THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1095: マンション住民さん]

調度品購入もこんな3400万円の支出は相当問題がありますが、要は放蕩理事会に管理費を多く持たせないことです。つまり、管理費を下げて適正額にして金を使わせないことが一番大事です。ロシアを経済的に締め付けるのと同じです。

収入で雑収入ローソン賃料・駐車場サブリース収入等（2270万円）以外にほぼ確実な収入カーシェア敷地使用料等約500万円未計上で隠してますね。
3400万円（次年度以降は不要なはずです。）と剰余金1200万、雑収入500万円の約5000万円を原資に管理費を下げることができますね。(さらに実際は予算・決算の差額が多分1000万円以上剰余金が出ると思いますが。）

管理費の値下げは絶対必要です。

[1096: 住民さん1]

>>1095 マンション住民さん

ざっくりですが、「修繕積立70円／㎡上げ、管理費70円／㎡下げ」の同時立案であれば、反論しようのないベストな議案ですよね。

[1097: 住民さん1]

>>1096 住民さん1さん
管理費+修繕積立金594円／㎡で、大規模修繕3回目まで目処が立った資産価値の高い優良マンション。住みたい、買いたい、自慢できるタワーマンションになりますよ！

[1098: 住民さん1]

>>1097 住民さん1さん

理事の方々へ
ここをご覧になってるはずです。管理組合の代表者として、色々ご検討、活動ご苦労さまです。
ただ、大事な視点を見失っていませんか？
代表として、多くの居住者にご納得いただけ喜んでもらえる形で提案するという最も大事な視点です。
今回の総会資料を見て、残念ながら、居住者ファーストの視点は全く感じられませんでした。

理事メンバーの方々、落ち込んでいる暇はありません！まだ一週間以上ありますよ。まだ間に合います！トヨタワの評判を上げていくのか、下げていくのかの分岐点ですよ！

638円／㎡になった瞬間から、管理費修繕費が馬鹿高いマンションというレッテルで不動産業界で広がりますよ。

顧問マンション管理士の方、しっかり守って下さい！

[1099: 住民さん1]

>>1097 住民さん1さん

失礼、現行通りで、563円／㎡の間違いです。

[1100: 住民板ユーザーさん1]

>>1097 住民さん1さん
現時点では、1096さんが言うのが現実的で一番良いと思います。
今回の修繕計画を良く見ていませんね。形式上足りるように見えるだけです。目処はたっていません。
2回目、3回目の大規模修繕は1回目と同じ価格で出来きません。今回の計画は物価上昇分(インフレ率)を見込んでいません。3回目(36年後)の工事費は1回目の２倍以上になると思います。ただ、物価上昇分を見込むと物凄い積立金になってしまうので足りるような計画を作ってあるだけです。
15年後、30年後かに何回かさらに値上げすることになります。
現実的には、今は1096さんが言うとおり適正な管理費とほどほどの積立金にしておくしかありません。
管理費が異常な額だと不動産市場で競合マンションに負けて買い手が付かなくなって資産価値が下がることになります。
買い手からすると管理費、積立金とも200円台の物件が一番魅力的に見え評価が高くなると思います。

[1101: 住民さん1]

>>1100 住民板ユーザーさん1さん
1100さん、専門的な解説ありがとうございます。非常に納得できます。15年後、30年後なんて、世の中どうなってるかわからないですからね。30年前にはスマホはもちろん、パソコンもなかったですからね。
マンション管理も、逆に、工事技術の高度化や材質の耐性強化、デジタル化、AIの進化で管理も人件費不要になるかも知れませんね。
当然、見直しは必要ですね。現時点で考えうる項目上げて、見積もり積んで、足りるように計算しただけの何の保証もない概算資料なのは理解してます。

[1102: 住民さん1]

>>1096 住民さん1さん

賛成です！現時点で、適正な水準と思います。管理費口は余剰金はゼロに近い方が良く、余らす必要ないんです。
近隣マンション横睨みで、資産価値に影響がないよう、後出しジャンケンでいいじゃないですか！
財布に余りがあれば、節約もしなくなり、使われちゃいますよ。
3年ぐらい毎に、周辺含め、適正かチェックし、必要に応じて改定すれば良いと思います。

[1103: 匿名さん]

修繕積立金が上がって中古価格が下がったという実際の事例はないはずですが、こんな端金で騒ぐ住民もいるんだね。。
これがうわさの湾岸の民度というやつかな？

[1104: 住民さん6]

2年前までトヨタワはシンボルやツインより1割程度高かったのですが、今では坪単価はほぼ同じです。積立金値上げによって抜かれるでしょう。事例ならいくらでもあります。

[1105: 住民さん3]

