この3者で、好き放題とニヤついてる光景が浮かんでしまいます。私の考え過ぎかもしれませんが、異常な管理費余剰と多額の修繕積立への流し込みは、常識外なので、そう思われても仕方ないのではないでしょうか？
この点はどう思われますか？冷静な視点で、ご意見をお聞きしたいです！

[1310: 住民さん2]

>>1309 住民さん4さん
総会資料を見て、1309の金額のみ訂正です。

管理委託費は2020年度比：約2500万円増
コンビニ等の収益は2022年度：約2700万円
また、マンション管理士報酬は2020年度比：約73万円増

[1311: 住民さん1]

資産価値逆転の要因は管理ですね。
シンボルは住友の関係会社が一丸で直接管理してます(コンシェルジュさんも掃除の人も優秀です。)が、トヨタワって業務の多くが再委託で全く関係ない会社から派遣してもらってるんですよね。
管理は住友に変えてみたりできないんですかね。

[1312: 住民さん2]

>>1310 住民さん2さん
はるぶーとか管理クラスタに載せられた維持費管理費上げる、まさに
ゼネコンにとって養分みたいな存在。ここの理事会やばい。

[1313: 住民さん2]

管理費や修善が他と比べて高いマンションは管理ができていないと思われるので
資産価値が安くなります。当たり前のロジック。

[1314: 住民さん8]

>>1313 住民さん2さん
全く当たり前じゃなくてワロタ

[1315: マンション住民さん]

>>1311 住民さん1さん
お気持ちはお察しします。
委託管理費が高いことから、管理会社を住友不動産系の管理会社へ変更すれば良いのでは言われているようですが、残念ながら難しいと思います。
三井、住友、三菱、野村、東京建物等大手の管理会社間では、他分譲会社の物件についてはお互いに手を出さないという暗黙の了解（カルテル）があって管理組合が管理の変更を依頼をしても間違いなく断られます。特にトヨタワの旧分譲会社は、三井を筆頭会社とした住友を除く上記の４社です。
もちろん聞けば、自由競争を阻害するようなことはしていないと言いますけれど。
実際、管理会社の変更を受ける可能性があるのは、大和ハウス、長谷工、合人社（独立系の管理会社で管理の変更を生業としています。）、日本ハウズイング（独立系）等ではないでしょうか。（湾岸地区のタワマンでは、プラウドタワー東雲が野村から合人社に変更しています。管理費は何年か前に20円/㎡値上げして258円/㎡です。何処かのボッタくりマンションと違いまともですネ。）
　いずれにせよ委託管理費を含めた支出額の適正化を図ればよいのですが、資産価値の維持・向上と称して肥大化させた管理費の支出項目・金額を洗い出して支出削減を図る、委託管理費については委託各項目を精査・検証を進めれば相当な削減は不可能ではないと思います。しかし、理事会にはそんな知見も意欲も持ち合わせていませんので、マンション管理士にこのことを取り組ませれば良いのですが、どうにかして管理費を使いたい、管理会社にいい顔をしたいのか管理会社の言われるままに委託管理費の値上げ認める理事会では住民目線にたって意識を変えない限り無理ですね。
でも理事会が一番問題なのでなく、総会の議案に何も考えずに何でも賛成のノンポリの住民が多いのですから、一番の問題はここの意識の低い住民なんですね。

[1316: マンション住民さん]

管理委託費については値上げでの現行契約のの具体的な内容について定量的に妥当性の有無を書いた書き込みがありません。単にぼったくりだと書いてあるだけです。では管理員・清掃員・警備員・コンシェルジュなどの単価は時間換算でいくら高すぎるのか？　事務管理費は、配置人数に対して過大なのか否か？です。

委託経費の多くは人件費で、その部分は毎年３％ほどここ１０年上がり続けてきているほか、清掃員・コンシェルジュ・警備スタッフなどは外注であることが普通で、清掃のように受けている会社がこの値段では撤退だと言われると管理会社にもコントルールが困難なものです。管理員も含めた全ての総雇用時間と、その経費から１時間あたりの契約単価を算出可能ですが、それが相場と比較して高いとか妥当とかで議論しないと定量的な議論とはいえません。

