THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1222: 中古マンション検討中さん]

前理事会の住民の評判悪いですよ。無関心の賛成票を支持と受け止めているなら勘違いですね。評価が高いのは管理クラスタの中だけです。現実見ないと先に進めませんよ。現理事会には期待しています。

[1223: 住民さん4]

>>1222 さん

無関心だが賛成した人と、
きちんと議案書を熟読した上で、
賛成や議長委任した人とを
どう区別して数を数えますか？

この書き込みをしている私は後者です。
賛成したら、無関心層と言われるのだと
非常に不愉快ですね

[1224: 中古マンション検討中さん]

そうですか、きちんと熟読されてるのですかそれは良いことだと思います。不愉快にさせたようで申し訳ない。

[1225: 中古マンション検討中さん]

現理事会と現住民で新しいトヨスタワーを作っていきたいですね。リノベーションの際にはアンケートなどで住民の意見を募ったり、総会以外でもコミュニケーションの場が設定されると良いと思います。

[1226: 住民さん2]

>>1222 中古マンション検討中さん
貴方様は過半数以上の住人と繋がりがあり、その方々全員が前理事会の評判が悪いとお考えでしょうか？もしそうであれば、その人脈に感服しますし、是非投票されればよいと思います。

しかし、そうでなければ、ご自身の意見が正しいと盲信している、視野の狭い方と言えるかもしれませんね。無関心層と呼ばれる人も一定いらっしゃるかもしれませんが、それも含めての投票です。評判が悪ければ過半数割れますので、そうなってはじめて評判が悪いということだと思います。さまざまなご意見あって良いですし、良い評判悪い評判があってもよいと思います。ですが、あなた様の狭い世界でのお話を拡大解釈したり、大きな主語で語らない方がいいですよ。

もし反対意見が多いと示すなら、署名でもしみてはいかがでしょう？小学生でもできる簡単な行動なので、ぜひ頑張って評判悪いことを証明してみましょう。応援してます。

[1227: 住民さん]

>>1222 中古マンション検討中さん

悪評立てたい人たちが「評判悪い」と言って回っているということは分かりました（苦笑）

[1228: 住民さん6]

>>1224 中古マンション検討中さん

特にゆるす。深く反省するように

[1229: 匿名さん]

マンションの賛成票なんて、理事会の名で賛否を取れば、どんな議案だってよほどじゃないと賛成多数になるんだよ。みんな管理組合なんて性善説を信じているからな。修繕費が足りないので値上げしますという案でも賛成多数になるし、今の計画では修繕費が足りなくなるけど、事業規模減らすと修繕費が余るから値下げしますという案でも賛成多数になるんだよ。要するに理屈の立て付け次第でその通り信じるから、なんとでもなるから、実質的にやりたい放題というわけ。

[1230: 匿名さん]

どんな案だって結局理事会名で採決とると賛成多数で通るんだから、賛成が多かったからというのは理由になってない。

[1231: 住民さん]

>>1229 匿名さん

そこまで言うなら、それこそ自分で理事になるしかないよね。「理事をやらないなら反論は許されないというのは暴論」とか言うけど、そこまで言うんだから。やりたい放題とか。。

[1232: 匿名さん]

>>1231 住民さん

自分でやれと言うのは、理事会がやりたい放題できる性質であること自体はお認めになるということですか？

[1233: 住民さん1]

まぁ、前の理事会のことはもう忘れて、これから現理事会と良いマンションを作っていきましょう！
住民も出来るだけ前向きな意見を言って、理事会は意見の出しやすい環境を作っていただければきっと良くなりますよ。

[1234: 住民さん]

>>1232 匿名さん

こうやって言葉尻を取るというか、自分に都合のいいように歪んだ認知をしてしまうのには、呆れてしまいます。

[1235: 中古マンション検討中さん]

ここら辺でもう言い争いはやめにして、
理事会とは良いマンション作りのために協力していきましょう！

[1236: 匿名さん]

維持費が高いと資産価値が落ちるのは築古マンション同士を維持費で比べたら分かるよ。今はまだいいけど、築30年とかなって維持費が高いマンション買いたいかという話になる。金利が上がり出したらさらにアウト。

[1237: 住民さん4]

>>1236 匿名さん

維持費をかけないとボロボロになっていって資産価値が落ちる。

[1238: 入居前さん]

維持費は大切ですが程度というものがあります。アルフレックスの500万円のソファセットを買っていてはいくらお金があっても足りません。無駄な植栽も同様です。管理会社の戦略にハマりすぎという部分は否めません。

[1239: 住民]

>>1238 入居前さん

おっしゃられる通り、程度はありますね。そして、その「程度」というのは人によって異なり、それが票数になって表れているかと思います。あなたのご意見が全てではないので、戦略にハマるとか、妄想や言いがかりはおやめになった方がよろしいですよ。仮に管理会社の戦略というものがあったとしても、それで良いと思ってる住民が多くいらっしゃるということです。あなたは自分のご意見以外は認めたくないのかもしれませんが、事実としてあなたのご意見はマイナーなのです。

また、もし仮に、あなたが同じ品質のサービスを低価格で提供できる自信がおありなら、ぜひ行動で示されてはいかがでしょう？こんな匿名掲示板で、あなた独自のマイナーなご意見を発するより、よほど建設的ですよ。

[1240: 住民板ユーザーさん5]

>>1238 入居前さん
こういうのは代替案を居住者が出してもいいと思います。
共用施設のソファーなんて通り過ぎるだけだから見た目似てるニトリか無印良品ならかなり安くできますね!
植栽もコンクリか砂利にしてしまえば良いですね。
これが管理会社の戦略にハマらない賢いオーナーの戦略ですか?
具体案が伴わない批判は批判ですらないと思いますから、自分の考える最高のマンション仕様について語り合いましょう

[1241: 入居済みさん]

誤解を与えたくないのであれば、arflexのように三井と提携している会社で買わなければ良いと思いますよ。アクタスやマスターウォールでもソファ50万レベルで十分なクオリティが出せます。デザインなら数社に見積もり出して、住民にアンケートを取ったほうがいいと思います。シンボルマークをアンケート取ったときは良かったと思いましたね。ああいうコミュニケーションができればもっとよくなると思いますが。

[1242: 住民さん4]

>>1241 入居済みさん

『誰が』やるかでしょう。時間をかけてやっても、自分には1/800とかしか戻ってこないわけですから、理事が苦労して時間をかけて色々探した挙句に、匿名掲示板で、名前も名乗ってない人にいけてないとか、まぁまぁだなとか斜め上からの目線で批評されるなら、まぁこれならけちはつかんやろのアルフレックスをどかだと言い値で買った方が良くないかな？皆が数千円余分に払えば、誰も働かずに済むし、掲示板で叱られることもないからね。

[1243: マンション住民さん]

誰もそんなことを望んでいないし、そもそも彼らに何期も理事をやってくれとも望んでいない
自分でやりたくて続け、その立場を利用してやりたいことをやっているだけでしょう
文句言われたくないなら、とっとといなくなってほしい
最後にマンション全体の財布から盛大に遣った無駄な支出を返却して

[1244: 住民さん1]

>>1243 マンション住民さん
あなた様の意見を、さも全員が同じ意見かのように「誰も望んでない」などと主語を大きく語らない方が良いかと思いますよ。貴重な1人の意見ではありますが、あくまで、あなた様のマイナーな独りよがりのご意見ですから。

