THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1341: 住民さん4]

>>1339 入居済みさん
理事会は考えなくていいですよ。意見を吸い上げろと指示するだけでいいです。仕事として、管理会社にやらせてください。結構うまくやりますから。

[1342: 入居済みさん]

今の管理会社はプロではないんですね、プロの定義がよーわかりません。どこかからそのプロの管理会社ってのを探して起用するとして、その受託者である管理会社へ指示する委任者たる管理組合は、ただ「うまいことやれ、やり方はお前が考えろ」の丸投げで素晴らしいやり方でやってくれるってこと？　どんだけ頭が御花畑なんだか　笑　考え方が稚拙すぎ、甘すぎ。脳みそまでアウトソーシングするとは、だいぶ考え方のレベルに差があるね。マッキンゼーに管理会社やってくれる？ってお願いしてみたらいいんじゃないかな

　そんな丸投げしかできない管理組合なのに、別のプロの管理会社を探し、コンペし比較検討し、変更に伴う影響のpros consを区分所有者へ説明し、リプレースする議案を諮ることはできるんだーすごいわー(棒)　どこまで他人任せなのよ　笑

[1343: 住民さん3]

>>1342 入居済みさん
全然、話が噛み合わないようで、疲れます。笑

リプレースするなどを言ってるんでなく、今の管理会社（もちろんプロ）にやるべきことをやってもらうべきという話です。
大手の管理会社は、マンション管理に対するノウハウ・事例はたくさん持ってます。素人の理事会が独自でやるのでは負荷やリスクが大きいので、管理会社をうまく使えということ。
丸投げではなく、管理会社がやることを管理・監督して、区分所有者から吸い上げた意見をまとめさせ、理事会は、しっかり受け止め、判断→改善策を打つのが役目です。
それをしてたら第9号議案のような案は出てきてないはずです。

人の意見に否定しかせず、おまけに、意味を取り違えるような人が、理事の一人だとしたら、心配しかないです、、。
他の方々の意見をいろいろ聞きたいです。

[1344: 住民さん]

>>1343 住民さん3さん

立候補したら理事になれないの？
匿名の掲示板に長文で文句書いてる同じ時間で
理事会の資料とか議案とか書けばいいのに。

ここで吠えてるだけではね

[1345: 住民さん8]

>>1344 住民さん
吠える、文句、立候補すれば、とか書く人よく見ますね、、、笑

この掲示板も一つの大事な意見交換のツールだと思って閲覧してます。当然、取捨選択は必要ですが、匿名であるがゆえ、住民や住民外の本音ベースの意見を聞けます。喧嘩を売るような書き込みはゴミと思えはいいですから、、、


当掲示板に書かれたコメントを遡るとわかりますが、常識あるまともな意見や見解が多いです。
ここでの書き込みを参考に、不明・改善すべき点は、管理組合に求めます。
ご意見、情報をお願いします。

[1346: 住民さん1]

>>1340 住民さん5さん
　いくらでもあるやり方のうち、アンケートよりも回収率が高くサイレントマジョリティの声が拾える方法をいくつか挙げていただくことは可能でしょうか？

[1347: 住民さん1]

>>1346 住民さん1さん

サイレントマジョリティは、マーケティング用語で、マンション住民の声を聞くこととは意味が違ってきますので、一旦、忘れましょう。

方法は、アンケートで十分。
但し、回収率を上げるため、紙とWEBアンケートはできれば併用がベター、掲示板にも連絡要、未回答者への督促もできればベターです。
（賃貸入居者は対象外、外部区分所有者へ郵送も要、捨てられる人のため、コンシェルジュでも予備準備）

当マンションで今までアンケートされたことありますか？私はほとんど記憶にない。
どのマンションでも意見収集アンケートは普通にやってます。生活に関わる事なのでかなり回収率は高いです。

大事なのは、関心を引く、アンケート内容です。

・シンプルかつ短時間で回答できる工夫は必須

・何についてのアンケートなのか具体的にわかりやすく
　→今回の第9号議案（管理費の余剰金）であれば、管理費口の余剰がどれだけ出ているか、余剰が出ている理由、管理費・修繕積立金の周辺マンションとの比較、資産価値が下落している可能性があること、修繕費用が上がっていること等は、アンケートの前提となる重要情報なので漏れなく記載する必要があります。

・回答は選択式にする。（以下、例）
①11000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費は現行通り
②11000万円は管理費口に残し、管理費の適正化を検討
③5000万円を修繕積立金に繰入れ、管理費適正化も検討
④その他（どうしてほしいか記入してもらう）

これで回答されない方は、本当に無関心（どちらでもいい）な方、無視でよい。アンケートを実施したというプロセスが一番大事なことです。

アンケートは回収と集計が大変な作業です。
今回は、当課題を議論をしたのが3/25だったので、総会まで時間が足りなかったのかもしれませんが、今であれば余裕で、管理費適正化の検討までできます。

