第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[808: 匿名さん]

>>806 匿名さん
中国地方出身ですか？

[809: 匿名さん]

みなさん、第三者管理では、管理組合の通帳と印鑑を両方ともいっしょに手に入れようとする悪徳管理会社に騙されないように気を付けましょう！次の議事要旨にあるとおり、第三者管理はまだまだ法整備が十分になされていません。今、移行するのは大変な危険が伴います。また、各都道府県のマンション管理士連合会に相談するときには必ず管理士の現在所属組織について尋ねて、あらかじめ把握しておきましょう。利益相反という言葉の意味が理解できない人は、マンション管理に関わらないようにしたほうが、社会に迷惑をかけないですみます。


https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580309.pdf

第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
1. 日時
2022 年 11 月 21 日(月) 10:00-12:00 オンラインシステムによる会議方式

＜関係行政機関＞
国土交通省不動産・建設経済局土地政策課
国土交通省不動産・建設経済局不動産業課
国土交通省不動産・建設経済局参事官付
国土交通省住宅局住宅経済・法制課
国土交通省住宅局市街地建築課
事務局（国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付）

[810: 匿名さん]

どっかの組合が管理会社を訴えてくれたらいいんだけどね。第三者管理を採用した組合じゃ無理なのかな。

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん
自分たちの管理組合が訴えればいいのに

[812: 匿名さん]

香川県マンション管理士会に相談してみれば？

[813: 匿名さん]

>>812 匿名さん
他府県だからねえ

[814: 匿名さん]

>>811 匿名さん
某管理会社の収納代行会社を使った口座振替には大きな落とし穴があります。管理組合が直発注した工事業者に工事代金を支払う場合、①管理会社は理事長に支払いの承認を得る、②管理会社は収納代行会社に管理組合の口座から代金を引き去り工事業者の口座に支払うよう指示する、③管理組合の口座から代金が引き去られる、④6～7営業日後に工事業者に振り込まれる、⑤振込依頼書や領収書の代わりに支払証明書が発行される、⑥理事会と監事は決算時になって初めて支払証明書を見る、ことになります。本当にその工事業者に工事代金全額を支払ったのか（全部又は一部を管理会社や他の業者に支払われていないか？）は収納代行会社が発行する支払いデータを見なければ決してわかりません。支払証明書が偽装され工事代金の一部（フロントが工事業者に交渉してコンサル契約を締結する）が管理組合の許可なく管理会社に支払われるという新手の横領が頻発しています。しかし管理組合は知る余地もありません。金額の大小に関わらず管理組合が工事を直発注した時は要注意です。依頼した工事業者に核心をついた話をすれば口を割るかもしれません。判明した場合は直ちに警察に届けてください。いずれ業務停止以上の処分が下されると思います。

[815: 匿名さん]

>>814 匿名さん
意味がよく呑み込めないが、管理組合がA業者に100万円で直発注した場合、業者には80万しか支払われず、20万円はG社に支払われるという事かな。
別に目くじら立てるほどのものでもない。
G社の息のかかったA業者に直発注した管理組合にも責任はあると思うし、100万円で発注して120万払わされるのなら問題だが、発注金額しか払っていないので問題はない。
元々80万円でできる工事なら、相見積もりを取らなかった管理組合に責任はある。

[816: 匿名さん]

>>814 匿名さん
キックバックなんて建設業界では日常茶飯事だし、業務停止になる理由が見当たらない。
詐欺罪にも業務上横領罪にも当たらない。
民間工事だから談合罪にも当たらない。
警察が動くはずがない。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
815と816は合人社関係の同一人物だね。
自分で参考になるをクリックしているし。。。
合人社の考え方というかずうずうしい開き直りがよくわかる発言だね。

[818: 匿名さん]

>>817 匿名さん
あほな反論ばかりしないで、具体的な違反名を説明せよ。
警察も刑法に違反してないとなると動かないからね。
おまえこそ合人社のスパイじゃないのか？

[819: 匿名さん]

もしかして、香川県マンション管理士会の監事？

[820: 匿名さん]

>>819 匿名さん
支払い証明書の偽造が罪になること知らないのか？
814は、合人社を名指ししていないのにもかかわらず、
815は合人社のことが批判されていると受け止めたのはなぜか？
理由は、815が合人社関係者だから

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん
よくゆうよ。
お前が合人社だろ。
＞支払い証明書の偽造が罪になる
１００万円A業者に振り込んでるのにどこが偽造なの？
そこからキックバックするA業者がブローカー料として合人社に20万円キックバックしているだけ。
すべて合意のもと。

[822: 匿名さん]

>>821 匿名さん
やっぱり合人社スパイってメチャクチャ頭悪い　
いったいどこから、100万とか20万とかという
元のカキコミに書かれていない数字が出て来てるんだよ　大爆笑

[823: 匿名さん]

>>821 匿名さん
こんな奴らに第三者管理を任せたら、大変なことになる。

[824: 匿名さん]

>>822 匿名さん
君たちの理解能力に合わせて例えの話をしてるのさえ理解できていない。

[825: 匿名さん]

>>824 匿名さん
824の理解力はゼロだから、合わせようがない。大爆笑
なぜ、オタクのフロントってバカが多いのにエラそうなのか？
ひとをだますほうが、だまされるほうよりエライと思っているのか？

[826: 匿名さん]

バックマージン20％？　もっと全然すごいでしょ？
しかも絶対に明かされないしね。

[827: 匿名さん]

第三者管理になったら、バックマージンはもっとすごくなるよね？

[828: 匿名さん]

>>825 匿名さん
ピンポーン、当然でしょ。

[829: 匿名さん]

