THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1021: 1009]

>>1019 入居済みさん

白紙委任状の扱いについては、最近の標準管理規約改定でも、かなり前に議論になったところですが、「委任先」を明らかにしていないもののみです。

そもそも委任状という言葉は、区分法にも規約にも表れないのが普通です。総会に欠席する人が代理人を指定できるにすぎません。代理人を総会で指定できるのは区分法３９条２項に定められていて規約留保などはないので、指定を認めない（委任状は認めない）という規約を作ることはできません。

白紙委任状といっておられる方はもうすこし組合ー理事会の仕組みをお勉強されたほうがよいかもです。知らなくても生活するには困りませんが、この手の文句を書き込んでいて知らないのは批判されても仕方ない。

代理人を指定する書面は添付するのも、自作させるのでも自由ですが、議長＝理事長を指名する権利はきちんと保証しないといけませんし、代理人を受けた議長（理事会の代表者としての理事長）がそれを反対に使うなどということは許されないと思います。

私は、総会には参加できませんが、理事会への信任という意味合いで委任状を提出しています。もともと極力議決権行使でやってくれとずっと理事会は言ってきていて、総会に参加する議決権数の９割近くは議決権行使ですよね。

反対なら3/4以下の反対で否決させればよく、総会そのものの（委任状なども含めた）正統性に疑義を唱えるというのには、強い違和感を感じるわけです。

[1022: マンション住民さん]

はじまったね・・・

[1023: マンション住民さん]

全議案可決成立とのこと。

[1024: 住民でない人さん]

高額金利を謳った投資〇〇みたいな状態かな。
今の理事会に同意できない人は早めに退去すればいいんだよ。

[1025: 住民板ユーザーさん7]

意味が分からん。

[1026: マンション住民さん]

>>1024 住民でない人さん
前段で言わんとすることは何かな？
後段は、「理事会様のご意向が気に入らない奴はさっさとこのマンションから失せろ」と言うこと、それとも「独善的な理事会に我慢できない人はこのマンションを見限り早めに売却した方が良いですよ」と言う意味ですか。

[1027: 住民板ユーザーさん5]

>>1020 マンション住民さん

何が浪費癖なんですかね。
具体性がないので全くわかりません。
あなたも何がそこまで駆り立てて掲示板に書き込むのでしょう？日直当番まがいの仕事も満足にこなせる能力も覚悟もないくせに（笑）

[1028: マンション住民さん]

>1027 住民板ユーザーさん5
無意味な全戸キー交換、システム交換から始まる浪費癖のことですが、こんな具体的なことも頭に入っていないのですか？
あなたも何がそこまで駆り立てて掲示板に書き込むのでしょう？ただ、日直当番ができるくらいの能力と覚悟があることは分かりました。（笑）

[1029: 住民板ユーザーさん7]

>>1028 マンション住民さん
顧問弁護士費用も無駄でしょう。相談したければ時間単位で相談料払えばいい。何か相談することあるの。マンション管理士費用も1.7倍。お知合いかな。
損害保険料も倍になり、5年間で1000万円以上増えました。
ゴミみたいな額かな。

[1030: 入居済みさん]

確かにあの保険は謎ですね。お金が無いから管理費・修繕積立金を上げるのは良しとして、小杉の一棟の被害を例に挙げて、近隣も入っていないあんな高額保険に長期で入るのは不思議です。
本当にお金を使いたいだけにしか見えないんですよね。
何というか、代理店っぽい動き。

[1031: 住民板ユーザーさん1]

>>1029 住民板ユーザーさん

マンション管理士がどの様な選考過程で顧問になったのか不明。住民、区分所有者の立場に立ち、動いてくれればよいが。管理士は理事会に生殺与奪を握られて、理事会の顔色をうかがいながら動く者、理事会に意見出来ず、理事会の盾になるだけ。
お手並み拝見してます。

[1032: 住民板ユーザーさん3]

>>1030 入居済みさん

保険、具体的にどこと比較して高いと思われましたか？

[1033: 住民板ユーザーさん5]