さて、その上で、ご自身の望むようにやりたいなら、ぜひ立候補されれば良いかと思いますよ。大人であれば誰でもわかる簡単なことですが、文句だけをいう他力本願な姿勢では何も変わりませんからね。当たり前ですよね。

それとも、あなたは何もなさらず文句を言うだけで、でも自分の望む通りにして欲しいという、そんな精神年齢の低い子供じみた考え方を持って歳だけを重ねた方なのでしょうか？まさか、そんな方ではないと思いますので、ぜひご自身のやりたいことを実現するための行動と努力をされるといいですよ。とても簡単なことですね。

[1245: 入居前さん]

理事会に対する否定的なコメントが来るたびに、毎回丁寧な言葉で反論するのちょっと怖いですね。だってこれ確実に理事会の誰かでしょ。。。

[1246: 住民板ユーザーさん]

>>1243 マンション住民さん

理事会から今の理事いなくなったらその後の理事が過去の理事を追いかけて理事会決定や総会決定した支出を戻す交渉するの？どうやったらそれ実現できるのか教えてほしい。訴訟しても勝てるかわからないし、確実に裁判で勝てるとしても、それやり切れるのかな。それともそれも自分以外の別の人にやってほしいのかな。現実感ない妄想にしか思えないんですけど、どうなんでしょうか？

[1247: マンション住民さん]

ここに書き込むしかできないヘタレさんなんだから
あんまり虐めないでそっとしておいてさしあげればいいのに・・・

[1248: 住民さん1]

>>1245
それか　元　理事会の誰かでしょうね

[1249: 通りすがり]

理事会に不満あるなら、スムログの記事などに載っているように人を集めて立候補して理事会を制圧すべきカナー。
晴海のティアロレジデンスでは不満持つ人たちが2年がかりで立候補して理事会を掌握して、管理費や維持費の値上げを見直そうとしてるみたいよ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525697/178/
口だけでなく行動しないと何も始まらない。
ティアロのようにマスメディアが取材する凄腕理事長がいても、ルールに則ったクーデターは止められないってこと。
変えたいなら行動しなきゃ。

[1250: 中古マンション検討中さん]

先週のフリマは良い試みでしたね。他のイベントと組み合わせたり、シンボルやツインも合同でやると盛り上がるかも。

[1251: 住民さん2]

おもちゃ届いた？

[1252: 住民さん]

キャナルカフェw

[1253: 住民さん8]

　ロビーのソファ類買い替えられて、雰囲気なくなっちゃった気がするのはわたしだけ？ソファの数が多すぎませんか？ライブラリーのソファ替える時、数を減らしましょうよ。

[1254: 契約済みさん]

ロビーの雰囲気悪くないと思いますが、まぁ1000万単位の金をかけてあのセンスだと費用対効果は見合わないですね。アルフレックスだからモノは悪くありません。ただ張り替えも難しいし、十年もてばいい方かな。ライブラリーもまた無駄遣いするのかな。。。

[1255: マンション住民さん]

マンションの売却を検討している者です。
　豊洲駅前の野村不動産でTOYOSU　TOWERを含め近隣のツイン、シンボルの昨年の売買成立時の価格（成約価格）データを提供してもらったところ、当マンションの平均成約価格は一番低い374.4万円/坪(322.4万円)、隣接のシンボルが392.6万円/坪(313.8万円）で格差が約18万円/坪（約▲19万円）でした。広さ20坪の居室だとシンボルに比べ平均成約価格は360万円以上安いようです。
※各マンションとも最上階は単価が違うとのことなので除外した平均単価です。
※（　）書は、令和2年の平均成約価格と格差額
マンション価格に関心がある方は野村不動産に豊洲地区の全マンションのデータがあるのでリサーチしてみてください。

さらに、ららぽーとにある三井のリハウスでも豊洲地区の三井不動産レジデンシャル分譲のタワマンの売買動向を聞いたところ、やはり平均成約価格が一番低いタワマンは当マンションでした。三井・住友分譲の豊洲地区タワマンで一番低い価格で取引されているようで、不動産マーケットおいては最低評価のマンションのようです。
　評価が低い要因は色々あるようですが、管理費・修繕積立金が高いのが大きな要因のようです。毎月のランニングコストが高いことから、購入者希望者からは選好されにくくなっているようです。（三井リハウス担当者の談）
以前1210、1236さん(同じ人？）の予測以上に早く悲惨な結果が出ていますね。

　必要以上に管理費を集めてロビーのソファー（放課後は北小生徒の遊び場ですね。デザイン重視で耐久性低くそうなので直ぐに交換ですか？）、ジムのトレーニングマシンを交換してたりして金を使う事ばかりやってコスト意識が欠如している管理組合理事会が運営しているマンションの客観的な評価（資産価値）はこんなものなんでしょうね。いや良くこの程度の格差で済んでいると言うべきか。

　どこのマンション管理組合でも適切な収入・支出に努め資産価値の維持・向上を図るのが一般的だと思います。ここにはご立派な顧問マンション管理士もいるようですが、全く機能していませんよね。これも無駄な支出ですね。他にも無駄遣いがありませんか。
　こんなことを書くと「住民の多数で決まったことなんだよ。嫌なら売却して出ていけばいいとか、お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」とか言われそうでですね。

いずれにせよ高い管理費等の負担して近隣のマンションより相対的に資産価値が低下している状況です。管理費値上げ前はシンボルの方が成約価格は低かったのですが、完全に逆転されましたね。資産価値メチャクチャですね。
高い管理費の負担をしても資産価値が近隣マンション以上に上れば良いのですが、そうではないですね。

能天気な理事会が管理・運営しているマンションなのか、意識が低い住民が多いマンションなのか。その両方なのか。
資産価値が下がって嬉しい人はいないはずです。自分の資産のことなのですから、皆さん実態を把握して管理費等の有り方を少しでも考えていただければ幸いです。

[1256: 住民さん4]

>>1255 さん

>>1255 マンション住民さん
ご意見に賛同します。5/27の総会資料が配布されましたが、2年前に管理費を大幅に値上げした結果、管理費口の余剰金が1億5000万円以上に積み上がっています。ジャブジャブ状態です。管理費を上げすぎたことが明らかです。にもかかわらず、その内、1億1000万円もの大金を上げたばかりの修繕積立の方へ移して誤魔化そうとしてます。
おっしゃる通り、管理費、修繕費を値上げしてから、売買価格に影響が出ています。理事会の方々は、資産価値（売買価格）をどう考えてるのか？急いで近隣マンションと同等の管理費に適正化すべきです。総会で声を上げましょう！

[1257: 住民さん1]

年金で生活しているので、管理費が上がるのは非常に困ります。

[1258: 住民10]

>>1255 マンション住民さん
管理費339円/㎡、修繕積立300円/㎡、合わせて639円/㎡は、豊洲、有明、晴海、東雲の中でも突出してバカ高いです。管理会社のいいなりですね。
管理費は275円でも単年収支黒字を維持できます。

[1259: 住民さん1]

収入が少なくて管理費払えなくなるのは可哀想だけど、今なら売却できるので地方に引っ越せばいいのに。

[1260: 住民さん8]

>>1255 マンション住民さん
管理費、修繕費値上げしてから、明らかに資産価値が下落してます！本当にヤバい状況です！理事会の方々、現実を認識して下さい！いつか住み替えたいと思った時に苦しみますよ！
80㎡の物件で、同じ価格で出しても、維持費が、トヨタワ51120円、シンボル39520円。この差で誰がうちを買うんですか？下手すると1000万近く下げないと売れないですよ。

