THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1081: 住民さん1]

>>1080 マンション住民さん

今回の事前説明会資料には修繕費積立の周辺比較しかなかったので、管理費との合計で詳細に提示するよう質問書で求めてますが、自分で調べた結果をお知らせします。単位は/平米、2022/5月調べ
THE TOYOSU TOWER 564円→638円に値上げ
シティタワー豊洲ザシンボル　490円
シティタワー豊洲ザツイン　559円
アーバンドックパークシティ豊洲　450円
スカイズタワー&ガーデン　471円
ベイズタワー&ガーデン　500円
ブランズタワー豊洲　514円
パークタワー豊洲　401円
パークホームズ豊洲ザレジデンス　389円
プラウドタワー東雲キャナルコート　415円
ビーコンタワーレジデンス　427円
パークタワー晴海　445円
ティアロレジデンス　615円
クロノレジデンス　594円
ドゥトゥール　460円
勝どき座タワー　337円
ブリリアマーレ有明　659円
ブリリア有明スカイタワー　485円
ブリリア有明シティタワー　575円
シティタワー東京ベイ　509円

マンション資産価値として重要な判断数値です。買った後、一生払い続けるお金です。管理費修繕積立の合計が物件の売買に大きく影響します。周辺並みであれば問題ないんです。明らかに高いと敬遠されるのは明確です。ブリリアマーレはプール、スパ、バーを売りにした高級路線なので別格です。これを見てうちのマンションが高すぎるのは明らかです。周辺マンションの状況をしっかり把握して横並びで進める課題なんです。規模や仕様が違うからと言いますが関係ないです。
これから買おうとされてる方にはマイバス情報ですが、住民の方々にしっかり自分のマンションを守ることを考えて欲しいと思い情報共有しました。

[1082: 住民さん1]

>>1081 住民さん1さん
ホントに、600円超えたら売れなくなるから。一度上げた管理費を下げるのは難しいので、今回、絶対に阻止しないと！
80㎡で51040円ですよ。5万円超えたら、よほど魅力あるマンションじゃないと買い手なくなりますよ！

[1083: 住民さん1]

文句を言うだけで何一つ行動できない可哀想な方々が多い模様ですね。さっさと売るなり、自分で管理組合入って変革するなりすればいいのに、口先だけで無力な生物って悲惨だね。

[1084: 住民さん1]

まぁ、こういう人は文句を言う自分に酔ってるだけで現実には何もできないだけかもしれませんが。現実で行動できる人にとっては、何も困りませんしね。嫌なら引っ越しすればいいし。

[1085: 住民さん1]

>>1084 住民さん1さん

出てきましたね、理事会の一員の方か、部外者か存じませんが、勘違いしてますよ。
ここは住民同士の情報交換や意見交換の場です。

[1086: マンション住民さん]

>>1082 住民さん1さん
仰るとおり今回は、修繕積立金の値上げは絶対に阻止すべきです。
ただ、本丸は管理費なんですね。近隣の競合マンション（パークシティ、シンボル、ツイン）の約1.4倍、90～100円/㎡程度高い。

修繕積立金を上げるのであれば、管理費を同額下げなければいけないです。それが十分可能ですが、それをやる心算は全くないようですね。

多額の管理費を持たせると理事達は好き放題に使ってしまうのでこれを変えなけばいけない。
そんな悲惨な状態です。

昨年の管理費の異常な値上げ以降、他マンションに比べこのマンションは売りにくくなり取引価格が低くなっています。管理費を同水準にしないと買い手は他マンションに流れて行ってしまいます。
更に638円になったら止めの一撃になってここの資産価値は酷いものになってしまいます。

自分が買う立場ならこんな高い管理費・修繕積立金の泥船マンションは買わないですよね。

[1087: マンション住民さん]

>>1085 住民さん1さん
そのとおりですね。
1083，1084は何かと皆さんが意見を言うとこんなことばかり言ってますね。
可哀そうな人間ですね。
また文句言ってくるかな。

[1088: 住民さん1]

>>1080 マンション住民さん
参考に、ご意見として、管理費5000万円／年、70円／㎡下げられる根拠はありますか？
また、赤字になるのも恐いので、現実的には、3000万円／年、41円／㎡は下げられると思いますが、いかがでしょうか？

[1089: 住民さん1]

