第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん
719も無知ですね。知ったかぶりしないでください。

[722: 匿名さん]

>>721 匿名さん
この議論は管理組合が法人か非法人かで分けて考える必要があります。
①管理組合法人の場合
管理組合法人においては、区分所有法で同法人を代表する理事と同法人の財産及び理事の業務執行状況を監査する監事の設置が義務付けられる一方、同法（第26条第2項）で区分所有者の代理人として規定される管理者は、同法人自体が区分所有者の代理人として規定（第47条第6項）されるため存在しません。
法人は管理組合法人の理事として登記できないため、理事は自然人である必要があります。
つまり、管理会社が管理組合法人で第三者管理を行う場合、同法上は区分所有者以外の者も理事に就けるので、フロント等を理事にするしかありません。
②非法人の管理組合の場合
非法人の管理組合における理事・監事は、区分所有法に基づくものでなく管理規約により設置を規定しているものです。理事長は管理規約において、一般的には管理組合の代表者であるとともに区分所有法上の管理者と規定されていますが、必ずしも管理者を管理組合の代表者とする必要はありません。
区分所有法に管理者の適格性に関わる規定はないため、区分所有者以外の者も法人も管理者になれます。また、非法人の管理組合の代表者にも、法律上の規定はないため同様に区分所有者以外の者も法人もなれると考えられます。
管理会社が第三者管理を行う場合に、管理会社の代表者が理事長に就くというのは、契約時に管理組合の代表者の立場を必要としているためと考えられます。（管理者という立場だけであれば、代理契約を行う必要があります。）
管理会社が管理組合を代表して契約するのであれば、管理規約に管理会社の代表者が管理組合の代表者である旨が規定されている必要があります。

[723: 匿名さん]

とても参考になりました！
合人社の第三者管理の説明がでたらめやいい加減な記述が多く
それも問題だと思います。
ところで、あなた何者？
ならば、通帳と印鑑の同時所持という合人社の第三者管理の最大の関心事については、いかがでしょうか？

[724: 匿名さん]

【法人（例えば株式会社）は、管理組合の「理事長」になれるのか】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/049.html

[725: 匿名さん]

【マンション標準管理規約（単棟型）コメント】
第35条関係
－抜粋－
本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想定しているが（コメント第６条関係参照）、役員として意思決定を行えるのは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべきである。

[726: 匿名さん]

>>725 匿名さん
管理会社の社長が自然人として理事長に就任するんですよね？

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん

管理会社の社長が自然人として理事長に就任している管理会社はあるのでしょうか？

[728: 匿名さん]

>>723 匿名さん
管理会社の第三者管理時の通帳と印鑑の同時保管に関しては、やや古い資料になりますが次の国交省の第三者管理方式検討時資料（2012年）を見られていますか。
マンションの新たな管理方式の検討　https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf
国交省は同資料P40に管理会社が管理者として組合口座の同時保管を行っている場合、組合財産が毀損される可能性もあり保全手法は今後の検討課題としながらも、現時点での規制はないとしています。
第三者管理の場合でも監事が存在するなら、監事が印鑑を保管するように管理規約に規定してもよいわけですが、合人社はそのような提案はしないでしょう。

>>724 >>725 匿名さん
標準管理規約のコメントは承知していますし、この弁護士さんの意見もわかりますが、これらの意見は仮に非法人の管理組合の管理規約に法人が役員として規定された場合、なれるなれないというより機能するか否かの話であって、規定すること自体に法的な問題はないと考えます。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん
ありがとうございます。できるだけ早く規制は絶対に必要です。
合人社は”監事廃止”をしつこく勧めてきます。
「監事になる人は理事長よりも大変だから、誰もなりたがらないだろう」などと言って強引に監事廃止を迫ります。
第三者管理を通じて、同社がやろうとしていることはこれなのではないでしょうか。
こうした管理組合の財産毀損を容易にする行為をやめさせる法的方法はないのでしょうか？

[730: 匿名さん]