2年前までトヨタワのほうが高かったのは、シティタワーズのほうが先に修繕費を値上げしてランニングコストが高かったからですよ。今回うちが修繕費を見直して条件が対等になります。

[1106: 匿名さん]

結局下がった事例はなし。相対的な差を挙げる人もいるようだけど、感覚的、感想に過ぎずエビデンスなし。

これで修繕積立金と中古価格を真面目に議論しているつもりになっているなら相当だね。

[1107: 住民さん2]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1108: 住民さん1]

シティタワーズやパークシティと比較している人がいるけど、シティタワーズは3棟で共用施設共通化してコスト削減しているし、パークシティは1500戸ある上に自走式駐車場1000台近くあって、経済的にはその二つはうちの倍くらいの規模がありそう。免震でマンションのサイズが近いブランズタワーを参考にするのな良さそうですけど、あそこは管理費だけで400円ですからね。

[1109: 住民さん5]

マンション売るやつだけがごちゃごちゃ言ってる印象。長く住む人の意見じゃないよね。だからここで話してること基本無視でいいと思うわ。

[1110: 住民さん1]

スカイラウンジのインテリア更新に2100万って、そんなに傷んでいないし、使わないでしょ。
家具屋が理事会にいるのかな？バックマージン？

[1111: 住民さん1]

>>1109 住民さん5さん
自称長く住む人さーん、スカイラウンジ行く？

[1112: 住民さん1]

2009室さん晒されて可哀想

[1113: 住民の人に質問したいさん]

なるほど、掲示板をざっとみて、客観的事実を積み上げてみました。これは紛糾しますね。住民側も秀和レジデンスじゃないけど、意思のある人間が理事や理事長にならないと何も変わらないのが事実なので、理事に立候補するしかないですよ。

・トヨスタワーは修繕積立金値上げ後は、湾岸でトップクラスの管理費と修繕積立金になる（マーレを除けば事実上の最高値）
・同時期に竣工したシンボルが490円であるのに対して、トヨスタワーは638円
・トヨスタワーはコンビニへの補助金がなくなり、家賃収入が増えた。合計2000万円プラス。その他カーシェア、外部駐車場貸の収入あり
・上記にもかかわらず管理費は据え置き
・そのうえ、インテリア改装費として3400万円を予算として計上

[1114: 住民の人に質問したいさん]

>>1110 住民さん1さん
インテリア業界のものです。
フルスケルトンのマンションのリノベーションでも1000万円くらいですので、2100万円は異常な値段ではあります。（スカイラウンジの広さに依存しますが仮に80平米あるとして）カッシーナの家具をそろえても500万円程度でしょう。壁紙とか床材をちょろりと変えて、デザイン料を込みで1600万円くらい取る気なのでは？普通にアクタスとかにリノベーション頼めば80平米で1000万円くらいで済みます。

[1115: 住民さん6]

周囲との比較や目先の管理費値下げのことばかりで、中長期で見てこのマンションにとって何がいいのかという視点での投稿が少なく非常に残念です。
元理事長が孤軍奮闘してやっとの思いで得たコンビニからの収入（&住民にとっての利便性）をこうも簡単になきものにしようと考えてしまう人たちがいふのは、本当に残念。

[1116: 住民さん8]

あんまり気にしない方がいいよ。ここに書き込んでる人数なんてごく少数なわけで。理事会反対派2-3人がたくさん書き込んでるだけ。

[1117: 住民さん1]

>>1098 住民さん1さん

同感！

[1118: 住民さん4]

>>1113 住民の人に質問したいさん

事実ではあるけど、悪意あるまとめ方ですね。
あたかも問題があるかのような印象を与えるような。
具体的にどのような問題があるのか、書面で理事会に意見すればいいだけの話。

あ、部外者さんか笑

[1119: 住民さん1]

>>1115 住民さん6さん

はい？
誰もローソン関係自体には文句言ってないけど

元理事長が孤軍奮闘してやっとの思いで得たコンビニからの収入（&住民にとっての利便性）をこうも簡単になきものにしよう

[1120: 中古マンション検討者]

トヨスタワーの購入を検討しています。修繕積立金が値上げになるのも不安材料ですが、理事会が機能してないように思えます。マンションは立地、占有部の間取りも良く、素晴らしいのですが。。。

[1121: マンション住民さん]

