第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[908: 評判気になるさん]

最初から第三者管理方式のマンション購入を迷った末見送った者ですが、その物件が実際どうなっているのか今後どうなるのか興味あります
販売に苦戦してるようですが…値下げしたら買ってしまいそう

[909: 匿名さん]

>>908 評判気になるさん
何が言いたいのか、何に期待しているのか、よくわからない方ですね。
どちらにしても、自己責任は負わないといけない。

[910: 匿名さん]

>>907 匿名さん
棚の上のぼたもち論を聞いているようです。

[911: 匿名さん]

>>908 評判気になるさん
金銭的に余裕があれば購入してから
様子を見て老朽化し始めるずっと前に（遅くとも十年以内）
売却して、別の物件に移り住めばいいのではないでしょうか。
老朽化すれば、修繕積立金がうなぎのぼりに上昇してゆくことは
予見できます。第三者管理で理事会がないともうどうする術もありません。
先日、親戚がうっかり第三者管理方式の都内新築マンションを購入してしまったので、「５年から10年以内」に新たな物件探して引っ越すように言いました。

[912: 匿名さん]

>>908 評判気になるさん
第三者管理方式のタワーマンションが駅近なのに売れないという記事を
ゲンダイで読みました。有名なマンション管理・投資のスペシャリストが書いた記事だから影響力大きいですよね。

[913: 匿名さん]

>>909 匿名さん
私もそう思う。
やはり第三者管理方式は不安です。
管理を知っている者であれば当然
不安になると思う。

[914: 匿名さん]

行政と連携している地域のマンション管理士会
がいいとは思わない。
政治的色彩が潜んでいるのでかえって危険な場
合がある。
工事等の受発注が政治利用にされて抜き足なら
ない事態が予想される。
現にそのようなマンションを知っている。
勿論政治家とマンション管理士等が裏で連携し
ている。

[915: 匿名さん]

>>914 匿名さん
政治家とマンション管理士が連携している？？？
政治家と悪徳管理会社ならわかるけど

[916: 匿名さん]

不動産屋

[917: 評判気になるさん]

やはり見送って正解か第三者管理方式
ただでさえ人件費高騰に物価高で高くなる見通しなのに
もうけ上乗せされたらたまらない
仮に100万値下げしても管理費や修繕費値上げすれば回収できる

[918: 匿名さん]

>>914 匿名さん
香川県マンション管理士会の役員構成を見てるとそう思う。
管理会社合人社のトップクラスの人間が役員に居座っているからね。
そして、居座っていることに他の役員は誰一人異議を唱えない。
つまり、許しているんだよね。

[919: 匿名さん]

>>918 匿名さん
同じ穴の狢程度に思っているんだろう。

[920: 匿名さん]

マンション管理業協会の説明によると、６５歳定年制の普及で管理人のなり手が減った。
管理組合と接するフロント社員の定着が非常に悪いのは、クレーマー、過度の要求。

総会監督型の第三者管理で理事会を廃止すれば、聞く耳持たずで、フロント社員の精神的な負担は軽減されるだろうが・・・


社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html

第２回（2019年11月1日）

一般社団法人マンション管理業協会説明資料
　マンション管理の現状と課題について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001315023.pdf

議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】 改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。・・・

　それから、（２）にございますように、管理組合の役員のなり手不足ということも非常に大きな問題になります。

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

[921: 匿名さん]

>>920 匿名さん
管理会社もどんどん選別すべきだと思う。
管理会社がいなくなればなったで、新しい知恵が出てくると思う。
管理会社ありきの間違った常識を取り払ういいチャンスかもしれない。

[922: 匿名さん]

マンション管理会社も時代の波で、その役目を終えつつあるのじゃないかな。

[923: 匿名さん]

>>917 評判気になるさん
でも、第三者管理の監事廃止が法的に禁止される可能性があるから、
区分所有者出身か外部の（区分所有者派の）マンション管理士の監事を擁立して、そこから総会を開けるように努力して、かなり大変だけど、理事会を後から作る道は残されている。都内のタワマンは、居住していない外人さんのオーナーが多いから、そこで挫折するかもしれないと想像します。

[924: 匿名さん]

>>923 匿名さん
タワマンはお金持ちの集まりだから、修繕積立金不足による管理不全は心配しなくていい。
つまり、理事会も必要のない方の集まり。
管理会社による第三者管理を法的に禁止するのが先決問題。

[925: 匿名さん]

>>924 匿名さん
でも管理費が勝手にどんどん値上がりしたら、
誰だって困惑するでしょ　タワマンは火事・地震・大型台風・停電・老朽化と
おそろしい未来が待っていそうで、絶景が見えるところでも自分は勘弁。
うちも強引に第三者管理に変更されそうになったときはおそろしかった。

[926: 匿名さん]

カネは天下の回りもの。
本人が納得しているのだから好きにさせればいい。

[927: 匿名さん]

>>926 匿名さん
そんなこと言ったら、悪徳管理会社がはびこるだけの社会になってしまいますよ。

[928: 匿名さん]