管理会社など変えればよいとの暴論もありますが、書かれている通りで漢字２文字の大手同士はお互いコンペに参入してきませんから、タワーの管理実績に乏しい独立系になり、コストカットというちょりは人減らしが中心です。坪400万円級にまで値段の上がった豊洲のタワマンで、それでオーナーが納得するかどうかはやや疑問に思います。

お隣のシンボルと比較した議論もありましたが、シンボルは初回の大規模修繕を２回にわけて実施しないと積立金の手配ができないなど財政的には潤沢な状況とは言えません。今回の修繕で積立金を使い切りとなると、次回はＥＶなどの機器更新がありますから、今後積立金を値上げしてくる可能性も高いものです。

特に仲介でみる取引価格が下がったようには思えないものを短期の売買実績を比較して値上げの影響が大きいとうのは定量性のある議論がなされているようにも思えないですし、その理由が管理費・積立金の値上げであるという因果関係の証拠もありません。一時的な勝ち負けで見るなら、シンボルを豊洲タワーが上回っていた時期の”理由”の説明が必要になりますし。

[1317: 住民さん]

>>1316 マンション住民さん

はるぶー参戦？主張がTwitterと同じだが

[1318: 住民さん2]

>>1317 住民さん
はるぶーとか管理クラスタはデベの言いなりで管理修善上げますしかないからな。
世間を知らないってすごい。

[1319: マンション住民さん]

誰か知りませんがなにか間違えられている他の人も気の毒です。
私は書かれているのとは別人です。

「管理会社のいいなり」派の人は、「ぼったくり」であるという委託経費の内訳を、管理員・警備員・清掃員・コンシェルジュ・事務管理経費にわけて妥当金額はいくらなのかの数字を示していません。何年も固定されてきたものですから、元と同じは無理として、では上げすぎたと言えるのかどうか。
　コストカットの特異な管理士も入っていますから、なにもアドバイスしなかったも考えにくい。長文のやりとりがあるのですが、この点定量的な議論は１度もみたことがないので書きました。

「シンボルとの比較」についても書いた通り。繰り返しません。

[1320: 住民さん5]

>>1318 住民さん2さん
では、ぜひ世間を知ってるらしい方で頑張ってください！
どこのマンションでもそうですが「管理費は1円でも安く！」「資産価値は1円でも高く！」みたいな人いるんですよね。
価格とサービスのバランスが適切と感じる範囲内であれば私は文句ないので、お気持ちは理解し難いですが

[1321: マンション住民さん]

>>1319 マンション住民管理費が高いと言っている人に対しては、「具体的に積算するとこの金額になります。」と積算過程・結果を明示すればいいだけです。
「人件費が上がっているのでこの額は妥当です」とか抽象的、誤魔化し的なことを言っても納得しないでしょう。
作業項目ごとに具体的な金額・計算結果が出ているのだから、その計算過程を示せば終わりです。
説明責任は理事会側にありますよ。
質問する側に説明責任・挙証責任を求めるのはお門違いですよ。総会は裁判ではありません。
※清掃費・警備費・コンシェルジュの費用は、人件費（諸経費込み）は記載してあるので多少の知識がある人はすぐに計算できますが、これ以外の項目がボッタくり価格になっています。
そんなこと、お分かりですよね。

[1322: マンション住民さん]

「ぼったくり」価格を故意に容認したとかな言及を理事会を相手に匿名の掲示板
でいいふらすのであれば論拠を提示する義務はその書き手にあると思いますが。
各種人件費は妥当で”そ例外”の項目がぼったくりとあるのであれば、例えば
似た規模のマンションに比較して事務管理業務の報酬が別格に高いなどを事例を
上げて書くべきでは？

[1323: マンション住民さん]

”それ以外”のタイプミスでした

[1324: マンション住民さん]

