第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[688: 周辺住民さん]

今、オープンハウスの分譲マンションは合人社がマンション管理会社なんだよね
ううう

[689: 匿名さん]

>>685 匿名さん
成果が結果として出るんだから、その成果に応じて10万前後でもいいと思うよ。

[690: 匿名さん]

>>685 匿名さん
自分ができないことを他人に強要するのは人として最低ですよ。
おまえがボランティアでやってお手本示せ。

[691: 周辺住民さん]

悪徳管理会社は内通者をつくるから、その予防策としても１０万円じゃ足りないんじゃないか。どうしようもない理事が多すぎる。

[692: マンコミュファンさん]

第三者管理なんて電通社員に総理大臣やらせるようなもん。

物価高がー！人件費がー！と言われ、管理費修繕費を思いきり値上げされて、中抜き、ピンハネされて下請け買い叩いて質の悪い管理になります。それが一番儲かるからね。

[693: 匿名さん]

食品の便乗値上げも同じようなもんだよ。
仕入れ値が上がったからといってその比率であげてくる。

[694: 匿名さん]

食品の仕入れ値が上がったから、その分が製品の値上とはならない。
製品に占める材料費だけの問題ではないだろうか。
製品には、人件費や光熱費、宣伝費、包装紙、運送費、利益等が含まれる。
材料費が１０％上がったから製品を１０％上げるのはおかしい。

[695: 匿名さん]

マンションの管理を第三者に任せるというのはどうも馴染まない。
やはり自分たちのマンションは自分たちで守る意気込みが必要だ。
しかし、人材がいないというか小規模マンションの場合は、第三者
管理もやむおえないのかもしれない。
そういう場合は、理事長の多選も必要というか認めざるをえないかもね。

[696: 匿名さん]

小規模マンションの場合、人数がすくないこともあり、
理事と自治会の役員が兼務しているのが見受けられます。
しかし、理事会で自治会に関する議題はやっちゃだめですね。
それは絶対区別すべきです。
どうしても、効率を図るためにやるんであれば、前半を理事会
にして、それが終わったら自治会を開催するということにすれば
いいんだがそのメリハリがつけられるかどうかが問題です。

[697: 匿名さん]

>>695 匿名さん
どうしても、第三者管理しか選択肢のない場合には、
管理会社ではなく、マンション管理士を選ぶべきです。
管理会社は絶対に利益相反という問題を解決できません。

[698: 匿名さん]

>>697 匿名さん
管理会社とは利益相反関係なんですよ。
しかし、管理会社ではなく、第三者のマンション管理士の方がいいかもですね。

[699: 匿名さん]

管理会社が仕事をして報酬とか利益を得るのは
なにも不思議でもないよ。
それこそ利益相反関係だからね。

[700: 匿名さん]

>>699 匿名さん
ボッタクリはダメですよね
でも、ボッタクリ規制する法律がないから問題なんですよ

[701: 匿名さん]

スレ主旨に書かれていますが、Ａマンションの住民がいつでも
Ｂマンションの情報を見ることができるという案ですが、かなり
無理がありますね。
第三者に管理を委託してそれをやれば第三者は罰せられますよ。

[702: 口コミ知りたいさん]

ぼったくりはだめだけど、それを規制する法律がない。
ないというより、ぼったくりの数字の根拠が分からない
からじゃないかな。

[703: 匿名さん]

第三者管理と称して管理会社が請け負うなんてなんちゃってが横行してる。規制すべきでは。

[704: 匿名さん]

ぼったくりはいくらからならそういう表現をしなさいという
決まりはないからね。
卵の値段でも、スーパーによって大きく違っている。
一番分かりやすいのが、飲み屋の料金だね。
ビール１本の値段、店によって大きく違うよ。

[705: 匿名さん]

>>704 匿名さん
5%くらいならぼったくりOK.

