THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[995: マンション住民さん]

994さん、コンビニ改修費用は管理費とは別の話で、修繕積立からの支出ですよ。

[996: マンション住民さん]

>>990 住民板ユーザーさん5さん
長文ですいません。
「マンションレビュー」のデータを用いて3年前より格別に値上がりしたので資産価値が上がったと言ってるようです。事実3年というスパンでは江東区のマンション、豊洲地区のマンション、このマンションも上がっているようです。しかし、直近１年間を見ると、近隣のタワマンは上がっていますが、豊洲地区のタワマンでは、当マンションだけが下がっています。何故でしょうか。（１年間のデータを確認ください。）　
　
　誤解されているようですが、このデータは、成約価格ではなく売出価格（売主の売却希望価格）です。売出価格が上（下）がる＝資産価値が上（下）がったことにはなりません。　
　成約価格はこれより低い額ですが、この金額≒資産価値ではないでしょうか。比較するならば成約価格ですべきです。なお、４３Ｆはデータでは昨年7月頃３件程売りに出たようですが、現在のレインズのデータでは１件だけ売りがあります。更に、ここ1~２年は成約がありません。

　実際レインズで取引事例価格を見ますと、このマンションは、昨年6~11月と12~5月を比較すると後者の方が若干ですが下がっています。他方、シンボル、ツインは成約件数等諸条件が違うので一概に比較できませんが、成約件数も多く、両物件ともこの一年間順調に上げ基調で成約価格も当マンションより高くなっているようです。

　購入者は、マンションを購入する場合は、価格のみならず、毎月のランニングコスト（管理費・修繕積立金）、適正な長期修繕計画書の有無、修繕積立金の現在高、理事会の経営な運営、毎月のローン返済額等を総合的に勘案して購入決定しますので、管理費の大幅な負担額は売り手側には大きなマイナス要素です。
　また、オーナーチェンジにとっては、管理費の値上げは売却に大きな影響を及ぼします。例えば、管理費が年額10万円上がったとすれば、実利回り4％/年の物件の場合、理論値して250万円値下げしないと購入者は利回り４％を確保できませんので、価格の下げ圧力となります。不動産屋が言っていたのは、このことです。

[997: 内覧前さん]

>>996 マンション住民さん

なるほど、レインズでの取引事例で比較しないと資産価値はわからないといけないのですね。ただ同条件で比較すればマンションレビューでも十分比較検討材料になると思いますし、マンションレビューは見やすいので私はそれでいいと思います。

それよりも3年前より上がっていれば問題ないのでは？という肝心の趣旨はスルーされているようです。

もう一度書きますが、THE TOYOSU TOWERはもともとが周囲のマンションに比べて安い坪単価だったのが、この3年間で周辺マンションに近い307万円前後から350万円前後まで上げてきました。確かに直近1年間で周囲のマンションは上げ基調のようです。THE TOYOSU TOWERはそうした意味では急激な上昇局面を経て、いまは一服した調整期間状況とも見えます。

996さんが参考とすべきというレインズで、この3年間のデータを出してこのあたりご説明、ご教示いただけますでしょうか。そうでないと議論が成り立ちません。

なお私自身は管理費の上げ下げについての議論はしておりません。少しくらい上がっても今の水準のサービスが維持されるほうが良いと思うからです。

仮に賃貸オーナーで管理費が少々あがった程度で利回りが悪くなって都合が悪いという程度の懐具合なら、さっさと売却してもっとも旨味のある物件に切り替えていけばいいだけだと私なら思います。

[998: 入居予定さん]

ちょうど今金融資産価格を評価する仕事をやってます。今の金利環境では、近隣２つビルをベンチマークとして計算すると、管理費が１００００円ほど高いと、資産価値に
２５０ー４５０万円の損になる。住民の皆さん、自分の資産を守りましょう。

[999: マンション検討中さん]

仕事で失敗やミスをしたときに読みたい言葉
・成功する人は、失敗から学び、別な方法でやり直す。
・失敗の最たるものは、失敗したことを自覚しないことである。
・ミスをしない人間は、何もしない人間だけだ。
・誰でも間違いをすることはある。しかし、間違いに固執するのは馬鹿以外にはない。

[1000: マンション住民さん]

>>989
今年度の理事会の半数が残留って本当ですか?
規約上できないのでは。
しかし、何か裏の目的があるとしか思えませんね。
こんな時期に管理会社の支払いアップを認めたり・・・。妙な管理士を連れてきたりと・・・。
適当な意見書を付けて住民を欺くつもりでしょうか。

[1001: 中古マンション検討中さん]

逆に市況の動きを一旦無視し、今買って管理費下げを提案できたら、250-450万円のCapital Gainになる。。（論理的に）

[1002: マンション住民さん]

少ない情報で緊急理事会を開いたり、立候補を締め切って自分たちの体制を確保した後に多額の出費の議事案を出してきたりと、確信犯でやっていますね。
まだかつての託児所推進案やマンション内wifi設置案の時の方が事前アンケートやら含めて隠蔽体質でないだけ良かった。