>>1309 住民さん4さん
〇管理費の値上げ等について
・管理費の値上げについては、私の見立ては少し違います。想像ですが、２年半前の前マンション管理士の時代の臨時総会で決まったことから、現管理士の関与は考えにくいです。
・大幅な管理費の値上げの背景には、以前から水面下で管理会社から管理委託費の値上要求があったところ、それについて管理組合トップとして采配を振るってそれに応えたい、そしてより大きな金を動かすべく支出面においてはソファー・テーブル等の購入その他多額の支出の増加、収入面においてはローソンの賃貸・駐車場サブリース等による収入の増加を図るパフォーマンスを誇示したい或は高揚感を得たいとの思いがあったのではないでしょうか。このため、大幅値上げによる管理費収入があれば、管理会社としては要求どおりの売上増が期待できることから同社が総会資料作成等強力なサポートをして管理費の値上げを進めたのではないでしょうか。
・その意味では、理事長・管理会社がタッグを組んで必要額を遥に超える値上げを実現させたとも言えるでしょう。管理費の大幅値上げは、両者の利害が一致するところで、収益事業化等による収入額は、殆ど管理会社に流れて行き同社にためにやった様な結果に見えてしまいます。
・値上げに当たっては、管理委託費の増額分、電力料金値上げによる増額分、その他一部修繕費等やむを得ない支出の増等を見込んだとしても、ローソン賃料収入・駐車場サブリース料収入・セブンイレブン委託料の不要分とともに、（実施はしていませんが）駐車場料金の改定に伴う増額（前年度他の使用料金は10％値上げしているが駐車場料金は５％となっている。）・不要不急の支出の抑制、費用削減可能項目の洗出し等を実施したならば、30円～50円/㎡程度（40円で約3000万円程度収入増）の値上げで十分であったと思われます。ズブズブの支出行っても多額の余剰金が生じていることからも、明らかです。
・住民の納得感を得られる管理費にしていれば、結果として不動産成約価格にも好影響を与えるとともに、住民間での物議も醸し出すこともなかったのではないでしょうか。
　この掲示板に見られるに住民を分断するような管理費の常識外の値上げを行った理事長・理事会の罪は大変大きいを思います。

・一方、管理費の値上げに当たっては、理事長は当然前マンション管理士とこれについて相談し、又は助言を受けているはずですが、前管理士は理事長の意向を忖度せず慎重・反対意見を具申したのか年度途中（1月）で解任され、年度途中から現管理士との短期（1月～5月間）スッポト契約を締結して顧問としていたようです。しかし、総会で顧問として承認された管理士が適切な業務執行を怠ったり、不正行為、法令違反等があれば解任事由に該当するでしょうが、正当な事由のない年度途中での解任及び総会承認を得ることなく短期的契約であれ顧問契約を締結したことは、コンプライアンス上問題があると思われます。
・また、2020事業年度決算を見ますと、総会で承認を受けた予算額の範囲内であるものの、予算算定月数を超えた13ヵ月分の顧問料を支出（前管理士分11ヶ月分現管理士２ヶ月分で1ヶ月分は二重支出、かつ、新管理士の顧問料を月額60500円増額）しており経理処理の適正性に疑問があります。
　
　長文になってしまい、管理委託費にの精査等については反対派・賛成派とも多岐多彩な意見をもって参戦してきていますので、それらの意見も踏まえて別途アップさせていただきます。

[1325: 住民さん2]

>>1324 マンション住民さん
30円～50円／㎡アップで適正だったにもかかわらず、なぜ110円／㎡ものアップ額が通ってしまったのか、ご存知であれば教えて下さい。

[1326: マンション住民さん]

なんで両者がタッグを組んで利害が一致するのか意味不明。日本語もところどころおかしい。最初に想像ですが、って言ってるけど想像は自分だけにしておこう。大きなお金を動かしたい気持ちが管理組合トップになると芽生えて、管理会社からの委託費増額に応えて采配を振るいたい、って想像力がたくましすぎないかい？　理事メンバも理事長も値上げした管理費を払っていく住民なのに、管理会社の言いなりになる動機はないでしょうに。
　そもそもここに書いてもSNSでネタにされるだけだから、建設的に管理組合へ意見を出していこう。

[1327: 住民さん3]

>>1326 マンション住民さん
確かになぜこれだけ管理会社の言いなりにされてるのか理解に苦しみます。管理会社の担当が相当やり手なんでしょうね。管理費値上げ時の総会資料なんか力入り過ぎですから、、。まんまと乗せられちゃってる感じが滑稽です。
もっと理事会と管理会社の間に緊張感を持った関係しないとダメで、信頼してますからとか言ってる時点で言いなり確定ですから、、。管理会社じゃなくて住民の方を見ないと失格ですよ！

[1328: マンション住民さん]

