第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[861: 検討板ユーザーさん]

>>860 匿名さん
浅さがバレるの怖いのね。
監事廃止を禁止すると高らかに声を上げたが、効果は語れないと？

俺に、じゃなく、他の人、に向けて語れよ（笑）

[862: 匿名さん]

>>861 検討板ユーザーさん
基礎知識がなさそうな861に対して、何を語れと言うのか。時間のムダだ。

[863: マンコミュファンさん]

>>862 匿名さん
実際中身はなく、なんとなく良さそうだから提案したのか。あんたには何もできないよ。人生ムダにしたね、ご苦労さん。

[864: 匿名さん]

>>863 マンコミュファンさん
中身はあるが、悪徳管理会社関係者であるお前に語る必要はない。

[865: 匿名さん]

悪徳管理会社のうち、ある一社だけが管理組合に監事廃止を執拗に強要してくる。
お前は悪徳管理会社の関係者だから、何か言わせようとしてしつこくからむ。
法的規制がまだ不十分な第三者管理の抜け穴を悪用して、異常な金もうけをたくらむな。
まあ、そのうち、マスコミがネタとして取り上げるだろうけどね。
とても楽しみだ。

[866: マンション検討中さん]

>>865 匿名さん
妄想が激しいな。
じいさん、お前が生きているうちに叶うといいな。楽しみに待ってるよ笑

[867: 匿名さん]

監事の重要な役割について
外部専門家活用ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

２）監事による監視
・ 法人化された管理組合においては、監事を設置しなければなりませんが（区分所有法第 50 条）、法人化していない管理組合においても、理事の業務執行状況を監視する重要な機関として、監事の役割は重要であり、標準管理規約第 41 条においても、臨時総会の招集権などの強い権限が与えられています。このため、区分所有者の中から監事を選定しておき、役員に就任した外部専門家の業務執行状況を監視することは、監視・チェック体制の確保の面から有効です。
・ 監事は、可能な限り区分所有者から選任することが望ましいものの、区分所有者から選任が困難な場合、又は複合用途など管理の難易度の高いマンションにおいては、監査業務の事務負担が大きく、かつより高度な知見を必要とする場合もあり、複数の監事を設置し、区分所有者と専門家（マンション管理士、税理士等）から選任することも考えられます。
※ 監事の行う監査の具体的内容については、『管理組合監査 主要項目チェックリスト』（（一社）マンション管理業協会 H29.3 改正）が参考になります。

[868: 匿名さん]

【コメント】
第３７ 条の２関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。とりわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

[869: 匿名さん]

２）通帳原本等の定期的な確認
・ 外部専門家が理事長や会計担当理事である場合、通帳や金融機関発行の預金残高証明書の原本を、定期的に、監事（又は外部監査人）自らが確認し、預金口座からの不正な引き出しがない旨や、会計帳簿の原本（見積書、請求書、領収書等の証跡を含む）との整合性を確認することが重要です。
・ 上記確認のためには、監事（又は外部監査人）による、通帳原本への記帳の定期的な実施を、ルール化しておくことが有効であると考えられます。
・ 実際に、会計担当理事が預金残高証明書の写しを改ざんして他の役員を欺き、組合財産の着服を長期にわたり隠し通していた事件において、通帳の原本の確認さえ別の役員が行っていれば防げただろうと判断された裁判例もあります。

[870: マンション検討中さん]

悪徳管理会社は第三者管理の盲点を感心するほどよく研究しているよねえ。

[871: 匿名さん]

>>869 匿名さん
現実としては、役員の中でも監事役はいちばんやる気のない組合員が居座っている。
そこで監事の会計知識能力が問われることになる。
監事こそ外部専門家のサポートが必要な役職でもある。

[872: マンション検討中さん]

>>871 匿名さん
そうそうそのとおり。
それから、監事は理事会活動全体の透明化のためにも
重要なポスト。

[873: 匿名さん]

法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00197.html

紺野委員提供資料
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

区分所有法の改正に関する要望書
ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会

第２　第三者管理の規制について

　現在、～

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

　理論的には、総会の承認が得られれば「本人の同意」があるとして、利益相反をクリアできるということになるのかもしれませんが（もっともこのことについても果たして本当にそうなのか、という問題もあると思います）、一般論として、素人集団である管理組合の総会が十分に管理者の監督権能を果たすとはいいがたく、管理者の利益相反やお手盛りを規制することが十分にできないと考えられます。

　当連合会としては、そもそも理事会をなくしたうえでの第三者管理者方式自体も問題視しておりますが、法制審において区分所有法の改正として行える対策・対応として、次のことが考えられますので、中間試案に盛り込んでいただくことを要望いたします。