[1261: マンション住民さん]

>>1259 住民さん1さん
「高い管理費がいやなら、売却すればいいだろう。」と言う輩か出てくると思ったよ。
次は、「お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」ですか。
近隣タワマンと比べて資産価値下がって様々な影響が出て来るのを皆さん心配しているのだから、もう少し真面なことを書いてください。

[1262: マンション住民さん]

>>1258 住民10さん
仰るとおりだと思います。管理費はご指摘の水準で十分です。
理事会は管理委託費も管理会社の提示額をまる飲み、マンション管理士（どうも三井不動産レジデンシャルサービスOBのようです。）も管理組合理事の顔色を窺っているだけで住民の側に立った行動（資産価値を維持する適正な管理費にする意見・助言等）をしていません。
理事会・マンション管理士・管理会社の組合せでは、適正な管理費にするには前途多難ですね。
誰が見ても異常な管理費なのに総会で管理下げの議案も出てないですね。

[1263: 住民さん8]

老人になっても、現役世代に文句を言うような人間にはなりたくないな。

[1264: 住民さん2]

>>1262 マンション住民さん
11回の理事会議事録を見ると管理会社からは管理費下げの案を提示してるように見えますが、資産価値が下落していることを軽視しているアホな役員が時期尚早とか言って、1億1000万円もの余剰を修繕費の方に回して見えないようにしようとしてるのが第9号議案です。許せないです。この発言をしたアホな役員は誰なんでしょう？

[1265: 住民さん2]

>>1259 住民さん1さん

アホな書き込みするなよ！理事会、管理会社のいいなりで騙されてるあんた達がかわいそうだわ。

[1266: マンション住民さん]

>>1260 住民さん8さん
管理費値上前の坪単価がシンボルより坪19万円上回っていたものが管理費値上後は18万円下回ったということは、シンボルと比べ相対的に坪37万円の価格差が生じて80㎡の広さの物件で換算すると約900万円価格差が生じたことになります。
1260さんが言っている80㎡で計算すると昨年の売買価格事例を基に試算するとシンボルより売買価格は約440万円安くなりますが、従前は坪19万円高かった訳ですので管理費の値上げの影響がなければ売買価格は約シンボルより約460万円高くなっていたと思われます。つまり約900万円シンボルと価格差生じたことになります。（これは、あくまでも試算した想定数値です。）
1260さんのご指摘は管理費等の額からアプローチをして想定の格差額を算定していますが、なかなかいい線ついていると思います。
昨年80㎡の住いを売却した方は900万円得べかりし利益を失ったことになります。
また、各室の広さが平均20坪（66㎡）だとすると、TOYOSU　TOWERとシンボルは室数等は同規模ですのでシンボルと比較するとこのマンション全体では60億円以上の資産価値が沈んでしまったことになります。

常識外の管理費値上げを平然と提案する理事会も問題ですが、資産価値が下がっていることを知らないのかもしれませんが値上げに賛成する意識の低い住民が多数いるどうしようもない泥船マンションです。一緒に沈むしかないですかね。たとえ間違ったことでも数が多い方が正義なんですよね。
今回の総会においても管理費を下げる議案はありませんでした。ここの理事会の連中はどう言うつもりなのか理解に苦しみます。
こんな経営感覚のないマンション管理組合聞いたことありません。

資産価値の下落が見込まれるにも拘わらず理事会がこのような必要以上に高い管理費を設定して各区分所有者の資産価値を下落させた行為又は資産価値の回復を図るために管理費下げる議案を総会に提出しない不作為は、背任行為に該当しないのでしょうか。法的にはどうなんでしょうか。

[1267: マンション住民さん]

この板ではバカ高い管理費、それが資産価値の毀損を招いていることを危惧している意見があり、そのとおりだと思います。
一方、現状の管理費でいい、資産価値が下がってもいいと思う住人の意見を聞きたいです。
1259、1263のような意見は論外ですが、現状賛成派、理事、理事会シンパの方々是非投稿してください。
以前は理事会に反対・批判する意見が出ると直ぐにレスポンスがありました。
今回はダンマリですか。
ご立派な意見を期待しています。

[1268: 住民さん1]

第9号議案の管理費余剰金の修繕積立金への11,000万円の繰入れって必要なのでしょうか？

昨年、修繕費も値上げしたばかりなのに何でしょうか？無駄な工事費や高級ソファに消えるだけな気がします。1264さんが書いてる通りな気がします。

管理費口から余剰金を出したら、管理費値下げも出来なくなるのでは？

マンション管理士の方やどなたか教えて下さい！

[1269: 住民さん1]

ブリリアマーレ有明って、管理費値下げしたんですか？
ご存知の方います？

[1270: マンション住民さん]

>>1269 住民さん1さん
ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデンは、住民専用レストラン、スパ、プール、屋上ガーデン、ジム、セラピールーム、ゲストルーム等の豪華（過剰）共用設備・施設があるマンションです。
管理費等は、616円（管理費312円、修繕積立金304円程度で居室により若干数値がことなる。）ですから、当マンションの管理費がいかに高い金額かと言うことです。
※SUUMOに10件以上掲載されてますので確認してください。
【SUUMO】Brillia　Mare　有明　TOWER&GARDEN/東京都江東区の物件情報

[1271: 住民さん6]

>>1270 マンション住民さん
情報ありがとうございます。マーレは賢く下げたんですね。
去年はもっと高かったはずで、まだ、上がいると思っってたのに、とうとう断トツの一番になっちゃいました、、。

理事会の無能さも一番ですね。何が資産価値向上ですか？！

売買市場では、当マンションはダシとして利用されるだけです！！

[1272: 住民さん4]

>>1267 マンション住民さん
理事会の方々、管理会社、マンション管理士、お願いですから、もっと資産価値について勉強して下さい！
品質も大事ですが、売買価格動向は外せない重要指標です！
管理会社、マンション管理士は、管理費から手当もらってるから、管理費については、ダンマリか？そういうこと？
この板見てるのは知ってるので、何か反論お願いします！

[1273: 住民さん4]

管理費って、毎年、予算時に余剰が出ないように単価/㎡を見直せばいいんじゃないですか？

[1274: マンション住民さん]

>>1268 住民さん1さん
あるマンション管理士のサイトに下記のような質問・回答がありましたので参考にしてください。
管理規約を確認したところ、当マンションの管理規約には振替条項が第69条第1項に規定されており、残念ですが必ずしも規定違反ではないようです。しかし、余剰金が生ずることが明白にも拘わらず、必要額以上の管理費を徴収して過大な余剰金を生じさせたうえ、これを積立口に振り替えることは修繕積立金の二重負担であり、事実上の修繕積立金の値上げに他なりません。
　議案書（第9号議案）を読みますと振り替えた資金（修繕積立金）で次回のソファーの買換えまでも着々と計画しているようです。しかし、管理規約第31条の規定で家具等備品は管理費で支出すること規定されていますので、修繕積立金をもって備品を購入するのは規約違反であることは明らかです。
ここの理事会は、ソファー・家具フェチのようでソファー等備品の購入に異常な執念を燃やしています。また、一昨年にはジムのトレーニングマシンも十分使用できるのに交換しています。
住民から徴収した管理費で多額の備品等を購入したり、委託管理費をお手盛りで増額すると資産価値の維持・向上が図れると本気で思っているようで不動産売買価格がどんなに下落しようが管理費を下げる気はないようです。
自らの財産価値がどうなろうが何か金を使うことに取りつかれた狂気の集団に支配されたマンションいるような気がしてなりません。