>>1325 住民さん2さん
管理組合運営に無関心な住民ばかりで、管理費の大幅値上げでさえ興味がないので総会議案はいつも賛成多数で可決です。
投票の際は、ことの是非を考えて投票してください。

[1329: 住民さん2]

>>1328 マンション住民さん
住民にも責任なくはないが、どう考えても、理事会（管理会社）の議案内容に問題ありでしよ。理事だけで決めて議案化するな、意見集約をしっかりやれってことです。総会の議案に上がれば可決されるのは誰でも知ってるから、議案化されたら諦めですよ、、。

[1330: マンション住民さん]

>>1329 住民さん2さん
　また理事だけで決めて・・って言ってる人が　笑　理事が決める人でないのなら誰が決める人なの？　意見集約って毎回区分所有者の皆さんにアンケート取ってほしいの？　だったら理事要らんよね。毎回アンケートをとる係と結果をまとめる係を管理会社にやらせりゃいいんだから。
　そういうあなたが議案作る立場である理事になればいいのに、ここに書き込むヒマあるんだから・・・もう少し管理組合の仕組みを勉強して生産的・建設的なコメントが見たくて見にきているのに。

[1331: マンション住民さん]

>>1322 マンション住民さん
痛いところを突かれて逆切れか。
理事会様に物申すときはエビデンス持って来いてか。
でもひとつだけは、いいこと言ってるよ。
管理業務費が高いとか言うなら他のマンションと比較して高いとかの事例を示せとか。
このマンションには名うてのコストカッターで他のタワマンの豊富な知見がある管理士がいるそうだから、その管理士とやらに他のタワマンの管理委託費の事例と比較してもトヨタマは高くないことを専門的見地から説明して貰おうぜ。
管理委託費が高いとか言ってる奴らをギャフンと言わせてやってくれ。
でもこの管理士が来てから2年連続で管理委託費が上がっちゃってるけど。
どこかの自動車メーカーのコストカッターみたいに逃げるなよ。

[1332: 住民さん4]

>>1331 マンション住民さん
「管理委託費が高いとか言ってる奴らをギャフンと言わせてやってくれ」「逃げるなよ」なんて、匿名掲示板で誰とも知らない人が言ってるだけでは難しいでしょうね。

相手する価値がないと受け取られてるのでしょうから、もう少し味方を作ってから強気に出るのがよいと思いますよ。今のままだと、少数派による＊＊＊の遠吠えですから、結果を出してくださいね！

[1333: 住民さん2]

>>1330 マンション住民さん
任された理事のあなた方がやってることが、理解に苦しむことになってるから、区分所有者の方々から厳しい意見が出てるんだと思いますよ。一般の評価も資産価値下落に表れてます。
最低でも、お金に関わる課題は、事前説明なりアンケートするなりのプロセスを踏んで、しっかり区分所有者の意見集約して決めていただきたい！今総会の第9号議案は、管理費口の多額の余剰を所有者に還元すべきか積立金口に繰入れるか、区分所有者の意見集約を事前にすべきだったと思います。
管理費適正化に動いていたら、資産価値（売買価格）は戻る方向のはずです。

この掲示板には、主に住民の不満や不安が多く書き込まれます。住民のコメントをしっかり受け止めて、豊洲NO1のマンションになるよう協力して行きましょう！意見を求められれば、我々区分所有者も当然建設的な意見を出していきますよ！

[1334: 住民でない人さん]

>>1333 住民さん2さん

　「最低でも、お金に関わる課題は、事前説明なりアンケートするなり」ってすごいね。お金に関わらない課題なんてほとんどないって　笑

　そもそも誰でも見れるここでやり取りするなとあれほど　笑。名前を言ってはいけない豚の養分になるような全世界に発信するやり方ではなく、正しいルートで意見を挙げたほうがいいっすよ。どうせアンケート取ったとしても、自分の思う結果じゃなかったら、質問の方法がどうだとか期間が短いとかキリがないのは目に見えてるんだよなぁ。総会で議決権を行使する権利がみんなにあるんだから、反対の人が本当に大多数だったらそこで否決されていたはずでしょ？　現実は現状維持で大きな不満はない、資産価値がよそと比べて相対的に下がったように見えたことでガタガタ騒ぎなさんな落ち着けよ、がサイレントマジョリティだとまだ気づかない？