>>827 匿名さん
逆だよ。バックマージンは必要なくなる。

[830: 匿名さん]

>>829 匿名さん
嘘つくな。YOUTUBEに修繕積立金が枯渇したマンションの話がアップされてたぞ。

[831: 匿名さん]

絶対に、相見積もり取らせないんだよね。

[832: 匿名さん]

ある悪徳管理会社の強引な第三者管理導入の酷いやり方

①総会直前に奇妙なアンケートを行います。
質問は「あなたは第三者管理導入に賛成ですか？」
というものです。それといっしょにその悪徳管理会社の第三者管理PRが配布されます。もちろん第三者管理の良いことしか書かれていません。うちのマンションは限界マンションでもなければ、管理不全に陥ったマンションでもありません。
なので、最初からこの強引さは異常に感じられました。このPRでは、まるでこの悪徳管理会社の第三者管理が国土交通省のお墨付きであるかの印象操作が行われています。他にも、日本中のマンションが第三者管理へと移行中であるかのような事実とは異なる印象を与える表現がいくつも見出されます。
悪徳管理会社は、理事長に同社社長かフロントが就任、理事会廃止、そのうえ、監事廃止が”一般的な”第三者管理モデルであり、それ以外の選択肢はないと、区分所有者に信じ込ませようとします。
②　ここではまだ賛成者は少数ですが、この悪徳管理会社は、この少数者がすでに同社の第三者管理を理解し、同社の第三者管理に賛成したと勝手に事実をすり替えるのです。そして、次の総会で、「同社による第三者管理導入の総会決議」を求めます。そんなものは、理事会が拒否すればいいではないかと思う方がいらっしゃるでしょうが、理事会内部に内通者数名をつくりだして、フロントとその上司がこれらの内通者を操ります。そして、批判者に対する妨害や嫌がらせをさまざま方法で行います。
③悪徳管理会社は総会決議で賛成票を一票でも多く獲得するのが目的なので、
内通者をあの手この手で増やそうとします。お気を付けください。

結局、うちのマンションでは賛成票が不足して、幸いなことに悪徳管理会社の第三者管理に転換しないで済みました。現在、秘かにリプレイス進行中です。この投稿を読まれたマンション管理士さんなど専門家の方々にお願いです。悪徳管理会社の第三者管理を阻止する法的措置が早急に必要です。どうか迅速な御対応をお願いいたします。

[833: 匿名さん]

>>832 匿名さん

そのアンケート用紙の画像投稿があれば、信憑性が増すと思います。

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん
その手にはのらない。

[835: 匿名さん]

>>833 匿名さん
他のスレでも、同様の手口について同じ経験を語っていた人が何人もいたから、内部マニュアルとか講習とかの存在を疑っています。

[836: 匿名さん]

悪徳管理会社の間者が二匹いる。

[837: 匿名さん]

普通にマンション管理が行われている管理組合において、
第三者管理は全く必要ないでしょう。

[838: 匿名さん]

マンション管理会社から、第三者管理方式転換へのしつこい、または強制的な勧誘を受けた管理組合は各地方自治体のマンション管理行政・マンション管理連合会各支部・国土交通省の公財機関マンション管理センターの無料相談に電話しましょう。
例：
マンション管理サポートネット: 03(6261)1271

[839: 匿名さん]

>>838 匿名さん
それぐらいは、理事会で断ればいいだけのことじゃないの。

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん
奴らは必ず内通者つくるから、そう甘くない。

[841: 匿名さん]

第三者管理方式は、今はまだ時期尚早。
悪徳管理会社の言いなりにならずに
次の区分所有法改正まで待とう！
緊急に必要な場合は、マンション管理士を顧問か役員のひとりとして
採用する方法で、しばらくは頑張ってください。

[842: 匿名さん]

>>839 匿名さん
管理不全に陥ったマンションはまず地方自治体のマンション行政に関わる担当課か各都道府県のマンション管理士連合会などの無料相談を受けましょう。
悪徳管理会社を絶対に信用してはなりません。悪徳管理会社の目的は第三者管理方式を悪用して、マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条を骨抜きにすることにあります。皆さん、ご注意ください！！！！！
通帳も印鑑も管理会社社長名義にして、悪徳管理会社が全て保管することになります！！
同法遵守がマンション管理組合の財産を守るためにいかに重要であるかについては
下記HPを参考にしてください。

公益財団法人マンション管理センターHP
https://www.mankan.or.jp/06_consult_arc/05_kinyu/05_kinyu_1851.html

財産の保全
QUESTION :
管理組合の通帳と印鑑はそれぞれ異なるものが保管する必要はありますか。

ANSWER :
　マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条では､管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」について、印鑑や引出し用カード等を管理することを禁じています｡また、管理組合内での不正を防止するためにも､一人の管理組合役員等が通帳と印鑑を同時に管理することも避けるべきです。

解説
　管理組合の財産､特に将来の大規模修繕に備えて積み立てている修繕積立金は､非常に多額なものとなっています｡ところが､管理組合の財産が管理会社や管理組合役員により横領されるといった事例も見受けられます。
このようなトラブルを回避するため、管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」を管理する場合には、印鑑や引出し用カード等を管理会社が保管することを法令で禁じています。標準管理委託契約書では、管理組合等が名義人である「収納口座」、「保管口座」又は「収納・保管口座」につき、通帳、印鑑等の保管者が管理会社なのか管理組合なのかが明記されています（別表第１の１（２）③一）ので、実際に管理会社との間で締結する管理委託契約書の当該記載等をしっかりと確認し、それが法令に則した内容となっているか、実際の保管者は規定どおりとなっているかなどに注意することが大切です。また、管理組合が通帳と印鑑等とを保管する場合であっても、管理標準指針では､「管理組合の通帳と印鑑は､それぞれ異なる者が保管している｡」のが通帳及び印鑑の管理に係る管理組合の「標準的な対応」としています。