>>1028 マンション住民さん

あのキー交換は浪費ではなくしょうがないものだと認識してました。代替品のないオリジナルキーシステムを使い続けていたら、障害発生時に居住者は大変不便を強いられる上、数ヶ月に渡りセキュリティが死んでしまいます。ならばリスクを抱えたままでいるよりは代替品のあるより安心なシステムに替えてしまうというのは居住者の事を考えれば必要な事かと思います。住んでもいない在外者からすれば「無駄遣い」に見えるのでしょうね。
とはいえ日々の理事会活動や来たるべき大規模修繕ではあなたの言うとおりコスト意識をもってのぞむべきだとは思います。引き続き区分所有していらっしゃればの話ですが、役員は日直当番レベルのお仕事のようですから、ぜひ次期理事会に立候補されて素晴らしいご活躍をされることを期待しています。頑張ってください。

[1034: マンション住民さん]

>>1029 住民板ユーザーさん7さん

①マンションの共用部の保険料ですが、
　2019年10月
　2021年1月
の２回の大きな値上げ（いずれも爆上げと言っていいものです）
にはいずれも、一昨年の台風１５＋１９号の被害への巨大な
保険金の支払いは反映されていません。２０１８年の西日本の大雨の分は
確か反映すみです。
・・・となると近い将来もう一回の上げが想定されるわけでこれは
どの保険会社と契約していても”上がる”ということはおなじです。
５年とかの長期契約の間に何回も保険料率の改定があれば、同じ保険条件
では保険料負担が大きくなることは避けようはありません。

②これら大きな災害などがなにもなくても、リスク細分型の流れで
マンションの築年数の経過とともに、漏水などの可能性が高くなる
マンションの保険料率はどんどん上がっていきます。築年で毎年
保険料が代わる保険会社まであります。

③マンションの共用部保険は各社横並びで赤字です。
故意破損などを、安易に保険認定で保険金受け取る”壁汚損”や
個人賠償保険の多用などで、保険金支払いが激増しているせいです。

①ー③を考えると、毎年の契約していた場合には、後にいくほど、
保険料負担が大きくなるのが考えられるので、保険の切替の際には
可能な限り長期（今は５年）での契約が、長期契約での保険料の割引
もあって有利です。

理事会の提案は、これらを考慮しているものだと思います。
単純に今までの契約と比較して高くなったからダメと言う方は、
適当な保険代理店の候補から、保険見積もりをとって、
同条件でずっと安い保険料の損保見積もりをもってくるくらいは
できるのかな？とは。

[1035: マンション住民さん]

>>1034 マンション住民さん
マンション総合保険の値上げについて、誤解されているようですね。
　今回の値上げは、従前のマンション総合保険(期間5年、残存１年）を解約することにより個人賠償及び施設賠償の額が上ること（約240万円）並びに新たに役員賠償（約40万円）を付加したこととともに、一番大きな値上げ要因は、水災補償（約900万円。補償の各項目の内訳が総会資料に記載されていなので必ずしも正確な額ではなく、その他項目の値上げ分を合わせた額です。）を新たに付加したことによるものです。※各保険会社の見積比較は総会資料に記載されています。
　まだ保険期間が１年残っているのに水災補償、役員賠償を付加したいが為にあえて途中解約して高くなった個人賠償料、施設賠償料その他の補償料を払うことになります。更に1年分の解約返戻金は殆どないと思います。保険料値上げ分を含め400万円以上の損失・支出増が生じるのではないですかね。
　
　水災補償は、当マンションのある地区が江東区の高潮のハザードエリアに指定（洪水、大雨浸水は指定外）されたとして、殆ど可能性がない数千年に一度（1/1000年～5000年の確率）幾つかの最悪の条件が重なった場合に起こり得る程度のリスクのために、ことさら危機意識を煽ってこの保険に数百万円（5年分）のムダ金を使うと言うことです。(2年前に多摩川の洪水による被害を受けた二子玉川エリア、冠水被害があった武蔵小杉エリア及びそれらの地区に隣接する地区にあるマンションであれば水災補償を付加する必要性あると思いますが、それらのエリアと当マンションのエリアの危険性は全く違います。)
小池流に言うと「Almost no risk,High and unwise spending」ですかね。
　役員賠償保険も理事会は弁護士・マンション管理士の助言・指導・相談の下に組合運営を適切に行うのですから役員の賠償が生じますか。むしろ、賠償責任保険に入っていることにより、何をやっても大丈夫との思いから理事会の暴走行為を助長しかねません。更にマンション管理士は賠償責任保険に加入しているので、実質保険の二重加入で屋上屋を重ねるようなものです。