　関心がない人が大多数だから議案になった時点で決まり、って意見もあったけど、それを言うならアンケートをもし取ったとしてもそもそも関心がないんだから、アンケートの回収率も低くなって多数意見なんて結局分からないんじゃないの。

[1335: 住民さん5]

>>1334 住民でない人さん
第9号議案はそんなに時間をかけずに安易に決めて議案化されています。11000万円もの使途をです、、。
おそらく、管理費が周辺マンションの中で突出してること、資産価値が下落していることも、理事会は知らずに一部の意見だけで決めたと推測してます。違ってたら反論下さい。
事前説明会やアンケートを取れば、当然、このような重要情報を議案の判断材料にもできたはずです。周辺マンションと比較する、優良マンションを参考にするという視点が全くないんですよ、、、これが、豚の養分とかになる一因でもあります。
本来、プロであるマンション管理士や管理会社も理事会に出てるなら助言すべきだが、機能もしてない、、。今からでも遅くないので、周りを見る視点で分析して下さい。一般企業なら普通にやってます。

[1336: 住民さん5]

>>1335 住民さん5さん
欧米のマンションは50～100年のヴィンテージマンションでも資産価値が落ちません。管理組合もどこまでも中立が守られる法整備がされているケースがほとんどで、管理は全てプロの業者が行い、理事会は、管理者の管理と監督をすることです。区分所有者はマンションの資産価値に対する非常に意識が高いです。
日本のマンション管理組合のような素人が決めて、それを管理・監督する機能がない、資産価値が落ちてることで騒がないなんてありえないでしょう。

[1337: 住民さん4]

>>1335 住民さん5さん
だから、欧米の区分所有者の意見は厳しく、その代表である理事会と管理会社は常に緊張感のある対立であります。管理会社とズブズブ関係の理事会なんてあり得ないんでしょう。日本は、昔から不動産会社が強いんで、そうなるように仕組んでるんだろうな。

[1338: 住民さん5]

>>1334 さん

サイレントマジョリティというのは、「商品やサービスに不満があってもクレームを言わない顧客」「政治に不満があっても声を上げたり、行動を起こしたりまではしない人」。
不満があるが意見までしない人々で、経営を考える上で、その大多数を重要視しないといけないという意味で使うんですよ、、、笑

サイレントマジョリティを重視するのは、大多数のニーズに応えるために重要な存在だからです！

わかってらっしゃらないようですが、サイレントマジョリティを無視してたら、改善はありえないんです。このサイレントマジョリティ（一般的に96%）の意見を吸い上げるために、優秀な企業は、アンケートやSNSを活用するのが、一般的な施策です。

言ってることわかります？

[1339: 入居済みさん]

>>1338 住民さん5さん
　で、そのサイレントマジョリティの意見を吸い上げる最も有効な方法は？　アンケート？　SNS？　さんざん理事会や管理組合に意見を吸い上げろと言うだけで、有効な方法を何も提案できていないですね。しかもSNSって区分所有者かどうかすら分からない。

言ってることわかります？

[1340: 住民さん5]

>>1339 入居済みさん
だから、それは理事会がやるのではなく、プロである管理会社にやらせるんですよ。やり方なんていくらでもありますよ。だいぶ考え方のレベルに差があるようですね。笑

[1341: 住民さん4]

>>1339 入居済みさん
理事会は考えなくていいですよ。意見を吸い上げろと指示するだけでいいです。仕事として、管理会社にやらせてください。結構うまくやりますから。

[1342: 入居済みさん]

今の管理会社はプロではないんですね、プロの定義がよーわかりません。どこかからそのプロの管理会社ってのを探して起用するとして、その受託者である管理会社へ指示する委任者たる管理組合は、ただ「うまいことやれ、やり方はお前が考えろ」の丸投げで素晴らしいやり方でやってくれるってこと？　どんだけ頭が御花畑なんだか　笑　考え方が稚拙すぎ、甘すぎ。脳みそまでアウトソーシングするとは、だいぶ考え方のレベルに差があるね。マッキンゼーに管理会社やってくれる？ってお願いしてみたらいいんじゃないかな

　そんな丸投げしかできない管理組合なのに、別のプロの管理会社を探し、コンペし比較検討し、変更に伴う影響のpros consを区分所有者へ説明し、リプレースする議案を諮ることはできるんだーすごいわー(棒)　どこまで他人任せなのよ　笑