[843: 匿名さん]

>>842 匿名さん
管理会社が通帳と印鑑を保管することはないよ。

[844: 匿名さん]

>>843 匿名さん
バカだね。それが可能にするのが第三者管理なんだよ。
よく調べてごらん。

[845: 坪単価比較中さん]

２００１年の通達で、保管口座の名義人について、マンション管理業者が管理者等に選任され、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないとしている。法人化されていない管理組合名だけの名義（代表者の個人名が入らない）を認められないのでしょうか。

その場合の管理業者名義は、「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社」のように管理組合名が入るべきと思うが、実際の例はどうですか？


建設産業・不動産業：マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000269.html

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
　平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）
イ）規則第８７条第６項第２号及び第３号は、～

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

[846: 匿名さん]

>>845 坪単価比較中さん
甘い。悪徳管理会社は（法人化されていない）管理組合から、通帳（両口座）と印鑑を奪おうとします。区分所有者代表による監事廃止に固執する悪徳管理会社の目的は
それに他なりません。監事廃止に反対すると、この悪徳管理会社は、「監事になる人の負担が重すぎるから、引き受け手が見つからないでしょう。廃止してしまったほうがいいですよ」と言いました。
全国の管理組合は、悪徳管理会社が推し進めようとする理事会廃止を何としてでも避けなければなりません。

[847: 匿名さん]

>>845 坪単価比較中さん
＞実際の例はどうですか？
管理会社社長名義になります。
問題は印鑑です。この管理会社は自社HPやPRの図では監事が書き込まれていますが、監事廃止を強要してきます。
監事が残れば、監事が印鑑を保管することができます。
この管理会社は、これを妨害したいのではないでしょうか。

[848: 購入経験者さん]

まさに例外的なケースを想定している


第190回国会　参議院　国土交通委員会　第14号　平成28年5月31日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119014319X01420160531

060　辰巳孝太郎

○辰巳孝太郎君　基本的に～

　問題はそれだけじゃないんですね。これまでマンションの標準管理規約では、理事長を含む理事及び監事について区分所有者に限定をしていたわけですね。これを今回、外部の専門家を役員として選任できるようにいたしました。

外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。

　これまでの外部からの助言というのはもちろんできるわけです。だけれども、言ってみればお金の管理はさせなかったわけですね。

それをもうこれ外部の人にさせることができるようにする、総会で後は監督するだけということなんですけれども、そもそも、これ、監督できるんですか、問題起こりませんか、国交省。

061　由木文彦

○政府参考人（由木文彦君）　お答えいたします。

　外部の専門家の活用につきましては、特にマンションが古くなる高経年化に伴いまして、区分所有者の高年齢化、あるいは空き室の増加、あるいは賃貸化が進みまして、区分所有者のうちからは役員のなり手がないといった役員不足の問題に直面していることが多々見られるようになっております。

こうした状況に鑑みまして、必要に応じ外部専門家の活用が行えるということにしようとするものでございます。

　今回の改正におきましては、基本的なパターンといたしましては外部専門家が理事会の役員に就任をするという方式を可能となるように、その場合の規定を、選択的にこういう規定にできるということを整備したものでございます。また、今の委員の御指摘は、参考資料としてほかの二つのパターンを示しております。一つは、外部の専門家が理事会の外部に置かれる管理者となりまして、理事会がこの管理者を監督するという方式、それからもう一つは、理事会は設けずに、外部の専門家が管理者となりまして、総会がその管理者を管理するという方式、この二つを参考としてお示しをしているものでございます。

　今御指摘いただいたのはこの三番目のパターンだというふうに思っておりますが、この方式につきましては、例えば経年に伴いまして賃貸化がどんどん進んでまいりましたような小規模なマンションで、区分所有者の利益の最大化のニーズは高いんですが、理事長等の役員のなり手がいないようなケースを想定しております。

まさに例外的なケースを想定しているものでございます。

　この方式におきましては、その参考資料におきまして、総会による外部専門家の監督が重要であるということに加えまして、他の方式とは異なる監査法人等による外部監査も義務付けるというようなことを想定した形にしているところでございます。

[849: 匿名さん]

>>848 購入経験者さん
だが、ある悪徳管理会社はこの第三者管理を管理不全に陥ってもいないマンションに
押し付けてくる。この会社が強要してくる”監事廃止”を法律で禁じてほしい。

[850: 検討板ユーザーさん]

>>849 匿名さん
監事廃止を規制しても対して効果はない。イタチごっこ。管理会社を監視する機関が必要だ。

[851: 匿名さん]

>>850 検討板ユーザーさん
新たな天下り機関創設のたくらみか？　笑
監事廃止を法的に規制するのではなく、禁止するのだ。
もちろん罰則付きでね。

[852: 匿名さん]

マンションの監事なんて、総会前の資料にハンコ捺すだけが仕事でしょ
理事会への出席義務もないし
そのため、うちのマンション理事は監事になりたい人多数でした

[853: 匿名さん]

（監事）
第４１条

４ 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

[854: 匿名さん]

今のマンション標準管理規約では、監事に理事会への出席義務を課しています。

[855: 匿名さん]

理事会をばっくれても懲役とか禁固とかの罰則はないし
出席義務なんてあってもないのと同然

[856: 名無しさん]