作業は管理会社の仕事、理事会は、当アンケートの結果に従って、総会に議案化すればいいだけです。誰も文句のつけようがありません。

理事会の方と推測しますが、宜しくお願いします！

[1348: 住民さん5]

うーん何かが足りないな。QUOカード500円か1000円をアンケート回答者に渡すとか出来ないですかね。その財源は管理費で、回答すれば区分所有者に還元されるイメージで。未回答者の分の余ったQUOカードは次回アンケートの時へキャリーオーバーか、回答者で山分け。
　1000世帯に500円配ったところで50万円、それで回答率が劇的に上がればいいと思うけどどうでしょう。その代わり今後ずっと毎回QUOカード付けることがデフォルトになって期待されてしまうかな　笑

[1349: 住民さん5]

>>1348 住民さん5さん
アンケートは無理して回収率上げなくても、普通に3割～5割回収できればOKです。
全区分所有者にアンケートを実施し、多数意見を取り、その結果を元に議案を上げ、過半数可決で、誰も文句言えませんから、、。アンケートで過半数は必要ないので、回答200～400件でも十分説得力あるエビデンスになります。
アンケートの取り方が悪いとだけ言われなければ、、。

このロジックを継続的にやっていけば、アンケート参加者も増加し、民主的で平穏な、それこそ、理事会が目指す「豊洲で住み心地No1のマンション」に近づけます。
少数の理事が全て背負う必要ないんです。アンケートの多数意見に従えば間違いはなく、仮に間違っても、所有者アンケートの結果ですと言い、再度アンケート取ればいいだけですから。
今のままでは、苦労しても文句しか言われない理事会なんて誰もやりたがらないのでいつか崩壊します。

管理会社を動かし、所有者多数に決めてもらい、理事はまとめ係に徹してください。

[1350: マンション住民さん]

>>1335 住民さん5さん
1335さんの「理事会は管理費の突出‥‥資産価値の下落等知らず‥‥‥」の見立ては甘すぎます。理事会はそんな情弱でありませんよ。相当前から皆さんが知っている以上に知っていましたよ。知っていてこの有様ですので、経済合理性から考えれば理事会メンバー自身も多額の負担・資産価値の下落を被るのにどうしてなのか理解に苦しむところです。
理事会は何か別の狙いがあるということです。
　
　積立金口にある資金が少なく大規模修繕工事等に支障するおそれがある場合は繰り入れる必要性は理解するところですが、当マンションにおいては前年度修繕積立金を大幅値上げをしており、再来年度に第1回目大規模修繕工事で13億円以上の支出が予定されているものの2022年度末残高が23億円以上もの額があり、かつ、今後毎年2.6億円以上の額が積み上がって行くことから、喫緊に繰り入れの必要性がないのは明白です。
　将来的に物騰等で資金不足が生じた場合は、その時に修繕積積立金の値上げをすれば良いだけです。でも、それは第２回目の大規模修繕工事が終わった以降の話しですね。
　更に、支出においては、本来管理費口から支出すべき備品（ソファー・テーブル）まで計上している有様です。世の中のマンションの長期修繕計画で家具購入費用まで計上しているマンションがあれば見てみたいと思います。余りにも荒唐無稽な長期修繕計画と言わざるを得ません。
とにかく何かと屁理屈をつけて金を使いたい、金を使えば資産価値が維持・向上すると思っているようです。

　この理事会提案の第９号議案（管理会社の作文に過ぎませんが）、これは、必要以上の管理費を集め多額の余剰金が生じても「適正な管理費に改めるつもりはない。お前たち返す金はない。」という理事会の強烈なメッセージですね。次年度以降も管理費口に一定額の余剰金が生じた場合も、本年度と同様に積立金口に繰り入れ、実質修繕積立の二重負担を続けるつもりです。
異常な経営感覚と言うしかありません。

　　このような多額の余剰金が生じた場合は原則返金すれば良いのですが、実務上は今年以降の相当な剰余金は発生することも踏まえれば、管理費適正化（値下げ）の原資に充当して管理費の値下げをするのが取るべき道と思います。
　一昨年の管理費の大幅値上げ議案（笑ってしまいますが「管理費の適正化」と言う議案）が理事会の判断間違いの議案だったことが明らかになった訳ですので、管理費の在り方について住民の意見を聞くべきである思います。しかし、理事会は理事会提案（管理費の大幅値上げ）は間違いであったことを認めない立場から今後も住民の意見を聞くことはないと思います。アンケート等を実施して意見を聞くべきと住民から要望しても、多分黙殺・握り潰して終わりでしょうね。
　
※マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）には、「管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。」と書いてありますが、ここの理事会はどうでしょうか。

[1351: 住民さん5]

2020.12.2-17で、12期理事会・管理会社で、「コンビニ、キッズスクエア一体整備についてのオーナーアンケート」を実施してます。
回答数345（紙156、WEB189）あり、コンビニの整備は収益事業化として、現時点では非常に上手くいっており、オーナーアンケートを活用した全組合員の意見をうまく収集して進めた成功事例だと思います。アンケート内容は、誘導してる感じは若干ありましたが、、。