よくある質問｜マンション管理支援事務所 (kanrishien.jp)
Q　管理費の余剰分を修繕積立金に繰り入れることは可能ですか。
A　管理規約に繰り入れの規定がある場合は、総会で決議を経れば可能ですが、規定がなければ、規約変更が必要となります。管理規約の条項に管理費に余剰分が生じた場合は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることができるなどを規定することになります。
管理費や修繕積立金は管理規約でその使途が規定されており、その使途に見合った金額を負担しているという考え方の基に通常されています。したがって、決算の片方に残金が出たからといって、容易に使途を変更することは、管理規約違反でもあり、資金計画に支障をきたす恐れもあります。

[1275: 住民さん3]

>>1274 マンション住民さん
貴重なご意見ありがとうございます。第9号議案は、家具備品の購入を積立金口からの支出へ変更する管理規約違反となる（管理規約改定が必要な特別議案で決議が必要）という理解でよいでしょうか？
よって、第9号議案は来週の総会では決議できない議案となると思いますが、どうなるのでしょうか？
このままいくと普通議案として通ってしまう流れですが、無効決議とできるのでしょうか？
おわかりになれば、法的な観点で教えて下さい。

[1276: マンション住民さん]

>>1275 住民さん3さん
第9号議案は管理口の余剰金を管理規約第69条第1項の規定に基づき積立口に繰り入れるもので規約違反ではありません。
当該議案の中の説明では備品（ソファー・テーブル等の家具）購入は積立口の資金を支出すると言っていますが、まだ実際に支出していませんので規約違反ではありません。

たぶん理事会は、ソファー等の購入（更新と言っています。）を第32条第１項第3号に規定する「敷地及び共用部分等の変更」に該当すると解釈して家具を購入（更新）するつもりではないでしょうか。
家具その他の備品はすべて共用部分にありますのでこのように解釈すると、共用部分にあるものは全て修繕積立金から支出できてしまいます。
一方、管理規約の中では共用部分等とは、共用部分及び付属施設をいうと定義されており、管理規約別表第２に具体的に規定してありますが、家具等備品等の動産はもちろん規定されていません。（別表第２をご覧になれば、イメージできると思います。）
理事会は屁理屈をつけて多額の金をジャブジャブと使いたいので管理費口より潤沢に金がある積立口に目を付け、こちらの方が使い易いと思ってこのようなわるだくみを考えたのではないでしょうか。
管理費を節約することは考えずに、金を使うことにばかり腐心する理事会だから資産価値が下がってしまうのではないでしょうか。
　以上一住民の私見ですのでよろしくお願いいたします。

5月21日付け朝日新聞朝刊（P19）にマンションの管理費の記事が出ています。ご一読ください。ここの管理組合が如何に酷いかお分かりなると思います。

[1277: 契約済みさん]

マンションの再選防止規程作らないとダメ

[1278: マンション住民さん]

>>1272 住民さん4さん
管理会社はこのマンションの資産価値なんてどうでもよいのです。
管理費を値上げして管理費口に多くの金があるので金を使いたくてウズウズしている理事会に委託管理費の値上げをお願いすれば二つ返事で認めてくれるので両者の利害が一致します。管理会社は、管理費の値下げを是が非でも阻止したいはずです。

マンション管理士は管理組合の運営に関して適切な助言・指導を行って管理組合の健全な経営支援を行うものですが、理事会に顧問として選任してもらい生殺与奪権を理事会に握られているため住民（管理組合員）の立場に立って行動することなく理事会ににベッタリで理事会の意向に沿った発言・行動をします。管理費が下がると自分の顧問料、顧問としての地位にも影響が出る可能性があるので管理費の値下げを提案することはありません。
コウモリのような輩です。

この悪のトライアングルに食い物されているのがこのマンションの住人です。こんなことに気づかず何でも賛成して資産価値が下落しているのも分からないおバカな住民。付ける薬ないですね。（泣）

[1279: 住民さん2]

>>1276 マンション住民さん
第9号議案の提案内容2で家具更新に36,228,500円を積立金口へ計上予定と書かれてますが、これは、11000万円とはまた別に繰り入れようとしてるんですかね？もう、管理費の使途が無茶苦茶にされようとしてますね！ひどい議案ですね。多額のお金のことなので、しっかりわかるように説明してほしいです！

今回の総会は毎回提出する紙の裏面にあった事前質問書もなく、提出できないようにされていますし、、。こんないい加減な議案も普通に通っちゃうんですかね？大問題ですよね！

[1280: マンション住民さん]

>>1279 住民さん2さん
誤魔化そうしているので確りした説明はしないでしょう。
管理費口から積立口に繰り入れるのは、11000万円だけです。家具更新（購入）は、この繰り入れ額と毎年積み立てる額の中から支出する予定です。
今回の長期修繕計画においては、2038年、2053年、2068年に各3293.5万円の計9880.5万円（税別）を備品購入代金と計上しています。
積立口の修繕積立金の使途は管理規約第32条の規定で①大規模修繕工事等計画的に行う修繕、②不測の事態等のために必要となる修繕、③敷地・共用部分等の変更の工事（例えば、駐輪場をトランクルームに変更する等）等に限定されています。
ソファー・テーブル等の家具は備品ですので管理規約第31条第3号に該当することから管理費口から支出します。
管理規約違反になると思います。
こんなことやっているから豊洲のタワマンの中で最低の価格でしか売買が成立しないマンションなのです。

[1281: 住民さん3]

>>1280 マンション住民さん
確かにソファ類は備品であるため積立金口からの支出は管理規約違反ですね。理事会はそんな基本的なことも確認せずに議案を出そうとしてること自体恐ろしいです！！誤魔化せないですよね！まさか、ソファや家具類は備品ではないとか言うんですかね？

[1282: 住民さん2]

>>1280 マンション住民さん
管理費さえ適正化すれば、いいマンションだと思いますけどね。

[1283: マンション住民さん]

>>1282 住民さん2さん
誰しも自分が住んでいるマンションですから、そう思いたいです。
なぜ売買価格が豊洲で一番低い不人気タワマンになってしまったのでしょうか。
管理費が高いだけでなく、コスト意識がなく金をジャブジャブ使うことばかりやっているマンションだと買う側から評価されてしまったのではないですか。
買う側からすれば、そんな「腐動産」買いたくないですよ。
一度堕ちてしまった評価を回復するのは容易なことではないです。

[1284: 住民さん6]

>>1283 さん

>>1283 マンション住民さん
管理費を適正すれば、すぐに、シンボル、ツインには並ぶと思います。ブランズ、パークシティは、別格。

[1285: 中古マンション検討中さん]

>>1284 住民さん6さん
管理費値上げ以前はシンボルより15万円/坪以上高く取引きされていましたが、昨年は逆に15万円/坪以上安くなっています。
お仰るとおり管理費を適正化（例えば240円～280円/㎡程度）すれば、並ぶどころか逆転も十分あり得るでしょうね。
しかし、理事会は近隣マンションの管理費水準、取引価格を分かっていながら適正な管理費に改めて資産価値向上を図るどころか、どうにかして管理費を浪費することばかり考えています。一旦握った金は手放したくないのでしょう。
それを是認する意識低い系の住民ばかりので、残念ながら難しいですね。
理事自身の住いの資産価値も下がっているのに・・・。ちょっと理解し難い連中です。