>>851 匿名さん
禁止しても同じ。素人監事に何ができる？
目的が印鑑と通帳の別保管ならめくら判が増えるだけ。
その場しのぎの提案で浅いんだよ（笑）

[857: 匿名さん]

>>852 匿名さん
知ったかぶりしないで、第三者管理方式について何か言いたいなら、
最低でも「外部専門家の活用ガイドライン」くらいは読むべき

ヒマ人はよそのスレで遊んでくれないかな
議論のレベルが下がるから、ここのスレ以外でお願いします

[858: 匿名さん]

>>856 名無しさん
数多くの布石の一つとして提案した。
頭を使って生きていなさそうなお前に何が分かる？

[859: マンション検討中さん]

>>858 匿名さん
禁止した結果どうなるの？数多くの布石の一つって言うならいくつか出せるよな？

[860: 匿名さん]

>>859 マンション検討中さん
学習能力のなさそうな人間に語る気はない。知識もなさそうだし。

[861: 検討板ユーザーさん]

>>860 匿名さん
浅さがバレるの怖いのね。
監事廃止を禁止すると高らかに声を上げたが、効果は語れないと？

俺に、じゃなく、他の人、に向けて語れよ（笑）

[862: 匿名さん]

>>861 検討板ユーザーさん
基礎知識がなさそうな861に対して、何を語れと言うのか。時間のムダだ。

[863: マンコミュファンさん]

>>862 匿名さん
実際中身はなく、なんとなく良さそうだから提案したのか。あんたには何もできないよ。人生ムダにしたね、ご苦労さん。

[864: 匿名さん]

>>863 マンコミュファンさん
中身はあるが、悪徳管理会社関係者であるお前に語る必要はない。

[865: 匿名さん]

悪徳管理会社のうち、ある一社だけが管理組合に監事廃止を執拗に強要してくる。
お前は悪徳管理会社の関係者だから、何か言わせようとしてしつこくからむ。
法的規制がまだ不十分な第三者管理の抜け穴を悪用して、異常な金もうけをたくらむな。
まあ、そのうち、マスコミがネタとして取り上げるだろうけどね。
とても楽しみだ。

[866: マンション検討中さん]

>>865 匿名さん
妄想が激しいな。
じいさん、お前が生きているうちに叶うといいな。楽しみに待ってるよ笑

[867: 匿名さん]

監事の重要な役割について
外部専門家活用ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

２）監事による監視
・ 法人化された管理組合においては、監事を設置しなければなりませんが（区分所有法第 50 条）、法人化していない管理組合においても、理事の業務執行状況を監視する重要な機関として、監事の役割は重要であり、標準管理規約第 41 条においても、臨時総会の招集権などの強い権限が与えられています。このため、区分所有者の中から監事を選定しておき、役員に就任した外部専門家の業務執行状況を監視することは、監視・チェック体制の確保の面から有効です。
・ 監事は、可能な限り区分所有者から選任することが望ましいものの、区分所有者から選任が困難な場合、又は複合用途など管理の難易度の高いマンションにおいては、監査業務の事務負担が大きく、かつより高度な知見を必要とする場合もあり、複数の監事を設置し、区分所有者と専門家（マンション管理士、税理士等）から選任することも考えられます。
※ 監事の行う監査の具体的内容については、『管理組合監査 主要項目チェックリスト』（（一社）マンション管理業協会 H29.3 改正）が参考になります。

[868: 匿名さん]

【コメント】
第３７ 条の２関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。とりわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

[869: 匿名さん]

２）通帳原本等の定期的な確認
・ 外部専門家が理事長や会計担当理事である場合、通帳や金融機関発行の預金残高証明書の原本を、定期的に、監事（又は外部監査人）自らが確認し、預金口座からの不正な引き出しがない旨や、会計帳簿の原本（見積書、請求書、領収書等の証跡を含む）との整合性を確認することが重要です。
・ 上記確認のためには、監事（又は外部監査人）による、通帳原本への記帳の定期的な実施を、ルール化しておくことが有効であると考えられます。
・ 実際に、会計担当理事が預金残高証明書の写しを改ざんして他の役員を欺き、組合財産の着服を長期にわたり隠し通していた事件において、通帳の原本の確認さえ別の役員が行っていれば防げただろうと判断された裁判例もあります。

[870: マンション検討中さん]

悪徳管理会社は第三者管理の盲点を感心するほどよく研究しているよねえ。

[871: 匿名さん]

>>869 匿名さん
現実としては、役員の中でも監事役はいちばんやる気のない組合員が居座っている。
そこで監事の会計知識能力が問われることになる。
監事こそ外部専門家のサポートが必要な役職でもある。

[872: マンション検討中さん]

>>871 匿名さん
そうそうそのとおり。
それから、監事は理事会活動全体の透明化のためにも
重要なポスト。

[873: 匿名さん]

法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00197.html

紺野委員提供資料
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

区分所有法の改正に関する要望書
ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会

第２　第三者管理の規制について

　現在、～

　現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。

　理論的には、総会の承認が得られれば「本人の同意」があるとして、利益相反をクリアできるということになるのかもしれませんが（もっともこのことについても果たして本当にそうなのか、という問題もあると思います）、一般論として、素人集団である管理組合の総会が十分に管理者の監督権能を果たすとはいいがたく、管理者の利益相反やお手盛りを規制することが十分にできないと考えられます。

　当連合会としては、そもそも理事会をなくしたうえでの第三者管理者方式自体も問題視しておりますが、法制審において区分所有法の改正として行える対策・対応として、次のことが考えられますので、中間試案に盛り込んでいただくことを要望いたします。