まともなマンションであれば、匿名の掲示板の誰だかわからない書きこみになど理事会は対応しません。読んでるってわかるだけで、おい理事会見てるか？とか荒れていくからです。理事会がきちんと機能しているかどうかは、他のマンションも含めてこの掲示板ではわからないわかです。本気の検討者であれば、理事会でだしている過去の総会の資料などを確認させてもらうなど、理事会のことについて知り長けr場理事会に訊きにいくべきかなおｔ思います。ここで話題になっている値上げ系の議案も、過去のものは実際に総会では圧倒的な賛成率で可決されてきたもので、そこに至るまでの説明はきちんと広報もされていますし、平均をはるかに超えるレベルで運営されてきていると思います、他にどこのマンションが、お金を払って運営されているコンビニをお金をもらう側に買えることができえちるでしょう？　理事会が昨日していなければ絶対にできないことです、ここには多分数名の反対分子の憩いの場になっている雰囲気ですが、マンション全体の意見分布を反映しているわけではないと思って欲しいです、なにも問題だと思っていない人は、書き込みもしませんし、そもそもこの掲示板も見に来ないと思いますので。たまたま見にきたらなんか荒れているので一言かかせてもらいました。

[1122: 住民さん1]

>>1121 マンション住民さん
一言w

[1123: 住民さん1]

痛いところをつかれたから
茶化すしかなかった？
それとも猿並みの知能しかなくて
長文だと理解できない？？

[1124: 中古マンション検討者]

1120です。理事会関係者の方のコメントでしょうか、ありがとうございます。過去の総会資料は取り寄せて確認いたしました。私も理事の経験がありますが、今回の議案は説明ロジックが強引に思えました。しかし、普通決議なので可決されるであろうことも理解しています。ご意見踏まえて検討させていただきます。コンビニの件は素直に凄いです。

[1125: 住民さん2]

>>1123 住民さん1さん

さすがに誤字多すぎで判読困難

[1126: 住民さん7]

>>1119 住民さん1さん

ローソンの賃料を原資に値下げだ！とか言ってる人がいるよね…

[1127: マンション住民さん]

管理費単価の値上げは、コンビニの賃料確定よりも
前だったと思うから、後者を仮定しないで管理費の
値上げ幅は決まっていた筈。

積立金と、管理費は別会計だから、積立金を上げるのは
よいとして、その後で派生したローソンの賃料の分は
管理費会計の範囲内で還元するのは妥当。

なので、賃料分値下げしろというのは適切な指摘だと
思うけどな。黒字がたっぷりでそうだから、高額のソファ
支出をしてもいいといいながら、積立足りませんと主張
したら、じゃ管理費を下げてその分積立金に回すとかして
値上げ幅を圧縮してよと指摘されるのはある意味当然にも
思えるけどな。

別にローソンの賃料は全戸のもので、
理事会専用のお小遣いじゃないよね？？

[1129: マンション住民さん]

[NO.1128と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1130: 入居予定さん]

購入検討しているのですが幅1850以上の駐車場の空きってなかなかでないですか？幅1850であればルーフ全部空いているとのことだったんですが...。

[1131: 住民さん1]

理事会が機能してないのなら、自分から理事に立候補するしかないです。それで管理費値下げの議案を出すなりするしか手段はない。住民も理事会もお互い罵り合うのは全く生産的ではないですよね。

[1132: 住民さん7]

機能してると思うけどな。
徴収の値下げは誰にでもできるけど、
必要なところまでアップさせる値上げの方は
誰にもできるわけではないから

[1133: 中古マンション検討中さん]

値上げも簡単にできますよ、普通決議ですから。ひとまず購入様子見で修繕積立金値上げ後に物件価格が下がるのでその後に購入を検討します。

[1134: 住民さん7]

>>1127 マンション住民さん

ローソンの賃料を理事会専用のお小遣いとは…
悪意あるにも程がありますね…
こういう方がいるから、管理組合運営というのは難しい。現実を見せつけられます。

[1135: 住民さん8]

>>1127 マンション住民さん
理事会のお小遣いは言い過ぎかなと、、、
全体正しい事を仰ってるのでもったいないです。
たしかに無駄遣いは多いとおもいますが。

[1136: 住民さん8]

きちんと広報実施するなど、時間をかけて合意を得てゆく姿勢なく、単に過半数決議だから可決すればいいんでしょうで突き進むなら、その多過ぎる無駄遣いを、理事会のお小遣いと言われても仕方がない気もします。言ったのは私ではないですが、言い過ぎというほどでもないかと。

コンビニの収入はまだ算入されるようになったばかりで、半年ほどしか経過していません。

実際に余裕が生み出されたわけでもないわけで、そこから未来の分まで含めて一年分以上をもう、さほど急ぎとも思えない上に、それが仕事の人にも高すぎると言われる形で消費しようとしてるわけです。理事会的にはずっと継続する収支の改善の一年めを使っただけだと言う理屈なんでしょうが、今回のような明らかな無駄遣いで毎年溶かさないと言う保証があるわけでもありません。と書くと、お前がやれとか言われそうですが、まずは変に動き回らないで、今の管理費で黒字が出した姿をまずオーナー全体に見せるべきだと思います。

