THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1261: マンション住民さん]

>>1259 住民さん1さん
「高い管理費がいやなら、売却すればいいだろう。」と言う輩か出てくると思ったよ。
次は、「お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」ですか。
近隣タワマンと比べて資産価値下がって様々な影響が出て来るのを皆さん心配しているのだから、もう少し真面なことを書いてください。

[1262: マンション住民さん]

>>1258 住民10さん
仰るとおりだと思います。管理費はご指摘の水準で十分です。
理事会は管理委託費も管理会社の提示額をまる飲み、マンション管理士（どうも三井不動産レジデンシャルサービスOBのようです。）も管理組合理事の顔色を窺っているだけで住民の側に立った行動（資産価値を維持する適正な管理費にする意見・助言等）をしていません。
理事会・マンション管理士・管理会社の組合せでは、適正な管理費にするには前途多難ですね。
誰が見ても異常な管理費なのに総会で管理下げの議案も出てないですね。

[1263: 住民さん8]

老人になっても、現役世代に文句を言うような人間にはなりたくないな。

[1264: 住民さん2]

>>1262 マンション住民さん
11回の理事会議事録を見ると管理会社からは管理費下げの案を提示してるように見えますが、資産価値が下落していることを軽視しているアホな役員が時期尚早とか言って、1億1000万円もの余剰を修繕費の方に回して見えないようにしようとしてるのが第9号議案です。許せないです。この発言をしたアホな役員は誰なんでしょう？

[1265: 住民さん2]

>>1259 住民さん1さん

アホな書き込みするなよ！理事会、管理会社のいいなりで騙されてるあんた達がかわいそうだわ。

[1266: マンション住民さん]

>>1260 住民さん8さん
管理費値上前の坪単価がシンボルより坪19万円上回っていたものが管理費値上後は18万円下回ったということは、シンボルと比べ相対的に坪37万円の価格差が生じて80㎡の広さの物件で換算すると約900万円価格差が生じたことになります。
1260さんが言っている80㎡で計算すると昨年の売買価格事例を基に試算するとシンボルより売買価格は約440万円安くなりますが、従前は坪19万円高かった訳ですので管理費の値上げの影響がなければ売買価格は約シンボルより約460万円高くなっていたと思われます。つまり約900万円シンボルと価格差生じたことになります。（これは、あくまでも試算した想定数値です。）
1260さんのご指摘は管理費等の額からアプローチをして想定の格差額を算定していますが、なかなかいい線ついていると思います。
昨年80㎡の住いを売却した方は900万円得べかりし利益を失ったことになります。
また、各室の広さが平均20坪（66㎡）だとすると、TOYOSU　TOWERとシンボルは室数等は同規模ですのでシンボルと比較するとこのマンション全体では60億円以上の資産価値が沈んでしまったことになります。

常識外の管理費値上げを平然と提案する理事会も問題ですが、資産価値が下がっていることを知らないのかもしれませんが値上げに賛成する意識の低い住民が多数いるどうしようもない泥船マンションです。一緒に沈むしかないですかね。たとえ間違ったことでも数が多い方が正義なんですよね。
今回の総会においても管理費を下げる議案はありませんでした。ここの理事会の連中はどう言うつもりなのか理解に苦しみます。
こんな経営感覚のないマンション管理組合聞いたことありません。

資産価値の下落が見込まれるにも拘わらず理事会がこのような必要以上に高い管理費を設定して各区分所有者の資産価値を下落させた行為又は資産価値の回復を図るために管理費下げる議案を総会に提出しない不作為は、背任行為に該当しないのでしょうか。法的にはどうなんでしょうか。

[1267: マンション住民さん]

この板ではバカ高い管理費、それが資産価値の毀損を招いていることを危惧している意見があり、そのとおりだと思います。
一方、現状の管理費でいい、資産価値が下がってもいいと思う住人の意見を聞きたいです。
1259、1263のような意見は論外ですが、現状賛成派、理事、理事会シンパの方々是非投稿してください。
以前は理事会に反対・批判する意見が出ると直ぐにレスポンスがありました。
今回はダンマリですか。
ご立派な意見を期待しています。

[1268: 住民さん1]