　すなわち、管理組合法人においては、監事を必置機関としていますが、法人化していない管理組合においても、第三者（区分所有者以外の者）が管理者になる場合には、監事を必置機関として、監査権能を強化すべきです。

　なお、国土交通省においては、行政法上の規律を設けて、第三者管理者に就任できる管理業者の特別の登録（資格）制度や、理事会を撤廃して管理会社が管理者に就任する場合には、専門家である弁護士、公認会計士、税理士、マンション管理士等を監事に就任させるべき義務を負わせるという規制を設けることを検討すべきと考えております。

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん
第三者管理方式で監事廃止を強要する管理会社はあの日本一悪名高い悪質管理会社一社のみで、自社や経済誌のPRでは図式にきちんと監事の存在を文字かイラストで載せて悪意を故意に隠している。それを全管連がきちんと把握していてくれていることがわかって、ほっとした。監事を必置機関として設置しない悪徳管理会社には、重い行政処分が必要である。それが区分法で”明記されない限り”、悪徳管理会社に逃げ道や言い逃れのチャンスを与えてしまう。（たとえ明記されても、悪徳管理会社には監事を内通者として丸め込むという手がある。理事会による監視機能が失われていれば、監事を丸め込むことなどたやすいだろう。）
まあ、最大の原因は日本の区分所有法が利益相反に信じられないくらい甘いため、このような悪徳管理会社がはびこる悪環境をつくりあげていることだ。日本のマンション管理学会がそれを指摘しないのも非常に不自然で理解しがたい。2020年にフランスとドイツで区分所有法にあたる法律（法体系）の改正があった。その改正によって、フランスでは理事会機能が強化され、ドイツでは、管理会社や管理士の解約の手続きが以前より簡単になり、管理会社や管理士がその解約をめぐって管理組合に対して訴訟を起こせなくした。それにもかかわらず、第三者管理に積極的な（悪徳管理会社とつるむ）コンサルは、フランスやドイツではすでに管理者管理方式であると公の場で嘯く。フランス語やドイツ語には第三者管理とか管理者管理方式にあたる法的概念は全く存在しない。マンション管理に関わる法体系においては、”管理者”（フランス語では”Sync”、ドイツ語では”Verwalter”）はそれぞれの責務が法的に規定されており、管理組合員の総会決議に反して、”区分所有法”に記されていないことを行えば、背任罪もしくは横領罪に問われる。（フランスやドイツの管理組合は法人化されていなくとも、弁護士保険・訴訟保険にほとんど加入している。）その”区分所有法”に記されていないこととは、例えば、修繕会社などから管理者がマージンを取ることである。管理者の法的責務に記されていることは管理委託費において既に支払われているので、マージンを取ることは違法なのである。もし大規模修繕計画などで、管理者に大きな労費が関わる場合には、管理者はその明細を作成し、理事会もしくは（管理組合内部の）諮問委員会などに提出し、それが承認されれば、”特別報酬”として受け取ることが出来る。フランスやドイツの民主的で公明正大なマンション管理システムとは根本的に異なり、日本の特異性は、マージンを管理会社と修繕会社が共同で≪ブラックボックス化≫してしまうことである。

[875: 匿名さん]

>>874 匿名さん
管理会社の2重マージンを問題化するのであれば、管理会社を相手にしなければ解決できる。
簡単なことなのに何故そうしないのか？

[876: 匿名さん]

>>875 匿名さん
分譲マンションなんだから簡単なわけないだろ。
管理会社を使っていないってだけで敬遠する人もいるのだから。一般的な組合を知らなさ過ぎだよ。

[877: 匿名さん]

>>876 匿名さん
管理会社を相手にしないことがそんなに難しいことなの。
中毒にかかっているんじゃないの？

[878: 匿名さん]

>>877 匿名さん
無知は黙ってようね。

[879: 匿名さん]

>>878 匿名さん
完全な中毒患者だ。
可哀そう。

[880: 匿名さん]

>>875 匿名さん
874だけど、
完全に誤解しているようなだけど、二重マージンなどではない。
フランスやドイツでは、管理者の責務として認められているものは、
正当な管理委託費として法的に受け取る権利が管理者にはある。
しかし、管理者には修繕会社からマージンを受けとる法的権利はなく、
受け取れば、横領罪や背任罪として管理組合によって、訴訟される可能性がある。
それが特別報酬として、管理組合側からの承認があれば、受け取ることが可能だということだ。
日本のマンション管理の異常さゆえに、日本人には理解しにくいのかもしれないが、
上記の説明から、二重マージンなんて誤解がどこからどうやって生じるのか、
自分には理解できない。

[881: 匿名さん]

>>880 匿名さん
国民性の違いをあれこれぼやくより、与えられた環境の中でどう立ち振る舞うかを考えたほうが良い。
つまり、袖の下は日本全体の慣習でもあり、それを許す風土もある。
一種の生活の知恵かな。
海外は国民性の違いから、袖の下の慣習はない。
国民が袖の下を許さないから、相手のいない一方的な袖の下は成立しない。
＞二重マージンなんて誤解
管理費から生じるマージンと、袖の下から生じるマージンを2重マージンと言うんだよ。

[882: 匿名さん]

愚かな返答にあきれ返る。
日本の区分所有法はドイツの区分所有法を手本としたことも知らないのか。
海外にも袖の下、すなわち賄賂はあるよ（笑）
まあ、わかる人にだけ理解されればいいけどね。

[883: 匿名さん]

>>882 匿名さん
それで、君は何をしたいの。
「日本も海外を見習え」って啓蒙活動？
それで世の中が動くとでも思っているのか。
アマーイ。
現実的な話をしようよ。

[884: 匿名さん]