[1352: 住民さん8]

>>1350 さん

今の理事会判断が理解が困難ということは、同意見ですが、組合員として、理事会に改善に向き合っていただくよう、情報や住民意見を伝えた方が良くないですか？証拠なく全否定して不満だけぶつけるのではマイナスしかないと思います。
1350さんの書き込みでは、極悪非道な理事会になりますよね。何のメリットがあって、そんな極悪を演じる必要があります？流石にそっちの方が理解困難です。この長文の書き込み内容はヤバくないですか？心配してしまいます。「お前たち返す金はない、修繕積立の二重負担を続けるつもり、異常な経営感覚、間違いであったことを認めない、黙殺・握り潰して終わり」など、誹謗中傷ですよね。ネットの誹謗中傷は厳罰化されてますので、削除依頼されたほうが、、。

やはり、9号議案は、理事会の検討不足という前提に立ち、管理費再見直しに動いてもらう方向で、意見するのが組合員の正しい姿では？
理事会も管理費見直しはしないとは言われてはないですから。総会議事録遅いですが、検討してると言われたような、、。

[1353: 入居済みさん]

>>1352 住民さん8さん
同感です。1350さんは定量的な説明があるので理解できる面もありますが、それだけで管理費を値下げすべきと言い切るのは短絡的ではないでしょうか。

２年後に予定されている13億円以上の大規模な支出、この見積もりはいつでした？
確かに23億円(＋今後の積み上げ)あれば足りると信じていますが実施の直前に再見積もりをしたら13億円を大幅に超える可能性もあります。電気代だって人件費だってさらに高騰しているかも知れません。

　管理費の適正化＝値下げは、大規模修繕の後であれば賛成です。現時点では以前の適正化のおかげで余裕がある(あり過ぎる)だけで、足りない心配をしないで済むことから間違いだったとは感じていません。大規模修繕の再見積もりも終えないうちに管理費を値下げし、その後もし現在の額に戻すべき事態になったらそれこそ大間違いとなります。

　ソファーやテーブルといったせいぜい数百万円の話は、数億～数十億円の話からすると全体の数％の微々たる額の話なので、その拠出すべきお財布が違ったという指摘はそうなの？と思いましたが、お金に色がついているわけではないし新しくなったのはいいことだとしか思われず、マンション経営の素人の理事は我々もその立場になるかもしれない住民の一人なのですから、そこまで罵らなくてもいいんじゃないでしょうか。管理会社はプロのはずなので適切な支出をすべきだったと思いますけれど。

[1354: 住民さん4]

>>1353 入居済みさん
同感と言ってもらっては困ります。大きな勘違いをされてますね。管理費適正化は管理費口の問題で、修繕積立金口とは別管理が原則です！管理費はすぐ対応すべきです。
管理費と修繕積立金をごっちゃにして語る人、大規模修繕後と言う人は規約をわかってない人達です。
再見積もりして、何十年後かに足りなくなる場合に、値上げするのは昨年上げたばかりの修繕積立金ですよ！

理事会の人？大丈夫ですか？

[1355: マンション住民さん]

>>1354 住民さん4さん
ご指摘のとおりですね。
この方は、管理費口と積立金口について基本的なことが全く理解できていないようです。
家具購入もせいぜい数百万円でなく、今後総額一億円以上（税込み）計上されています。
文章後半では、管理会社と管理組合との役割の違いも分かっていないようなところもありますね。

[1356: 住民さん5]

>>1355 マンション住民さん
大規模修繕の後でとかいう人はたぶん理事会の人ですよね。理事会議事録でもそれ言ってる人見ました。
修繕積立金は昨年値上げされたばかりで、多少、物価高で修繕費上がろうが、一般住民は、十分な蓄え＋毎月の積立金があることは知ってるので、誰も心配してないですよ。
理事会で規約やマンション管理の勉強会からやり直しては如何でしょう。ほんと心配です。管理費の適正化は、資産価値を守る最重要課題ですから、すぐに検討着手を宜しくお願いします！

[1357: 住民さん5]

1356は、1355さんでなく1353さん向けでした。

[1358: マンション住民さん]

ソファなどの什器類の更新に、積立金会計を使うのには
問題があると思います。
一般会計から移動した先で使うなら、
なんで使った後で残りを積立金に移さないのかが不思議です。

[1359: 住民さん6]

>>1358 マンション住民さん

ちょっと何言ってるのかわかりません、、

[1360: マンション住民さん]

ここのマンション管理士は管理組合の顧問なのかね。それとも管理会社の顧問なのかね。総会での発言を見るとまるで管理会社の代弁者・代理人だね。
ここの管理会社出身のマンション管理士だから住民の意向なんてどうでも良さそうですね。
呆れた。