[706: 匿名さん]

第三者管理は、悪徳管理会社にとって、住民をだまして印鑑と通帳を手に入れる一番簡単な方法なんですね。なるほどー－－世の中とんでもなく悪いやつがいるんですね。特にこのマンション管理業界にはね。

[707: 匿名さん]

特に、利益相反関係にある管理会社が管理者になる、利益相反関係当事者管理は絶対にやってはいけない。
どうしてかと言うと、待っているのは蟻地獄。

[708: 匿名さん]

出た！あの当事者管理教教祖様がこのスレにも光臨しました。

[709: 匿名さん]

管理会社でなければマンション管理士様ですか。
どちらかというとマンション管理士様の方がいいような気もするね。

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん
管理会社を選ぶと利益相反は避けられない。
信頼できるマンション管理士を選ぶほうが良い。

[711: 匿名さん]

第三者の管理を採用するとすれば、管理会社より
マンション管理士の方がいいでしょうね。
利益相反する対立軸があった方がいいでしょう。

[712: 匿名さん]

管理会社が理事長＝管理者に就任するのを法律で禁止すべきで、
監事廃止を強要する管理会社があるが、監事の役割は重要であるので
廃止を法律で禁ずるべき。

[713: 匿名さん]

管理会社は、管理者にはなれるが、理事長にはなれない。

[714: 通りがかりさん]

>>713 匿名さん
理事長を廃止するからなれなくても問題ない

[715: 匿名さん]

>>713 匿名さん
理事長就任も可能です。
無知な書き込みはやめてください。

[716: 匿名さん]

この［理事長代行］、マンション住民の高齢化や賃貸化が進む管理組合・投資マンションやリゾートマンションのような［そもそも理組合員の多くがマンションに住んでいない］ような管理組合を想定し、ここのところ国土交通省が「管理者管理制度」（第三者管理、というほうが伝わりやすいかも）として検討・一般化を進めています。

そもそも理事長代行制度は、住民（組合員）が主体で住民が物事を決めるプロセスをやめ、執行部（理事長）そのものを外注する、新しい仕組み、と言えます。

[717: 匿名さん]

>>715 匿名さん
>>>713 匿名さん
>理事長就任も可能です。
>無知な書き込みはやめてください。

理事長は、自然人に限られ、法人はなれない。

[718: 匿名さん]

法人の代表者がなるのが妥当ですね。

[719: 匿名さん]

というよりも、>>714 が正解。

[720: 匿名さん]

>>717 匿名さん
＞理事長は、自然人に限られ、法人はなれない。

そうです。
だから、理事長は管理会社の社長が就任し、
口座も印鑑もその管理会社の社長名義になるので、
第三者管理はおかしいと思っています。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん
719も無知ですね。知ったかぶりしないでください。

[722: 匿名さん]

>>721 匿名さん
この議論は管理組合が法人か非法人かで分けて考える必要があります。
①管理組合法人の場合
管理組合法人においては、区分所有法で同法人を代表する理事と同法人の財産及び理事の業務執行状況を監査する監事の設置が義務付けられる一方、同法（第26条第2項）で区分所有者の代理人として規定される管理者は、同法人自体が区分所有者の代理人として規定（第47条第6項）されるため存在しません。
法人は管理組合法人の理事として登記できないため、理事は自然人である必要があります。
つまり、管理会社が管理組合法人で第三者管理を行う場合、同法上は区分所有者以外の者も理事に就けるので、フロント等を理事にするしかありません。
②非法人の管理組合の場合
非法人の管理組合における理事・監事は、区分所有法に基づくものでなく管理規約により設置を規定しているものです。理事長は管理規約において、一般的には管理組合の代表者であるとともに区分所有法上の管理者と規定されていますが、必ずしも管理者を管理組合の代表者とする必要はありません。
区分所有法に管理者の適格性に関わる規定はないため、区分所有者以外の者も法人も管理者になれます。また、非法人の管理組合の代表者にも、法律上の規定はないため同様に区分所有者以外の者も法人もなれると考えられます。
管理会社が第三者管理を行う場合に、管理会社の代表者が理事長に就くというのは、契約時に管理組合の代表者の立場を必要としているためと考えられます。（管理者という立場だけであれば、代理契約を行う必要があります。）
管理会社が管理組合を代表して契約するのであれば、管理規約に管理会社の代表者が管理組合の代表者である旨が規定されている必要があります。

[723: 匿名さん]

とても参考になりました！
合人社の第三者管理の説明がでたらめやいい加減な記述が多く
それも問題だと思います。
ところで、あなた何者？
ならば、通帳と印鑑の同時所持という合人社の第三者管理の最大の関心事については、いかがでしょうか？