>>883 匿名さん
そんなレベルの低いことは言っていない。
知的レベルが低すぎる。
もうこういうのは、相手にしないつもりだから。

[885: 買い替え検討中さん]

わかり易い。


＊＊とかの炎上を鎮火させる業者で働いてたけど質問ある？」より。

凄くわかり易く言えば
レスバトルに引き込むだけなんだよ

[886: 匿名さん]

>>884 匿名さん
君は知的レベルが高い連中がこのスレに寄り集まっていると思っているのかい。
知的レベルの高い連中はこんな掲示板など鼻から相手にしないよ。
世の中には知的レベルの低い連中がいて、彼らの掃きだめ場所がこのスレッドなんだよ。
知的レベルの低い連中の知識の発散場所でもあり居場所がここなんだよ。

[887: 匿名さん]

>>886 匿名さん
お前自身の知的レベルが低すぎる。
たまにこのスレにも知的レベルの高い書き込みがあらわれるから、
そういう人たちに読んでもらえれば、すぐに意味と価値が分かってもらえる。
それに自分はこの掲示板だけが、自分の意見や論文の唯一の発表場所ではないので、
お前がしつこく書いてくることなどどうでもいい。すなわち無価値だ。

[888: 匿名さん]

>>873 匿名さん
区分所有法改正なのに、区分所有者が中心にいない。
全管連会長、副会長よくやった。
中間試案が出来上がったら、パブリックコメントを募集するだろうから、
そこで第三者管理を悪用する悪徳管理会社が存在することに
社会がもっと危機意識をもってもらわなくては困る。

[889: 匿名さん]

>>888 匿名さん
＞社会がもっと危機意識をもってもらわなくては困る。
問題はそこなんだと思う。
社会が危機意識を持つために何をすべきかだと思う。
中間試案なんてすでに危機意識を抱いている人間しか読まない。
あなたが期待するほど期待はできない。

[890: 匿名さん]

全管連の要望を支持することが有効。具体的には、国土交通省、法務省、政党、等々に電話等で意見を述べることでしょうか。


第190回国会　参議院　国土交通委員会　第14号　平成28年5月31日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119014319X01420160531

外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。

そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。

　これまでの外部からの助言というのはもちろんできるわけです。だけれども、言ってみればお金の管理はさせなかったわけですね。

それをもうこれ外部の人にさせることができるようにする、総会で後は監督するだけということなんですけれども、そもそも、これ、監督できるんですか、問題起こりませんか、国交省。

[891: 匿名さん]

>>890 匿名さん
第三者管理を採用する場合、それぞれの管理組合の自己管理能力を公的ランク付け条件に応じて3段階レベル位に判定し、そのランクレベルに応じて判断すべきだと思う。
味噌もクソも同時に同一レベルで問題解決は難しいと思う。
管理組合の自己管理能力によっては、外部の方がお金を管理するケースも出てきておかしくない。
そこをかたくなに拒むと話は前には進まない。

[892: 匿名さん]

>>889 匿名さん
日本の新聞はただのニュース屋さんに成り下がりつつあるし、
（発行部数落ちて当然）ダイヤモンドや東洋経済も記事にキレが無くなってつまらなくなっているのは、広告収入が主体になっているせい？マンション管理関連の特集号はわざわざ購入してもガッカリすることが多くなりました。
各テレビ局の報道番組で特集やってもらえるように、情報提供するといいかもですね。TBS、テレ朝、NHKなど随時募集しています。「二つの老い」について書かれている本はいずれも内容が似たり寄ったりで、パクリ合いしているのではないかと思うほど。でも、法制審議会区分所有法制部会第８回会議で、全管連によって、初めて住民主体の法改正提案がなされたというのはマスコミ受けする内容だと思います。知識や経験が豊富な方は、アマゾンで電子ブックを販売されたらいかがでしょうか？
過去に書いたものを推敲してまとめ上げて、アピールする表紙とタイトルとサブタイトル付けたら、明日にでも出版できますよ。タイトルは、『第三者管理の罠』～日本のマンション管理の落とし穴とか『第三者管理は危ない！』～悪徳管理会社に騙されるな！とか。（笑）本名でなく、ペンネームつくって、第三者管理について正しい情報を発信してもらえば、読者はいると思います。限界マンションのために、正しい第三者管理が必要なのでしょうが、もともと欧米と比較して、利益相反に異常なほど甘い日本のマンション管理の法体系において、第三者管理を自己利益最大化のために悪用しようとする悪徳管理会社があらわれても、不思議はありません。しかし、いずれにせよ、このような悪徳管理会社に対しては、厳しい社会制裁が必要だと思います。

[893: 匿名さん]

>>891 匿名さん
そのような完全な管理不全マンションは、地方自治体のマンション管理行政の監視下に入れて、管理会社ではなく、マンション管理士のサポートの下で再建を図る以外に方法がないのではないでしょうか。その場合、サポート申請や費用の部分的助成が得られるようにするとか、三段階というのは境界にあたるマンションが微妙ですから、「特別監視下マンション」としての認定を申請する形のほうが、行政にとってやりやすいのでは？金銭管理もマンション管理士に任せつつ、行政の厳しい監視下に置くというようにしないと、この業界は闇が深いのでこわいです。

[894: 匿名さん]

人間に介護保険があるように、マンションにも介護保険があってもおかしくない。
築40年以上になれば介護保険を義務化するとかのね。
症状に応じて介護していくシステムがあればいい。
その時の介護士にマンション管理士等の専門家がなればいい。

[895: 匿名さん]