　すなわち、管理組合法人においては、監事を必置機関としていますが、法人化していない管理組合においても、第三者（区分所有者以外の者）が管理者になる場合には、監事を必置機関として、監査権能を強化すべきです。

　なお、国土交通省においては、行政法上の規律を設けて、第三者管理者に就任できる管理業者の特別の登録（資格）制度や、理事会を撤廃して管理会社が管理者に就任する場合には、専門家である弁護士、公認会計士、税理士、マンション管理士等を監事に就任させるべき義務を負わせるという規制を設けることを検討すべきと考えております。

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん
第三者管理方式で監事廃止を強要する管理会社はあの日本一悪名高い悪質管理会社一社のみで、自社や経済誌のPRでは図式にきちんと監事の存在を文字かイラストで載せて悪意を故意に隠している。それを全管連がきちんと把握していてくれていることがわかって、ほっとした。監事を必置機関として設置しない悪徳管理会社には、重い行政処分が必要である。それが区分法で”明記されない限り”、悪徳管理会社に逃げ道や言い逃れのチャンスを与えてしまう。（たとえ明記されても、悪徳管理会社には監事を内通者として丸め込むという手がある。理事会による監視機能が失われていれば、監事を丸め込むことなどたやすいだろう。）
まあ、最大の原因は日本の区分所有法が利益相反に信じられないくらい甘いため、このような悪徳管理会社がはびこる悪環境をつくりあげていることだ。日本のマンション管理学会がそれを指摘しないのも非常に不自然で理解しがたい。2020年にフランスとドイツで区分所有法にあたる法律（法体系）の改正があった。その改正によって、フランスでは理事会機能が強化され、ドイツでは、管理会社や管理士の解約の手続きが以前より簡単になり、管理会社や管理士がその解約をめぐって管理組合に対して訴訟を起こせなくした。それにもかかわらず、第三者管理に積極的な（悪徳管理会社とつるむ）コンサルは、フランスやドイツではすでに管理者管理方式であると公の場で嘯く。フランス語やドイツ語には第三者管理とか管理者管理方式にあたる法的概念は全く存在しない。マンション管理に関わる法体系においては、”管理者”（フランス語では”Sync”、ドイツ語では”Verwalter”）はそれぞれの責務が法的に規定されており、管理組合員の総会決議に反して、”区分所有法”に記されていないことを行えば、背任罪もしくは横領罪に問われる。（フランスやドイツの管理組合は法人化されていなくとも、弁護士保険・訴訟保険にほとんど加入している。）その”区分所有法”に記されていないこととは、例えば、修繕会社などから管理者がマージンを取ることである。管理者の法的責務に記されていることは管理委託費において既に支払われているので、マージンを取ることは違法なのである。もし大規模修繕計画などで、管理者に大きな労費が関わる場合には、管理者はその明細を作成し、理事会もしくは（管理組合内部の）諮問委員会などに提出し、それが承認されれば、”特別報酬”として受け取ることが出来る。フランスやドイツの民主的で公明正大なマンション管理システムとは根本的に異なり、日本の特異性は、マージンを管理会社と修繕会社が共同で≪ブラックボックス化≫してしまうことである。

[875: 匿名さん]

>>874 匿名さん
管理会社の2重マージンを問題化するのであれば、管理会社を相手にしなければ解決できる。
簡単なことなのに何故そうしないのか？

[876: 匿名さん]

>>875 匿名さん
分譲マンションなんだから簡単なわけないだろ。
管理会社を使っていないってだけで敬遠する人もいるのだから。一般的な組合を知らなさ過ぎだよ。

[877: 匿名さん]

>>876 匿名さん
管理会社を相手にしないことがそんなに難しいことなの。
中毒にかかっているんじゃないの？

[878: 匿名さん]

>>877 匿名さん
無知は黙ってようね。

[879: 匿名さん]

>>878 匿名さん
完全な中毒患者だ。
可哀そう。

[880: 匿名さん]

>>875 匿名さん
874だけど、
完全に誤解しているようなだけど、二重マージンなどではない。
フランスやドイツでは、管理者の責務として認められているものは、
正当な管理委託費として法的に受け取る権利が管理者にはある。
しかし、管理者には修繕会社からマージンを受けとる法的権利はなく、
受け取れば、横領罪や背任罪として管理組合によって、訴訟される可能性がある。
それが特別報酬として、管理組合側からの承認があれば、受け取ることが可能だということだ。
日本のマンション管理の異常さゆえに、日本人には理解しにくいのかもしれないが、
上記の説明から、二重マージンなんて誤解がどこからどうやって生じるのか、
自分には理解できない。