[1343: 住民さん3]

>>1342 入居済みさん
全然、話が噛み合わないようで、疲れます。笑

リプレースするなどを言ってるんでなく、今の管理会社（もちろんプロ）にやるべきことをやってもらうべきという話です。
大手の管理会社は、マンション管理に対するノウハウ・事例はたくさん持ってます。素人の理事会が独自でやるのでは負荷やリスクが大きいので、管理会社をうまく使えということ。
丸投げではなく、管理会社がやることを管理・監督して、区分所有者から吸い上げた意見をまとめさせ、理事会は、しっかり受け止め、判断→改善策を打つのが役目です。
それをしてたら第9号議案のような案は出てきてないはずです。

人の意見に否定しかせず、おまけに、意味を取り違えるような人が、理事の一人だとしたら、心配しかないです、、。
他の方々の意見をいろいろ聞きたいです。

[1344: 住民さん]

>>1343 住民さん3さん

立候補したら理事になれないの？
匿名の掲示板に長文で文句書いてる同じ時間で
理事会の資料とか議案とか書けばいいのに。

ここで吠えてるだけではね

[1345: 住民さん8]

>>1344 住民さん
吠える、文句、立候補すれば、とか書く人よく見ますね、、、笑

この掲示板も一つの大事な意見交換のツールだと思って閲覧してます。当然、取捨選択は必要ですが、匿名であるがゆえ、住民や住民外の本音ベースの意見を聞けます。喧嘩を売るような書き込みはゴミと思えはいいですから、、、


当掲示板に書かれたコメントを遡るとわかりますが、常識あるまともな意見や見解が多いです。
ここでの書き込みを参考に、不明・改善すべき点は、管理組合に求めます。
ご意見、情報をお願いします。

[1346: 住民さん1]

>>1340 住民さん5さん
　いくらでもあるやり方のうち、アンケートよりも回収率が高くサイレントマジョリティの声が拾える方法をいくつか挙げていただくことは可能でしょうか？

[1347: 住民さん1]

>>1346 住民さん1さん

サイレントマジョリティは、マーケティング用語で、マンション住民の声を聞くこととは意味が違ってきますので、一旦、忘れましょう。

方法は、アンケートで十分。
但し、回収率を上げるため、紙とWEBアンケートはできれば併用がベター、掲示板にも連絡要、未回答者への督促もできればベターです。
（賃貸入居者は対象外、外部区分所有者へ郵送も要、捨てられる人のため、コンシェルジュでも予備準備）

当マンションで今までアンケートされたことありますか？私はほとんど記憶にない。
どのマンションでも意見収集アンケートは普通にやってます。生活に関わる事なのでかなり回収率は高いです。

大事なのは、関心を引く、アンケート内容です。

・シンプルかつ短時間で回答できる工夫は必須

・何についてのアンケートなのか具体的にわかりやすく
　→今回の第9号議案（管理費の余剰金）であれば、管理費口の余剰がどれだけ出ているか、余剰が出ている理由、管理費・修繕積立金の周辺マンションとの比較、資産価値が下落している可能性があること、修繕費用が上がっていること等は、アンケートの前提となる重要情報なので漏れなく記載する必要があります。

・回答は選択式にする。（以下、例）
①11000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費は現行通り
②11000万円は管理費口に残し、管理費の適正化を検討
③5000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費適正化も検討
④その他（どうしてほしいか記入してもらう）

これで回答されない方は、本当に無関心（どちらでもいい）な方、無視でよい。アンケートを実施したというプロセスが一番大事なことです。

アンケートは回収と集計が大変な作業です。
今回は、当課題を議論をしたのが3/25だったので、総会まで時間が足りなかったのかもしれませんが、今であれば余裕で、管理費適正化の検討までできます。

作業は管理会社の仕事、理事会は、当アンケートの結果に従って、総会に議案化すればいいだけです。誰も文句のつけようがありません。

理事会の方と推測しますが、宜しくお願いします！

[1348: 住民さん5]