　検討会のとりまとめは、管理会社が管理者の第三者管理のガイドラインを整備する方向。

　理事長等を派遣し第三者管理を実践している全管連（福管連）は、管理組合役員のなり手不足だけでなく、管理会社に問題点が在ると言っているらしいが・・・？


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第7回（開催：令和5年5月22日）

・資料3　とりまとめ骨子（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610857.pdf
8 of 35（７ページ）

3.1.3 管理組合役員の担い手不足
　～
　近年、管理会社が管理者として位置づけられる形での第三者管理が増加しているが、この形式は法律上特段の規制が存在せず、国土交通省が定めている「外部専門家の活用ガイドライン」においても言及されていない。
　～
管理会社が管理者となる形の第三者管理について、留意点などを示したガイドラインが存在しない。
　～
今後のマンション施策の方向性
　～
　管理会社等が管理者となる形の第三者管理に係るガイドライン等の整備


・参考資料1　理事長等派遣方式（第三者管理）を実践して感じること
（特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610858.pdf
4 of 14

　これまでに理事長等を派遣した管理組合は４０管理組合です。
　その後、１８年経過、令和５年４月現在の派遣状況は、理事長職派遣６管理組合、管理者派遣２管理組合、副理事長職派遣３管理組合、理事職派遣１管理組合、監事職派遣１管理組合、顧問職派１管理組合、合計１４管理組合に役員等を派遣しています。

　なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。この現状をどう思われますか？ 役員のなり手不足だけの問題でしょうか、別の問題点が存在していると考えます。自主（自立）管理組合ならば致し方がないかもしれませんが・・・・・・・

[896: 匿名さん]

>>895 匿名さん
いやあ、全管連が「今後のマンション政策のあり方に関する検討会 」でも
区分所有法改正に関する法制審議会でも大活躍ですね。

まず、質問です。
＞これまでに理事長等を派遣した管理組合は４０管理組合です。
これは、福菅連だけの統計ですよね？

＞なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。
目から鱗です。これは価値の高い情報です。これまでの認識が覆されます。
しかし、まだこれらのマンション管理組合が全国マンション管理組合連合会の下部組織にサポートを求めてきたことは不幸中の幸いです。このような”隠れ管理不全を起こしている”マンション管理組合は全国にたくさんあって、それらは悪徳管理会社の”第三者管理”に狙われています。悪徳管理会社は第三者管理方式の盲点を本当によく研究しているので、法規制は絶対に必要です。

　また、国土交通省の「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」で、「ドイツやフランスではすでに管理者方式が採用されている」とうそぶいて、第三者管理方式が多く採用されているかのような誤った印象操作を行っている人物がいることは大きな問題です。独仏と日本のマンション管理体制の大きな差は、自分の見る限り、
次の点にあります。
ー日本のマンション管理に関わる法体系が利益相反に異常に甘すぎる。
ー日本の管理組合員は、みずからの資産を自ら守ろうという個人の権利意識が弱すぎる。
―日本の管理組合は管理会社に対する利益相反の意識が低すぎる。
―日本の管理組合は管理会社に任せておけば安全・安心だという誤解がある。
ー独仏の管理組合は、管理会社を管理者とした場合、管理組合の諮問委員会の徹底監視の下に置く。諮問委員会のメンバーには、マンション管理の専門家が含まれることが多い。（推奨は二名の専門家）
ー独仏の諮問委員会の管理組合員代表は立候補制で、能力があり、信頼される人が選挙でえらばれる。（理事長になってただ威張り散らしたいだけで能力がない人は絶対に選ばれないよいうメリットがある。日本社会ではもうとっくに年功序列神話は崩壊しているにもかかわらず、それを管理組合内部で再構築しようとされるのは、とても迷惑だ。）
ー独仏の諮問委員会は輪番制ではないので、ボケ理事長が管理会社の言いなりになってめくら判を押すようなことはありえない。自らの資産を守るために、そういうボケが諮問委員会に加わる危険がないような体制を作っている。
ー独仏では、法人化されていなくても管理組合が訴訟保険に加入できるので、
管理会社や修繕会社に損害を与えられたときに、自らの資産を法の力で守ることが出来る。（日本にはまだまともな欧米レベルの訴訟保険すらない。）
ー独仏の諮問委員会は賠償保険に加入する義務があるので、誤った判断でマンション資産に損害が生じたとき、保険で賠償できる。（トラブルが生じたときは、弁護士や保険任せにできれば、総会で怒鳴り合う必要がない。）
ー独仏では、管理会社が修繕会社からマージンを取れば、横領罪か背任罪で訴えられる可能性が高い。
―ドイツでは、デベロッパー系の管理会社は、利益相反の観点から、最初の三年間のみ初期不良に対応するためにマンション管理を許される。
以上

しかし、日本のマンション管理体制を独仏みたいに変えられるとは自分は思いません。既存のマンション管理の法体系の中で、管理組合に与えられたオプションは、とても少ないです。全管連などしっかりした信頼できる組織の下部組織などから、理事長などを派遣してもらい、地方自治体の助成などのサポートを得つつ、管理会社や管理組合への監視を強化する以外に方法がありません。専門家をひとり派遣してもらうだけでも、管理組合員たちのスキルがすごくアップすることは、うちのマンションでも経験済みです。（まあ学習能力のある人だけに限られますが…）既存のマンション管理の法体系が管理組合の資産を守れないのであれば、理事会内部には一時的にではなく、恒常的に専門家を入れる必要があります。地方自治体との連携は必須で、補助金も必要だと思います。管理組合と組合員の資産を守るために、何重もの監視体制を強化する必要があります。

[897: マンション検討中さん]