>>1080 マンション住民さん

マンション管理士は今回の値上げに対して専門家としての助言や見解を示してるんですかね？中立な立場でマンション資金管理として妥当なのか意見するのが仕事じゃないんでしょうか？総会で、今のマンション管理士を問い詰めようと思ってます。9号予算案が酷すぎます。
2020年度総会で管理費適正化の際、前マンション管理士はまともな見解を一枚ぎっしり説得力のあるコメント資料があります。この最後の一文で、皆さんやむなしと判断された方も多いと思います。
最後の一文：「本議案が承認可決されたからといって、管理費を無駄使いせず支出削減に努め、余剰金は修繕費積立に振り返る等、管理組合が適正な資金管理を行い、公平な負担と使途の透明性を確保できるよう専門家てして助言に努めてまいる所存です。」

[1090: 住民さん1]

>>1089 住民さん1さん

総会案内の「コロナウィルス感染拡大防止のため、総会当日は直接参加はお控えください。」この一文も悪どいですね。オンライン参加の対応もせず。
皆さん、総会は参加して、断固、阻止しましょう！！修繕積立改定は管理費値下げとセットの決議です！

[1091: 住民さん1]

>>1089 住民さん1さん
しかし、インテリア更新費等で3400万円って、驚きです！これは説明して下さい。こんなに必要なんですか？ご存じの方いますか？
ソファ類は多少汚れはあるけど、まだ、4～5年は余裕でいけますよ。無駄遣いも甚だしいですね。怒！
3670万円余剰出たから、高級なソファセットや絵画買っちゃえって乗りですか？

修繕積立金に振り替えろよ！

[1092: 住民さん1]

>>1091 住民さん1さん
ホント、管理費口、お金ジャブジャブ余ってきましたね。余れば使われちゃうよ、そら。
本来の管理費適正化のやり直しが必須です！

[1093: 住民さん1]

そーいや、1階のソファ引き取りの件、業者に言われた、コンシェルジュ前のブランド品と一緒なら引き取るよって、応諾したのかしら？
ブランド品をほいほい捨てといて、3600万円分家具買いますって、あたおか、ですかw

[1094: 住民さん1]

>>1092 住民さん1さん
資金管理さえまともだったら、豊洲で一二を競う住みやすいマンションと思うけどねー。お金持ちばっかじゃないんよw

居住者ファーストの誰もが住みたいマンションNo1にしたいですねw

[1095: マンション住民さん]

調度品購入もこんな3400万円の支出は相当問題がありますが、要は放蕩理事会に管理費を多く持たせないことです。つまり、管理費を下げて適正額にして金を使わせないことが一番大事です。ロシアを経済的に締め付けるのと同じです。

収入で雑収入ローソン賃料・駐車場サブリース収入等（2270万円）以外にほぼ確実な収入カーシェア敷地使用料等約500万円未計上で隠してますね。
3400万円（次年度以降は不要なはずです。）と剰余金1200万、雑収入500万円の約5000万円を原資に管理費を下げることができますね。(さらに実際は予算・決算の差額が多分1000万円以上剰余金が出ると思いますが。）

管理費の値下げは絶対必要です。

[1096: 住民さん1]

>>1095 マンション住民さん

ざっくりですが、「修繕積立70円／㎡上げ、管理費70円／㎡下げ」の同時立案であれば、反論しようのないベストな議案ですよね。

[1097: 住民さん1]

>>1096 住民さん1さん
管理費+修繕積立金594円／㎡で、大規模修繕3回目まで目処が立った資産価値の高い優良マンション。住みたい、買いたい、自慢できるタワーマンションになりますよ！

[1098: 住民さん1]

>>1097 住民さん1さん

理事の方々へ
ここをご覧になってるはずです。管理組合の代表者として、色々ご検討、活動ご苦労さまです。
ただ、大事な視点を見失っていませんか？
代表として、多くの居住者にご納得いただけ喜んでもらえる形で提案するという最も大事な視点です。
今回の総会資料を見て、残念ながら、居住者ファーストの視点は全く感じられませんでした。

理事メンバーの方々、落ち込んでいる暇はありません！まだ一週間以上ありますよ。まだ間に合います！トヨタワの評判を上げていくのか、下げていくのかの分岐点ですよ！

638円／㎡になった瞬間から、管理費修繕費が馬鹿高いマンションというレッテルで不動産業界で広がりますよ。

顧問マンション管理士の方、しっかり守って下さい！

[1099: 住民さん1]

>>1097 住民さん1さん

失礼、現行通りで、563円／㎡の間違いです。

[1100: 住民板ユーザーさん1]

>>1097 住民さん1さん
現時点では、1096さんが言うのが現実的で一番良いと思います。
今回の修繕計画を良く見ていませんね。形式上足りるように見えるだけです。目処はたっていません。
2回目、3回目の大規模修繕は1回目と同じ価格で出来きません。今回の計画は物価上昇分(インフレ率)を見込んでいません。3回目(36年後)の工事費は1回目の２倍以上になると思います。ただ、物価上昇分を見込むと物凄い積立金になってしまうので足りるような計画を作ってあるだけです。
15年後、30年後かに何回かさらに値上げすることになります。
現実的には、今は1096さんが言うとおり適正な管理費とほどほどの積立金にしておくしかありません。
管理費が異常な額だと不動産市場で競合マンションに負けて買い手が付かなくなって資産価値が下がることになります。
買い手からすると管理費、積立金とも200円台の物件が一番魅力的に見え評価が高くなると思います。