[724: 匿名さん]

【法人（例えば株式会社）は、管理組合の「理事長」になれるのか】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/049.html

[725: 匿名さん]

【マンション標準管理規約（単棟型）コメント】
第35条関係
－抜粋－
本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想定しているが（コメント第６条関係参照）、役員として意思決定を行えるのは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべきである。

[726: 匿名さん]

>>725 匿名さん
管理会社の社長が自然人として理事長に就任するんですよね？

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん

管理会社の社長が自然人として理事長に就任している管理会社はあるのでしょうか？

[728: 匿名さん]

>>723 匿名さん
管理会社の第三者管理時の通帳と印鑑の同時保管に関しては、やや古い資料になりますが次の国交省の第三者管理方式検討時資料（2012年）を見られていますか。
マンションの新たな管理方式の検討　https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf
国交省は同資料P40に管理会社が管理者として組合口座の同時保管を行っている場合、組合財産が毀損される可能性もあり保全手法は今後の検討課題としながらも、現時点での規制はないとしています。
第三者管理の場合でも監事が存在するなら、監事が印鑑を保管するように管理規約に規定してもよいわけですが、合人社はそのような提案はしないでしょう。

>>724 >>725 匿名さん
標準管理規約のコメントは承知していますし、この弁護士さんの意見もわかりますが、これらの意見は仮に非法人の管理組合の管理規約に法人が役員として規定された場合、なれるなれないというより機能するか否かの話であって、規定すること自体に法的な問題はないと考えます。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん
ありがとうございます。できるだけ早く規制は絶対に必要です。
合人社は”監事廃止”をしつこく勧めてきます。
「監事になる人は理事長よりも大変だから、誰もなりたがらないだろう」などと言って強引に監事廃止を迫ります。
第三者管理を通じて、同社がやろうとしていることはこれなのではないでしょうか。
こうした管理組合の財産毀損を容易にする行為をやめさせる法的方法はないのでしょうか？

[730: 匿名さん]

>>728 匿名さん
管理会社が第三者管理を導入するにあたって
管理会社にとって不都合な事実を隠匿しながら、
総会での採決に踏み切った場合、（理事長が管理会社の言いなりなので）
区分所有者が管理会社に対して訴訟を起こすとき、
善管注意義務違反だけでなく、管理会社に対してさらに重い刑罰を科すことできる法律違反を示唆することが出来ますか？

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん
具体的な被害が出ているならまだしも、不都合な事実を隠していることだけでは誰も分からないんじゃないかな。

それより理事長一人の責任じゃないですよ？理事会で多数決で決めなければならないし、間違っている場合は監事が指摘しなければならない。
甘い言葉を信じ自ら調べもせず賛成した住民も被害者ぶるのではなく、反省すべきだよ。

[732: 匿名さん]

>>731 匿名さん
調査はきちんとやっていますので、決めつけないでください。
理事長だけではなく、他の理事たちもどうしようもないので、
理事長が暴走しています。監事はずっとサボっています。
こういう風なので、悪徳管理会社に牛耳られてしまうのです。
ただ、現時点であなたのおっしゃるようなレベルの議論を行うと、
まさに悪徳管理会社の思うツボなんです。
申し訳ありませんが、専門的知識のある方のみのご回答をお待ちしております。

[733: 匿名さん]

>>732 匿名さん
匿名掲示板で専門的知識って…
お金払って弁護士に相談しなさい。それにあなたするべきことはそんなマンションから引っ越すこと。管理会社も理事も住民もダメなんだから。

[734: 匿名さん]

>>733 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。

[735: 匿名さん]

第三者管理に関する基本事項について統一的なルールを設ける時期に来ているのではないか。現状は各管理組合の管理規約に任せるという考えに基づいて運用されているが、管理組合は小規模なものも含め数が非常に多く、その具体的なあり方は多様だとは思うが、共通する部分についての基礎的な規制を法令等で行うことも考えられるのではないか。

[736: 匿名さん]

>>734 匿名さん

この人は管理会社が儲かるための擁護ばっかりする荒らしなので気になさらないでください。

[737: 匿名さん]

>>736 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。