第三者管理方式を悪用する悪徳管理会社に対して
厳しい行政処分を要望する。

[898: 匿名さん]

管理組合側の役員のなり手不足だけの問題ではなく、管理会社側にもフロントの人手不足の問題点が存在しているのでしょう。


（参考資料）
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号 特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の＊＊＊＊営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

[899: 匿名さん]

>>895 匿名さん
＞なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。
管理不全ではないマンション管理組合に悪徳管理会社が入り込んで
管理不全にしてしまうケースもあるのではないですか？

[900: 匿名さん]

>>898 匿名さん
これはもうすでによく知られている。

[901: 匿名さん]

管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合で、別の問題点（管理会社の問題？）というのは、法制審で全管連の委員が指摘したようなことですかね？

https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf
法制審議会　区分所有法制部会　第３回会議 議事録

○紺野委員　・・・

　頓に、最近の民間開発型の分譲マンションですと、ただ管理だけでは、なかなか営業収益が出てこないんで、大規模修繕ということ、また改修ということによって管理組合が、極端なことを言えば、今やらなくてもいいことに誘導して、そのために、臨時総会集めているんですね。現状は、そういうガードすることも必要ではないか。

あと、コンサルといって、いろいろ資格を持った方が誘導して、そういう形が出てきていることは、頓に最近はそういうケースが出てきているんで、ちょっと危惧しております。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
うちのマンションでは地方自治体と提携するNPO団体から専門家を派遣してもらっているので、そのような誘導はなく安心してアドバイスをいただいています。
管理会社がいろいろな改修を提案してきたときも、その方がまだ必要ないと一蹴してくれました。やはりシロウトばかりの理事会や管理組合はオオカミたちがだまそうと
群がってきます。理事会に行政と結びついている専門家が入ることで
強力な防御が出来上がり、頼もしく感じています。

[903: 匿名さん]

>>902 匿名さん
そういうNPO団体がある地域は羨ましいですね。
全国だとそういうNPO団体がない地域もある。
そこにつけ込んで悪さをする団体もいるかもしれない。
香川県マンション管理士会がいい例だ。

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん
地方自治体とマンション管理のNPO団体の連携が管理不全の予防にも管理会社の悪徳行為監視にも大きなカギを握っていると思います。

＞全国だとそういうNPO団体がない地域もある。
早く設立すべきですね。

[905: 匿名さん]

>>903 匿名さん
四国はそういうNPOマンション管理組合連合会が存在しない空白の地域だから
悪徳管理会社に完全に狙われていますね。

[906: 匿名さん]

私法・公法の両面で求められる
第三者管理監視体制の構築
横浜マリン法律事務所
佐藤　元　弁護士
（神管ネット個人正会員）
　管理会社による第三者管理を監視するための体制の構築が
私法・公法の両面で求められています。
　私法の分野では区分所有法を改正し、区分所有者以外の者
が「管理者に就任し、かつ、利益相反取引を行う場合」には、
監事を設置することを義務付け、かつ、監事から当該利益相
反取引の承認を得なければならないと改正すべきです。
　公法の分野では、マンション管理適正化法を改正し、第三
者管理者に就任することができる管理会社の資格制（業務監
査・会計監査の仕組み、管理会社としての立場と管理者とし
ての立場を切り分ける社内体制、監事に対する月次報告、通
帳と印鑑の分別管理体制の構築等を条件とする）を設け、か
つ管理会社が第三者管理者に就任する場合には、管理組合と
の間で「管理者委託契約書」の締結を義務付けるべきです。
　管理組合側では、「第三者管理方式」に転換する場合には、
併せて規約を改正し、少数区分所有者による総会招集請求や
監事による総会招集請求の要件の緩和をし、自らの権利利益
を守る体制も導入しておくべきです。
　管理会社においては、「理事会がなくなったから管理業務が
楽」と安易に考えるべきではありません。理事会を撤廃した
状況での「管理者」は、総会への議案上程を行う権限を持ち、
建物の状況に即した適切な管理業務を提案・実行していく必
要があります（修繕積立金の増額などの提案も含む）。
　善管注意義務の程度も単なる「管理業務委託契約の受託者」
であるときとは程度が異なり、専門家としてより高度の注意
義務を負っていると解すべきです。管理会社は「第三者管理」
を甘く見てはなりません

[907: 匿名さん]

一度廃止した理事会体制を元に戻すには…
・役員に関する規定を再び設けるには、管理規約の改正
（総会の特別決議）が必要。
・総会開催招集権は管理者（管理会社）にあり。
・管理者への総会招集請求は、区分所有者かつ議決権の
5分の1以上の区分所有者が連名で行う。
・管理者が招集請求に応じない場合、招集請求した区分
所有者が総会を招集する。
・全区分所有者に総会開催通知を出すにあたり、通知先
の区分所有者名簿を管理者（管理会社）に借りる必要
あり。
・管理会社を管理者から解任するにも、総会決議が必要。
※標準管理規約にある監事が臨時総会招集できる規定
は、管理組合の業務執行・財務状況に「不正」がある
と認められるときに限られる（規約改正は該当せず）。
　理事会を復活するには、以上のようなハードルをクリアし
なければならないわけだが、管理会社の意に反することをし
ようとするとき、管理会社からの協力は当然期待できない。
　理事会機能がなければ、総会を開くことも、規約を改正す
ることも、管理者を解任することも現実的に難しく、理事会
体制を復活することはほとんど不可能だといえる。
　ある管理組合団体関係者は「管理者の監視ができるくらい
であれば、従来通りの理事会体制も残しておけるはず」とし、
「後で取り戻せない決定を下すのは、次世代に対して無責任で
はないだろうか」と話している。