[1101: 住民さん1]

>>1100 住民板ユーザーさん1さん
1100さん、専門的な解説ありがとうございます。非常に納得できます。15年後、30年後なんて、世の中どうなってるかわからないですからね。30年前にはスマホはもちろん、パソコンもなかったですからね。
マンション管理も、逆に、工事技術の高度化や材質の耐性強化、デジタル化、AIの進化で管理も人件費不要になるかも知れませんね。
当然、見直しは必要ですね。現時点で考えうる項目上げて、見積もり積んで、足りるように計算しただけの何の保証もない概算資料なのは理解してます。

[1102: 住民さん1]

>>1096 住民さん1さん

賛成です！現時点で、適正な水準と思います。管理費口は余剰金はゼロに近い方が良く、余らす必要ないんです。
近隣マンション横睨みで、資産価値に影響がないよう、後出しジャンケンでいいじゃないですか！
財布に余りがあれば、節約もしなくなり、使われちゃいますよ。
3年ぐらい毎に、周辺含め、適正かチェックし、必要に応じて改定すれば良いと思います。

[1103: 匿名さん]

修繕積立金が上がって中古価格が下がったという実際の事例はないはずですが、こんな端金で騒ぐ住民もいるんだね。。
これがうわさの湾岸の民度というやつかな？

[1104: 住民さん6]

2年前までトヨタワはシンボルやツインより1割程度高かったのですが、今では坪単価はほぼ同じです。積立金値上げによって抜かれるでしょう。事例ならいくらでもあります。

[1105: 住民さん3]

2年前までトヨタワのほうが高かったのは、シティタワーズのほうが先に修繕費を値上げしてランニングコストが高かったからですよ。今回うちが修繕費を見直して条件が対等になります。

[1106: 匿名さん]

結局下がった事例はなし。相対的な差を挙げる人もいるようだけど、感覚的、感想に過ぎずエビデンスなし。

これで修繕積立金と中古価格を真面目に議論しているつもりになっているなら相当だね。

[1107: 住民さん2]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1108: 住民さん1]

シティタワーズやパークシティと比較している人がいるけど、シティタワーズは3棟で共用施設共通化してコスト削減しているし、パークシティは1500戸ある上に自走式駐車場1000台近くあって、経済的にはその二つはうちの倍くらいの規模がありそう。免震でマンションのサイズが近いブランズタワーを参考にするのな良さそうですけど、あそこは管理費だけで400円ですからね。

[1109: 住民さん5]

マンション売るやつだけがごちゃごちゃ言ってる印象。長く住む人の意見じゃないよね。だからここで話してること基本無視でいいと思うわ。

[1110: 住民さん1]

スカイラウンジのインテリア更新に2100万って、そんなに傷んでいないし、使わないでしょ。
家具屋が理事会にいるのかな？バックマージン？

[1111: 住民さん1]

>>1109 住民さん5さん
自称長く住む人さーん、スカイラウンジ行く？

[1112: 住民さん1]

2009室さん晒されて可哀想

[1113: 住民の人に質問したいさん]

なるほど、掲示板をざっとみて、客観的事実を積み上げてみました。これは紛糾しますね。住民側も秀和レジデンスじゃないけど、意思のある人間が理事や理事長にならないと何も変わらないのが事実なので、理事に立候補するしかないですよ。

・トヨスタワーは修繕積立金値上げ後は、湾岸でトップクラスの管理費と修繕積立金になる（マーレを除けば事実上の最高値）
・同時期に竣工したシンボルが490円であるのに対して、トヨスタワーは638円
・トヨスタワーはコンビニへの補助金がなくなり、家賃収入が増えた。合計2000万円プラス。その他カーシェア、外部駐車場貸の収入あり
・上記にもかかわらず管理費は据え置き
・そのうえ、インテリア改装費として3400万円を予算として計上

[1114: 住民の人に質問したいさん]

>>1110 住民さん1さん
インテリア業界のものです。
フルスケルトンのマンションのリノベーションでも1000万円くらいですので、2100万円は異常な値段ではあります。（スカイラウンジの広さに依存しますが仮に80平米あるとして）カッシーナの家具をそろえても500万円程度でしょう。壁紙とか床材をちょろりと変えて、デザイン料を込みで1600万円くらい取る気なのでは？普通にアクタスとかにリノベーション頼めば80平米で1000万円くらいで済みます。