[1003: マンション住民さん]

>>997 さん
少し気になりました。
　消費増税、物騰等で管理費が上がるのは止むを得ませんし、ある程度値上げしないと施設の適正な維持・管理に支障をきたす恐れがあるかもしれません。しかし、今回の５割近くの管理費の値上げは、９９７さんにとっては「少し」なのかもしれませんが、一般的な住民感覚では「少し」ではないと思います。　支出についても、このスレで皆さんが指摘しているように、とにかく使ってしまおうと言う姿勢で、適正な使い方か疑問を抱かざるを得ないものが散見されます。管理費を5割上げることイコール維持・管理が適正に行われる、現行水準のサービスが維持・向上する訳ではありません。
また、値上げした分を全部使ってしまったら、管理組合財政の改善・健全化を図ったことにもなりません。単に、散財しただけです。
　
賃貸オーナーの方に９９7さんが言うところの管理費が「少し」上がったくらいで困る懐具合ならば、さっさと売って他物件に切り替えろとのことですが、これは「泣き言を言ってんじゃないよ。嫌なら安く叩き売って他のマンションを買えよ」と言うところでしょうか。管理費が大幅に上がって「さっさと」売るには価格を相当下げなければ売ることが困難になってしまったのです。お気の毒に。
この問題は、賃貸オーナーのみならず、全ての住民が同じことに直面することになります。買換えその他の事由等で売却しようとした時、期待する近隣マンションと同水準の価格で売れなくなり、９９８さんも指摘しているとおり、資産価値の低下につながって行くと思います。現に売却活動をしている住民の方はかなり苦戦しているのではないでしょうか。
このような状況下で3年前より価格が上がったと喜べますか。

[1004: マンション住民さん]

>>1002 マンション住民さん
相当悪質です。管理組合を私物化しています。３億円以上の金を自分が中小企業オーナーになった気分で自由に金を動かして自己陶酔しているのでしょうか。
一介の会社員が思いのままに金を集め、使う立場を手に入れて、抑制がきかなくなったのか。危機的状況です。執行機関をチェックする監事も同じ穴の貉。

[1005: マンション住民さん]

>>990
ちょっと違うかな。先の上昇傾向を続けるべきだったし、この下降傾向が続けば他物件より落ち込む可能性がありますよ。
部屋を別に一つ借りているような今の状況はボディーブローのように、各世帯の生活や資産価値に効いてきますよ。

[1006: マンション住民さん]

全体主義をやってるのでしょうか。よく分かりませんが、将来住民に大きなつけを支払わせるような事態にならないといいのですが。

[1007: マンション住民さん]

もうとっくに督促とかも終わりかけてからここに書いてもって気がする

[1008: 住民板ユーザーさん5]

>>1003 マンション住民さん

何回も3年前より価格が上がって喜んでいると書いていますよ。一組合員としては投資と居住を天秤にかけるなら、短期の投資で収益をあげられる構造が優先されるのではなく、居住を第一に考えて資産価値を維持する管理をしてほしいと思います。

管理費を下げるために管理会社を独立系に変えて委託費を下げるとか、フィットネスを閉鎖するとか、共用部が壊れたままでも放置するとか、植栽も手を入れないとか、グレードダウンした管理をすれば管理費は安くなり、あなたのおっしゃる通り売却優先の方や賃貸オーナーの中には喜ぶひともいるかもしれないですね。

でも居住者にとって満足な生活にはならないと思いますし、売却物件を検討する購入検討者もそんなグレードダウンしたマンションを買いたいと思いますかね。

共用部でも専有部でもハイグレードなものを維持するには維持費も修繕費もかかりますし、経年によりそうした費用は増加するのではないでしょうか。とはいえこのあたりは価値観の違いであって、理解しあうことはないでしょう。

もし現行施策を変えたければこんな掲示板に書き込むのではなく、理事に立候補して根気よく理事会と組合員を説得する説明会や意見交換会を行ってはどうでしょう。多数の支持を集めて管理費なり修繕積立金なりを下げる議案でもおつくりになって組合員たちから過半数の支持を得てはいかがですか？
その時の主張は「将来と目先の売却益確保のために管理費と修繕積立金を下げて、マンション全体のグレードを落としましょう」という滑稽なものでしょうかね。

あなたの主張は短期的な収益を上げることに拘泥しすぎてマンションの資産価値を長期的に維持することとは矛盾しているように私には見えますよ。私はそんな短期で収益あげる必要性がないからこう言えるのかもしれませんけどね。

[1009: マンション住民さん]

理事会のうちだす施策に反対であれば、総会の場で述べるなり、議決権行使で反対票を投じればよいことです。別に掲示板上で議論することが悪いとは言いませんが、きちんと規約に則った手続きで進めている理事会に対して、なにか悪意があって進めているような書き込みはいかがなものでしょうか。