[1286: 住民さん6]

>>1285 中古マンション検討中さん
競合の近隣マンションの管理費・積立金、成約価格の動きを分かってないんだと思いますよ！分かってて動かないんだったらホントのアホか隠された利益を得てるか勘繰ってしまいますね。そんな人達に理事会任せる我々ももっとアホだということになってしまいます、、。
この機会に一覧化して住民全体で共有する必要があると思います。不動産仲介会社にデータはあり、簡単に入手できます。
一覧表にすれば、資産価値が下落してしまっている事実は明らかで、理事会メンバーも自分達がやっていることが、住民全体への多大な損失を出している現実を認識するのではないでしょうか？

[1287: マンション住民さん]

>>1286 住民さん6さん
管理費・修繕積立金については、SUUMO又は不動産仲介業者のサイトに各マンションの物件情報が掲載されていますので容易に知ることができます。
当マンション、近隣のシンボル等の成約価格についても別ルートでまず間違いなく知っている筈です。また、管理費を必要以上の約50％も値上げをすれば、成約価格に影響を与えることは普通の知能程度の持ち主であれば当然分かりますし、before・afterの成約価格動向を確認する義務もあります。理事会の連中は、確信犯なんだと思います。
資産価値低下の事実を知ったならば、資産価値回復のための行動をする、或は管理費値上げ前・値上げ後の成約価格を住民に知らせて意見を求めるのが常識ある理事会の姿だと思います。ネガティブな情報ほど住民に知らせなければいけません。
理事会のこの一連の不作為は、理事会の善管注意義務違反と言わざるを得ません。
理事会が経済合理性に反する行動をしたり、住民に対してネガティブ情報を開示しないのは何故かと言うことです。
適切な行動を怠っているのは、管理会社と抜き差しならないズブズブの関係になっているのかもしれません。一昨年、昨年と２年連続で委託管理費も全く検証することなくお手盛りで値上げしてます。
その他ソファー等家具、トレーニングマシン等を買え替える等支出を増やせば資産価値が向上するとでも思っているのでしょうか。
各マンションの成約価格データの一覧を理事会は情報を入手しているので、如何にしてこのネガティブ情報を住民に知らせて住民の意向を反映した管理費に改定するかだと思います。
マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）には、「管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。」との一文があります。ここの理事会はどうでしょうか。

[1288: マンション住民さん]

大半の皆さんの意見が正しいと思います。状況を箇条書きで以下の通りまとめました。感情的になるのではなく、客観的に反論する必要があるかと考えます。反対の意思を示すためには27日には総会にできるだけ出席して異議を唱える必要があります。

・資産価値は2019年時点ではパークシティＡと同じ、シンボル、ツインより上でした。今は一番下です
・理由は他マンションより、管理費、修繕積立金が高いからです
・コンビニ、共用施設の収入が増えましたが、いまだ管理費の値下げはありません
・管理費の合い見積もとらず、修繕費用も業者の言うがままで支出を減らす努力をしないからです
・今回の第９号議案、管理費口繰越金の積立金口繰り入れ承認の件は、実質的な管理費の値上げです。反対すべき議案です。（剰余金は本来であれば住民に値下げという形で還元されるべき）
・おそらく今回も９号議案は可決されるでしょう。しかし我々総会にできるだけ出席して、理事に対して異議を唱えるべきだと考えます。

[1289: 住民さん1]

>>1288 マンション住民さん
・第9号議案は、実質的に、修繕積立金の2重取り（管理費を余らせて修繕積立にぶち込む）だと思います。また、当議案の提案内容の2点目に家具更新に使用予定と明記（目的も不明）がありますが、これは先のやり取りにもありましたが、使途として管理規約に違反するものであり、本来、先に特別議案で管理規約変更を通すべき議案であるため、第9号議案自体、提案し直しを求めるべきではないでしょうか？顧問弁護士も出席するようですが、通せる議案なのでしょうか？

・おそらく理事会は、管理費の改定は、2年前に決議されたばかりで時期尚早とか、大規模修繕を控えてるからとか、収益事業がまだ不安定とか言い逃れ、先送りの反論をしてくるとは思いますが、マンション資産価値が明らかに望まない方向へ転落している緊急事態ですから、理事会には、早期の管理費見直し実施を約束してもらうべきです！
（最低でも、理事だけの判断でなく、全住民に対して、管理費見直しをする必要なしか見直しすべきかの多数決を取ってもらうべきです！）

[1290: マンション住民さん]

>>1288 マンション住民さん
基本的には大賛成です。
次のことを考慮して臨んでください。
・当マンションが管理費・修繕積立金の過大値上げにより資産価値が最低のマンションになってしまった事実を理事会として住民に情報公開（説明）して、今後どうすべきか意見を求めることを要求すべきです。理事会にこれを約束させることが一番大事なことだと思います。（都合の悪いことを知らせない、意見を求めないのは専制国家の常套手段と同じです。住民がこの事実を知ったら今回の議案は賛否の結果は変わると思います。だから知らせたくないのです。）
・収入増加分はローソンの賃料1000万円以外に駐車場業者から賃貸収入1000万円、以前のセブンの業務委託料支払いがなくなった分（1000万円）は実質1000万円の収入と同じですので、これだけで計3000万円になります。
・リプレイスする訳ではないことから、管理委託費は相見積もりを取るのでなく管理会社提示の管理委託費をしっかり精査・検証を行うことを求める必要があります。現状は管理会社が過大な費用を要求してきても精査・検証せずに言いなり、まる飲みして金を垂れ流しています。現状上記3000万円は管理会社に管理委託費の値上げ分としてほとんど消えています。
・管理費口から積立口への繰り入れは、管理費を装った修繕積立金の値上げと同じだと思います。本来繰り入れを行わず管理費値下げの原資（値下げ）にすべきです。
・修繕積立金で家具（備品）を購入する管理規約違反行為を指摘して規約違反を認めさせて撤回させるべきです。管理規約で備品は管理費で購入することになっています。
しかし、マンション管理士とともに詭弁を弄して規約違反でないと言い張ると思います。（管理規約第31条第１項第何号に該当すると言うのかです。）

[1291: マンション住民さん]

>>1289 住民さん1さん
管理費の値下げについては、仰るとおりの逃げ口上を言うと思います。
しかし、近隣マンションと比べてこれだけ成約価格が低くなり、資産価値が下がっている訳ですので、住民に管理費値上げ前・後の成約実態を説明して意見を求めるのが民主的なやり方です。マンション全体では数十億円の資産価値が低下しています。
エビデンスも有るわけですので、数字は嘘をつきません。いつの時代でも嘘をつくのは為政者です。
資産価値低下をを知ったら住民の方々はどう思うのでしょうか。
「由らしむべし知らしむべからず」が一番いけません。このマンションは理事どものマンションではありません。ここに住む住民の方々のマンションです。
事実を知らせて皆さんの民意を聞くべきです。意見の多数に従えば良いだけです。

[1292: 住民さん1]

総会始まります！賛否の挙手だけ、議論を聞くだけ、覗くだけでもOKです。ぜひ、参加ください！

[1293: 住民さん2]

うちと、ブランズタワー豊洲は、管理組合がいけてない。
BTTは今はいいけど、資産価値落ちるだろう。

[1294: 住民さん8]