そもそもコンビニのための巨額の回収の費用はどこから出してどう回収したのでしょう？
それが終わるまでコンビニがあるからとか口にするのも変なわけです。相手は永久に契約してることを約束したわけでもないですからね。

管理費を上げた時には、コンビニの収益は確定していなかったわけですから、後から変わった収支の改善は、急ぎとも言えない高額な家具で使ってしまう理事会なら、変に予備費的に持たせておくべきではなく、管理費の値下げ改定で還元するのが筋かなと思うわけです。

[1137: 住民さん1]

ここ、契約者スレですので検討者の発言はご遠慮ください。
この不自然なタイミングで登場して、管理費改定にネガティブな発言しているので中身が何者かはバレバレですが。。
必要であれば理事会はIP開示や内容証明送ることはありますので、今すぐにマンションを売って出ていくつもりがないならネットで誹謗中傷は辞めましょう。

[1138: 住民さん3]

>>1137 住民さん1さん

殆どの方が住民を名乗って書いていますし、1137の書き込みが、住民の方なのか、理事会の方なのかもわかりません。掲示板の差に書き込む相手に、根拠もなく中身が誰かバレバレとか書くのは誹謗中傷にあたらないのでしょうか？

掲示板の情報開示は、名誉を毀損しているなど被害を受けている人がいる場合に、まずは掲示板の運営者にIPアドレスの開示、次はインターネットプロバイダーに対して接続者の情報開示を求めていくなどの流れで、特に後者は通常かなり困難です。プロバイダーは基本は接続者の情報は明かすまいとしますからね。
その結果が単なる内容証明郵便なんてこともまずないわけですが、理事会がそのコストを払うほどの酷い書き込みがこの場でなされたかどうかです。

見る限りでは、理事会の施策に反対の方が数名が意見を表明させているだけで、誰だって管理費や積立金が上がるのは嫌ですから、それを書いたからといって、誹謗中傷にあたると言うのはいかがなものでしょう。

1137さんが理事会の方ではない場合には、今度は理事会がこの掲示板での情報のやり取りを頭ごなしに鎮圧しようとしておるとおもわれてしまう分、理事会に迷惑をかけていることにもなりかねませんから。

単に意見や情報の交換ごなされるねらそれは無論ありです。私もなるほどとか思うものがありました。

特定の値上げや値下げなどの施策には賛成できないという他には特に理事会全体を批判しているものも少なく、特に理事長など特定の方への個人批判がなされているわけでもないですから、お互いにお前だまっていろとかはやめて、せっかくの掲示板ギスギスさせずに意見交換が抑制的に進むようにして欲しいです。

この掲示板そのものが不要というなら、文句を言うべきはのこの掲示板の運営者であって、掲示板の上でやり取りしている相手でもないと思うわけです。

まぁ、落ち着いて。反対の方も、さすがに「理事会のお小遣い」は、私的に好き勝手に使ってると連想させる言い方なので言い過ぎではと思いました。

[1139: 住民さん7]

>>1135 住民さん8さん

内容的にも正くない、というか当事者意識のない内容だと思いますけどね。

[1140: 住民さん7]

そもそも、「無駄遣い」と抽象的に仰っている方は、何をもって「無駄」と言えるのか、明確な根拠があるんですかね？インテリアのレベルを維持することは別に無駄だと思いませんし、そもそも予算はバッファ込みで取ってるんだと思いますし。

[1141: 住民さん1]

>>1136 住民さん8さん

共用部にはちゃんとお金かけて欲しいから、別に高額すぎるとも無駄遣いとも思わないけどね。チープなものに入れ替えられたり、ボロを放置されたりはやめてほしい。

[1142: 住民さん3]

>>1141 住民さん1さん

>>1114 でも割と定量的に高くないか？
とその業界と思われる方がコメントされてます。

[1143: 住民さん1]

>>1142 住民さん3さん

業界の人って言っても、細かい条件も何も知らないその人の感想レベルの話なので全然参考にならないよね。

[1144: 住民さん1]

アクタスみたいな比較的まともなインテリア会社に見積もりとれば相場はわかります。100万、200万の買い物ではないのですから大手3社くらいから見積もり取らべきでしょう。管理会社や管理士の推薦する会社を使わない方がいいです。目安は平米20-30万くらいですね、十分いい仕上がりになります。マーレみたいにスーパーポテトに頼むとガチで高くなりますが、資産価値はさほど上がりません。