>991 値上げで得た8000万円を全て溶かしている

予算案は、総会で認められた金額を超えて使うとなると組み換えになることから、単年度の赤字は避けた範囲で、保守的に組むのはどのマンションでも普通に行われていることです。
通常支出側には余裕を見て（今回だと修繕費や大型什器）、収入のほうはそれを下回ることがほぼないように少なめに見込まれていますよね。収益事業分は今回の予算案には計上なしで、共用施設収入のコロナでの落ち込みも考慮しています。
　全般に、期の途中で次の期の理事会に臨時総会の開催を強いることがないように予算案を作成するのは当然なことに思います。支出はそこまで使わないのは構いませんが、足りないのはなんで総会して予算を組み替えないの？といわれるからです。

>995 　積立金を崩している

　コンビニは積立金から出して、収入や補填は積立金に戻す計画ですね。確かに初年度の支出は大きいですが、行って来いで、差額としては２年目以降大きな収支の改善をコンビニ賃料で生み出す契約を締結するわけで、確か僅か１年半程度での回収だったかと。単年度の収支のみでみて大騒ぎするのはいかがなものでしょうか。

>1000 ”役員の半数が、残留は規約上できない”

マンションの規約にそのような制限はありません。確認されたらよいと思います。
管理士の導入ももともとからあったもので、人が変わっただけだったように思います。

>1002 "緊急理事会が隠蔽体質”

　理事会の招集は、理事会のメンバーにのみ行えばよいものです（規約規定）。無論理事会の結果は議事録でオーナーに知らせる必要がありますが、緊急理事会開催の正当な手続きを踏まえた内容に対して「隠蔽体質」という言葉を浴びせるのはどうでしょう。
　議案書の議決内容は理事会で決議すべきものですから、緊急に理事会を招集して承認しないで勝手に書き換えることはできません。今回の内容（議案の実質的変更）で緊急に理事会を招集したのは適切な判断だと思います。

　今回の総会上程議案の大きなものの検討は中途結果で方向性が議事録などで明らかにされてきていて、立候補の締切の後で出してきたというのも言いがかりに近いものではないでしょうか。
　そもそも立候補者が、理事になって議決権を行使できるのは月末の総会で選任を受けた後です。全ての理事会でのやりとりを、立候補締切の前に告知すべきなどという規約規定もないように思います。

　そこに、”確信犯”とか　”隠蔽”とかいう言葉を使われているのを理事の人（特にそのご家族）がみたらどう思うかなと心配になります。

　理事会の人も、そうでない人も全く同じこのマンションの住民です。注意しないといけないことは、値上がった管理費は、理事会の役員さん自らも支払っているわけです。なにか増税に怒る国民みあいな態度もいけてないなとは。
　
　そこに一歩間違えれば名誉棄損になりかねない書き込みが散見されるのは、同じ住民として残念に思います。反対なら反対でもっと冷静に、同じ管理費を払っている同じマンションの住民同士としての書き込みをして欲しいです。

[1010: 居住者]

>>1004 マンション住民さん

3億円を動かすのってそんなに凄いことでしょうか？
会社員やってると、ある程度の事業規模のサラリーマンでしたら日常的な範囲だと思います。

管理組合を批判していらっしゃるようですが、
「3億円以上のお金を動かして中小企業のオーナーになった気分で自己陶酔」
「思うのままに金を集め、抑制がきかなくなった」
という、1004さん個人の感想は、名誉毀損にあたるのではないでしょうか？

また、理事会の議事録は明確に課題と論点が整理されており、わかりやすく住民にきちんと展開されていると私は判断しています。

この仕組みの中で、これまでの議案が起案→実行されてきたわけで、それに対して居住者が賛成もしくは委任している以上、1004さん（と思われるそれ以前の書き込みも）は、私にとっては、我々このマンションの大半の住民を批判していることと同じように感じました。

[1011: マンション住民さん]

この案って以前の理事会でも検討されて廃案になってるんですよね。多額の投資をするだけの確約がない、と。2年目以降にずっと家賃が発生するという視点が長短以前に緩すぎるのではないかと。

[1012: マンション住民さん]

>1007
確かに。管理会社にお金払って土日、夜討ち朝駆けさせた甲斐あり、承認の白紙委任状、必要数そろいました。

[1013: マンション住民さん]

>1010ある程度の事業規模のサラリーマンであれば、あのような資料は100万円も使えないことを理解していると思いますが。課題の前に自身の現状認識ができていないからこのようなことになっているわけです。
ただ、それを許しているのは意識の低い多くの住民なので、ある意味書かれていることは正しいですよね。

[1014: 入居済みさん]

>1009
あれ？元々全員入れ替え制だったのが、継続で2名くらいになったんじゃなかったでしたか？立候補数も制限があったと思うので、半数も残るなんてやっぱり無理ですよね。
それ許したら独裁が続いてしまいますよ。