[1115: 住民さん6]

周囲との比較や目先の管理費値下げのことばかりで、中長期で見てこのマンションにとって何がいいのかという視点での投稿が少なく非常に残念です。
元理事長が孤軍奮闘してやっとの思いで得たコンビニからの収入（&住民にとっての利便性）をこうも簡単になきものにしようと考えてしまう人たちがいふのは、本当に残念。

[1116: 住民さん8]

あんまり気にしない方がいいよ。ここに書き込んでる人数なんてごく少数なわけで。理事会反対派2-3人がたくさん書き込んでるだけ。

[1117: 住民さん1]

>>1098 住民さん1さん

同感！

[1118: 住民さん4]

>>1113 住民の人に質問したいさん

事実ではあるけど、悪意あるまとめ方ですね。
あたかも問題があるかのような印象を与えるような。
具体的にどのような問題があるのか、書面で理事会に意見すればいいだけの話。

あ、部外者さんか笑

[1119: 住民さん1]

>>1115 住民さん6さん

はい？
誰もローソン関係自体には文句言ってないけど

元理事長が孤軍奮闘してやっとの思いで得たコンビニからの収入（&住民にとっての利便性）をこうも簡単になきものにしよう

[1120: 中古マンション検討者]

トヨスタワーの購入を検討しています。修繕積立金が値上げになるのも不安材料ですが、理事会が機能してないように思えます。マンションは立地、占有部の間取りも良く、素晴らしいのですが。。。

[1121: マンション住民さん]

まともなマンションであれば、匿名の掲示板の誰だかわからない書きこみになど理事会は対応しません。読んでるってわかるだけで、おい理事会見てるか？とか荒れていくからです。理事会がきちんと機能しているかどうかは、他のマンションも含めてこの掲示板ではわからないわかです。本気の検討者であれば、理事会でだしている過去の総会の資料などを確認させてもらうなど、理事会のことについて知り長けr場理事会に訊きにいくべきかなおｔ思います。ここで話題になっている値上げ系の議案も、過去のものは実際に総会では圧倒的な賛成率で可決されてきたもので、そこに至るまでの説明はきちんと広報もされていますし、平均をはるかに超えるレベルで運営されてきていると思います、他にどこのマンションが、お金を払って運営されているコンビニをお金をもらう側に買えることができえちるでしょう？　理事会が昨日していなければ絶対にできないことです、ここには多分数名の反対分子の憩いの場になっている雰囲気ですが、マンション全体の意見分布を反映しているわけではないと思って欲しいです、なにも問題だと思っていない人は、書き込みもしませんし、そもそもこの掲示板も見に来ないと思いますので。たまたま見にきたらなんか荒れているので一言かかせてもらいました。

[1122: 住民さん1]

>>1121 マンション住民さん
一言w

[1123: 住民さん1]

痛いところをつかれたから
茶化すしかなかった？
それとも猿並みの知能しかなくて
長文だと理解できない？？

[1124: 中古マンション検討者]

1120です。理事会関係者の方のコメントでしょうか、ありがとうございます。過去の総会資料は取り寄せて確認いたしました。私も理事の経験がありますが、今回の議案は説明ロジックが強引に思えました。しかし、普通決議なので可決されるであろうことも理解しています。ご意見踏まえて検討させていただきます。コンビニの件は素直に凄いです。

[1125: 住民さん2]

>>1123 住民さん1さん

さすがに誤字多すぎで判読困難

[1126: 住民さん7]

>>1119 住民さん1さん

ローソンの賃料を原資に値下げだ！とか言ってる人がいるよね…

[1127: マンション住民さん]

管理費単価の値上げは、コンビニの賃料確定よりも
前だったと思うから、後者を仮定しないで管理費の
値上げ幅は決まっていた筈。

積立金と、管理費は別会計だから、積立金を上げるのは
よいとして、その後で派生したローソンの賃料の分は
管理費会計の範囲内で還元するのは妥当。

なので、賃料分値下げしろというのは適切な指摘だと
思うけどな。黒字がたっぷりでそうだから、高額のソファ
支出をしてもいいといいながら、積立足りませんと主張
したら、じゃ管理費を下げてその分積立金に回すとかして
値上げ幅を圧縮してよと指摘されるのはある意味当然にも
思えるけどな。

別にローソンの賃料は全戸のもので、
理事会専用のお小遣いじゃないよね？？

[1129: マンション住民さん]

[NO.1128と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1130: 入居予定さん]

購入検討しているのですが幅1850以上の駐車場の空きってなかなかでないですか？幅1850であればルーフ全部空いているとのことだったんですが...。