第9号議案の管理費余剰金の修繕積立金への11,000万円の繰入れって必要なのでしょうか？

昨年、修繕費も値上げしたばかりなのに何でしょうか？無駄な工事費や高級ソファに消えるだけな気がします。1264さんが書いてる通りな気がします。

管理費口から余剰金を出したら、管理費値下げも出来なくなるのでは？

マンション管理士の方やどなたか教えて下さい！

[1269: 住民さん1]

ブリリアマーレ有明って、管理費値下げしたんですか？
ご存知の方います？

[1270: マンション住民さん]

>>1269 住民さん1さん
ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデンは、住民専用レストラン、スパ、プール、屋上ガーデン、ジム、セラピールーム、ゲストルーム等の豪華（過剰）共用設備・施設があるマンションです。
管理費等は、616円（管理費312円、修繕積立金304円程度で居室により若干数値がことなる。）ですから、当マンションの管理費がいかに高い金額かと言うことです。
※SUUMOに10件以上掲載されてますので確認してください。
【SUUMO】Brillia　Mare　有明　TOWER&GARDEN/東京都江東区の物件情報

[1271: 住民さん6]

>>1270 マンション住民さん
情報ありがとうございます。マーレは賢く下げたんですね。
去年はもっと高かったはずで、まだ、上がいると思っってたのに、とうとう断トツの一番になっちゃいました、、。

理事会の無能さも一番ですね。何が資産価値向上ですか？！

売買市場では、当マンションはダシとして利用されるだけです！！

[1272: 住民さん4]

>>1267 マンション住民さん
理事会の方々、管理会社、マンション管理士、お願いですから、もっと資産価値について勉強して下さい！
品質も大事ですが、売買価格動向は外せない重要指標です！
管理会社、マンション管理士は、管理費から手当もらってるから、管理費については、ダンマリか？そういうこと？
この板見てるのは知ってるので、何か反論お願いします！

[1273: 住民さん4]

管理費って、毎年、予算時に余剰が出ないように単価/㎡を見直せばいいんじゃないですか？

[1274: マンション住民さん]

>>1268 住民さん1さん
あるマンション管理士のサイトに下記のような質問・回答がありましたので参考にしてください。
管理規約を確認したところ、当マンションの管理規約には振替条項が第69条第1項に規定されており、残念ですが必ずしも規定違反ではないようです。しかし、余剰金が生ずることが明白にも拘わらず、必要額以上の管理費を徴収して過大な余剰金を生じさせたうえ、これを積立口に振り替えることは修繕積立金の二重負担であり、事実上の修繕積立金の値上げに他なりません。
　議案書（第9号議案）を読みますと振り替えた資金（修繕積立金）で次回のソファーの買換えまでも着々と計画しているようです。しかし、管理規約第31条の規定で家具等備品は管理費で支出すること規定されていますので、修繕積立金をもって備品を購入するのは規約違反であることは明らかです。
ここの理事会は、ソファー・家具フェチのようでソファー等備品の購入に異常な執念を燃やしています。また、一昨年にはジムのトレーニングマシンも十分使用できるのに交換しています。
住民から徴収した管理費で多額の備品等を購入したり、委託管理費をお手盛りで増額すると資産価値の維持・向上が図れると本気で思っているようで不動産売買価格がどんなに下落しようが管理費を下げる気はないようです。
自らの財産価値がどうなろうが何か金を使うことに取りつかれた狂気の集団に支配されたマンションいるような気がしてなりません。

よくある質問｜マンション管理支援事務所 (kanrishien.jp)
Q　管理費の余剰分を修繕積立金に繰り入れることは可能ですか。
A　管理規約に繰り入れの規定がある場合は、総会で決議を経れば可能ですが、規定がなければ、規約変更が必要となります。管理規約の条項に管理費に余剰分が生じた場合は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることができるなどを規定することになります。
管理費や修繕積立金は管理規約でその使途が規定されており、その使途に見合った金額を負担しているという考え方の基に通常されています。したがって、決算の片方に残金が出たからといって、容易に使途を変更することは、管理規約違反でもあり、資金計画に支障をきたす恐れもあります。

[1275: 住民さん3]

>>1274 マンション住民さん
貴重なご意見ありがとうございます。第9号議案は、家具備品の購入を積立金口からの支出へ変更する管理規約違反となる（管理規約改定が必要な特別議案で決議が必要）という理解でよいでしょうか？
よって、第9号議案は来週の総会では決議できない議案となると思いますが、どうなるのでしょうか？
このままいくと普通議案として通ってしまう流れですが、無効決議とできるのでしょうか？
おわかりになれば、法的な観点で教えて下さい。