>>927 匿名さん
本人が納得して購入しているのだから自己責任。
悪徳管理会社も生き残る道を与えておかないと、一般の第三者管理を望んでいない組合員に迷惑をかける。

[929: 匿名さん]

>>928 匿名さん
は？　強引に全国で第三者管理方式を計画的に押し付けてくる悪徳管理会社がいるの知らないの？

[930: 匿名さん]

>>929 匿名さん
そいうケースと、最初から第三者管理を売りにして売りだす場合の2種類があり、
後者の場合を説明しただけのこと。
世の中には、第三者管理を望む人種もいるからね。

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん
初心者レベルの浅い知識をひけらかされても　苦笑
後者でなく、前者について語ったのでは？

[932: 匿名さん]

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

3年前にワンルームマンションを購入し、現在は管理組合の理事長をしています。

昨年、新たに別のワンルームマンションを購入しました。
そちらのマンションでは、理事に就任しましました。（2023年度）

■今後も良い物件があれば購入し、積極的に理事になりたいと考えております。

[933: 匿名さん]

>>932 匿名さん
役員成りて不足のワンルームマンションでは貴重な存在。
ガンバレ！

[934: 匿名さん]

>>933 匿名さん

他の区分所有者の方からも、喜ばれています。

今までのような『やりたい放題』が出来なくなった管理会社のみ、
苦々しい思いのようです。

■第3者管理方式　って、必要ですか？

[935: 匿名さん]

>>934 匿名さん
第三者管理方式には三つのパターンがあります。
理事長や理事やっている方がそんなことも知らないとは嘆かわしい。

[936: 匿名さん]

雨漏りおじさん、最近自己紹介しなくなったね。
貴重な存在だから頑張ってほしい。

[937: 購入経験者さん]

有識者等による検討会のとりまとめで、管理会社が管理者の第三者管理ガイドライン（＝お墨付き）が整備されれば、「利益相反」問題で躊躇していた普通の管理会社も導入するようになるのでしょう（か？）

[938: 匿名さん]

>>937 購入経験者さん

区分所有者のひとり一人が問題意識を持ち、
管理組合が適切に機能すれば良いだけの話。

数年後には、そういえば『コロナ禍』ってあったよな・・と
懐かしく感じる頃が来るように。。

そういえば『第3者管理方式』ってあったよな・・と
懐かしく感じる頃が来るような気がします。

今後ますますSNS等が普及し、情報共有が簡単になります。

開かれた管理組合にすることが、鍵になるでしょう。
それには、管理会社まかせにするのではなく、管理組合が主導権を握ることです。

[939: 匿名さん]

>>937
まさにその方向性ですよ。
>>938
適切に機能してないから、昨年から国交省で検討会が開催されています。
住民全体が高齢化すると全く機能しなくなるのです。
築浅の自分のマンションだけの知見と、全国の高齢マンションも含めた知見との議論では相容れないでしょうけども。

[940: 匿名さん]

>>939 匿名さん
悪徳管理会社のスパイです。
みなさん、気を付けましょう！

[941: 匿名さん]

937と938と続くちゃちな自作自演ｗ

[942: 匿名さん]

第三者は有識者間で積極的に議論されています。
直近開催は先月の令和5年5月22日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610859.pdf
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

[943: 匿名さん]

>>942 匿名さん
無知だなあ
2017年に「外部専門家活用のためのガイドライン」が出てるじゃないか
結論として、
管理会社の第三者管理は利益相反など問題が多い
ので、禁止すべきでしょうね

[944: 匿名さん]

第三者管理なんて電通社員に総理大臣やらせるようなもん。とんでもない制度です。
騙されちゃいけません。

物価高がー！人件費がー！と言われ、管理費修繕費を思いきり値上げされて、中抜き、ピンハネされて下請け買い叩いて質の悪い管理になります。それが一番儲かるからね。維持費が上がると当然、資産価値は低下します。

[945: 匿名さん]

>>943 匿名さん
無知だなあ

●外部専門家の活用ガイドライン

・ 投資型マンション等においては、分譲当初よりマンション管理業者が自ら管理者に就任しているケースが見られます。

本ガイドラインは、このような投資型マンションや管理業者が自ら管理者に就任する場合の手法についてお示ししているものではありません。

なお、区分所有者の利益追求と管理業者としての企業収益の追求とは、立場や目的が異なると考えられることから、利益相反の観点から十分に配慮が必要です。

[946: 匿名さん]

>>945 匿名さん
知らなかったくせに何言ってんだ、ボケ
お前はあの悪徳管理会社の契約社員だろ
答になっていないぞｗ
答になっていないことにも気が付かないほど、
アタマが悪いフロントはあの有名な悪徳管理会社だろ
いくら人手不足だからって、会社もわざわざ頭の悪いやつを選ぶこともないのになｗ

[947: 匿名さん]

法制審議会区分所有法制部会第９回会議（令和５年６月８日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00199.html
部会資料１９　区分所有法制の改正に関する中間試案（案）
https://www.moj.go.jp/content/001397472.pdf
24 of 50（２１ページ）