>>1293 さん

もう既に落ちてますよ。
豊洲で最低の評価のタワマンになっています。
知らないの？

[1295: 住民さん7]

>>>1291 マンション住民さん
総会で理事の言い訳聞いて、目の前の大規模修繕のことで頭一杯で、一度上げた管理費だから、今は、とても恐くて下げられない、下げてまた足りなくなったら、責任取れない、自分の番ではしたくない、次の理事会にパスって感じでしたね。
理事の半数は、今、売る予定ないから、資産価値とか成約価格とかに特に関係なしという感じですね。なにか分かる気もします、、。よほど売買価格が問題だと強い問題意識をもった人が理事長にならないと管理費値下げは無理だと思います。

皆さん、今は、価格下げないと売れないので、売却は急がず時期を考えましょう。決して安売りせず、売るなら坪400万前後でお願いします。大規模修繕終わったら管理費も下がりますよとか言って売って下さい！安い成約実績は出されると資産価値に直結しますので、、。

大規模修繕委員会、業者に物価や人件費が高騰とか、言われるがまま鵜呑みにして、管理費からも多額のお金を使い込まれそうな雰囲気で、不安になりました。担当の理事、大丈夫かいな？いかにも言いくるめられそうなおじさんですね。

[1296: 住民さん3]

>>1295 住民さん7さん
400は安いでしょ。430ぐらいで売出し出さないと。

[1297: 住民さん1]

>>1295 住民さん7さん
理事会でも意見が分かれたと言われてましたが、全部、理事だけで決めようとせず、民意を聞くべきです。だから、理事会に批判が強いことが分からないのかいね。
管理費余剰が出れば、下げるのか、積立に繰入れるのか、我々所有者のお金なんで。理事会の自由に使えるお金じゃないですよ！
もしかして、理事会のお金と思ってます？

[1298: 入居済みさん]

>>1297 住民さん1さん
えっと.....民意を代表し理事会が管理組合で構成されているわけなので、理事だけで決めようとせず、ってじゃあアナタは管理規約を守るなと言ってます？　全て管理規約に基づいて意思決定されているわけなので、アナタは自分の方針が通らないからと言って、それが住民の大多数の意見だと勘違いしているだけでしょ。違うと言うなら、民主的な方法でアナタが理事に立候補し「民意」を示せばいいのでは？

　資産価値、って直近１年くらいで売却したい人を除き、誰が気にしているのそんなに焦って　笑　そんなに他人の売買履歴ばっかり気にして価値が下がるたびに大騒ぎしていたら、株式投資も毎日資産価値が気になりすぎて売買できないだろうなぁ。

[1299: 住民さん7]

>>1298 入居済みさん
資産価値は気にしないという貴方の考えはわかりましたが、組合員の大半がそう思われるのでしょうか？そう考えられるのは少数派ではないでしょうか？それは組合員の方々に聞いてみないとわかりませんよね。
管理規約に基づき決定されているのはそうでしょうが、余剰金の使途として、管理費改定の案もあることは触れず、一部の理事の偏った意見だけで、積立金への繰入れ案のみ総会に出されるのが、やり方として良くないと思っています。総会議案を覆すのは無理で、そのまま可決されてしまうのは誰でもわかります。だから、総会の出席者も減ってますね。

管理費の取り過ぎで、余剰金が大きく発生している、管理費等の単価／㎡が高すぎることが原因で、資産価値が豊洲近隣マンションの中で下落に転じている事実を組合員に周知した上で、管理費の適正化の要否を聞くべきではないでしょうか？
過剰な管理費を払わされている組合員の意見を確認しようともせず、議案化していることに問題があると思ってます。
毎年、管理費の余剰が○千万円と出るでしょうが、毎年、総会で可決されたと言ってこれをやられたら、実質の修繕積立金の2重3重取り、修繕積立金の値上げであり、何に必要なお金を払わされているのか分からず大問題ですよ。

余計なこと言わずに、理事会内で決めることに、YESかNOか総会で賛否の挙手だけすればいいと言うことでしょうか？

[1300: 入居済みさん]

>>1299 住民さん7さん

> 理事会内で決めることに、YESかNOか総会で賛否の挙手だけすればいい

そうです。それが普通です。

> 管理費改定の案もあることは触れず、一部の理事の偏った意見だけで、
> 積立金への繰入れ案のみ総会に出されるのが、やり方として良くない

つまりA案、B案、C案があります。どれかに投票してください、と総会に出せば良い、という意見ですね。日本中のマンションの管理組合の総会で、あるいは企業の株主総会で、Yes／Noではなく選択肢から選べ、としている例が一つでもありますか？　現実的、建設的な案とは言えません。

　私は「一部の理事の偏った意見」の「偏った」という貴方の意見こそが偏っていると思いますよ。余剰余剰と言いますがその余剰は何のため、と理解されています？　理事会のお小遣いとでも？　未来永劫余剰なわけではなく、今だけ余剰なんですよ。使う時には桁違いのお金が吹き飛んでいくのに、その時に足りない、安くした管理費を上げよう、と思っても手遅れです。数年以内に売却しようと思っている人にとってはずっと先のことなど関係ないですが。

・管理費の取り過ぎで、余剰金が大きく発生している　　←これは事実です
・管理費等の単価／㎡が高すぎる　←これも比較対象次第ですが相対的には事実
・資産価値が豊洲近隣マンションの中で下落に転じている　←これも直近は事実

　しかし「管理費等の単価／㎡が高すぎる」、「だから」ツインよりも資産価値が下落している、の「だから」を証明する因果関係の説明が何も示されていないですよね。ひろゆき風に言えば、貴方の思い込みですよね。ここでこんなやりとりをしているからこそ、資産価値が下落している、潜在的な購入希望者が敬遠しているのでは？　他にもツインや他の同時期のマンションとの違いは？　管理費以外の条件は全て一緒だとでも思っている？

　理事会の方針全てに両手を上げて賛成しているわけではないですが、資産価値の低下の原因、スケープゴートを管理費の高さ「だけ」に求めるのは短絡的過ぎて全く納得感が湧きません。管理費をきっちり徴収し、将来の備えを万全にしていることに中古マンションの安定性、安全性を感じる人だって、私以外にも一定数いると思いますよ。

　ここに書けば書くほど、イベントで講演していた某豚さんなど管理クラスタが嬉々として次の講演のネタにし、面白おかしく笑いのネタにすることで、さらに資産価値に悪影響が生じますよ。

[1301: マンション住民さん]

>>1296 住民さん3さん
昨年の平均成約価格が370万円/坪がやっとなのに430万円の売出価格で出してどうなるだよ。売れる訳ないだろう。小学生でも分かる理屈だろうが。理事会もどうしょうもないが、こんな住民ばかりだとしたら、資産価値が堕ちるのは当然だな。
不動産業者もいい迷惑だよ。SUUMOとか紙媒体の新聞折込広告を出すのにも結構金かかるんだよ

[1302: 住民さん4]

>>1300 入居済みさん
こんなやり取りというより、私は非常に参考になります。こんな真逆な考えをお持ちの方と接することがないので少々驚きです！
ライフスタイルは様々、考え方は色々です。我々のような現役世代と高齢の方々とでも違うし。築15年も経てば、当資産を元に新しいマンションにグレードアップ、広い所に住みたい、戸建を建てたい、海外移住したいという夢がある世帯も多いでしょう。資産価値が低くていいという人は珍しいと思いますよ。
ちなみに成約価格が下がっているのは、管理費等が突出して高いからという、豊洲の、三井、野村の不動産仲介の専門家の見解です。疑うなら調査に行って下さい。トヨタワは維持費が高いですからと言いまくってるので、、。