>>728 匿名さん
管理会社が第三者管理を導入するにあたって
管理会社にとって不都合な事実を隠匿しながら、
総会での採決に踏み切った場合、（理事長が管理会社の言いなりなので）
区分所有者が管理会社に対して訴訟を起こすとき、
善管注意義務違反だけでなく、管理会社に対してさらに重い刑罰を科すことできる法律違反を示唆することが出来ますか？

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん
具体的な被害が出ているならまだしも、不都合な事実を隠していることだけでは誰も分からないんじゃないかな。

それより理事長一人の責任じゃないですよ？理事会で多数決で決めなければならないし、間違っている場合は監事が指摘しなければならない。
甘い言葉を信じ自ら調べもせず賛成した住民も被害者ぶるのではなく、反省すべきだよ。

[732: 匿名さん]

>>731 匿名さん
調査はきちんとやっていますので、決めつけないでください。
理事長だけではなく、他の理事たちもどうしようもないので、
理事長が暴走しています。監事はずっとサボっています。
こういう風なので、悪徳管理会社に牛耳られてしまうのです。
ただ、現時点であなたのおっしゃるようなレベルの議論を行うと、
まさに悪徳管理会社の思うツボなんです。
申し訳ありませんが、専門的知識のある方のみのご回答をお待ちしております。

[733: 匿名さん]

>>732 匿名さん
匿名掲示板で専門的知識って…
お金払って弁護士に相談しなさい。それにあなたするべきことはそんなマンションから引っ越すこと。管理会社も理事も住民もダメなんだから。

[734: 匿名さん]

>>733 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。

[735: 匿名さん]

第三者管理に関する基本事項について統一的なルールを設ける時期に来ているのではないか。現状は各管理組合の管理規約に任せるという考えに基づいて運用されているが、管理組合は小規模なものも含め数が非常に多く、その具体的なあり方は多様だとは思うが、共通する部分についての基礎的な規制を法令等で行うことも考えられるのではないか。

[736: 匿名さん]

>>734 匿名さん

この人は管理会社が儲かるための擁護ばっかりする荒らしなので気になさらないでください。

[737: 匿名さん]

>>736 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。

[738: 匿名さん]

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

１ 管理者等の定義（法第２条第４号）

(2)マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理受託契約を締結するにあたっては、マンション管理業者が管理組合との関係では、通常、外部の第三者として管理受託契約を締結することを想定しているものであるが、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても本法が適用されることとなる。

　この場合において、法第２条第７号に規定する「管理組合から委託を受けて」の解釈については、管理者等が行使する共用部分の管理権限は、団体としてなされた意思決定に基づく団体としての委任契約の申込みの意思表示と、これに対する管理者の承諾の意思表示との合致により成立した共用部分の管理についての委託を内容とする契約に基づくものと解されるため、この場合においても「管理組合から委託を受けて」に該当し、当該管理業者についても、重要事項説明等本法の規定は当然に適用となる。


３ マンション管理業務（法第３章）
(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第２項においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

[739: 匿名さん]

合人社の第三者管理に関する広告を見ていて気が付いたのだが、
広告の図では必ず”監事”が存在するにもかかわらず、
現実には”監事廃止”をゴリ押ししてくる。
ということは、隠匿しておきたいカギとなる部分は絶対にソレだ。
印鑑と通帳の両方を手に入れることが、第三者管理導入の究極的目的なんだろうね。

即急に適正化法に加えるべき対策は二つ。
―監事廃止は絶対に認めない。就任するのは、区分所有者の代表でなければならない。
―適正化法87条4項は、第三者管理導入後にさらに徹底されるべきである。
87条4項では、「マンション管理業者は、管理費、修繕積立金等の財産を管理する場合にあたっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引
出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。」

国土交通省のやることはすべて中途半端で、情けない。

[740: 匿名さん]

>>739 匿名さん
監事が残ったとして監事が印鑑を持つわけじゃないでしょ？第三者管理になった時点で印鑑も第三者に渡る。
監事を廃止するメリットは不正発覚の防止と管理者以外に総会の招集じゃないの？