（紺野委員の提案についての補足説明）
１　第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①　法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとする。

②　法人化していない・・・


２　第８回会議では、これらの提案に賛成する意見は特になかった。

これらの提案については、以下の指摘が考えられるところであり、規律を設ける必要性や現行法制との整合性の観点から、慎重に検討する必要があるものと考えられる。


３　本文①については、

(ア)区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が必ずしも明らかでない、

(イ)マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められており、商業ビルなどを含む民＝民の法律関係を規律する区分所有法において対応する必要性の有無について慎重な検討が必要である、といった指摘が考えられる。

４　本文②については、・・・

[948: 匿名さん]

>>939 匿名さん

■高齢化は逆にチャンスでしょう！

自分達でできることは、自分たちで行う。これが大前提です。

開かれた管理組合にすることが、鍵になるでしょう。
それには、管理会社まかせにするのではなく、管理組合が主導権を握ることです。

[949: 匿名さん]

>>948 匿名さん
高齢化はチャンスです。
経験豊富で頭脳明晰な高齢者はごまんといます。
単に高齢者とひとくくりにするのは経験未熟の無知無学な単細胞人間が考えることです。
それに彼らは時間を持て余し、残り少ない人生の社会貢献の場を探している。
彼らの才能と知識と時間を借りて、管理会社不要な管理組合を構築すべきです。
その為には、組合内で専門知識を持った組合員を輩出し、彼らに相応な報酬を払ってでも、彼らを専門家として迎え入れるべきです。
そこの柔軟な発想がない組合は、第三者管理によって衰亡して行く道しか残されていません。
開かれた管理組合にするためのアイテムは用意されています。
使わないのは宝の持ち腐れです。

[950: 匿名さん]

管理組合も厚生年金基金の資産運用を見習うべきでしょう。

[951: 匿名さん]

>>947 匿名さん
全管連が法制審議会にこのような提案をしてくれたことは
非常に意義が大きいと思います。

現在、理事会廃止かつ監事廃止パターンという危険な第三者管理方式が
（この方式をゴリ押しで進めるのは、あの悪名高い管理会社だ。
管理組合側のあらゆる監視を廃止をもくろんでいる）、
全国で増加している。
　それに対して、何ら危機意識を持たない法制審議会というのは
国民の信義に値しないものである。
　管理組合主体の区分法改正にはつながらない。
国会議員をとマスコミにこの全管連の提案書の重要性を訴えるしかない。

[952: 匿名さん]

>>950 匿名さん
バカじゃないの
失敗すれば修繕積立金消えるよ
わざとバカなことを書いてこのスレの信用を失わせようとする
悪徳管理会社の契約社員ではないですか？

[953: 匿名さん]

第三者管理のマンションは覚悟のうえで購入しましょう。

「ざっと数えて250カ所」「床が傾いて…」最高益更新オープンハウスに“欠陥住宅”連続告発
「週刊文春」編集部
2023/06/15
電子版ORIGINAL
「この家には、ざっと数えただけで250カ所もの欠陥があります。本当は全部建て替えてほしいくらいですが、先方の対応は不誠実そのもの。今後、訴訟を起こすことも検討しています」
こう語るのは、今年1月に大手格安ハウスメーカー「オープンハウス」の新築戸建てに入居したばかりのAさんだ。

　1997年に創業したオープンハウスグループ。「東京に、家を持とう。」のキャッチフレーズの下、都心の一戸建てを相場より安く購入できることで人気を集めてきた。2013年に東証一部（現：東証プライム）に上場以降、業績は右肩上がりで、2022年9月期決算での売上高は9526億円、純利益は778億円。10期連続で過去最高を更新した。「行こうぜ1兆！2023」のスローガンを掲げ、年度内で“連結売上1兆円”の達成を目指している。

1997年に創業したオープンハウス
「今年も業績は良く、売上・利益ともに11期連続で過去最高を更新するでしょう。売上1兆円突破も確実視されています。宅地近辺で声をかけ続ける泥臭いキャッチ営業と、物件売買のスピードが特徴。イケイケの営業スタイルが成長の原動力となってきました」（経済誌記者）

合人社グループ（広島市）は、住宅大手のオープンハウスグループと分譲マンションの管理業務で新会社を設立した。オープンハウスが手掛けるマンションの管理業務を請け負う。オープンハウスは戸建てが主力事業だが、現在はマンション事業にも力を入れており、合人社は同社と組んで管理物件を増やす。

[954: マンコミュファンさん]

>>948 匿名さん
内紛が起きるだけ

[955: eマンションさん]

>>949 匿名さん
烏合の衆をまとめるには管理会社の力が必要だよ

[956: 匿名さん]

>>955 eマンションさん
アタマの悪い悪徳フロントにまとめる力なんてあるわけない
わざとトラブルのタネまきちらして第三者管理に持っていこうとするんだよね
うちのマンションでもそんな手を使おうとして見破られてたｗ

[957: マンション検討中さん]

>>956 匿名さん
管理会社が憎悪の対象となることで管理組合がまとまるのだ。あほ