私が言ってるのは、様々な考えがあるからこそ、総会に提案する前のプロセスのことです。事前にアンケートを取ったり、事前説明・意見集約をして欲しいということです。マンションは数が多ければ正です。資産価値は最低でもいいという意見が大半=正なら、それで納得するでしょう。
無理を言うつもりはなく、突出している分を適正化して280円～290円／㎡ぐらいでも、まだ余裕はあります。成約価格は戻ります。みんなが納得できる真ん中の案が取れたらなあと、、。
3000万円ぐらいならまだしも、単年で、11000万円の積立金繰入れは無茶苦茶ですよ。

また、ご意見をお聞かせ下さい！

[1303: 住民さん1]

>>1300 入居済みさん
トヨタワは、管理費・修繕積立金が高すぎること以外は、住民の方々も含め、近隣のタワマンに負けてない素晴らしいマンションだということも付け加えておきます！

[1304: マンション住民さん]

>>1303 住民さん1さん
誰しも自分が住んでいるマンションは良いマンションだと思いたいです。私も同じです。
管理費が高いのと裏返しのことなのかもしれませんが、家具購入等もそうですがコスト意識が希薄で適正な支出をしていないことです。
そして最悪なのは、資産価値(成約価格）が豊洲の主要なタワマンの中では最低となっていることです。
残念ですが、これこそが不動産市場がこのマンションに突きつけた評価なのです。

[1305: 住民さん4]

最低とは言っても、それでも坪404万円で成約していて過去最高水準でしょ、グラフを見れば。
豊洲の主要タワマンの中でかなり築年数の古い方であるにも関わらず、パークホームズの成約価格にも見劣りしない。PCTやBTTやツインと比較しちゃダメなのだよ。管理費の高さを敬遠されているのはそうかも知れないが、それだけではないだろうし、現に大幅に成約価格が下がっているわけではなく周りが高過ぎるからそう見えるだけで、買った時と比べたら資産価値はかなり高いのだから、欲張り過ぎなくていいのでは？

[1306: マンション住民さん]

>>1305 住民さん4さん
三井のリハウスの資料のようですね。三井が取り扱った物件で年初に上手く売れた物件のようですが、その後354万円/坪、387万円/坪、402万円/坪等で成約したものもありますので１物件だけアップしますと、それぞれ階、バルコニー向き、売主・買主の売買事情・動機等も違うことから皆さんの誤解を招きますので如何なものでしょうか。
ただ、管理費値上げ以降も成約額の絶対値は毎年上昇ししているのも事実です。
一方、シンボルの今年の平均成約価格は約406万円/坪程度となっていますが、両マンションの今後動きは分かりません。１年の途中段階の数字なので参考程度で見る方がよいと思います。
　令和４年の平均成約価格はシンボル393万円程度、トヨタワは374万円程度ですので19万円程差をつけられています。80㎡換算ですと460万円程度差をつけられていますが、以前はトヨタワが同程度高かったのであくまでも机上の計算ですが管理費値上げがなければ逆に400～500万円程度差をつけていたかもです。
　皆さん欲を張って言っている訳ではなく、自分の住いの資産価値を心配しているだけです。

[1307: 住民さん1]

いろいろな価値観や意見がありますね。

私は「残債割れしなければ良い」という程度でしか資産価値は気にしていませんが、周辺物件と比較した現時点の相対的な資産価値を気にする人は気にしていればよいと思いますし、10年後20年後の資産価値や、その時のマンションの管理状態を気にする人がいてもよいと思います。当然、両方を気にしている方もいるでしょうし、それ以外の意見もあり、様々ですよね。

各々の意見が少数派なのか多数派なのかの違いはあるものの、絶対正しいものはないので、お互いの正しさを押し付ける必要もなく「そういう意見もあるんですね」とだけ思っていれば良いと思いました。

[1308: マンション住民さん]

>>1302 住民さん4さん
常識的なご意見で御もっともだと思います。
1300さんの考えは仰るとおりなかなか理解に苦しみますね。
　「使うときに桁違いのお金が吹き飛んで…その時たりない…管理費を上げよう…手遅れです。」「管理費を徴収して将来の備え万全にしていること…」、これって修繕積立金のことですね。管理費と修繕積立金との違いが分かっていないのか話しをすり替えているのか。管理費はその年の通常の管理に要する経費のことなのに、管理費の余剰金を将来の備え（修繕積立金に繰り入れて積み立）にすべきだと言っていますが、修繕積立金は昨年値上げして今回、次回の大規模修繕工事に対応可能な資金は十分あるので繰り入れる必要はたとえ3000万円でも全く必要ありません。
金は有ればあるほど、コスト意識が希薄になり、ジャブジャブ使いたくなるものです。そして気が付いた時には、金が足りなくなっていることでしょう。ここの管理組合の末路はこんなところだと思います。
　管理費の余剰金はボッタくりされている管理費の値下げの原資に充当すべきです。

成約価格が低いのは管理費の必要以上の値上げが原因であると不動産仲介会社が言っていることは1255さんも書いています。
野村、三井が言いまくっているのではなく、宅建業者は業法上、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げることは禁止されていることから、物件購入希望者等にセールストークで良いことばかりでなく悪い事実もちゃんと説明してくれたと思ってください。
ここのバカ高の管理費は各仲介会社に情報共有されており、仲介会社にとっては非常に客付けしにくいマンションなんです。
異常な管理費の値上げによる資産価値下落については、重大問題なのですから議案提出前にこのことを住民（資産価値下落のことを知らない方が多いのでは？）に知らせて管理費の在り方について住民の意見を聞くとともに、その意見を踏まえた議案を提出すべきだったと思います。1302さんの仰るとおりです。
　住民の意見を踏まえた妥当な管理費（近隣マンションの管理費水準の240円～280円/㎡）にすれば、成約価格にも好影響を与えるとともに、このような住民同士の不毛な議論はなくります。
ここの理事会は、情報の開示、運営の透明化等に問題があり民主的ルールに基づく管理組合運営が行われているとは到底思えません。

[1309: 住民さん4]

>>1308 マンション住民さん
非常に納得感があり、冷静な分析、ご意見であり、全く同感です。理事長やっていただきたいぐらいです。

もう一点、あまり意見でてきてませんが、問題ではと思っているのは、管理委託費です。
内容ほぼ変わらず、管理費改定と同時期に値上げ、昨年も値上げと2年間で、約3000万円の値上げをしていることです。今年は60万円企業努力で値引きしましたと言っていますが、、
この各年3000万円の値上げでコンビニ等の収益事業の毎年の3000万円が丸々管理会社に流れる構図となっていませんか？収益事業化は管理会社の値上げのために取り組んだのでしょうか？

今回、総会で、管理委託契約継続がすんなり可決されました。どう精査してるか、相見積もり等取ったのかの質問がありましたが、理事会からでなく、マンション管理士から、相見積もりを取るのは大変、管理費は上がっている、受け手がない等と納得感のない説明、その後、振られた理事長も全面信頼しているとのコメントされ、そのコメントを聞いた瞬間、非常に不信感を抱きました。