[1276: マンション住民さん]

>>1275 住民さん3さん
第9号議案は管理口の余剰金を管理規約第69条第1項の規定に基づき積立口に繰り入れるもので規約違反ではありません。
当該議案の中の説明では備品（ソファー・テーブル等の家具）購入は積立口の資金を支出すると言っていますが、まだ実際に支出していませんので規約違反ではありません。

たぶん理事会は、ソファー等の購入（更新と言っています。）を第32条第１項第3号に規定する「敷地及び共用部分等の変更」に該当すると解釈して家具を購入（更新）するつもりではないでしょうか。
家具その他の備品はすべて共用部分にありますのでこのように解釈すると、共用部分にあるものは全て修繕積立金から支出できてしまいます。
一方、管理規約の中では共用部分等とは、共用部分及び付属施設をいうと定義されており、管理規約別表第２に具体的に規定してありますが、家具等備品等の動産はもちろん規定されていません。（別表第２をご覧になれば、イメージできると思います。）
理事会は屁理屈をつけて多額の金をジャブジャブと使いたいので管理費口より潤沢に金がある積立口に目を付け、こちらの方が使い易いと思ってこのようなわるだくみを考えたのではないでしょうか。
管理費を節約することは考えずに、金を使うことにばかり腐心する理事会だから資産価値が下がってしまうのではないでしょうか。
　以上一住民の私見ですのでよろしくお願いいたします。

5月21日付け朝日新聞朝刊（P19）にマンションの管理費の記事が出ています。ご一読ください。ここの管理組合が如何に酷いかお分かりなると思います。

[1277: 契約済みさん]

マンションの再選防止規程作らないとダメ

[1278: マンション住民さん]

>>1272 住民さん4さん
管理会社はこのマンションの資産価値なんてどうでもよいのです。
管理費を値上げして管理費口に多くの金があるので金を使いたくてウズウズしている理事会に委託管理費の値上げをお願いすれば二つ返事で認めてくれるので両者の利害が一致します。管理会社は、管理費の値下げを是が非でも阻止したいはずです。

マンション管理士は管理組合の運営に関して適切な助言・指導を行って管理組合の健全な経営支援を行うものですが、理事会に顧問として選任してもらい生殺与奪権を理事会に握られているため住民（管理組合員）の立場に立って行動することなく理事会ににベッタリで理事会の意向に沿った発言・行動をします。管理費が下がると自分の顧問料、顧問としての地位にも影響が出る可能性があるので管理費の値下げを提案することはありません。
コウモリのような輩です。

この悪のトライアングルに食い物されているのがこのマンションの住人です。こんなことに気づかず何でも賛成して資産価値が下落しているのも分からないおバカな住民。付ける薬ないですね。（泣）

[1279: 住民さん2]

>>1276 マンション住民さん
第9号議案の提案内容2で家具更新に36,228,500円を積立金口へ計上予定と書かれてますが、これは、11000万円とはまた別に繰り入れようとしてるんですかね？もう、管理費の使途が無茶苦茶にされようとしてますね！ひどい議案ですね。多額のお金のことなので、しっかりわかるように説明してほしいです！

今回の総会は毎回提出する紙の裏面にあった事前質問書もなく、提出できないようにされていますし、、。こんないい加減な議案も普通に通っちゃうんですかね？大問題ですよね！

[1280: マンション住民さん]

>>1279 住民さん2さん
誤魔化そうしているので確りした説明はしないでしょう。
管理費口から積立口に繰り入れるのは、11000万円だけです。家具更新（購入）は、この繰り入れ額と毎年積み立てる額の中から支出する予定です。
今回の長期修繕計画においては、2038年、2053年、2068年に各3293.5万円の計9880.5万円（税別）を備品購入代金と計上しています。
積立口の修繕積立金の使途は管理規約第32条の規定で①大規模修繕工事等計画的に行う修繕、②不測の事態等のために必要となる修繕、③敷地・共用部分等の変更の工事（例えば、駐輪場をトランクルームに変更する等）等に限定されています。
ソファー・テーブル等の家具は備品ですので管理規約第31条第3号に該当することから管理費口から支出します。
管理規約違反になると思います。
こんなことやっているから豊洲のタワマンの中で最低の価格でしか売買が成立しないマンションなのです。