1030さんも指摘しているとおり豊洲地区のマンション、オフィスビルで高潮による水災補償に加入している所がどれだけあるのですかね。皆無じゃないですか。是非お調べください。
　また、「代理店ぽい動き。」ではなく、当マンションの管理会社である三井不動産レジデンシャルサービス（株）は今回契約しようとしている損保ジャパンの正しく代理店です。
　今回の保険における理事会・管理会社・保険会社のこのトライアングルは、何でしょうか。何かこの三者で話しがついていますか？「①あえて途中解約をして一年分の保険料の損失を管理組合に生じさせる。②解約して保険料が高くなる新規保険にする。③他のマンションが加入しない高潮対応の高額な水災補償を付加する。」その結果、管理組合は解約損失と保険料値上げ等による負担増に、他の２者は収入増になるこの構図は何か不自然ですね。期間満了（来年6月）をもって契約更新すれば良いのです。
それで何か問題がありますか。どうしても金を使いたい？

[1036: 匿名さん]

今週のダイヤモンドでタワマン特集やっていますが有明の物件が載っています。

[1037: 住民板ユーザーさん]

>>1035 マンション住民さん

このあたり、お金を使いたいかどうかじゃなく、リスクをどう見るかの判断ですよね。

2018年の台風21号による関空水没や、2019年の台風19号による武蔵小杉の冠水事例があるように巨大台風による被害は湾岸でも想定する必要があろうかと思います。

2020年7月に改定された東京都の高潮浸水想定区域図によれば、伊勢湾台風クラスが直撃した場合、湾岸一帯は3ｍ以下の浸水可能性があると想定されるようになりました。

ご指摘のとおり公的機関による推定で1000-5000年に一回程度の確率とされていますが、その一回が今年あるいは来年に来るかもしれないわけです。

水災補償無しにした場合、その一回がたまたま今年の夏に来て電気設備関係から何からオシャカになったら、すべて管理組合負担になるわけですし、おそらく「想定される災害に備えて水災補償に入っていなかった理事会判断の責任追及の声」というのは、素人理事たちでは受け止めきれないのではないでしょうか。

この水災補償や役員賠償保険、顧問弁護士、管理士などの措置は素人の組合員でも理事になった時にできる限りリスク少なく担える措置だと思います。

繰り返しになりますが、どうしてもお金を使いたいというよりは、リスクをどう考え、そこに費用をかけるかどうかという内容だと個人的には考えています。

正直なところ一個人としては私もここまでリスク管理にお金を使う必要があるかどうかはよくわかりません。弁護士を顧問にするのは理事会が法的知識を得やすいという事なのかもしれませんが、一般居住者にはあまりピンとはこないからです。

ただ居住者や管理会社とのやり取りで法的解釈まで参照したりするなら必要なんでしょうね。管理費全体額からすれば負担額はそれほど大きくないから別に構わないとも思います。総会で可決されたならそれがマンションとしての判断だと思います。

あなたなら各種のリスクを理事会や組合員で飲み込むことで管理費会計の削減をできるという議案を作れそうですね。役員としてぜひ頑張って欲しいところです。

ちなみに他のマンションが水災補償に入っているかどうかを第三者が知る術はあるんでしょうか?調べずに憶測で書き込んでいるんでしょうかね?

[1038: 入居済みさん]

>1037
コストアップの正当性も成立せず、リスク判断も適切にできない。
よそ様の住民のお金を預かる資格がないということですね。
しかし、あの理事の方々、ご本人はどんな保険に入っているのでしょうか。
一度聞いてみたいものです。

[1039: 住民板ユーザーさん]

>>1038 入居済みさん

理事やる資格は組合員であることだけでしょ。

[1040: 住民板ユーザーさん1]

>>1039 住民板ユーザーさん

理事は素人が手弁当でやるものです。
プロ並みを求めるなら、
プロを雇えばいいじゃない？
少し管理費は上がるでしょうが800で割れば
大した値段じゃないし