2年前の管理費の大幅な値上げは、管理会社、理事会、マンション管理士が、水面下で結託して、やり上げたものだと勘繰ってしまいます。そのため、常識外の値上幅、今の過剰な余剰金に表れ、一度掴んだお金は逃さない、この3者で、好き放題とニヤついてる光景が浮かんでしまいます。私の考え過ぎかもしれませんが、異常な管理費余剰と多額の修繕積立への流し込みは、常識外なので、そう思われても仕方ないのではないでしょうか？
この点はどう思われますか？冷静な視点で、ご意見をお聞きしたいです！

[1310: 住民さん2]

>>1309 住民さん4さん
総会資料を見て、1309の金額のみ訂正です。

管理委託費は2020年度比：約2500万円増
コンビニ等の収益は2022年度：約2700万円
また、マンション管理士報酬は2020年度比：約73万円増

[1311: 住民さん1]

資産価値逆転の要因は管理ですね。
シンボルは住友の関係会社が一丸で直接管理してます(コンシェルジュさんも掃除の人も優秀です。)が、トヨタワって業務の多くが再委託で全く関係ない会社から派遣してもらってるんですよね。
管理は住友に変えてみたりできないんですかね。

[1312: 住民さん2]

>>1310 住民さん2さん
はるぶーとか管理クラスタに載せられた維持費管理費上げる、まさに
ゼネコンにとって養分みたいな存在。ここの理事会やばい。

[1313: 住民さん2]

管理費や修善が他と比べて高いマンションは管理ができていないと思われるので
資産価値が安くなります。当たり前のロジック。

[1314: 住民さん8]

>>1313 住民さん2さん
全く当たり前じゃなくてワロタ

[1315: マンション住民さん]

>>1311 住民さん1さん
お気持ちはお察しします。
委託管理費が高いことから、管理会社を住友不動産系の管理会社へ変更すれば良いのでは言われているようですが、残念ながら難しいと思います。
三井、住友、三菱、野村、東京建物等大手の管理会社間では、他分譲会社の物件についてはお互いに手を出さないという暗黙の了解（カルテル）があって管理組合が管理の変更を依頼をしても間違いなく断られます。特にトヨタワの旧分譲会社は、三井を筆頭会社とした住友を除く上記の４社です。
もちろん聞けば、自由競争を阻害するようなことはしていないと言いますけれど。
実際、管理会社の変更を受ける可能性があるのは、大和ハウス、長谷工、合人社（独立系の管理会社で管理の変更を生業としています。）、日本ハウズイング（独立系）等ではないでしょうか。（湾岸地区のタワマンでは、プラウドタワー東雲が野村から合人社に変更しています。管理費は何年か前に20円/㎡値上げして258円/㎡です。何処かのボッタくりマンションと違いまともですネ。）
　いずれにせよ委託管理費を含めた支出額の適正化を図ればよいのですが、資産価値の維持・向上と称して肥大化させた管理費の支出項目・金額を洗い出して支出削減を図る、委託管理費については委託各項目を精査・検証を進めれば相当な削減は不可能ではないと思います。しかし、理事会にはそんな知見も意欲も持ち合わせていませんので、マンション管理士にこのことを取り組ませれば良いのですが、どうにかして管理費を使いたい、管理会社にいい顔をしたいのか管理会社の言われるままに委託管理費の値上げ認める理事会では住民目線にたって意識を変えない限り無理ですね。
でも理事会が一番問題なのでなく、総会の議案に何も考えずに何でも賛成のノンポリの住民が多いのですから、一番の問題はここの意識の低い住民なんですね。

[1316: マンション住民さん]

管理委託費については値上げでの現行契約のの具体的な内容について定量的に妥当性の有無を書いた書き込みがありません。単にぼったくりだと書いてあるだけです。では管理員・清掃員・警備員・コンシェルジュなどの単価は時間換算でいくら高すぎるのか？　事務管理費は、配置人数に対して過大なのか否か？です。

委託経費の多くは人件費で、その部分は毎年３％ほどここ１０年上がり続けてきているほか、清掃員・コンシェルジュ・警備スタッフなどは外注であることが普通で、清掃のように受けている会社がこの値段では撤退だと言われると管理会社にもコントルールが困難なものです。管理員も含めた全ての総雇用時間と、その経費から１時間あたりの契約単価を算出可能ですが、それが相場と比較して高いとか妥当とかで議論しないと定量的な議論とはいえません。

管理会社など変えればよいとの暴論もありますが、書かれている通りで漢字２文字の大手同士はお互いコンペに参入してきませんから、タワーの管理実績に乏しい独立系になり、コストカットというちょりは人減らしが中心です。坪400万円級にまで値段の上がった豊洲のタワマンで、それでオーナーが納得するかどうかはやや疑問に思います。

お隣のシンボルと比較した議論もありましたが、シンボルは初回の大規模修繕を２回にわけて実施しないと積立金の手配ができないなど財政的には潤沢な状況とは言えません。今回の修繕で積立金を使い切りとなると、次回はＥＶなどの機器更新がありますから、今後積立金を値上げしてくる可能性も高いものです。

特に仲介でみる取引価格が下がったようには思えないものを短期の売買実績を比較して値上げの影響が大きいとうのは定量性のある議論がなされているようにも思えないですし、その理由が管理費・積立金の値上げであるという因果関係の証拠もありません。一時的な勝ち負けで見るなら、シンボルを豊洲タワーが上回っていた時期の”理由”の説明が必要になりますし。

[1317: 住民さん]

>>1316 マンション住民さん

はるぶー参戦？主張がTwitterと同じだが

[1318: 住民さん2]

>>1317 住民さん
はるぶーとか管理クラスタはデベの言いなりで管理修善上げますしかないからな。
世間を知らないってすごい。

[1319: マンション住民さん]

誰か知りませんがなにか間違えられている他の人も気の毒です。
私は書かれているのとは別人です。

「管理会社のいいなり」派の人は、「ぼったくり」であるという委託経費の内訳を、管理員・警備員・清掃員・コンシェルジュ・事務管理経費にわけて妥当金額はいくらなのかの数字を示していません。何年も固定されてきたものですから、元と同じは無理として、では上げすぎたと言えるのかどうか。
　コストカットの特異な管理士も入っていますから、なにもアドバイスしなかったも考えにくい。長文のやりとりがあるのですが、この点定量的な議論は１度もみたことがないので書きました。

「シンボルとの比較」についても書いた通り。繰り返しません。

[1320: 住民さん5]

>>1318 住民さん2さん
では、ぜひ世間を知ってるらしい方で頑張ってください！
どこのマンションでもそうですが「管理費は1円でも安く！」「資産価値は1円でも高く！」みたいな人いるんですよね。
価格とサービスのバランスが適切と感じる範囲内であれば私は文句ないので、お気持ちは理解し難いですが

[1321: マンション住民さん]

>>1319 マンション住民管理費が高いと言っている人に対しては、「具体的に積算するとこの金額になります。」と積算過程・結果を明示すればいいだけです。
「人件費が上がっているのでこの額は妥当です」とか抽象的、誤魔化し的なことを言っても納得しないでしょう。
作業項目ごとに具体的な金額・計算結果が出ているのだから、その計算過程を示せば終わりです。
説明責任は理事会側にありますよ。
質問する側に説明責任・挙証責任を求めるのはお門違いですよ。総会は裁判ではありません。
※清掃費・警備費・コンシェルジュの費用は、人件費（諸経費込み）は記載してあるので多少の知識がある人はすぐに計算できますが、これ以外の項目がボッタくり価格になっています。
そんなこと、お分かりですよね。