うーん何かが足りないな。QUOカード500円か1000円をアンケート回答者に渡すとか出来ないですかね。その財源は管理費で、回答すれば区分所有者に還元されるイメージで。未回答者の分の余ったQUOカードは次回アンケートの時へキャリーオーバーか、回答者で山分け。
　1000世帯に500円配ったところで50万円、それで回答率が劇的に上がればいいと思うけどどうでしょう。その代わり今後ずっと毎回QUOカード付けることがデフォルトになって期待されてしまうかな　笑

[1349: 住民さん5]

>>1348 住民さん5さん
アンケートは無理して回収率上げなくても、普通に3割～5割回収できればOKです。
全区分所有者にアンケートを実施し、多数意見を取り、その結果を元に議案を上げ、過半数可決で、誰も文句言えませんから、、。アンケートで過半数は必要ないので、回答200～400件でも十分説得力あるエビデンスになります。
アンケートの取り方が悪いとだけ言われなければ、、。

このロジックを継続的にやっていけば、アンケート参加者も増加し、民主的で平穏な、それこそ、理事会が目指す「豊洲で住み心地No1のマンション」に近づけます。
少数の理事が全て背負う必要ないんです。アンケートの多数意見に従えば間違いはなく、仮に間違っても、所有者アンケートの結果ですと言い、再度アンケート取ればいいだけですから。
今のままでは、苦労しても文句しか言われない理事会なんて誰もやりたがらないのでいつか崩壊します。

管理会社を動かし、所有者多数に決めてもらい、理事はまとめ係に徹してください。

[1350: マンション住民さん]

>>1335 住民さん5さん
1335さんの「理事会は管理費の突出‥‥資産価値の下落等知らず‥‥‥」の見立ては甘すぎます。理事会はそんな情弱でありませんよ。相当前から皆さんが知っている以上に知っていましたよ。知っていてこの有様ですので、経済合理性から考えれば理事会メンバー自身も多額の負担・資産価値の下落を被るのにどうしてなのか理解に苦しむところです。
理事会は何か別の狙いがあるということです。
　
　積立金口にある資金が少なく大規模修繕工事等に支障するおそれがある場合は繰り入れる必要性は理解するところですが、当マンションにおいては前年度修繕積立金を大幅値上げをしており、再来年度に第1回目大規模修繕工事で13億円以上の支出が予定されているものの2022年度末残高が23億円以上もの額があり、かつ、今後毎年2.6億円以上の額が積み上がって行くことから、喫緊に繰り入れの必要性がないのは明白です。
　将来的に物騰等で資金不足が生じた場合は、その時に修繕積積立金の値上げをすれば良いだけです。でも、それは第２回目の大規模修繕工事が終わった以降の話しですね。
　更に、支出においては、本来管理費口から支出すべき備品（ソファー・テーブル）まで計上している有様です。世の中のマンションの長期修繕計画で家具購入費用まで計上しているマンションがあれば見てみたいと思います。余りにも荒唐無稽な長期修繕計画と言わざるを得ません。
とにかく何かと屁理屈をつけて金を使いたい、金を使えば資産価値が維持・向上すると思っているようです。

　この理事会提案の第９号議案（管理会社の作文に過ぎませんが）、これは、必要以上の管理費を集め多額の余剰金が生じても「適正な管理費に改めるつもりはない。お前たち返す金はない。」という理事会の強烈なメッセージですね。次年度以降も管理費口に一定額の余剰金が生じた場合も、本年度と同様に積立金口に繰り入れ、実質修繕積立の二重負担を続けるつもりです。
異常な経営感覚と言うしかありません。

　　このような多額の余剰金が生じた場合は原則返金すれば良いのですが、実務上は今年以降の相当な剰余金は発生することも踏まえれば、管理費適正化（値下げ）の原資に充当して管理費の値下げをするのが取るべき道と思います。
　一昨年の管理費の大幅値上げ議案（笑ってしまいますが「管理費の適正化」と言う議案）が理事会の判断間違いの議案だったことが明らかになった訳ですので、管理費の在り方について住民の意見を聞くべきである思います。しかし、理事会は理事会提案（管理費の大幅値上げ）は間違いであったことを認めない立場から今後も住民の意見を聞くことはないと思います。アンケート等を実施して意見を聞くべきと住民から要望しても、多分黙殺・握り潰して終わりでしょうね。
　
※マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）には、「管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。」と書いてありますが、ここの理事会はどうでしょうか。